2010年10月重庆中德“回兴·台商工业园”项目整体定位报告（106页） (1).ppt

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1、为保障本次沟通的顺利进行，请您将通讯工具关闭或调至振动。Please closing your mobile，Thanks！,中德“回兴台商工业园”项目整体定位报告,重庆合富锦绣地产顾问有限公司2010年11月,一座城市的理想,PART 1 关注整体市场PART 2 审视区域市场PART 3 洞察周边个案PART 4 明确开发目标PART 5 布局定位策略PART 6 系统合因策略,目录 Contents,一座城市的理想序,让我们从一座城市说起 开始本次提案的历程,两江新区的狂欢,重庆这座在近代历史上有着绝对地位的城市自直辖之后遍观成都、西安、武汉、贵阳、昆明星罗棋布城市之争华丽上演，西南霸主

2、谁主沉浮柄直辖之利，亮剑于两江新区日吸亿金，GDP增幅21.7%，远高于全国水平重庆，进入城市裂变的时代一座崭新的国际新城必将屹立于重庆之北升级、蝶变是重庆市政府、更是重庆人的期望我们绝对相信，新区的诞生，是城市的理想，更是一场狂欢之始而我们，作为狂欢之地核心必将在众多楼盘形成的版块图腾中在未来城市之央，繁华上演,地块之于城市：两江热土，价值处于低洼走高的上升期，未来城市之央。地块之于企业：初次涉足商业体量比较大“类城市综合体”项目，必将成为企 业向更高层次发展的基石。地块之于规划：必须满足商业金融用地的设计条件，商业不能少于6万平米。地块之于市场：周边市场尚未丰满，商业零散无序，未来供应量大

3、。,地块初步解读,让我们一起跟随“城市的理想”开始这段旅途。,我们该怎么做,P1,关注,从宏观市场与区域市场观望全局,让我们先关注几组数据,6月份市场,2010年6月重庆市土地成交共18宗，成交面积72.31万平方米，成交总金额137751万元，成交均价1905.07元/平方米，楼面价1786.12元/平方米。2010年6月成交土地各项指标均有一定幅度的下降。6月份推出的著名商务楼盘是位于两江新区的两江星界，建筑面积约7.5万平方米，由两栋对称布局的高层商务写字楼组成，将打造成为重庆罕有6A级生态写字楼。2010年6月商业市场有东海岸鹦鹉螺商业街和华宇春江花月都推出商业部分。其中东海岸鹦鹉螺商

4、业街推出97套，面积区间为12.81-903.8平方米的商业铺面，销售均价在10000元/平方米。华宇春江花月9-13号楼的底商，共计44套，面积区间为26.49-106.50平方米，销售均价为32244元/平方米。,受新政影响，自5月市场短暂回落后，6月开始回升。6月主城商品房批准预售面积为131.94万平方米，环比增加52.2万平方米，环比涨幅65.6%；本月商品房成交面积为130.82万平方米，环比增加10.8万平方米，环比涨幅9.0%。6月重庆主城商品房供求比为1.01，整体供应量略大于成交量。,7月份市场,重庆7月份持续6月份增长势态，主城商品房成交共计140.2万方，环比增加9.4

5、万方，环比上涨7.2%；新增批准预售面积138.9万方，环比增加7万方，环比上涨5.3%；而成交价格本月达到5684元，环比上涨4.1%，7月重庆主城商品房供需比为0.99，其市场由供不应求逐步开始转向供需平衡。,从7月主城商品房成交结构中我们可以看出，本月的供应以及成交都非常明显的集中在5个区之中。北部新区、沙坪坝区、渝北区、九龙坡区以及南岸区这五区的成交面积所占整体的比例达到83%，新办预售面积的比例达到80.8%，如此高的集中度非常少见。7月重庆市土地成交共8宗，成交面积118.14万平方米，成交总金额166893万元，成交均价1412.71元/平方米，楼面价1199.16元/平方米。2

6、010年7月土地成交面积和成交总价小幅上升，其他土地各项指标均有一定幅度的下降。,8月份市场,重庆8月份市场继续7月份的回暖趋势，主城商品房成交面积共计182.5万平方米，环比上月增加29.4；本月商品房成交均价为5919元/平方米，环比上涨4.1；而本月主城商品房批准预售面积共计151.6万平方米，环比增加9.2。8月重庆主城商品房供需比为0.83，整体市场还是一个供不应求的市场。,重庆的楼盘价格持续上扬，我们从数据分析中可以看出，重庆成交价格分为三档，第一档属于拉升区，包括北部新区、江北区、渝中区等；第二档属于平行区，对价格既没有明显的拉升也没有明显的止涨，包括沙坪坝区、渝北区、九龙坡区；

