2012大连一季度市场报告118P(1).ppt
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1、,大连一季度市场报告,中原集团大连公司 DaLian.04.2012,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,推 出 量:从取得销售许可证起到统计日期,项目实际推出的建筑面积。成 交 量:从取得销售许可证起到统计日期,项目实际售出的建筑面积。存 量:已经开工建设,但未推出市场的建筑面积。潜在供应量:项目中还没开工建设的建筑面积。项目总销售率:项目总销售套数/项目总套数。潜在地块:市内四区土地为招拍挂土地,新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。储备地块:未开发地块。剩 余 量:已开发项目的剩余供应量。储 备 量:未开
2、发土地的总建筑面积。外地客群:以常用手机号码所在地为准。,中原市场研究报告名词解释,供求“小阳春”虽显现,但“回暖”言之尚早 去年年末,大连楼市在政策持续高压之下彻底陷入了冰封时代,今年一季度首月,元旦、春节等诸多节日冲击楼市,购房者置业意识淡薄,开发商亦无心施力于营销,市内四区总体消化量触底。次月市内四区成交量止住连续五个月的下滑态势,成交量触底反弹,楼市释放”回暖“信号。末月市场出现强劲回升,春季房展会的召开彻底吹响了刚需刚改大军入市的号角,多家开发商推出各类优惠折扣进行产品促销,推动季度末全市整体成交量的上扬,楼市迎来一波”小阳春“。然而,真正意义的全面”回暖“的时机未到,目前言之依旧尚
3、早。,价格刚需集聚区域领降,市场面临转捩点 长久以来一直坚挺依旧的大连楼市均价终于在本季度出现松动迹象,剖析季度内各月的价格走势,发现价格松动呈现逐步加大的态势。首月,个别开发商以巧立门户的优惠政策对价格进行暗降,试探市场反应;次月,采取价格试水的开发商数量不断增多,降价开始扩展为区域行为;三月,房展会为各项目提供了绝佳的销售契机,众多楼盘特别是刚需刚改类楼盘,优惠力度明显加大,特价房被大推特推,多个刚需集聚区域的3月均价均现显著下滑。,市场预测 现象与09年一季度相似,开发商不断的价格试水终于显效当下市场,“憋不住”的刚需客群在价格有所松动的本季度市场纷纷入市,成为冰封之下楼市的救命稻草。但
4、本质与09年相反,09年的第一季度的成交量回暖固然有价格下降的诱因,但政府利好政策的推动的确起到推波助澜的作用,而本次反弹内有品牌开发商为现金流安全而领降,外有国家政策持续打压,因此我们判定无利好反弹将后继无力,下半年楼市价格将持续下行,而成交量也将小幅萎缩。,市场综述,目录CONTENTS,宏观市场动态-05土地市场分析-35大连市内四区住宅市场整体分析-43大连市内四区细分区域分析-53大连新城区房地产市场分析-102竞品分析-119,宏观市场动态分析,Part 1,宏观经济分析,Part 1.1,国家统计局9日发布数据显示,2012年3月份,全国居民消费价格总水平同比上涨3.6%。其中,
5、城市上涨3.6%,农村上涨3.6%;食品价格上涨7.5%,非食品价格上涨1.8%;消费品价格上涨4.4%,服务项目价格上涨1.5%。一季度,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%;据国家统计局测算,3月份,食品价格同比上涨7.5%,影响居民消费价格总水平同比上涨约2.39个百分点;烟酒及用品价格同比上涨3.6%;衣着价格同比上涨3.8%;家庭设备用品及维修服务价格同比上涨2.2%;医疗保健和个人用品价格同比上涨2.5%;交通和通信价格同比上涨0.3%;娱乐教育文化用品及服务价格同比上涨0.1%;居住价格同比上涨2.0%;据测算,在3月份3.6%的居民消费价格总水平同比涨幅中,去年价格上涨
6、的翘尾因素约为1.9个百分点,新涨价因素约为1.7个百分点。,CPI,国家统计局9日公布的数据显示,3月份居民消费价格指数(CPI)同比上涨3.6%,一季度,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.8%,国家统计局公布的数据显示,经初步核算,全年国内生产总值471564亿元,比上年增长9.2%。其中,第一产业增加值47712亿元,增长4.5%;第二产业增加值220592亿元,增长10.6%;第三产业增加值203260亿元,增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.1%,第二产业增加值比重为46.8%,第三产业增加值比重为43.1%。温家宝总理3月日在政府工作报告中提出,今年国内生
