2011年度桂林山水凤凰城营销报告.ppt

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1、,山水凤凰城,2011年度营销报告,取势 明道 优术,控制项目风险打造项目个性品牌构建项目核心竞争力实现项目价值最大化助推项目取得市场佳绩,创美地产策划目标,2011年房地产市场关键年政策周年将现分晓2011年桂林西城区关键年临桂新区加速发力2011年山水凤凰城关键年天屿组团承上启下,如何面对挑战和把握时机，在三大关键年取得辉煌战果，那我们在操作中，必须在“目标性、前瞻性、计划性、专业性”的规范和指引下，加强品牌建设、企业内功打造，加强社区建设，加强市场研究，加强营销筹划，以不变应万变。,1,项目分析篇,2,项目定位篇,3,产品建议篇,4,项目营销篇,5,项目推广篇,宏观分析宏观政策 城市定位

2、 经济发展 城市规划 市场态势,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,新国八条出台：三限 9日加息悄然实施限购城市数量快速增加 房产税试点开始三月两会,【创美认为】：相较之前出台的政策，新“国八条”的力度有所加大，但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固，即：调控目标依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降；房地产市场的发展需要稳定，而非快速、过热。同时，我们可看到，虽然本轮调控的重点依旧是打压投机、投资性需求，但相较之前的政策，改善型需求或将被更大程度的误伤。而且在必然形成短期观望。,宏观分析宏观政策 城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,宏观分析

3、宏观政策 城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,在品牌上要进行锻造与提升。在管理上加强企业内功修炼，加强团队打造。在建设上要加强产品的建设和优化。在营销上更要重视市场信息和政策信息反馈的研究。在销售上加强客户沟通和引导，加强对相关政策限制的应对办法。,“一城二区三中心”：一城，指中心城市建成特大城市；二区，指桂林国家旅游综合改革试验区和桂林国家服务业综合改革试点区域；三中心，指国际旅游目的地和游客集散中心、桂湘粤黔交界区域综合交通枢纽中心、广西文化创意和演艺中心。,宏观分析宏观政策 城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇

4、 推广篇,宏观分析城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,桂林市各项经济指标在2009年开始呈强势增长势头，将给房地产行业发展提供强有力的购买力保障。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,城市性质：桂林将全力打造成为综合经济实力较强、文化繁荣、环境优美的世界一流休闲旅游城市。城市规模：2015年形成中心城建成区面积超过100平方公里、人口规模达120万人的特大城市。城市交通：“两铁”推动桂林步入“高铁时代”“五高”打造“一小时经济圈”桂林两江国际机场跻身全国大中型航空港行列 重点推进龙门大桥、西二环路、万福东路等建设，打通市区西部和东部快速环线，拉大城市框架。,宏观分析城市定位 经济发展

5、城市规划 市场态势,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,宏观分析城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,桂林市临桂新区“一主三辅两组团”：一主指行政中心区，三辅指旅游区、空港物流区、产业园区，两组团指会仙湿地旅游区、万福休闲旅游区。“一主”指原来确定的行政中心西迁的思路不动摇。“三辅”指三大产业，把旅游产业充实到临桂新区建设中，依托未来高速铁路和桂林两江国际机场形成强大的物流产业，把苏桥工业园、秧塘工业园以及临苏公路形成的产业带联系起来发展工业。“两组团”指会仙湿地组团和万福旅游经济区。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,2011中国看桂林，桂林发展看临桂。临桂新区逐渐在实现，新城引

6、力加速增强。,宏观分析城市定位 经济发展 城市规划 市场态势,桂林房地产市场2010年前一直稳步上涨，呈现量价同涨局面。2010年价格开始快速上涨，供需博弈加剧，2011年上半年很可能继续博弈局面，下半年有可能出现量价齐升。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,桂林楼市机遇与挑战并存 1、政策调控从紧落实，区域楼盘竞争激烈，消费观望情绪抬头，两会前的不明朗，给楼市尤其是近期楼市带来不小威胁。2、在国家政策的指引下，桂林城市正加紧升级与扩张，桂林已经确定将打造区域性大城市，并且各项工作正按该目标进行推进，这将给桂林房地产市场带来巨大的发展机遇。3、桂林房地产市场多年来呈稳定发展态势，从量价齐