7、第三档则属于对于均价有明显的下拉影响，包括南岸区、巴南区以及大渡口区等。其中第一档区基本都在两江新区范围内。,9月份市场,重庆9 月主城商品房成交面积共计252.2 万平方米，环比上月增加38.2；本月商品房成交均价为6480 元/平方米，环比上涨9.5；而本月主城商品房批准预售面积共计309.3 万平方米，环比增加104.0。受“金九银十”影响，9 月重庆主城商品房供需比为1.23，整体市场供不应求局面的到缓解。,重庆九月江北区跃居主城成交面积排行榜首位，三北区域成交面积达到123.10 万方，占据主城区比例的48.8，成为市场的主力战场。三北区域批准预售面积共144.21 万方，占主城区比

8、例的46.6%，保持绝对主力。自6 月18 日“两江新区”正式挂牌以来，整个北部市场迅速成为市场的热点，市场供求量比例从以前的30-40%发展到目前的45-50%，占据重庆房地产市场的半壁江山，区域内楼市价格已经成为重庆的风向标。两江新区集中了重庆几乎所有的一线品牌开发商，本土的龙湖、金科早已扎根在此，外来的万科、恒大、保利、复地等等品牌开发商也将北部作为站稳重庆市场的开发热点。另外，北部也是重庆中高端楼盘集中的区域，别墅、洋房一直占据市场的绝对比重，也成为重庆“富人区”聚集地。,重庆房地产整体市场向好，其中两江新区对整体市场的带动功不可没，从市场供应到交易、从土地竞标到开发建设、从发展速度到

9、增值速度、从推广频率到区域知名度，两江新区都已经成为了重庆人街头巷尾议论的话题。不可否认，两江新区拥有深厚的发展潜动力，亦必将成为重庆向世界接轨的国际化新城。住宅市场、两江新区各产业的快速发展以及城市规划和人口快速增长的需求等四驾马车也必将拉动重庆商业地产的迅猛发展，而国家对于住宅市场的严厉调控，资金转向，亦必成为商业地产快速发展的润滑剂。20072010 年是重庆写字楼市场的快速增长期；传统商务区持续扩大，新牌坊、高新区已经成为写字楼新增供应区域。目前写字楼最集中的商务区是渝中区、江北区和南岸区。而伴随两江新区的号召力以及总部经济的大力建设，目前包括世界500 强在内的不少外企加快了入驻重庆

10、的速度，从发展前景上看，两江新区肯定要成为新城市圈的商务热点。由于重庆城市的发展特色是以多板块为中心并列发展的模式，若干中心组合致使重庆比其它城市商业市场开发更倾向于“城市综合体”的开发模式，所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。作为纯商业盘，就目前来看两江新区还是比较少见，最多的是商住混合，而商业只是作为住宅的补充，只有少数大盘商业体量稍大，可以对片区形成辐射。综上，按照重庆城市中心版块化发展的商业模式，两江新区必将出现类似于解放

11、碑、观音桥等国际化CBD商业金融中心，而这个中心极有可能类似于浦东新区，以空港新城向外辐射，形成多个副中心并存发展的可能。,两江新区具有强劲动力，俨然已经成为重庆迈向国际化都市的发动机！那么，两江新区的动力来自哪里？又将会呈现一个怎样的国际化都市？让我们怀着疑问探寻两江新区,P2,审视,从两江新区的全局高度探查其发展动力以及发展情况,关于两江新区,两江新区是新设立的国家综合配套改革试验区，也是三大国家级开发区之一。是中国的第三个副省级新区，前两个分别是上海浦东和天津滨海新区，并于2010年5月7日获国务院通过，2010年6月18日正式挂牌成立。,两江新区涵盖江北区、渝北区、北碚区三个行政区部分

12、区域。规划总控制范围1200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里，水域、不可开发利用的山地及原生态区共650平方公里。其中：江北区涉及街镇为：石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱、复盛、鱼嘴镇；渝北区涉及街镇为：龙溪、龙山、龙塔、双凤桥、双龙湖、回兴、悦来、人和、鸳鸯、天宫殿、翠云、大竹林、木耳、礼嘉、龙兴、石船、古路、玉峰山镇；北碚区涉及街镇为：水土、复兴、蔡家岗、施家梁镇。重庆保税港区：由寸滩港、江北国际机场和出口加工区三部分构成，采取水港+空港的模式，组建一个一区双功能的内陆型保税港区。”重庆两江新区工业园区：位于两江新区东部，是两江新区成立后首次多

13、区联动建设新区的试点，对今后新区建设具有示范意义。该园区规划建设用地约平方公里，区内主要包括龙石先进制造功能区和鱼复现代物流功能区两大功能区。,两江新区发展目标用10年再造一个重庆,1、发展目标：到2020年，实现GDP翻3番，工业总产值10000亿元（再造一个重庆工业），常住人口规模400万左右，分别占全市14以上；直接利用外资、进出口总量和金融机构存贷款余额分别占全市13以上。GDP年均增幅必须保持23%以上。2、三步走战略：两年初见成效：2012年完成形态形象（基础设施）；主要任务是争取国家将“两江新区”纳入国家规划，进行区域规划与布局。同时提高港口、铁路、公路的运营能力，加强城市建设，

