744901876济南鲁商国奥城公寓市场分报告101P.ppt

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1、鲁商国奥城公寓市场分报告,鲁商国奥城项目部 2010.12,玉兰公寓,项目共25层，约4万，定位为豪华酒店式公寓，是济南目前产品档次最高、销售价格最高的公寓项目。项目于5月16日首次开盘，共推出5个楼层95套房源，户型面积为73-208，主力户型为70-90；目前，销售价格在12500元/-16000元/之间，销售均价为14000元/；项目开盘当日销售80套，其中一室房销售52套，两室房源销售24套，三室房源销售4套，整体去化率接近90%。项目5.29二次开盘，推出（6、13、14、15、22）五层，共95套，销售约35套，去化率约35%。9月份成交巴龙集团购买5层，目前已推出可售房源剩余14

2、套左右；另外，7层和8层未推出，对这两层将采取整层销售。玉兰公寓的成交客户中海尔绿城老业主较多，成交客户中投资客户较多约占70%。,平面布局看，玉兰公寓是4梯19户；交通核在北侧，南向房源较多，但是走廊较为狭长；共6种户型；边户户型面积设计较大。,A（一居）,B（一居),D（两居）,F（两居）,G（三居）,C（两居）,地面：复合木地板（美丽岛）；卫生间墙面：瓷砖（亚细亚）；水槽：摩恩水槽；洁具：龙头、面盆、花洒、浴盆、马桶（TOTO）；五金：门窗（顶固）；厨房：卡萨帝整体橱柜；面板：西门子面板；门锁：凯特曼电子门锁；灯具：基础灯具（三极雄光）；空调：户式中央空调（三菱重工海尔）；家电：电视、冰

3、箱（海尔）；,装修标准：对外报价4000元/,装修部位及所用品牌,国奥城公寓vs海尔绿城玉兰公寓,项目共25层，约2.3万，定位为精装酒店式公寓，是名士豪庭项目的公建项目；项目于4月17日首次开盘，推出全部房源，共434套，开盘当日选房100余套，之后两周时间内退房60套左右，实际开盘成交4050套。目前该项目周成交量在10套左右，销售情况一般，截至当前整体已经销售240余套，剩余房源190套左右。销售价格在8500元/-12000元/之间，其中平层均价8500元/，loft户型11500元/；名士MINI公馆的成交客户中老业主约占30%，自用客户（主要是教育型客户）占30%，剩余的主要是其它

4、投资客户。,MINI公馆,单廊式、南北对称分布；4梯20户；平层面积在38-55之间；LOFT户型顶部4层。,A户型（38）,C户型（43）,B户型（45）,D户型（52/55）,地面：厨房、卫生间瓷砖地面，客厅及卧室瓷砖地面及复合地板；内墙：厨房、卫生间瓷砖墙面，其它墙面涂料；顶棚：客厅、厨房及卧室石膏吊顶、乳胶漆，卫生间防水石膏吊顶、防水乳胶漆；门窗：钢制防盗门、铝合金窗；五金：门窗（顶固）；卫生间：品牌座便器、台窗、水龙头以及品牌淋浴器；厨房：整体橱柜。,装修标准：对外报价1000元/,装修标准情况,国奥城公寓vs名士MINI公馆,未来城公寓,项目位于高新区，是中齐未来城项目的公建部分，

5、共有2栋公寓楼，建筑面积约为3.7万，其中二号公寓为1.9万；该项目为准现房销售。销售情况该项目于去年推出的1号楼公寓，目前基本售罄，当时价格仅为6700元/；项目2号楼公寓在4月18日开盘，当天推出310套房源，开盘销售100套左右房源，销售价格为8100元/，销售情况相对较好；进入五月份以来，公寓销售情况并不乐观，每月8-9套（写字楼15套）。最低首付20%，二套房首付50%，上调基准利率。,89.15-91.83,41.95-43.31,47.2-48.41,52.62-53.73,产品情况土地产权为40年商业用地，住宅式公寓立项；项目平面布局：3梯20户，单廊式、南北对称分布；户型及户