7、产总值增长的预期目标是7.5%。年来中国首次调低GDP增速预期目标。这个目标是为了使我们的发展速度逐步和“十二五”规划目标相衔接,符合我国实际和科学发展观要求,同时也客观反映经济发展的走势和趋势。,GDP,今年国内生产总值增长的预期目标是7.5,与去年9.2的增速相比,经济增速目标下调了1.7个百分点,中国人民银行决定,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后,我国大型金融机构存款准备金率为20.5%,中小型金融机构存款准备金率为17%。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日,当时是央行三年来
8、首次下调准备金率。分析人士认为,随着春节之后企业投资、信贷需求逐渐恢复正常,央行此次下调准备金率0.5个百分点,意在进一步释放银行体系流动性,缓解当前市场资金紧张压力。粗略估算,此次下调后,可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。,存款准备金率,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。粗略估算可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币,将对楼市产生积极影响,政策分析,Part 1.2,温家宝在中南海主持召开五次座谈会时说,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。住建部面对个别地方变相调整楼市政策
9、时首次表态:地方不得擅调楼市政策,地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策。温家宝在政府工作报告中指出:严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施,进一步巩固调控成果,促进房价合理回归。在接受中外记者提问时,表示:合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应,房价与投入和合理的利润相匹配;目前房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。,调控,第一季度温家宝总理在不同场合多次表明政府对房地产调控不放松的决心,提出要进一步巩固调控成果,促进房价合理回归,保障房,住建部要求各地建立保障房项目库,加强统计管理信息公开,鼓励地方政府拓宽资金渠道,根据通知要求,各省市住建部门要会
10、同相关部门,尽快将确定的年度建设任务目标落实到市县,并督促各市县尽快分解落实到具体建设项目,保证项目尽早开工建设;对季节性停工项目,要抓紧复工,加快建设进度。在资金方面,通知鼓励地方政府拓宽资金来源渠道,做好资金筹集安排工作,并具体分解落实到各类建设项目,确保各类资金来源渠道落实到位,不留缺口。通知要求加强统计管理信息公开,以求更为准确地统计保障房建设年度目标完成情况。按要求,各地要于年度计划确定后20个工作日内,在当地政府网站公开本地区及所辖市(地、州、盟)年度建设计划,并按月公开开工和基本建成(竣工)情况,主动接受社会监督。,住建部下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知,要求各
11、地对保障房将建立项目库,吸引社会资金建保障房,加大基础设施投入力度,加强分配和质量管理,全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。,市住房公积金管理中心2月24日发布个人房屋置换住房公积金贷款管理暂行办法,全面规范个人房屋置换住房公积金贷款业务,大力支持中低收入家庭通过房屋置换改善居住条件。市住房公积金管理中心3月20日提出今年我市将深化保障性住房建设贷款试点,计划向保障性住房建设提供30亿元的资金支撑。2011年该中心承建的7800套、30万平方米公租房争取5月末主体竣工,9月末完成室内精装修,10月交付使用。我市将深化资金归集和提取管理,扩大住房公积金覆盖面;深化个贷业务拓展,大力支持职工
12、改善居住条件。创新个贷品种,研究推出回迁房屋贷款业务,积极拓展房屋置换、互换贷款及转住房公积金贷款等业务,全面推行个贷贴息政策;深化保障性住房建设贷款试点工作,为住房保障事业提供资金支撑。,公积金,住房公积金贷款全面向个人房屋置换开放,为中低收入家庭再添一条购房保障;深化资金归集和提取管理,不断扩大住房公积金覆盖面,据悉,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前共同研究差别化房贷政策,其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求,合理权衡定价,在基准利率之内根据风险原则合理定价。”这意味着,四大行首套房贷利率将不高于基准利率。全面落实差别化的住房信贷政策。但是,在