14、推进行政管理体制改革，以提供一个良好的软硬环境。五年形成框架：2015年完成功能形象（产业布局）；这一时期的主要目标是在产业发展方面取得重点突破。计划到2012年，进出口达到300亿美元，引进世界500强达到200家，利用内资达到2000亿元人民币，集装箱吞吐能力500万标箱。十年基本建成：2020年完成新区形象（新型新区）。这一时期，“两江新区”对周边地区的辐射和带动作用加大，作为西部地区经济增长和长江上游地区经济中心的地位和作用进一步增强。,两江新区产业规划一心四带盘活全局,综合考虑两江区位交通、资源环境、战略定位和发展基础，与城市功能分区相衔接，在南部区域重点发展现代服务业，中西部区域重

15、点突出城市综合功能，东北部区域重点发展先进制造业，逐步推进形成“1心4带”的空间总体战略格局。“一心”：金融商务中心。包括石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、龙溪、龙山、龙塔、天宫殿、人和等街镇。建成内陆地区现代服务业基地的主要载体、西部一流的总部产业基地、长江上游地区的研发创新中心和金融中心。“四带”：都市功能产业带。包括大竹林、礼嘉、鸳鸯、翠云、悦来、双龙湖、回兴等街镇。培育发展国际商务功能、新兴都市功能，重点发展商务会展、汽车、电子信息、仪器仪表、生物医药等5大核心产业，重点打造悦来会展城、双龙湖国际商务新城、金山商务中心、大竹林高尚居住区，建设和谐宜居之城和现代都市新区。高

16、新技术产业带。包括蔡家、施家梁、水土、复兴等街镇。物流加工产业带。包括保税港区、铁山坪、玉峰山、两路、双凤桥、王家、木耳、古路等街镇。先进制造产业带。包括郭家沱、鱼嘴、复盛、龙兴、石船等街镇。,两江新区战略功能布局6+3战略,两江新区可以分成从南向北三个板块，一个是沿着嘉陵江滨江的板块，是现代都市服务业的区域。包括江北嘴的金融商务区等等。第二中间地带是现代城市居民集聚区，实际上是现代都市区。第三靠北一带实际上是我们工业板块，制造业板块。这就是三大板块。两江新区以“63”战略性布局，打造轨道交通、核电风电等电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息、生物医药等六大工业支柱产业，以及商贸物流、商务会

17、展、金融服务等三大战略性服务业。,两江新区的规划有序、有利、合理，有助于各产业之间协同发展、相互促进，对于新区快速发展形成一个崭新的国际化大都市具有巨大推动作用。,两江新区之背景意义,设立两江新区是继三峡工程百万大移民之后,中央赋予重庆又一重大历史使命，是党中央、国务院审时度势,根据新时期我国区域发展和改革开放大局作出的重大战略决策。两江新区的价值,不仅仅表现在体量和辐射范围上,更在于独特而又重要的地位和功能。从中国经济的走势看,改革开放前30年看沿海,但今后5年、10年乃至更长时期,中国经济的重心将逐步由主要依赖外需转向以内需为主导,而国内市场潜力主要在中西部。重庆地处中西结合部,是中国大陆

18、版图的几何中心,承东启西、连通南北,具有水路、铁路、公路、航空等多重运输优势,且优势还在不断扩大。随着新欧亚大陆桥建成、印度洋出海大通道打通,“内陆”将变成“前沿”,重庆将由“三线”变成“一线”。此时,批准设立两江新区,目的就是建设内陆开放的重要门户,这是党中央、国务院深谋远虑的大智慧、推动转型的大战略。设立两江新区,是全面落实胡书记“314”总体部署的重大战略举措。两江新区是新一轮西部大开发经济发展的“新引擎”的需要。设立两江新区,是应对国际金融危机、落实区域发展总体战略的重要举措。两江新区是新一轮西部大开发改革创新的“试验田”的需要。设立两江新区,有利于探索内陆城乡统筹、科学发展新路。两江

19、新区是新时期国家发展战略转型的“新载体”的需要。,两江新区的意义确立了国家对新区各方面的支持力度，两江新区十项优惠政策是新区大发展的基石。,企业所得税之优惠政策：区内所有国家鼓励类产业的各类中资企业和外商投资企业，到2020年减按15%的税率征收企业所得税。设立产业投资基金：以2010年为基数，“十二五”期间新区内新增地方财政及建设项目有关的行政事业性收费收入全额用于设立两江新区发展专项基金，以投资入股、定额补助、对发行企业债券和贷款实行贴息等方式，扶持区内的先进制造业和现代服务类企业。用地指标之优惠政策：对新区建设用地计划指标实行单列并予以倾斜，根据发展规划需要优先确保建设用地。基础建设：市

