【地产策划】11月北京延庆房地产市场最新研究报告【PPT】54PPT.ppt

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1、北京延庆房地产市场研究报告zdh,延庆基本概况,地理区位,【地理区位】延庆位于北京西北郊东与怀柔相邻，南与昌平相联，西面和北面与河北省怀来、赤城接壤距北京市区74公里是首都北京的北大门【环境地貌】北东南三面环山，西临官厅水库小盆地地貌（延怀盆地）延庆位于盆地东部平均气温8摄氏度著名的避暑胜地,概况信息,【行政概况】全县辖11镇4乡，376个行政村，总人口27.8456万人，农业人口17.5666万人，非农业人口10.279万人。【农业大县】首都北京的农副产品供应基地首都北菜园绿色食品基地【生态旅游资源丰富】京郊第一旅游大县年均接待游客近1121.7万人次国家级生态示范县,延庆经济发展,延庆经济

2、发展概况,【经济总量GDP】2007年全年实现地区生产总值510952万元，比上年增长12%。其中：第一产业实现增加值67238万元(农业普查调整后数据)，增长14.5%；第二产业实现增加值126250万元，增长8.6%；第三产业实现增加值317464万元，增长12.9%。区域经济实力与综合竞争力进一步提升，产业结构继续优化，第三产业占地区生产总值比重继续上升，达到62.13%。【工业生产态势较好，规模以上工业生产增速较快】据工业统计，2008年1-10月份，全县规模以上工业企业完成工业总产值278093.5万元，比去年同期增长29%。其中：中型工业企业完成工业总产值85890.3万元，增长1

3、1.4%。【消费品市场运行平稳，社会消费品零售额稳步增长】2008年1-10月份，全县完成社会消费品零售额313211万元，比去年同期增长13.2%。其中：吃类完成125316万元，增长14%；穿类完成49894万元，增长13.4%；用类完成126446万元，增长9.1%；烧类完成11555万元，增长69.6%。各类市场成交额为100002万元，比去年同期增长3%。1-10月全县完成外贸出口供货额56530万元，比去年同期下降14.4%。【旅游市场开始升温，旅游人数、旅游收入降幅回落】截至08年10月底，全县A级及主要旅游景区（点）共接待海内外游客725.5万人次，比去年同期下降17.7%，降

4、幅较1-9月回落4.3个百分点；实现旅游收入40377.6万元，比去年同期下降21.3%，降幅较1-9月回落8.4个百分点。,【全社会固定资产投资增速减缓，房地产投资降幅较大】08年1-10月份，全社会固定资产投资完成22374万元，比去年同期增长12.3%，增幅比去年同期回落17.8个百分点。其中：城镇固定资产投资完成154898万元，增长28.2%；房地产开发投资完成32315万元，下降24.6%；农村固定资产投资完成36527万元,增长2.9%。【财政收入下降，居民储蓄存款增加】截止到08年10月底，全县实现财政收入53196万元，比去年同期下降11.9%；完成财政支出252556万元，

5、比去年同期增长34.5%。10月末，金融机构各项贷款余额535038万元，比去年同期增长7.3%；金融机构和邮局储蓄所各项存款余额为1123541万元，比去年同期增长22.9%；其中：城乡居民储蓄存款余额为663437万元，增长28.2%。【城乡居民收入水平稳步提高】据城乡居民住户调查资料显示：08年1-10月份，城镇居民人均可支配收入16818.1元，比去年同期增长9.6%；农村居民人均现金收入8741.7元，比去年同期增长12.2%。,延庆经济发展概况,【民间投资日趋活跃，投资主体日趋多元化】【国有投资呈逐年上升趋势，资金主要投向电力、交通、公共设施等行业】【投资拉动医药、新能源等重点产业

6、的发展规模不断扩大，工业效益明显提高】【农业结构不断调整，蔬菜、果品、奶牛等产业化步伐加快】【加大旅游设施投资，全县旅游业稳步发展】【城乡基础设施和公共服务设施明显改善】【卫生教育全面发展，硬件水平不断提高】,延庆经济发展总体特征,延庆总体规划,延庆县域总体规划,【城镇体系】根据北京城市总体规划(2004-2020年)确定形成由中心城、新城、镇构成的三级城镇体系。延庆县规划城镇体系等级为新城、重点镇、一般镇、乡。新城：指延庆新城。重点镇（4个）：分别是康庄镇、永宁镇、旧县镇和八达岭镇。一般镇（6个）：分别是大榆树镇、张山营镇、沈家营镇、千家店镇、四海镇、井庄镇。乡：规划保留东部山区4个乡为大庄