13、信贷实行总量管理的前提下,各家银行对个人居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证,符合条件的借款人购买首套普通商品住宅,银行要给予贷款。3月14日,大连已有两家国有银行针对首套房给出基准利率的贷款政策。一些股份制商业银行也表示可以按基准利率给首套房放贷,但需要附加一些条件。上海、北京、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度扩大至8.5折。其中涉及上海中行、农行、建行等大型银行。北京中行、农行、工行等也曾发文明确首套房贷利率实行8.5折优惠。,首套房贷,中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行共同研究差别化房贷政策,四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内,“小产权房”是占用农村集
14、体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅,现在国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展,但是对小产权房违法用地不允许发证,小产权房不受法律保护。今年国土部将联合相关部门,选择小产权房问题相对突出的城市,开展小产权房的试点清理,具体试点城市名单和试点方案目前正在研究中。这项试点清理工作目的,就是借此来总结完善政策,为启动全面清理小产权房工作做好政策和制度的储备。清理会严格保护农民的正当权益,但要依法依规行政,此次试点是为将来大规模的清理做准备。,国土资源部有关负责人表示,今年我国将在部分地区进行清理“小产权房”试点,为全面清理“小产权房”作制度和政策准备,小产权房,继续深化财税
15、体制改革,进一步完善财政体制,健全财政转移支付制度,继续提高一般性转移支付的规模和比例,清理归并部分专项转移支付项目,努力提高转移支付资金使用效益。今年税改的重点,稳步推进房产税改革试点,并进一步研究制定房产保有、交易环节的税收改革方案。“开征房产税的影响主要是心理层面和预期层面,虽然上海、重庆的征收范围有限,但在心理上产生了潜移默化的作用,在一定程度上抑制了投机性购房需求。房产税是一项长效机制,不能将之看成楼市调控的一个短期手段。”国家发改委日前发布关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见提出,今年适时扩大房产税试点范围。财政部的工作报告中也提到房产税扩围。但扩围的城市和时间节点,一直悬
16、而未决。,按照“十二五”规划纲要的要求,房产税作为今年税改的重点;今年适时扩大房产税试点范围,房产税,关于金融支持实体经济发展的指导意见要求全市各金融机构全市各金融机构要树立“普惠金融”理念,充分重视弱势群体金融需求,加强金融服务惠民,推动实现包容性增长,着力提升民生金融服务水平,做好对保障性住房和普通商品房的金融服务。意见还要求,全市各金融机构要正确理解房地产市场调控政策,积极支持中小户型、中低价位普通商品住房建设,保持房地产开发贷款合理增长,促进扩大有效供给,防止在供给预期方面形成房价反弹压力。要从审批时间、利率水平、贷款条件和满足程度等方面支持居民首次贷款购买普通自住房。合理配置信贷资金
17、,完善内部管理制度,采取多种融资模式,加大对大连市保障性安居工程的金融支持力度。,金融,大连关于金融支持实体经济发展的指导意见要求全市各金融机构支持居民首次贷款购买普通自住房,行业动态,Part 1.3,3月25日,北京龙湖兴润置业为促进北京大兴医疗区域的地产建设,已签署19亿元三年期定期贷款。此次贷款的主办行分别为中国银行和农业银行,贷款额度分别为8.26亿元和10.74亿元,贷款利率为央行利率1.1倍,按季分期偿还,龙湖地产为此次贷款提供担保。公开资料显示,龙湖此笔贷款针对的是大兴区生物医药基地东配套区项目,是龙湖地产以34.8亿元的总价于2010年12月23日竞得。项目地块为北京市大兴区
18、生物医药基地东配套6号及70505-053、0505-062地块,土地面积为25万平方米,规划建筑面积为46万平方米,土地性质为住宅混合公建用地,亦是龙湖地产首次在北京南城拿地。针对银根是否松动等问题,3月21日,投资者报分别向中国银行和农业银行发去银根是否松动等问题的采访提纲,但截至记者发稿,两家银行未就相关问题,予以正面回应。不过,更多的声音表明,今年房地产调控不会放松,而龙湖地产也持这种观点。,龙湖,3月29日晚间,中粮地产发布2011年度业绩报告称,报告期内,公司实现营业总收入55.41亿元,比上年同期增长101.92%;净利润为10.72亿元,同比增长7.76%;归属于上市公司股东的