20、政府设立100亿元财政专项资金，集中用于两江新区基础设施的起步建设。设立产业投资基金：国家批准重庆设立产业投资基金，引导优先支持新区基础设施建设的重点产业发展。高新技术产业，税收政策：区内企业高新技术产品产值加技术性收入达到年产值60%以上，企业所得税实际税负不超过10%。风险补偿金优惠政策：区内高新技术产业领域或战略性新兴产业领域的企业，从获利年度起三年内，按有关规定提取风险补偿金可税前扣除。对从事技术开发的高等院校的政策：对重点支持的产业用地实行双优政策。对从事科技开发的企业、科研机构和高等院校，可安排房屋租金补贴。对符合国家产业政策的政策：对区内符合国家产业政策的项目，在项目审核、土地利

21、用、贷款融资、技术开发、市场准入等方面给予支持。人才引进优惠政策：对新大型企业总部高管人员给予安家资助等财政扶持，并建立分配激励机制促进人才引进。,优良的政策环境必将吸引国内外更多的企业进驻发展，人口基数进一步扩容，城市理想必将实现！,两江新区之类区域比较,两江新区与上海浦东、天津滨海新区的共同点,1、都是中国开发开放战略的重大步骤 改革开放以来，国家大体上每十年推出一个国家级开发开放新区，形成了各个时期的里程碑。80年代开发深圳（小 渔村）；90年代开发浦东（大荒滩）；21世纪初开发滨海（盐碱地）；2010年开发两江新区。2、都承担着区域增长极极核的重大使命深圳特区30年来，GDP年均增速达

22、25.8%，创造了世界工业化、城市化、现代化史上的奇迹，带动珠三角18万平方公里、8000万人口；浦东新区20年来，GDP年均增速达17%，成为国际金融中心和航运中心，带动长三角21万平方公里、9000万人口；滨海新区近10年来，GDP年均增速达20%以上，成为天津最大的经济增长点和促进区域发展的重要力量，带动环渤海33万平方公里、1亿多人口；两江新区2009年GDP占全市的12.5%，工业占全市的15.6%，实际利用外资占全市的41.4%，进出口总额占全市的38.3%，存款余额占全市的15.8%，贷款余额占全市的13.1%；今年上半年两江新区经济发展实现了“开门红”，成为全市增长最快、最具活

23、力的经济板块。将带动西三角40万平方公里、1.5亿人口；进而带动西部地区680万平方公里、4亿多人口。3、都有相同或相似的管理层级深圳副省级城市；浦东、滨海、两江副省级领导兼任主官。,天津滨海新区,上海浦东新区,两江新区之类区域比较,两江新区与上海浦东、天津滨海新区的不同点,由沿海转向内陆,由出口转向内需,两江新区被国家在新时期赋予了更多的使命，由此也给予了最大的扶持政策，可以坚信两江新区未来会更好。,两江新区之类区域比较,两路商业中心,冉家坝商业中心,龙溪片区,龙塔片区,两路重点发展大型购物中心、百货商场、综合超市、专卖店、专业店商业经营面积75万平方米左右，成为全区乃至重庆市现代商贸流通的

24、中心和标志性区域之一,重点发展大型购物中心、百货商场、星级酒店、专业店商业经营面积100万平方米左右，成为渝北区第二商业中心区,发展餐饮和汽配汽贸销售网点为主，商业网点经营面积共25万平方米左右，成为渝北区商业副中心,重点发展酒店、综合社区商业，到2015年商业网点经营面积约20万平方米，成为渝北区商业副中心,本案,我们上面分别从两江新区的规划、意义、比较分析了新区发展的动力根源，可以总括如下：一、以最强劲的现代产业发展成为中西部现代产业示范区 二、以最具聚辐能力的城市功能成为西三角的极核 三、以最有活力的大开放成为内陆开放高地 四、以最优惠的政策环境吸引海内外投资者 五、以最强有力的改革为内

25、陆发展提供支撑,两江新区必将成为一个重庆之外的国际化新城，并形成多个城市中心并行发展的局面。,为了适应和支撑两江新区快速发展的需要，未来必定由南到北形成两个大型的城市金融商务中心圈，并催生若干次级城市CBD中心区。而经开两路至回兴片区所属的空港区，以其海陆空交通、商务和全局发展要求，会首先形成一个城市集群，并催生一个服务这个城市集群的中央商务中心。目前，我们抛开区域内物流、制造、总部特区等产业不谈，仅仅是大大小小的住宅项目所吸纳的人口已经达到中等城市水平，并且这一部分人都具备相对比较高的消费水平。,两江新区已经成为重庆发展的一个窗口，而项目所在的两路、回兴空港片区更是这个窗口的中心。,那么，接