6、型面积：一居（41-53），两居（89-92）；户型配比：一居（41-53）占90%，两居（89-92）占10%；层高：3米；,地面：地砖；卫生间：贴瓷砖到顶，洁具到位；厨房：瓷砖到顶，整体厨房到位；屋顶：吊顶；门：防盗门；窗户：铝合金窗；物业管理：中齐物业，1.7元/月。,装修价格：外报价800元/,装修标准：,国奥城公寓vs未来城公寓,在与竞争公寓项目进行比较后，以及对项目公寓自身的分析，总结出项目公寓的优劣势如下：,项目公寓优劣势分析：,优势分析：,1.地段优势奥体核心，新城中心,2.交通优势紧邻三条城市主干道，奥体交通网,4.形象优势济南城市标志性样板区,5.环境优势新区自然环境优美,

7、6.昭示优势紧邻经十路，建筑昭示性强,良好的地段价值与升值潜力,优势分析：,1.规划优势城市综合体，写字楼、公寓、酒店、商业于一体，业态丰富，价值共生。,2.规模优势43万建筑地标群,3.建筑优势现代建筑风格，大面积玻璃幕墙，建筑优雅、现代、大气,4.品牌优势鲁商置业、BDCL、上海高迪、金螳螂装饰强强联合打造,5.配套优势大型商业、四星级酒店,6.停车优势2000多个停车位，停车充足,高效价值体系保障,项目公寓优劣势分析：,优势分析：,1.建筑优势现代外观、玻璃幕墙，简洁、现代、大气，标识性强,2.层高优势3.3米层高，4.95米loft空间，空间开阔，8.4米大堂，豪华气派,3.硬件优势5

8、部高速电梯、地暖、分户式中央空调,4.户型优势户型丰富，具有一定多样性；户型设计上追求高空间使用率，功能较全，空间精简，如60多带独立卧室，增强了项目的居住性。,5.装修优势全系精装修，国内一线品牌，成品装修，环保健康，五大装修系统标榜济南商务观邸新体验。,6.功能优势可以注册公司,大师优化产品和全系成品精装样板空间,项目公寓优劣势分析：,1.周边配套大多没有使用，配套相对不成熟；,2.经十路交通需绕行；,3.项目以办公为主，居住氛围差；,4.土地为40年产权,5.没燃气,6.工程进度与竞争项目相比较慢，交房时间晚,7.公寓在写字楼群里，存在一定空间压抑感,劣势分析：,项目公寓优劣势分析：,银

9、座中心名寓,银座中心涵盖购物中心、6E写字楼、国际公寓、星级酒店，集商务、办公、居住、购物、娱乐、休闲及美食等城市功能于一体。槐荫经十路、经七路、纬十二路三条核心主干道的围合之处 银座中心名寓，高尚国际公寓，4.95米挑高，40-73灵动户型5月29日，银座中心名寓尊贵客户免费登记活动正式启动，当日现场登记客户数量即达400余批7月3日银座中心名寓4号楼盛大开盘10月30日，5号楼王开盘，180席，当天即成交165套，劲销超过9成,平面示意图3梯12户 4.95米挑高 40-73灵 动户型南向，西向，无北向,A7 户型57.36,A2户型72.16,A1户型67.34,A11户型57.36,A

10、10户型69.25,A12户型56.24,装修情况,做钢结构夹层，上下层高均为2.3米夹层客厅部分挑空，做楼梯独立的卫生间，半开放式厨房，双气三线，市政供暖 配套情况酒店、购物中心、特色餐饮、真冰溜冰场、奢华 影院等休闲娱乐配套,万豪国际SOHO,万豪国际位于文化东路76号，规划为集住宅、商业、SOHO、LOFT、豪宅为一体的综合体项目，项目规划总建筑面积10.45万平米。共由13栋高层、小高层组成。1月1日推出沿街SOHO公寓，共15层，5-15层为SOHO公寓，每层43户，共473套，层高5.6 m，产权40年。已售罄2月推1栋LOFT公寓，共18层，4-18层为LOFT公寓，每层两梯12

11、户，共180套。已售罄,万豪SOHO概况,万豪LOFT概况,G户型，78平米，70万左右价位，首层与夹层效果图,A户型，73平米，55万左右价位 首层与夹层效果图,B户型3室2厅1卫39.00,C户型3室2厅2卫54.00,E户型1室2厅1卫33.00,F户型4室2厅2卫72.00,装 修：公共区域精装，室内毛坯，楼梯等其他结构业主自 行改装。大堂:高档装修走廊:大理石大门:高档防盗门窗材:隔热断桥铝合金配套情况：采暖：市政供暖，设置分户计量设备供水：恒压变频供水，消防：消防系统按特级保护设防，安保：智能访客可视对讲、智能化报警系统、智能化监控系统、智能 化消防喷淋,万达达人界,达人界占据济南

