营销策划提案(定稿).ppt
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1、DIRECTION 新路标 营销策划提案,衡山紫金阁项目,第一篇 策划篇第一章 销售目标第二章 项目分析第三章 项目定位 第四章 售楼处及形象展示营造第二篇 营销篇第一章 营销策略第二章 推广策略,策划篇,第一章 项目预期,一、项目分阶段性销售目标,本项目随市场变化,工程进度等可能做相应调整,随机应对市场。实现销售目标之前提:强大销售队伍的保障,精装样板间、售楼部精装修及广告包装的支持,及活动保质保量的完成。,二、工程进度,项目的推广与工程的进度相辅相成,阶段性的推广需要工程的有力配合,按照我司的节点控制,初步提出如下进度简表:,售楼部重新装修 工地动工 样板间建设完成 封顶 项目完工 交房,
2、2007年7月 2007年8月 2007年9月 2008年4月 2008年12月 2009年4月,项目总用地面积:47297;住宅规划总建筑面积:29259.84;一般,城市的营销推广费用普遍在总销售额的1.4%2%之间。,三、营销总费用预算,以上营销推广费用不包括商业部分的推广费用。商业部分不建议推售,以出租为主;若需推售,建议放在住宅交房入伙前后,人气足,销售快。,策划篇,第二章 项目分析,一、项目介绍,项目位置 项目位于衡山县中心地带,位置独天得厚。东眺湘江碧波浩淼;西靠紫金山,南观南岳秀色;北面为县城最大市民广场群英广场。,项目规模 项目为高层综合建筑,楼高99.4米,地上为30层,地
3、下2层为停车库,总建筑面积为47297。,主要经济指标:,规划及面积,裙楼部分:,规划及面积,塔楼部分:,注:最上面的4层改为2层复式,每层8套,共16套,住宅实际套数为19216=176套。,规划及面积,地下部分:,项目设计,造型设计 建筑造型以简约的现代风格,追求大气的整体效果,使之成为衡山县的标志性建筑。裙楼设计以简洁的块面组合,形成强烈的虚实对比关系,完全有别于目前商业建筑所呈现的凌乱的形象,更能凸显的高起点品位。塔楼的布局在合理地满足了功能的要求下形成标志性的造型效果,塔顶部以高耸向上的气势形成强烈的视觉冲击力,成为衡山地区的城市之门。,项目设计,垂直交通 住宅部分设置四台电梯,两座
4、步梯贯穿整个大楼,商场布置了3座步梯(消防楼梯),1台观光电梯,1台货梯,2台自动扶梯,使商场的货流、人流得到有效的组织。,户型设计项目标准层户型布置相同,每层为4户,共A、B、C、D四种户型,具体参数见下表:,项目设计,注:最上4层为复式结构;标准层层高:3米。,项目本身,二、项目SWOT分析,二、项目SWOT分析,优势(S)1)位置优势:项目位于衡山县中心,临城市主干道人民路而立,交通便利,生活方便。2)地块优势:项目位于紫金山脚,空气清新,环境幽雅。3)规模优势:本项目将成为衡山县第一高楼,城市第一坐标。4)项目所处区域靠近先农花园、群英广场,休闲娱乐生活方便。5)项目为衡山县第一栋配备
5、电梯的商住综合楼,势必会成为区域 内乃至周边居民关注的焦点。6)项目配备大型地下停车库,将成为有车一族的理想购房选择。7)项目商业裙楼引进品牌超市、百货后,将进一步提升项目及项目所处地段的价值。,劣势(W)1)项目位于老城区,周边建筑陈旧,影响项目形象。2)项目为单体楼,绿化率较低。3)项目分摊较多层房偏大。4)户型面积超144,当地须收取4%的契税,增加了购房者的负担。5)户型面积过大,虽符合当地购房需求,但总价过高。6)电梯房的物业管理费用较多层房略高。,二、项目SWOT分析,机会点(O)1)政府正进行旧城改造之中,衡山县房产将迎来新一轮发展机会。2)衡山县房地产发展处于初级阶段,商品房住
6、宅,特别是高档住宅较少,竞争较小。3)衡山县房价较低,具备一定的上涨空间。,二、项目SWOT分析,威胁点(T)1)政策的不稳定性,将给工程进度、销售情况造成影响。2)周边项目价格较低,将造成压力。3)商品房市场推出量逐步增大。,二、项目SWOT分析,策划篇,第三章 项目定位,一、项目主题定位,衡山中央至尊豪宅 衡山中央:但凡领袖,必居中央,绝版地段,唯一唯中;至尊豪宅:百米高楼,造就“衡山之巅”,富足而有品位的人相聚 在紫金阁,尊贵生活源于享受奢华、彰显身份。,消费者,产品,是谁买?如何买?何时买?在哪里买?为什么买?,目标客户群体定位,目标客户群体定位,从马斯洛需求层次模式看消费者购买心理:
7、,自我实现,是房子!,物业管理和隐秘性好!,有家的感觉!,是有身份感的经典楼盘!,找到生活的意义!,生存需求,安全需求,归属需求,自尊需求,基本生理需求,心理需求,目标客户群体定位,从置业次数的角度看消费者购买心理:,一次置业:主要考虑:实用性和合理性,达到安置和居住的目的就可以了,一般对环境、品牌等要求较低,对价格和面积较敏感。,一次置业人群,生存需求,目标人群,核心需求动机,目标客户群体定位,二次置业(多次置业):二次置业动机较为复杂,可分为以下几种情况:(1)为了改善居住环境,进行以小换大、以低档换高档的形式,选择自己满意的住宅,这种类型的话,一般要求面积大、舒适性强、功能齐全、最好还能
8、体现主人的尊严感、自豪感和成就感;(2)投资目的:出租或长线升值转让投资,一般要求面积比较小,相对出租容易;(3)买给父母或亲人居住:这种类型也一般要求面积不是特别大;(4)是以上几种类型的组合。,2、从置业次数的角度看消费者购买心理:,二次置业消费者(居住型)选择项目的标准:看重项目给他们带来的实际利益,同时,更注重项目带来的精神需求。,1、追求舒适、安全、稳定、健康、快乐、交通便利、配套、齐全、成熟的社区,强调整体性价比,注重项目的整体 实际品质和实际价值,注重对位置、交通、质量、配套、服务等全方位的比较和权衡;2、渴望高品质、高品味的生活,希望项目能够给他们带来荣耀感和满足感,能够匹配他
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- 营销策划 提案 定稿
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