26、下来让我们看一下这个中心窗口的现状,项目片区人口容量,项目区域目前有大大小小的项目30几个，常住人口与流动人口之和约在30万40万之间。项目以两公里为半径目前常住人口和流动人口总约13万左右，未来将达到3040万左右。项目以四公里为半径目前常住人口和流动人口总约40万左右，未来将达到100万左右。综上，按照区域目前的人口容量，已经足够支撑区域级大型商业中心的可能。未来更有形成类似观音桥模式的大型商圈。,项目核心辐射区,项目延伸辐射区,项目延伸辐射区,项目片区校园经济是对商业发展的另一支撑,片区密集集中了外国语学院、西南政法大学、海联学院、南方翻译学院等高等学府，校园经济所产生的拉动力是对片区商

27、业发展的另一重要支撑。,区域战略规划、区域功能定位以及区域目前发展需求都基本融合，未来五年内这种切合度将达到峰值最高点！,需求的融合与现状的关系是怎样的？让我们看一下目前区域内商业的现状！,项目片区商业发展现状,区域内纯商业用地极少，政府的用地规划决定了目前商业的分散性，无法形成一个集中的CBD金融商业中心区。所以，大量的商业形式都存在于各自的项目中，无法形成连片集中商业区，即便有的项目商业体量比较大，但依然无法形成大范围内的“吸拉式”规模效应。导致大量的客户依然寻求在石桥铺、观音桥、解放碑等商业街区购物消费。,项目片区商业发展现状,目前在区域内只有在回兴存在略微集中的街区式商业，但对与一个国

28、际新城概念的商业金融中心区来说，这只是一个镇级商业街区，远远无法比拟国际金融商业中心的需要。其它商业则只是各自为政，无法达到全局式商业中心的目的。觉大部分的项目属高档社区，商业相对稀少，即便有大体量商业，也缺乏全局观，无法做到对周边的吸纳和辐射。,本案商业发展优势,本案所处位置在开发区与回兴两个居住集团之间，有利于吸纳集中两处客群消费，并对工业区产生辐射和总部吸纳作用。本案依托南方翻译学院，具有高校经济的快速启动力。本案区域连片商业金融用地，以及家纺城与玫瑰城大体量商业规划，有助于形成商业互动，从而有利于形成区域性商业金融中心的可能。,工业规划片区,工业规划片区,本案商业发展劣势,由于地形关系

29、，金果大道回兴立交路将区域分成了南北两个片区，虽然直线距离和车行通道都不存在问题，但视觉距 离和人行通道的不畅会给人造成距离感，对于北片区客流的牵引带来抗性。未来只有看政府如何做好这片区域的规划。从目前南方玫瑰城和家纺城的商业规划来看，都缺乏一个全局观，没有整合形成区域性商业金融中心的思想，无法在区域 内形成商业金融枢纽的地位，这就需要本案提纲整合，从而弱化地形关系带来的不利。,那么，接下来我们就先看看区域内目前各个项目情况,P3,洞察,周边个案情况及发展情况,区域房地产发展概况,宝圣大道板块：以宝圣大道、西政渝北校区沿线为划分标准宝圣湖板块:以宝圣湖为中心，机场高速以西片区楼盘作为板块划分两

30、路板块以两路老城区及机场以西空港新城项目作为板块划分台商工业园板块：以台商工业园内及邻近项目作为划分依据,两路板块,宝圣大道板块,宝圣湖板块,台商工业园板块,区域房地产发展概况,区域项目概览,区域项目概览,区域项目概览,由上面区域项目概览我们不难看出，整个区域内严重缺乏大型的金融商业中心存在。即便有一两个大型商业也缺乏全局整合观念，无法对区域产生吸纳和辐射作用。,重点项目分析国际家纺城,重点项目分析国际家纺城,总占地面积为230亩，总建筑面积42万平米，总人口容量在2万人左右。是由江苏涌鑫集团携手罗莱家纺、家宝家纺、紫阳家纺、金太阳家纺、紫罗兰家纺、宝缦家纺、蓝丝羽家纺、通绣家纺以及凯胜家纺等

31、九大家纺公司联手打造。物业形态包括了公寓、商业街、别墅、酒店以及写字楼，公寓部分最高层级25层。整个项目号称两江核心区42万方城市综合体。打造方向力求向高端发展，邀请了全球知名物业公司标准普尔500强企业CBRichardEllis（世邦魏理仕）作为物业管理公司。项目分两期开发，一期叫“绣墅”，为纯别墅物业，曾经连续两个月蝉联重庆别墅销售冠军榜。二期则以高层公寓为住，商业部分也主要放在二期。项目设计技术指标容积率为2.8，绿化率为30.1%。项目户型从一室到四室，面积从27平米到200平米都有，面积跨度大，可选择性强，是导致项目热销的原因之一。项目开发推盘序列是先住后商。,重点项目分析国际家纺

