【商业地产】清华建筑学院谭纵波土地一级开发中的城市规划培训36PPT.ppt

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1、1,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,土地一级开发中的城市规划,城市规划概论城市总体规划控制性详细规划修建性详细规划与城市设计我国城市规划体系发展展望,2,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的基础理论现代城市规划理论概要城市规划历史悠远城市规划对象研究与城市规划技术研究城市规划在现代社会中的作用现代城市规划理论发展简述工业革命、城市化、城市问题近现代城市规划的起源近代城市规划的诸学派,3,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的

2、主要内容社会经济发展目标与城市规划物质空间与非物质空间规划城市综合规划我国现行城市规划体系城市规划的空间层次国土及区域规划城市总体规划详细规划建筑场地规划各个规划层次之间的关系与反馈,4,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,现行城市规划体系与土地一级开发的关系城市规划的主要组成部分土地利用规划道路交通规划公园绿地及开敞空间规划城市基础设施规法定城市规划实现城市规划的工具建设+控制法定城市规划的两种主要类型法定城市规划的地位,5,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的法律依据城

3、市规划法律法规建设历程1984年之前的诸项规定1984年城市规划条例1989年城市规划法及其相关、配套法律法规 1989年城市规划法城市规划相关法律法规城市规划法配套法规文件城市规划技术标准、技术规范城市规划相关法律法规行政管理法制监督法律地方城市规划条例及规章、技术规范,6,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,我国的城市规划体系现行城市规划体系的依据有关城市规划编制审批的法律法规有关专项规划的法律法规有关城市规划实施的法律法规有关城市规划编制资质的法律法规 现行城市规划体系的组成城市总体规划（含城市规划纲要；市（县）域城镇体系规划）分区

4、规划（限于大、中城市）详细规划（含控制性详细规划及修建性详细规划）,7,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,现行城市规划体系的外部环境国民经济社会发展五年计划及中长期展望省域城镇体系规划土地利用总体规划,8,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的编制与审批城市规划编制程序城市规划调查及基础资料收集城市发展目标的确立城市规划方案的编制与确定多方案比较公众参与城市规划方案的实施城市规划方案的评价与反馈,9,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,

5、1 城市规划概论,城市规划的编制与确定城市规划的编制主体政府部门市民团体及个人城市规划专业人员城市规划确定的主体及方式社会意志与游戏规则的形成过程决定城市规划的主体利益团体代表决定城市规划过程中各级政府（议会）的权限决定城市规划的形式与效力,10,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概论,城市规划的公众参与公众参与的原因为市民服务的城市城市规划具有强制力权利与义务的平衡公众参与的方式议会（人民代表大会）舆论调查过程公示、说明、座谈、听证结果公示、宣传,11,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,1 城市规划概

6、论,规划师的角色城市规划专家集团规划师的类型作为中立公仆（neutral public servant）的规划师作为促成社区共同意识者（builder of community consensus）的规划师作为企业家（entrepreneur）的规划师作为代言人（advocate）的规划师作为激进改革代理人（agent of radical change）的规划师,12,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,历次北京市总体规划编制概要建国初期的城市总体规划编制工作关于中央政府行政中心选址的分歧1954年总体规划1958年总体规划总体规划的重

7、大调整与缺失1958年总体规划的重大修改“文革”期间总体规划暂停执行总体规划的重新编制,13,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,改革开放后的总体规划1983年总体规划1993年总体规划北京城市空间发展战略（2003年）区域协调发展战略市域空间发展战略市区空间发展战略旧城空间发展战略基本结论：旧城有机疏散、市域战略转移、村镇重新整合、区域协调发展,14,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,北京市城市总体规划（2004-2020年）城市性质、发展目标与策略国家首都、国际城市、文化名城、

8、宜居城市城市规模人口=1800万建设用地=1650平方公里（人均105）城市空间布局与城乡协调发展城市空间格局：两轴、两带、多中心四个次区域：中心城、东部、西部、山区新城发展（11个新城）,15,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,北京市城市总体规划（2004-2020年）中心城调整优化人口：850万 用地规模：778平方公里（人均92）专项规划历史文化名城保护规划产业发展与布局引导规划社会事业发展及公共服务设施生态环境建设与保护规划资源节约、保护与利用规划市政基础设施规划综合交通体系规划城市综合防灾减灾规划,16,2006 TAN ZO

9、NG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,2 城市总体规划,近期发展与建设规划实施城市总体规划与土地一级开发规划土地一级开发必须符合城市总体规划土地一级开发是实现城市总体规划的重要途径,17,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划产生的背景及其地位和作用控制性详细规划产生的背景1991年城市规划编制办法与控制性详细规划市场经济体制的确立与利益多元化土地使用制度的改革建设方式与投资渠道的变化对规划管理及规划设计工作提出新的要求控制性详细规划的作用与地位通过抽象的表达方式落实城市总体规划的意图提供管理依据，引导开发建设体