12、万达广场构建的“超五星级酒店建筑群”的核心位置，紧邻超五星级酒店凯悦酒店，北侧组团豪宅.23万平米大型SHOPPINGMALL,以达人为中心物欲所,11万平米的园林生态景观,团结在中心达人周围,还有达人KTV,达人电玩城，超五星级酒店，国际影城咫尺相邻.共28层，一二层为底商，3-28层为精装公寓，采用地板采暖，5种户型均在4065平米之间，仅向泉城600户达人开放.2009年6月21日，达人界盛大开盘，当天选房320套，现已售罄。,样板间实景展示,5种户型,满足达人不同需求,1:魅力达人 建筑面积在43平方米.44平方米不等,一室两厅一卫规划!采光独立厨房,尽享美味圣餐,可以使你在厨房里尽显

13、厨艺!户型方正紧凑,精致实用,独立的客厅.卧室,居住功能齐全,动静分离,可以使你更好工作与休息,卧室连接观景飘窗,豪宅组团景观尽收眼底!2:阳光达人 建筑面积在4850平方米,一室两厅一卫规划!采光独立厨房,尽享美味圣餐,可以使你在厨房里尽显厨艺!,卧室连接观景飘窗,豪宅组团景观尽收眼底!户型方正紧凑,精致实用,独立的客厅.卧室,居住功能齐全,动静分离,可以使你更好工作与休息3:双生达人 建筑面积在60平方米,两室一厅一卫规划!4.3米超大开间,户型方正,多飘窗组合,更多阳光和景观,美好心情无限延伸,南北通畅,采光充足,打造舒适惬意居处!精致两室一厅设计,更让生活更惬意 4:心悦达人 建筑面积

14、约45平方米,一室二厅一卫规划.独立阳台设计,功能布局完备舒适,动静分离;客厅和小书房设计,增添生活情趣;不规则空间规划,更多生活创意;储物功能设计,空间利用率高!5:百变达人 建筑面积约为63平方米,一室两厅一卫规划.5.85米超大开间,.独立阳台设计,功能布局完备舒适,动静分离;飘窗采光充足,打造舒适阳光居所;客厅和小书房设计,增添生活情趣;不规则空间规划,更多生活创意!,层高为3.1米，外立面采用 面砖 每户都有厨房，都有统一 的排烟管道 采用地暖，水，电，天然气，以及有线电视、宽带都配备 中空玻璃，不用担心外界的 干扰,银座晶都国际,项目位于济南市市中区顺河街东侧，金龙大厦北侧，占地面

15、积3万余平米，总建筑面积约15万平米，由三栋超高层建筑组成，地下2层，地上主楼3036层。银座晶都国际2号公寓，共约550套房源，标准层16套房源，面积在42-123之间，以60-81左右的户型为主；90以上户型每层有2套；2007年下半年开盘，现公寓和办公楼已售完，只剩商铺在售。,样板间,标准层平面图,6梯9户,高级公寓A户型(售完)3室2厅2卫142.00,银座晶都国际B,F,K(售完)1室1厅1卫48.88,装修情况,6部日立电梯，集中供暖，无空调，停车位680个；有独立卫生间（3-4）和厨房；无装修，毛坯房；配套情况 周边区域集中了九大银行总部、五大甲级写字楼、三家五星级酒店、省市区三

16、级政府、十多处政府机关以及二大商圈、六处景点、三大重点中学,形成了浓郁的生活、商业、办公、政务、教育、休闲氛围,发祥1号公馆“济南前所未见，精致超乎想象”,发祥1号公馆，位于经一路的南侧，纬五路的西侧，百年商埠区的核心位置。项目总占地1.28公顷，总建筑面积4万平米，主楼22层，为精装修公寓，面积区间45-110，标准层层高3.3米，附楼共5层，1、2层为配套商业，3-6层为别墅式办公。10年1月9日，发祥1号公馆，在山东大厦的山东会堂盛大开盘，济南楼市迎来了新年的第一波旺销风潮。发祥1号公馆47119平米精装公寓，热销，价格在8500-12000元/平米之间，目前还剩100多套,C户型2室2