32、城,项目一、二期规划明确，策略感强，一期以别墅为主，主要是提升整个项目的品质感。二期则以高层公寓为主，从产品设计策略上也转化为精装小户，以精品实用价值进一步促进项目的整体销售业绩。项目除去住宅方面的规划外，商业是本项目另一规划要点。鉴于土地的使用建设指标，本案的商业面积达到了10万平米以上。为消化商业体量，项目提出城市综合体概念，物业类型向商业街、酒店、写字楼等商务方面延伸，从而软化项目纯商业方面的销售压力。项目对于纯商业方面的构建主要有首层街铺、一二层联体街铺、临街二三层商业、以及独栋街墅形式的商业。其中底层街铺的面积划分从58平米到160平米之间，一二层联体街铺在90平米到270平米之间，

33、独栋街墅式铺位在350平米到1600平米之间。,重点项目分析国际家纺城,从铺位结构形式的构成，我们可以就项目未来的商业情况做如下预测：首层街铺主要是满足社区生活为主，可能要出现的业态会有小型日用品店、干洗店、美容美发、时装店等；联体街铺可能出现的业态有品牌店、餐饮、金融、网吧、休闲类商业等；而街墅式铺位则可能出现大型品牌餐饮、大型生活超市以及休闲娱乐保健中心等。从目前项目的商业规划来看，项目规划了首个品牌家纺主题商业街，筹划开创集品牌旗舰店、家纺设计、家纺体验中心、家纺专卖店、婚庆广场、家具织品采购等由厂家到终端消费于一体的全新商业模式。就目前来看，项目已经签约中国三大连锁超市之一中百仓储，并

34、与大地幼儿园、百安宜家具广场、黄金海岸七星会所等洽谈合作中。项目的推广基本采用常规推广方式，诉求点也没有大的变化，整合诉求有以下几个要点：“小户型，低总价，大未来”、“两江新区，城市向北，繁华向北”、“品质高，绣色怡人，社配完善，运动之城”、“超值物业管理”等。,重点项目分析国际家纺城,家纺主题商业街、酒店、写字楼、中百仓储、会所、幼儿园、家具广场项目对于住宅以及开发推盘策略还是比较成功的，但在商业规划方面只是整合了自有资源，批发型商业（家纺主题商业）是项目的最大特色，可以很快去化商业体量，然而项目依然缺乏全局观，零售类商业单一，且与其他项目重复化商业业态。项目缺乏全局观的另一标志是没有考虑小

35、区域内的商业动线，只是“做好自家事”的思想，没有想到未来区域联动。,商业中心点、商业广场,酒店,主题商业街,写字楼,重点项目分析南方玫瑰城,重点项目分析南方玫瑰城,项目由南方集团投资打造，总占地面积上千亩，绿化率35%，号称是160万方的城市综合体。其实项目做的复合型地产，依托高等学府南方翻译学院，涵盖了别墅、高层、写字楼公寓、商业街、酒店、医院、中学、小学、幼儿园、文化、教育、健康、运动等一系列内容，形成“一生之城”概念的复合地产。项目推盘序列为：绿化景观别墅高层商业整体项目内部以玫瑰为介质，并以玫瑰分为若干组团名称，项目共分若干期建设，居住面积约占100多万平米，景观上以玫瑰分为三条主线十

36、大景点进行打造。三线贯穿十大景点，三线分别为“玫瑰大道景观主题线”、“玫瑰花园景观主题线”、“书香玫瑰文化景观线”。,第一景观轴线,第二景观轴线,第三景观轴线,景观节点,重点项目分析南方玫瑰城,除去项目的居住和公建外，项目的商业部分号称20几万平米。其中“玫瑰商业金街”是项目商业部分重点打造的对象。其它商业以底商形式散落于项目临街各处。项目对自身的打造相对比较成功，配套也相对完善，但是与家纺城相同，项目的建设也是站位在自己的角度上，虽然推广站位在两江新区价值的高度，但在项目营造方面依然是打造一座封闭的城堡的概念，这种概念对于居住地产是有好处的。然而项目是在说城市综合体的概念，项目的商业体量具有

37、20几万平米，这种缺乏联动整合概念的设计和打造思想对与真正城市商业金融中心意义的形成和项目本身商业的出租出售都十分不利。,重点项目分析南方玫瑰城,除去独立的商务写字楼之外，“金玫瑰商业金街”、“金玫瑰商业大厦”是项目的主要商业亮点。整个“金街”的风格与保利高尔夫商业街类似属于欧式商街。但同时项目又规划了现代商街和商业艺术建筑共三个组团，从古典到现代，意图创造一种穿越之感。从构建上我们可以看出，项目服务与本社区的思想很重，这种构建很难合纵连横，类似于旅游休闲商业的概念。“金街”采用内廊式、阶梯式和坡地式异域风情建筑组成，我们可以意想到：未来这里可能有法式情调的酒吧、美式咖啡、名品店、银行、美食街