7、升到价格大幅上升而量缩，供需博弈达到高潮。4、桂林目前还存在不限购、总价低、升值潜力大等因素，再者一、二线城市更为高昂的房价和更为严厉的政策已经挤出了相当一部分购买力流向三城市，使得桂林这座小城市的房子依然充满了吸引力。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,宏观分析城市定位 经济发展 城市规划 市场态势 分析小结,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,临桂新区首个千亩大盘，首个具有大量成型别墅的高品质大盘，临桂乃至桂林最高档的富人社区无可置疑。凤凰城项目经过前期的运营，取得了一定的品牌认同和市场认知。

8、但经过多年的运作，城市和消费者已经对凤凰城品牌感到老态愈发陌生，人气和关注度与日俱下。这对凤凰城项目小高层和高层产品的推出极为不利，凤凰城需要根据不同的产品定位，面对不同的客户群和大量的同类竞争对手和潜在对手，调整运营思路，通过大手笔运作，重新让品牌焕发出夺目的光彩，打造出品牌对市场的影响力。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,景观优势：双山体、成熟别墅级景观规模优势：规模大、容积率低组团优势：位置、规划、景观、户型,品牌劣势：开始老化区位劣势：目前感觉掉角配套劣势：项目现基本无配套户型劣势：大三房比例 较大交通条件：目前不便利,政策可能将对桂

9、林楼市产生利好临桂新区城市定位进一步明确，建设加速上半年临桂新区整体货量不大高速路收费站的搬迁,政策威胁：政策将造成购买观望强势竞争：临桂众多楼盘密集亮相口碑威胁：口碑不是很好,S优势：,O机会：,W劣势：,T威胁,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,桂林主要购房群：1、外来置业群，投资、炒房；2、本地置业群：桂林行政事业单位人员（公务员为主）；具有较高收入的国有性质单位人员（金融、通信等）；桂林市做生意的商家（各类商户）；桂林各类企业机构相关人员；出外回乡的成功人士；拆迁安置户。区县到市内置业。,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,桂林本地

10、主要购房群消费特征：强调理性消费 对购房专业知识有所了解 对房价的敏感度较高 跨区购房需求还不明显区域情结 勤俭、好小便宜、爱关注新兴事物、跟风欲强 喜好参与有利可图的营销活动 对实景楼盘比较热衷 涨的时候最慢跟拍，观望的时候第一个出头。,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,购买力不强,区域分布比较均衡,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,购房十分理性，要素考虑十分周全均衡,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结

11、,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,三足鼎立 临桂大热,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,区域内楼盘都是大家伙，都有各自的品牌个性。国家级选手（奥园、花样年）：奥园完成落地，实现品牌巩固、品牌大盘和热销大盘态势已定。但做的不是很到位；花样城已经亮相。省级选手（碧园、远辰）：一个建精品制胜（新桂林门户形象大盘），一个做大势引爆（学校、两江四湖）市级选手（汇荣建设、东源、万象、

12、云顶等）：推动世界人居时代、风水、风情、建筑高度区位。县级选手：众多，细分市场。,微观研究项目分析 消费分析 竞争分析 小结,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1、重现品牌辉煌，实现品牌对市场的号召力2、产品优化升级，提升社会口碑传播3、天屿组团提炼，打造具有较强特色和市场竞争力的产品4、社区文化建设，使楼盘真正变成家,1,项目分析篇,2,项目定位篇,3,产品建议篇,4,项目营销篇,5,项目推广篇,城市级：新城CBD 首席生活大城,形象定位 市场定位 功能定位 组团定位 客户定位,区域级：魅力新桂林 千亩山水城,总体形象定位：,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,形象定位 市场定位

