浙江宁波奉化市商业功能布局及业态定位_55p_规划布局_分区定位_VI表现 (NXPowerLite).ppt

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1、,奉化市旅游集散中心功能布局及业态定位,Copyright by AOTU REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD All rights reserved.,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,NO.1：商业功能布局及业态定位,本案整体功能规划布局定位,商业中心板块,下沉式商业广场,旅游集散中心板块,酒店式公寓,整体功能布局共分为七块A区：旅游集散中心 包含集散中心、加油站、商务办公楼、银行、旅游超市；其中，商务办公楼东西朝向，作为集散中心与商业中心的一道屏障，防止

2、两者相互干扰。B区：商务餐饮区 分为地上地下两层，地下一层作为美食广场，地上一层作为商务餐饮区，此地块离集散中心较近，可分享旅游客群资源。C区：酒店式公寓区 位于商业中心板块西北角，与集散中心相邻，保证与商业中心板块的区隔性。D区：精品购物区 C区临城市主干道，昭示性好，宜于安置零售类业态，如化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、皮鞋、男装、女装、家纺、通讯数码等。E区：休闲餐饮区 D区位商业核心地带，所占面积比重在整个项目中属最高，地下一层作为大型超市区，地上一层作为休闲餐饮区。F区：休闲娱乐区 引进知名酒吧、量贩式KTV与健身俱乐部，作为主力店，由于休闲娱乐类较为吵闹，宜于集中于地块北面，朝向空地，

3、尽量较少对其他板块的干扰。G区：大型餐饮区,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,【地下】商业业态分区定位,-A区：美食广场区,-B区：大型超市区,-C区：电玩、溜冰区,-D区：儿童乐园区,【地上】商业业态分区定位,A区：旅游集散中心,B区：旅游超市及银 行配套区,F区：精品购物区,E区：风情餐饮区,H区：大型餐饮区,G区：休闲娱乐区,C区：酒店式公寓区,D区：商务餐饮区,工艺品：木雕、古董、书画、紫砂器皿、艺术品等。旅游商品：纪念品、奉化名品、土特产、旅游用品等。,B：旅游超市及区银行配套区,C：酒店式

4、公寓区,案例与经验表明，酒店式公寓的价值支撑与住宅有较大的差别。在地段、产品等影响物业价值因素基础上，服务、客群，对酒店公寓价值有更重大的影响。酒店公寓价值不光取决于硬件投入，更需服务、客群的软实力。1、服务管理公司（品牌）是决定酒店式公寓价值的核心要素。索菲特、波特曼越来越多的公寓项目直接随同高档星级酒店同步开发，将国际知名度酒店管理公司服务引入公寓，从而提升公寓价值。2、客群也成为决定酒店式公寓价值的核心要素。酒店式公寓和普通住宅不同，住户或租户集中于一幢楼，密切共用其公共空间，一般以商务人士为多数，非常在意居住环境，其中就有以日常客群形成的居住氛围。客群越高端，对公寓的形象和实际价值提升

5、就越高。切入点：引进国际知名的酒店公寓管理机构！,D：商务餐饮区,E：风情餐饮区,F：精品购物区,G：休闲娱乐区,H：大型餐饮区,NO.2：本案商业客户来源判断,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,本案商业客户特征,4、目前奉化商铺客户中74%是租赁经营，26%是自己购买经营,投资：自营 比例约为 7：3,1、以投资为目的购买本案的时候主要考虑因素包括：未来奉化西北区域的发展趋

6、势人口的居住密度商业氛围2、未来奉化西北区域规划利好，商铺增值潜力大。在目前市场情况下，他们认为在奉化投资商铺要比投资住宅的盈利前景好。3、平均而言，他们期望的平均年回报率至少为10。,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,商铺投资者特征,购买商铺并且准备自己经营的，他们购买本案商铺的主要动机包括：1、奉化西北片区将来的发展前景很好，能够形成一种商业氛围；2、目前奉化市的商铺还是有一定的投资前景，如果自己经营不好，出租也是很好的选择；3、自己本身居住在奉化西北片区，照看店面比较方便；4、目前的商铺经营状况

7、一般，想换一个经营环境；5、今后居住在奉化西北片区的人会越来越多，顾客来源有保证。,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,商铺自营者特征,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,1、根据目前我司监测的数据表明，长三角大部分新建的商业项目将商铺的出售率设定在30-40%之间。2、考虑项目利润最大化，土地价值最大化以及资金链的维持，部分商业要出售，建议临街的精品一条街多数店面用于出售；其它内部商业除地下商业不能出售外，可采

8、取整售方式。3、本案商业的出售与持有的比例大致可定在40%：60%。,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,NO.3：本案商业氛围的营造,注重小品细节营造，考虑人流聚集性，体现大气、高档感,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,注重装饰、招牌、小品，充分体现餐饮休闲主题,地产资源整合运营商,CONCAVE-CONVEX REAL ESTATE MARKETING PLANNING CO.,LTD,附件一：本案商业氛围

9、营造VI表现,附件二：本案所选商家资源简介,【地下】美食广场区 商家甄选,【地下】大型超市区 商家甄选,【地下】儿童乐园区 商家甄选,【地下】电玩城 商家甄选,【地上】商务餐饮区 商家甄选（一）,【地上】商务餐饮区 商家甄选（二）,【地上】风情餐饮区商家甄选（一）,【地上】风情餐饮区商家甄选（二）,【地上】大型餐饮区 商家甄选,【地上】休闲娱乐区 商家甄选,【地上】精品购物区 商家甄选（一）,【地上】精品购物区 商家甄选（二）,附件三：各类型商业业态及商家资源,ADD：宁波市江东区中兴路676号利时大厦A座1405室TEL：0086-574-8762676887629698FAX：0086-574-87626758E-mail：cec_P.C：315000,CONCAVE-CONVEX CORPRATION ID NO.2011.11.20,