38、等。也可能有星级酒店、超市、便利店、洗衣店、婚纱摄影等。规划中，整个商业部份包含了：玫瑰金街、商业大厦、星级酒店及会所、医院、大学生创业园、小吃一条街、艺术中心等。目前项目引进了一座比较大的生活超市，谈判意向比较明确。其它商业目前有一些建材等。,重点项目分析南方玫瑰城,虽然有商业街的规划，但其它底商零散，破坏了商业的完整性。商业金街规划为社区封闭式商业，只服务于社区（经调查，置业顾问所说），这不利于商业的发展和区域性商业的整体营造，当然对出租出售也十分不利。但是，这种封闭说法的存在质疑，可以肯定商业将来是对外的。但可以肯定一点，这种社区内的商业布局是不利于整体片区（台商工业园区）商业联动的，所

39、以说项目依然缺乏全局观。,金玫瑰商业金街,少量四层商业,其它底商式商业,重点项目分析金港国际商圈,项目由重庆喜地山置业有限公司打造，由加拿大CPC建筑设计公司设计，位于两路空港区，项目与本案距离较远，之所以将拿来分析说明，是项目商业体量较大，可以做个比对。项目依然推出的是城市综合体概念，这一概念是重庆商业楼盘用量最大的词汇。前面我们已经说过，项目单翼吸纳两路区域，无法做成区域商业中心的概念，所以项目目前依然有部分空置率，空置率在20%，属可自持掌控之内。项目的营销策略是招商先行，一层童装；二层服装、精品餐饮、化妆品以及兴业银行；三层是沃尔玛超市；四层是乡村基、美食城；项目采用部分精装修标准，价

40、位在2500030000之间。,重点项目之业态定位分析,引进生活超市成为每个项目重点营销进攻的方向，甚至是两个相邻十分接近的项目也是如此，我们不反对引进生活超市，但这至少说明了项目对商业打造缺乏全局观和整体性。商业街是拉大商业体量和营造商业氛围的方式之一，但大都缺乏类似于观音桥商业步行街和北城天街商业街模式的合纵连横整合思想，难以形成一个真正的金融商业中心，从而吸纳和辐射大范围区域。专业性商业街思想严重，要么是“欧洲主题”、要么是“家纺主题”、要么是“风情商业街”，缺乏包容性、整合性大商业格局思想。真正服务于区域性格局的大商业(shopping mall)没有。所以难以形成区域型CBD中心。附

41、著名商业列举：摩尔百盛、仁和春天、美美、银座、燕莎百货、远东百货、伊势丹百货、伊藤洋华堂、高岛屋百货我们要提高眼界，拓宽思路。,本案、家纺城、玫瑰城之三角动线分析,就目前来看，玫瑰城和家纺城由于全局观限制，并没有考虑商业动线联动问题，所以商业布局不能形成递进、牵引这样一个过程，虽然两处项目商业体量都比较大，但都是独立断开的，无法真正挖掘区域价值，做到商业价值的最大化。而本案，正好处于项目的三角位置，形成三角定位，从而形成一个大的商业循环气场，如果我们布局以及定位准确，正好平衡区域商业业态，盘活商业口岸，形成重庆之外的另一个CBD商业金融中心。,本案,南方玫瑰城,家纺城,玫瑰城,家纺城,本案,道

42、 路,道 路,本案,有机会形成商业气场，从而形成真正的商业金融CBD中心区。,那么，我们究竟怎么做？,在谈怎么做之前，我们必须先明确以下几点：首先，我们要明确我们的目标，了解本身 其次，我们要确认商业是气场越大越好做 第三，抛弃单一商业，做商业整合补充,P4,明确,项目认知，开发目标,项目认知,项目占地69065平方米，容积率：3；总建面25万平方米，中型社区，商业67万平方米，商住比超出30%。本案位于渝北两路组团回兴G271地块，地块大体呈梯形（如上图红色板块所示）用地属性为商住两用，其中商业体量按照总建面30%规划。东临服装城大道，南临霓裳大道，西临龙石路，北临翠屏路。中型体量社区，较高

43、比例的商业配比，商业方面首先排除做社区商业的可能，因此与玫瑰城、家纺城形成商业并列，从而形成区域性商业中心的可能。,项目区位,项目位于：渝北两路组团回兴G271地块位于渝北回兴转盘以南500米处（重庆市两路工业园区管委会）东临服装城大道，南临家纺城；西北临南方玫瑰城；项目位于核心区域点的核心位置。,项目四至,家纺城,地块现状,地块周边配套,项目周边教育资源及医疗配套齐全，但生活配套缺失，尤其是大型休闲综合型购物商业,地块周边规划分析,Ga组团,二类居住用地,工业用地,商业金融用地,地块周边规划分析,本案,玫瑰城,家纺城,玫瑰金街,家纺城大概商业街位置,1、地块原属于家纺城所有，后 出售，目前由