13、功能定位 组团定位 客户定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,临桂新区最具增值潜力大盘,总体市场定位：,形象定位 市场定位 功能定位 组团定位 客户定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,CBD中央公园居住区 集购物公园、高尚居住、运动休闲、餐饮娱乐、生态办公、星级酒店等功能于一体的公园式城市综合体。,中央居住区、中央生活区、中央休闲区,总体功能定位：,升级版 臻品作开启优雅岛居生活典范120亩风水旺邸，生态都市绿洲，自然艺术藏品,形象定位 市场定位 功能定位 组团定位 客户定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,天屿组团定位：,形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户

14、定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,重要客户：康居置业项目形象客户 大桂林二次置业者，主要为公务员、事业单位人员、垄断行业从业人员、成功经商人士、私营企业主、企业中高层等。,消费特征：给我一个理由？绝大部分的购房目的是改善现有居住环境；注重小区的环境、配套、建筑档次等综合品质；创新对该类客户有很强的吸引力；购买物业以舒适3房为主；对区域潜力和楼盘品质有较好的认知能力。,形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,消费特征：我买的起吗？居住方便吗？看重小区的环境和社区氛围的营造；对日常配套、教育配套要求较高，重视子女教育；对交通条件特别看重

15、；购买行为跟随性强；偏好精致型3房、2房的户型，限购政策将刺激其置业一步到位。,核心客户：安居置业项目主力客户 1、来自临桂的二次置业者 2、来自全城的安居型首次购房者，主要为临桂县二次置业、商户、教师、拆迁户、企业职工、区县入城经商、子女教育、外出打工者等,补充客户：投资置业项目合作客户 外来桂林投资客户、炒房客户等 消费特征：升值空间多大，好出手吗？看重楼盘品牌和地位 看重增值潜力 受政策影响大,形象定位 市场定位 功能定位 产品定位 客户定位,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,项目分析篇,2,项目定位篇,3,产品建议篇,4,项目营销篇,5,项目推广篇,总体规划 建筑形态 园林景

16、观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1、大手笔规划，提早进行，树立城市CBD中心地标认知。打造集购物公园、高尚居住、运动休闲、餐饮娱乐、生态办公、星级酒店等功能于一体的城市综合体。2、加强园林优化和整合，打造“新桂林城市中央公园住区”。成为中央公园居住标准的制定者、推动者和实施者，形成核心品牌点，并引领桂林居住的发展，区隔市场引导消费需求。,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,统一风格，统一对外

17、形象，加强建筑卖相。,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1、景观理念成型：公园式岛居2、景观设计原则：共享、原生态、体验式3、景观细节设计完成：各个景观规划（大门、入口广场、景观大道、中庭广场、运动公园，水系景观、儿童乐园等）4、山地运动公园能不能升级和提前规划。,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,创新的景观理念+立体的景观体系+丰富的景观小品,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,本项目的户型种类不多

18、，以舒适型三房为主，比较适合政策引导：限购使一次性到位成为置业趋势。但户型的创新点不多，而且双通户型没做到餐厅独立采光通风，130平方米的3房，一般应该有入户花园、大阳台、主卧衣帽间、大面积落地窗、转角飘窗等设计。看有些地方能不能进行调整。,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,超市,社区商业街,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,总体规划 建筑形态 园林景观 户型设计 商业规划 配套设施,一站式名校体系,高档半山会所,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,项目分

19、析篇,2,项目定位篇,3,产品建议篇,4,项目营销篇,5,项目推广篇,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,品牌目标：2011年 大盘风范 王者归来销售目标：销售套数830套，销售金额超3.8亿集客目标：5000组，办卡1500组客服目标：客户零投诉，业主投诉量显著下降，老带新明显增加,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,在大势上：关注政策变化以及政策对市场对客户的影响。在运作上：采用大手笔规模集客，为多次开盘积蓄丰富客源。在推盘上：实行小步快跑推盘方式，高频多次，形成