17、厅2卫119.17,户型1室2厅1卫99.01,A户型1室1厅1卫44.48,H户型1室2厅1卫85.14,D户型样板间实景图,E户型样板间实景图,发祥1号公馆C户型样板间实景图,蓝调国际,蓝调国际位于历下华能路与化纤厂路交叉口花园路-工业南路-二环东路，三条城市动脉主干道将蓝调国际紧紧围合，全面引领项目片区腾飞 4栋23-31层城市高层简约围合成蓝调生活2009年10月11日，B座开盘，是1栋23层的高层，共357套房源，当天销售率达75%目前整体销售率已达92%，均价在7700元/,主力户型平面图,跃层户型,跃层户型,样板间展示,样板间展示,配套情况,内部配套：电梯:名牌电梯 卫生间:配套

18、 供电:配套 供气:完善 消防:设施配套，完善。采暖:市政集中供暖 通讯:有线，网络等一应俱全。周边配套：商场：大润发、沃尔玛等大型超市在项目附近 设有班车停靠点；学校：七里河小学、山东大学、省图书馆、便民药店：漱玉平民大药房、信达康药店、建联药店 写字楼：嘉恒大厦、发展大厦 咖啡店：上岛咖啡,汇展香格里拉,汇展香格里拉东区城市魅力代表作品，位于东部CBD核心位置，是济南国际会展中心二期工程，由济南天业实业有限公司投资开发，规划总建筑面积近23万平方米，全部为55-78平米豪华酒店式公寓及64-84平米两居住宅。2007年6月30日首次开盘，优惠价在3200-4130元/平方米，开盘单日成交突

19、破1亿八千万 目前销售率已达93%，价格在6900元/平方米左右,样板间实景图,D6-64.351室1厅1卫1厨64.35,D16-57.301室1厅1卫1厨57.30,B-F670.00（已售完）,B-F872.93（已售完）,B-F122室2厅108.68（已售完）,B-F187.15（已售完）,香港国际,香港国际是由济南盛都置业倾力打造的集住宅、精装修公寓、商业于一体的现代中式风格的国际化社区由10栋11（10）层的板式小高层组成。套型面积从44-123平米。公寓为沿北园大街4栋，2009年10月31日首次开盘，均价5100元，现已售罄,C8户型1室1厅1卫44.62（售完）,C7户型1

20、室1厅1卫38.11,32-79灵动户型独立卫生间和厨房毛坯房，无装修2梯4户，2梯6户,巴黎花园,巴黎花园崇尚人与自然、环境、建筑、城市的和谐共生，鼎力打造都市中心新人居社区 金领公寓，是区域内唯一纯版式结构小户型，一户一景，户户朝阳，室厅相连 16号公寓10年5月份开盘，均价在8500元/平方米，因靠火车道，销售情况不好,巴黎花园B户型1室1厅1卫56.00,4栋10层公寓 户型一室一厅，32-70 毛坯，无装修 独立厨卫 市政供暖供水,鑫苑金座,一个集住宅、公寓、SOHO、办公、商业、投资、餐饮、娱乐等为一体，8万平米高档城市综合体 2008年6月21日首次开盘，3960元/平米震撼济南

21、鑫苑金座产品众多，35/45平米精装公寓，现已全部售罄,A户型,B户型,2梯32户设计，主力户型面积为33、47、54 层高2.9米，开间大部分在4.2米左右 每套户型都设有独立的卫生间和厨房,水晶公寓数码康城,水晶公寓位于山大路与花园庄东路交叉口，数码港小区南邻，项目总体量为0.87万，地上11层，地下1层 3层以上部分为公寓，共有115套房源标准层12套房源，面积在40-90之间，其中主力户型为40-50左右的户型，70-90的房源相对较少 2008年5月2日开盘，均价7600元/，现已售罄,约802室1厅1卫1厨,约992室1厅1卫1厨,两室一厅一厨一卫约71,一室一厨一卫约40,一室两

22、厅一厨一卫约66,2部电梯，集中供暖，无空调，车位25个左右；有独立卫生间（4左右）和厨房；无装修，毛坯房；产权年限：50年；,正大时代广场,项目地处城市主干道解放路与历山东路的交汇处，总建筑面积3.4万平米，地下2层、地上20层，地下2层为停车场，地上1、2层为商业部分，3层以上为SOHO公寓。正大时代广场的标准层共有20套，面积在30-150之间 标准层层高为3米，大堂高度为4米 2009年3月28日开盘，价格为8000元/,B1户型59.34,C1户型75.61,四种户型：38.89平米、59.34平米、75.61平米、142.33平米 4部东芝电梯，海尔分户式中央空调 停车配比：1：0