10、现城市设计构想,18,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划中的问题仍作为侧重工程技术的规划手段被作为城市规划中的一个层次缺少法律依据缺少编制义务的相关规定控制性详细规划中的技术问题,19,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划的主要内容土地利用性质及强度等控制要求地块划分控制指标体系用地种类划分与用地兼容性控制道路交通设施工程管线管理规定,20,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,3控制性详细规划,控制性详细规划的编制与

11、审批控制性详细规划的编制程序基础资料的收集地块划分及用地分类给局规划设计构思确定控制内容编制规划成果控制性详细规划的成果规划文本（包括土地使用与建设管理细则）规划图纸控制性详细规划的审批控制性详细规划与土地一级开发,21,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,4修建性详细规划与城市设计,修建性详细规划职能与地位的演变修建性详细规划的渊源修建性详细规划的任务修建性详细规划的特点修建性详细规划的编制与审批修建性详细规划的内容修建性详细规划的编制程序修建性详细规划的成果,22,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,4修建性详细规

12、划与城市设计,修建性详细规划的审批修建性详细规划与城市设计修建性详细规划与土地一级开发,23,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,5我国城市规划体发展展望,现行城市规划体系的问题城市规划的大环境经济体制的转型政府职能的转变、投资主体多元化、经济发展的负面影响快速城市化时期城市化进程被压缩、城市建设用地快速快长社会多元化、民主化、以及对私有财产的承认现行城市规划体系的问题“总规不总、控规不控”城市总体规划层面的问题详细规划层面的问题,24,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,5我国城市规划体发展展望,对我国城市规划体系的

13、展望建立以土地利用规划为核心的二元结构构建二元结构的目的西方工业化国家的经验对我国城市规划体系的展望与建议实现城市规划的现代化应对建设主体多元化的城市规划体现公共干预的城市规划科学、合理、公平、民主的城市规划,25,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划法配套法规一览表,26,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划技术标准、技术规范一览表,27,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,城市规划相关法律法规一览表,28,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UN

14、IVERSITY,行政管理法制监督法律一览表,29,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划的内容（新城市规划编制办法）,（一）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。（二）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；（四）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交

15、叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。（五）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。,30,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划控制指标一览表,31,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划基础资料一览表,（l）总体规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；（2）土地利用现状，用地分类应分至小类；（3）人口分布现状；（4）建筑物现状（房屋用途、产权、建筑面积、层数、

16、建筑质量、保留建筑等）；（5）公共设施规模及分布；（6）工程设施及管网现状；（7）土地经济分析资料（地价等级类型、土地级差效益、有偿使用状况、地价变化、开发方式等）；（8）所在城市及地区历史文化传统、建筑特色等资料。,32,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划用地分类方案,33,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划文本内容,总则：制定规划的目的、依据及原则，主管部门和管理权限；各地块划分及规划控制的原则和要求；各地块使用性质划分和适应要求（适建、不适建、有条件适建的建筑类型）；各地块控制指标

17、一览表；建筑物后退红线距离的规定；相邻地段的建筑规定；市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；奖励和惩罚。,34,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,控制性详细规划图纸一览表,35,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,修建性详细规划的内容（新城市规划编制办法）,（一）建设条件分析及综合技术经济论证。（二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。（三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。（四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。（五）市政工程管线规划设计和管线综合。（六）竖向规划设计。（七

18、）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。,36,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,修建性详细规划成果一览表,37,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,淡市营销成功案例东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,38,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,关键字：淡市营销 降价,案例简介：风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围：历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而

19、形成滞销，需要进行调整价格的项目。,39,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定）规划总用地：68,679总建筑面积：138,731住宅建筑面积：89,323容积率：1.5总套数：989停车位：87619栋9-18层小高层组成项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,40,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，1

20、1月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已

21、售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套）剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,41,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套）截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,42,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发

22、展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用

23、大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘档次，楼盘的口碑是由产品品质和销售结果说话的。渠道：客户不上门，就到客户中去。龙舟赛现场派单、项目周边专业市场派单、项目附近的商场做展场和悬挂条幅、周边老社区摆放易拉宝等等。活动：人气主要是由成交决定的，而不是人流量决定的。活动就是要宣传卖点，要能吸引新客户上门，没有这个作用而仅仅为了暖场的活动仅偶尔做。,降价的配合,43,2006 TAN ZONG-BO,TSINGHUA UNIVERSITY,The End,