20、持续旺销局面。在价格上：根据市场情况，逐渐拉升价格，强市场份额轻短期高回报，做市场热销大盘，形成大盘气场和大盘影响力。,整体项目建议分三期推出，每期根据工程进度和市场情况，控制房源供应量，加快推出频率，维持销售热度。前期冲量，后面小步快走。,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,42,33,34,35,36,37,38,39,40,41,注：每期推出的产品都各有

21、特色和独立定位。,第一期：1、开盘时间：4月13日2、产品供应：113号楼，以性价比快速引爆市场。3、销售目标：开盘半个月累计完成210套4、开盘均价：折前均价3800元/m2,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,42,33,34,35,36,37,38,39,40,41,第二期一批次：1、销售时间：8月中旬开盘。2、产品供应：1418、2527，34号楼3、

22、销售目标：开盘后一个月9月15日前完成销售190套。4、开盘均价：均价4000元/m2,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,14,15,16,17,18,25,26,27,34,35,36,37,38,39,40,41,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,42,33,34,35,36,37,38,39,40,41,第二期二批次：1、销售时间：9月下旬开盘。2、产品供应：1924、2833号楼3、

23、销售目标：开盘后一半个月完成销售220套。4、开盘均价：均价4200元/m2,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,42,33,34,35,36,37,38,39,40,41,第三期：1、销售时间：11月底开盘。2、产品供应：3942号楼；3、销售目标：开盘后一个半月完成销售210套。4、开盘均价：均价4200元/m2,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价

24、格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,1、入市前提 品牌热度（品牌）客户对天屿品牌主张和价值大致认同 客户积累量（会员客户400组以上）2、入市目标 入市销售210套3、入市姿态 定位高姿态、宣传大力度、建设高标准,项目入市策略,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,3、入市时机 项目亮相时机：做好前期准备工作，利用312和315实现项目全新亮相。项目入市时机：在4月传统销售旺季，在去年政策出台周年前，实现开盘。,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,

25、营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,1、综合运用“市场比较法”，整体采用中开高走的价格策略，形成单价对品质的支撑，总价对市场的竞争。2、严格的价格保密制度，开盘前通过大手笔运作抬高购房者心理价位，为实现开盘价格成功推动项目旺销打下基础。3、采用“小幅多频”不断调价方式的实现价格拉升，不断的新产品推出，刺激客户下单，并抬升项目利润抬升空间。4、巧妙一口价、特价房、折扣策略，根据项目情况和产品情况推出促销价格策略，刺激看房和购买。,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,营销

26、战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,营销战略 营销策略 项目分期 项目入市 价格制定 营销组织,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1,项目分析篇,2,项目定位篇,3,产品建议篇,4,项目营销篇,5,项目推广篇,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,山水凤凰城,定位：新城CBD 首席生活大城广告语：居中央 享未来,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,150万方城市航母，打造桂林最大的城市综合体项目；10万方公园级园林，打造桂林最大公园生活城；71万方商业规

27、模，打造新桂林中央生活城；联姻名校，创桂林一线教育大盘,凤凰天屿,升级版 臻品作120亩风水旺邸，生态都市绿洲，自然艺术藏品 广告语：御山 临水 宽天下（形象）开创新桂林岛居时代（概念）,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,1、核心区位价值：临桂新区CBD核心2、首席大盘价值：150万平米CBD中央公园住区3、大型景观价值：双山体、5