44、九龙公司在建 设，根据规划以及咨询，沿 街面必定做成商业街与本案 形成呼应。从而与本案形成 意义上的商业步行街。2、玫瑰金街过于封闭，不利于 整个 商业中心圈的形成，幸好本案对于玫瑰金街的牵 引十分有利，这样刚好形成 了一个大的商业金圈，对彼 此价值的提升都是促进。3、因此，本案在业态定位、商 业布局方面要充分考虑玫瑰 城和家纺城的布局以及商业 业态，最好将自己定位在更 高的位置上，做商圈整合、业态包容提升，是一个新城 市心脏发动机的重要功能。,地块周边规划分析,龙石路北接快速路至机场，南临快速路至观音桥,翠屏路,霓裳大道,连接快速一横路,翠屏路,霓裳大道,服装城大道直通回兴,翠屏路,霓裳大道

45、,交通状况：项目四面临路，北至回兴立交，直达两路、机场，南接未来快速一横路，拉近与观音桥空间距离，更提升项目区域价值。,快递一横路，连接机场高速，直通观音桥方向,项目距江北国际机场直线距离3KM；距龙头寺火车站直线距离5KM；距寸滩深水港直线距离3KM；有四条公交线，619、683、688、687，路线尚少，但基本能满足居民出行。单是，正如我们在上面分析时所说，项目的视觉距离和步行感觉欠佳，需要继续观察。,企业观察,1989年,中德地产集团2005年进军房地产开发，扎根渝北，逐渐走出属于自己的一块天地,118万平方米建筑工程,2004年,2005年,2010年,2011年,区域开发商,知名开发

46、商,建筑工程商,2013年,凯旋星座南桥新苑北城旺角江湾丽景阳光花城盛世明珠,累计50余万平方米,本案是否承载中德地产量变到质变的企业使命？建筑商 开发商 知名开发商华丽转身。,对本案的认知及目标价值判断,地块负有对企业品牌蝶变升级的重任，但品牌和项目快销负有同等地位的要求；土地的商业指标偏大，在6万7万平米之间，商业的销售是最可顾虑的问题，中德最多自持商业部分的30%以内，最好是全部销售；项目居两江新区核心，即可辐射周边，又吸纳两翼，特质上具备打造城市综合题的优势条件；本案的价值在于项目本身是新城市商业金融中心圈中最重要的一环，是重庆两江新区国际化城市CBD中心的起动机，对商圈的形成起着至关

47、重要的作用；只有盘活中心商圈的价值才能彰显本身价值，所以项目在产品布局以及定位方面要充分考虑商业的动线牵引到动线循环、互补包容提升，这样一个循环过程，形成切实的商业金圈。,明确了目标，那么我们就开始进入布局阶段，我们只有布一个良好的局，才能引君入瓮！,P5,布局,项目定位,城市综合体,城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。所以，一般商业体量比较大的商住类项目都可以叫城市综合

48、体。因此，家纺城和玫瑰城以及其它类似项目都称自己是城市综合体项目。这只是一个比较大的定位称呼。其实，真正的城市综合体不仅是功能上的简单补充，他至少应该具备以下两个特征：在空间处理、环境塑造、形象定位等各方面都要考虑内外全局关系，能充分调动、吸纳和辐射整个商圈；各种开发类型物业之间是存在一定的价值联动关系的，物业的规模一定要预留未来价值发展的空间；,在定位之前我们先说一下什么叫城市综合体？,案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城,城市综合体,城市综合体的定位是一个复杂的过程，在整体定位的情况下还要对项目内各类物业分项定位，其中主要包括形象定位和定量定位。例如：英国伦敦码头区再造

49、项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区整体定位为国际金融、商务商业区。同时，项目分别针对住宅、商务办公、酒店等各方面形象定位和定量定位。,其次，我们再说一下城市综合体的定位,建成的英国伦敦码头,日本著名的城市综合体六本木山形象定位标志,有了对城市综合体的基本了解后我们进入本案的定位阶段,项目SWOT,a.两江新区先导热炒b.版块可塑性强，玫瑰城和家纺城已经有图腾作用c.区域位置可以吸纳两翼，辐射工业区d.价值洼地，高性价比，增值性强e.五星级酒店项目的配套共享f.教育、体育优势g.医疗、园区服务、物管体系,a.两江新区经济持续高速发展b.区位获得市场认可c.区

50、内已经完成的交通建设，提供快速发展d.玫瑰城、家纺城大量商业为项目带来机遇e.工业开发区进程提供总部动力f.城市房产品价位水平的上升g.对住宅的调控为商业带来投资机遇,a.工业区厂房的影响b.交通良好，直线距离近，但视觉距离远c.视觉景观资源雷同d.距核心城市中心较远e.周边居住气氛不旺，有待进一步发展f.地块内没有自然资源,a.城市快速扩张期未到b.大商业体量对现金流带来威胁c.相邻项目玫瑰城和家纺城的规划布局d.写字楼对市中心企业的吸引相对较难e.回兴版块和两路版块的商业威胁f.目前市政型配套较少,S,W,O,T,本案整体定位,两江新区国际空港金融、教育、商业商务中心中德精典作品，引擎两江