23、.8 有独立卫生间（3-5）和厨房 精装修350元/标准,帝苑东领尚座,东领尚座位于工业南路102号，项目总建筑面积1.55万，项目总共12层，共有191套房源，整栋楼均为loft（5.4米）商务公寓产品。项目2层以上部分为公寓，共11层，单层16套，分为三种户型：68、74、81三种，大部分为70左右。层高为5.4米，大堂7米；2008年6月1日，帝苑东领尚座盛大开盘，并创下了开盘当日推出房源几尽售罄的佳绩，均价9800元/,1F平面图,2F平面图,1F平面图,2F平面图,配套方面3部电梯，集中供暖，无空调；车位51个（地下）有独立卫生间(6左右)和厨房；无装修，毛坯房；产权年限：50年；,

24、丁豪广场,丁豪广场由山东丁豪房地产开发有限公司开发。占地129亩，总建筑面积32万平方米，容积率2.8,绿化率30%。丁豪广场集购物、休闲、娱乐、居住、办公为一体的城市综合体项目，是济南市重点工程，高新区五大城市综合体之一，分为五星级酒店、商业、公寓及公寓式办公四大功能区。公寓一共有3栋，分别为AB、CD、EF座，其中AB座为地上12层，一层商业，二层部分商业，CD座、EF座为地上27层，地下2层，首层设公寓入口大堂，户型以一居室、两居室为主，CD、EF栋的两端为三室两厅两卫的户型，户型设计紧凑合理，为您打造温馨舒适的家。预计2011年推出1200套公寓，户型面积在40-120平方米,卧室样板

25、间,餐厅样板间,客厅样板间,A户型1室1厅1卫40.00,D户型1室1厅1卫60.00,丁豪广场B户型2室2厅1卫78.00,康桥颐东,项目位于济南高新开发区马山坡脚下，由济南鲁源房地产开发有限公司投资开发，占地5.86公顷，总建筑面积15.7万平方米，其中公寓总建筑面积约为3万平米。公寓楼共A、B两栋，户型区间为50-70平米，功能齐全，带阳台，独立厨房，精装修，带家具、家电 公寓价格未定，据其业务人员估计约13000元/，2011年3、4月份开盘，2012年中旬交房,A座共11层，2梯12户，现在已封顶；B座24层，3梯10户，现建到地上17层。地上1-2层为商铺，地下2层，为地下室和停车

26、场（车位837个），但不捆绑销售。物业为银丰物业，物业费未定。,华强广场,项目位于历下区山大路与解放路的交汇处，总占地面积38507.34，总建面积224418.95，地上容积率5.5，地下容积率1.44。本项目为大型建筑综合体，势要打造环渤海最大电子卖场，集商业、办公、公寓于一体 公寓体量大约6万平，约1200套，层高2.9m，面积39-56，精装 华强广场销售中心预计12月中旬开放，预计明年4月份开盘，先推出公寓。,其中超高层写字楼一栋，高层公寓4栋公寓体量大约6万平，约1200套，层高2.9m，预计明年月开盘,座公寓标准层平面图,黄金时代广场,项目位置：项目位于济南经十东路以北，体育西路

27、以东，紧邻国奥城西侧。项目先推B座和D座写字楼，各23层，标准层1500，层高3.9米，6部电梯，整层销售 2栋公寓，未建（规划目前有些变动，略乱），各27层，每层约1300，层高3.4米，4部电梯，户型面积在30-50余。全部高档精装修，带家具家电，可拎包入住，预计价格14000元/，开盘时间未定,绿地普利中心米的济南第一高楼,绿地普利中心座落于济南市历史悠久的商业聚集区，基地位于济南市中心，北邻历史老街普利街，南临共青团路，西临顺河高架路，为三角形用地。本案总用地约5.9万平方米，其中可规划建设用地3.33万平方米。方案采用项目一期、二期两个地块进行整体规划的方式，将商业、休闲、娱乐功能与城市绿化立体坡地公园穿插结合起来，提高城市公共空间的利用率；全新创意概念，为济南打造一个公园化的购物中心与办公楼的综合体。,卓越名座,栋层平面图,历山名郡,历山名郡是由山东省三名投资有限公司独立开发的集住宅、办公、商业、娱乐休闲于一体大型综合建筑组群。公寓为西北角那一栋，40-90平精装公寓，共260套，预计12月底开盘，均价16000元/,