28、大公园、1.5万平米水域4、风水居住价值：依山伴水，难得的风水居住宝地5、岛居生活价值：从来高尚居住皆源于水岸6、增值能力价值：最具发展势头区域的高品质住宅7、物业服务价值：酒店级物业服务,一派自然纯美的山水画卷一处独占城市繁华的都市热土孕育出新都市中央一个完美的公园式居所让生活的任何瞬间 都可以呼吸花草的芬芳感受时尚的沐浴与熏陶一座现代化都市正在蓬勃崛起一个中央公园住区正吸引万千桂林人的目光,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目生活意境：生活在这里，在家可饱览山水美景，城市繁

29、华。出外可随意的漫步、休闲、购物，街道旁一些精致的商店散发着浪漫与闲意，喝杯咖啡，小憩一会，与老朋友交谈几句一切都很自然，一切都很文明。每天早晨或黄昏，街区广场上总要上演一幕幕温馨浪漫的动人画面：老俩口一身轻装对练太极拳，有的搂着腰傍着肩踏着音乐的节拍轻柔地跳着“慢四”；有的并肩散步，一边走一边聊着家长里短而到了晚上，这里华灯满街，各色灯箱与店招散发出缤纷的光芒，让夜景显得格外迷人。这些时光雕刻般的优雅浪漫，随梧桐、长椅一起，幻化成的无数快乐，缓缓流淌整个凤凰城，幸福漫溢,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位

30、篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目品牌线、组团销售线、企业品牌线三线合一,项目品牌线,组团销售线,企业品牌线,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,第一波：以项目品牌重塑为主，采用2011大型年度公关活动引发高度关注与期待，高调启动“和美生活共创造2011山水凤凰城升级年”全年系列活动，着力品牌升级扭转品牌认知，同时为天屿组团的推出造势，

31、积累客户资源。第二波：以天屿组团推广为主，采用媒体传播、公关活动、展示活动，宣传在展示天屿组团的品牌、消费利益点和销售信息，推动4月中旬开盘旺销，并期望能在房交会加推新品。争取加快推盘节奏，推动年度销售目标。,第三波：以项目品牌推广为主，在淡季为项目保温，主要以“激情2011”为主题的“山水凤凰城首届社区嘉年华”活动，保持品牌的曝光率，并展开业主公关，为8月天屿二期的推出积蓄客源和关注度。第四波：以天屿二期推广为主，利用新销售中心、样板示范区的开放，结合产品鉴赏活动，线上全媒体宣传，线下活动引爆，达成8月天屿二期开盘旺销。第五波：房交会、国庆节。,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象

32、展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,第六波：第三期开盘仪式第七波：年底，以圣诞、元旦为核心，启动“辉煌2011”系列宣传和公关活动。年度成果宣传，宣传含品牌成果、销售业绩、成熟品质等，公关活动有圣诞狂欢夜、新年游园会、年度客户答谢晚宴等。,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇

33、推广篇,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,升级年夹报现场包装示范区展板道旗户外广告LOGO墙大形象报广,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,岛居意境楼书四开海报户型单展板CF展厅形象报广系列卖点报广,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,项目案名 项目定位

34、项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,详见销售中心整改报告,5亿2%=1000万按阶段划分：一期推广费用：400万（按4：3：3分配）二期推广费用：300万三期推广费用：300万按媒体划分：户外广告：包括户外和车身，占20%，1000万20%=200万报纸广告：包括硬平面、软性、新闻，占30%：1000万30%=300万电视广告：占5%：1000万5%=50万公关促销活动：包括展销会及各类促销活动，占25%：1000万30%=300万广告品制作、印刷品、销售中心内广告包装：占8%，1000万5%=80万网络广告：占5%：1000万5%=50万短信广告：占4%：1000万4%=40万预留费用：占3%：1000万3%=30万,项目案名 项目定位 项目广告语 卖点提炼 形象展示推广策略 推广计划 首期推广 物料准备 案场包装 费用预算,分析篇 定位篇 产品篇 营销篇 推广篇,预祝桂林山水凤凰城项目2011年度桂林楼盘销售冠军,重庆创美地产2011年2月,