19、净利润4.21亿元,比上年同期下降26.82%。,中粮,行业动态,3月26日,招商地产发布公告称,旗下子公司通过收购股权的方式在天津获得一宗地块的使用权。公告显示,招商全资子公司天津招胜房地产有限公司以股权转让的方式,收购了天津招江投资有限公司77%的股权。而天津招江现拥有天津静海县团泊新城西区津静(挂)2009-13号地块的使用权。该地块位于天津静海县团泊新城西区,地价总额为7125万元,用地面积为4.74万平方米,容积率1.2,土地用途为居住用地,使用年限为70年。,招商,3月28日媒体报道,碧桂园与湖北乐山乐水房地产开发有限公司在当日上午就合作开发荆州海子湖生态文化旅游区项目,与荆州政府
20、进行了洽谈并签订了合作开发框架协议。李建明希望开发企业和海子湖生态文化旅游区按照整体打造、连片开发的原则,高起点、高标准,将规划做细、做深、做精;坚持“大项目、大规划、大手笔”的指导思想,树立“标杆”建设项目;要加快项目基础设施、配套设施建设,根据规划提前准备。,碧桂园,3月28日,世联地产举行了2011年度业绩说明会。其财务总监王海晨表示,公司2011年收入增长30%,但由于摊销股权激励成本和商誉减值的因素,导致利润同比下降35%。对于2012年,王海晨预计世联地产仍将面临严峻的市场情况,已经披露的财务预算预计收入和利润都只有个位数的增长,估计净资产收益率很难超过去年的水平。,世联,行业动态
21、,城市发展规划篇,Part 1.4,今年拟实施启动我市第三条出市快速通道即在梭鱼湾再建一条平行于东北路的快速路;计划在疏港路东段增加建设一条匝道,以缓解菜市桥、港湾广场一带的通行压力;启动南部滨海大道东段接线规划及前期工程。同时,还将实施中华路跨朱棋路立交桥工程。今年计划新建春柳隧道工程、虎滩跨海通道建设工程、中华路改建工程。计划实施松江路道路维修改造工程、新双兴街建设工程、打通鹏辉路工程、建设16处港湾车站、改造4处道路拥堵点。今年将再对500条城市道路进行维修;拟对疏港路、东快路沿线12座及市内7座桥梁和椒金山旧隧道进行加固维修。第三条出市快速通道即在梭鱼湾再建一条平行于东北路的快速路;今
22、年,本市将启动中山区医院周边、兴工街北侧、东海路等旧城区改造。同时继续推进华山街、东关街、太原街、长太巷等旧城区改建,2012年将加大城市快速路网建设力度,构建核心区组团间的快速交通网络,同时旧城区改造工程将稳步推进,交通城建,据悉,全年计划安排重点工程项目45项,完成投资144亿元。其中大连湾疏港高速公路和庄河至盖州高速公路,均为年内竣工项目,这两条高速公路建成后,使得我市新增高速公路里程达到54.8公里,总里程达到542公里;推进长海县长山大桥、渤海大道一期工程和甘井子区体育新城路网建设,其中长山大桥年内要完成桥梁主体,渤海大道要全面开工,机场快速路则要建成通车;全年实施普通公路254.4
23、公里,将进一步完善“四网一环”布局,促进主城区、城市组团和工业园区之间的联系,增强各主要节点对周边地区的辐射和带动作用;继续拓展农村路网,计划新建村屯油路300公里;加快轨道交通工程进度,旅顺南路快轨要突破动迁瓶颈,争取竣工并试运行,金普城际铁路完成主体工程,适时完成丹大快铁和长兴岛二期铁路的征地动迁工作。在惠民上,今年市交通局将保障和改善民生放在更加突出的位置,为百姓和社会提供更好的交通服务。进一步改善服务基础设施,完成快轨3号线扩能改造,将最小行车间距由4分钟缩短为3分钟,提高运能三分之一;建设天地软件园、大连北站公交枢纽站和泡崖八区公交回车场,方便市民换乘;做好出租汽车返程站点设置试点工
24、作并适时推广,在市区主干路、繁华区域和宾馆、购物中心、物业小区等地新增出租车乘降站点,方便百姓打车。结合城市地铁、旅顺南路快轨和金普城际铁路建设布局,提前规划好对这些骨干交通的“喂给”线路,实现多种运输方式的无缝衔接,确保各种交通运能的充分发挥;进一步完善公交线网布局,以新建居住区、商业区、科技园区、旅游景区为重点,新开辟、延伸、延时8条公交线路,方便市民出行。,交通城建,全市交通工作会议:全年计划安排重点工程项目45项,完成投资144亿元,其中,疏港高速和庄盖两条在建公路将于年内竣工,使得我市高速公路总里程达到542公里,城建项目计划:道桥项目(13项):川岭路改建工程(5月份开工,11月份
25、竣工),中华路改建工程(5月份开工,11月份竣工),23条主干道维修工程(5月份开工,10月份竣工),200条街巷路维修工程(5月份开工,10月份竣工),4处拥堵点改造(6月份开工,10月份竣工),16处港湾停车站(6月份开工,12月份竣工),启动疏港路东桥维修及疏港路职工街上下匝道建设工程,东快路11座桥梁维修工程,泉水公租房配套道路及雨污水工程,鹏辉路打通工程;梭鱼湾公园便民桥工程,海之韵公园恢复向市民开放,20条无灯路照明工程 排水项目(8项):中华路交华东路内涝治理(4月份开工,8月份完成),港湾广场内涝治理,西南路(东北名苑)内涝治理,海达广场等28处积水点改造工程,城市排水管网改造
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