7、科乡、刘斌堡乡、香营乡、珍珠泉乡。【城镇职能】延庆新城：是全县的政治、经济、文化中心；是首都国际交往中心的重要组成部分，联系西北地区的交通枢纽和重要门户，国际化旅游休闲区和服务基地。【城镇规模】2020年全县规划总人口为38万人，城镇人口为24.4万人。2020年城市化达到64%,规划人口指标,规划用地指标,*29.28平方公里包括预留发展用地3.19平方公里（其中新城3平方公里，各镇、乡0.19平方公里），为应对不同人口增长状况和城市化进程，适时启动。*29.28平方公里包括延庆经济技术开发区和八达岭工业园区，县外及特殊用地4.2平方公里不计入占地指标。,延庆新城规划,【规划范围】延庆新城规

8、划范围为延庆镇行政管辖范围67.3平方公里，并包括大榆树镇部分建设用地1.6平方公里，总规划用地约68.9平方公里。【城市性质】首都国际交往中心的重要组成部分，联系北京西北地区的交通枢纽，是服务北京的国际化旅游休闲区，区域物流和生态农业基地。【城市职能】位于生态资源涵养区,是北京城市整体生态安全格局的重要组成，是首都生态环境的重要组成部分；位于北京市备用水源地，在生态保护和水资源保护方面承担重要职能；首都国际交往事业重要组成和旅游服务基地；服务于北京市民的休闲度假基地；北京西北的门户，具有区域物流和区域会展的职能；重要的生态产业和都市现代农业示范区；延庆县的行政、经济、文化中心，生态宜居新城典

9、范。【新城规模】根据北京城市总体规划和西部发展带协调规划，2020年延庆新城人口规划控制规模为15万人。新城人口包括常住人口10万，暂住人口3.5万，高校人口约1.5万，到规划期末新城规划范围内农村人口全部转化为城市人口。延庆新城总建设用地控制规模为18平方公里。(包括发展备用地3平方公里，依据滚动编制的近期建设规划按照实际发展需求适时启动),延庆新城规划,【新城发展方向】规划期内新城以向南、向北和西南为主导发展方向，在满足官厅水库库区防洪要求和基本农田保护要求的前提下适当发展三里河周边及西部用地。远景发展依托延康路、延琉路等县内交通联络干线，延空间发展轴向康庄、八达岭和永宁作组团式发展。【新

10、城空间布局】新城的空间布局将以妫水大街为新城发展主轴，以妫水河、三里河湿地为城市生态景观带，充分利用河流、林网、农田等自然生态要素作为隔离空间，疏密有度，合理布局。在现有组团的结构基础上发展分散组团，形成“一轴两带多组团”的布局结构。在城市西部保留较大的开阔地段，工程地质较差或高程不满足要求的地区，应控制为绿化用地。【新城功能布局】构建新城“两组团五片重点功能区”的城市功能结构。“两组团”指妫水河两岸的南北组团，“五片重点功能区”为生态共享功能区、综合旅游服务区、旧县城历史风貌区、生态科研示范区和高等教育组团等。【居住用地布局】新城范围内的所有旧村将全部改造，农村城市化人口的安置由现状居住区和

11、新增居住用地妥善解决，按规范指标进行配套设施建设。新增居住用地主要分布在三里河以西、香苑街以北、妫水河以南等地区，到2020年新城人均住宅面积35平方米。三里河西部建设少量度假别墅和低层连排度假公寓，控制一类住宅的建设规模，大力发展节地型生态住宅小区。,延庆新城规划,【新城城市设计】新城建筑整体设计采用低层、低密度、低强度的建设方式，严格控制建筑、建筑群体的建设范围与体量，控制城市尺度与自然环境相协调，避免对城市景观视廊及风貌保护区形成“突兀”的影响。高度控制新城的建筑形态宜采用坡顶多层建筑为主，普遍高度宜控制在18米。住宅与公建的尺度比例宜协调不宜对比强烈。城市整体高度趋势应由东南向西北逐渐

12、低落，逐步融入到西部的自然环境中。街区高度由东南向西北分为24米以上，18-24米，9-18米三挡控制。沿县域空间发展主轴集中布置的18-24米多层区，主要位于妫河南岸和京张路东及南部组团建成区。南、北城市组团主要以18米建成区（商业区、居住区）为主，旧村改造居住区不再新建6层以上住宅区。三里河以西的分散组团以低层、低密度建设为主，禁止建设18米以上建筑。重要城市节点为突出城市形象，在24米高度分区控制的基础上最高建筑高度可控制在36米左右。色彩控制新城的建筑色彩选择应与自然环境背景和街区功能定位相协调，不同的功能街区可以有不同的色彩特征。对于城市的重要节点和城市入口等，适当采用丰富的色彩，又

13、助于增强标志性和吸引力，成为城市亮点。,延庆房地产市场发展分析,【房地产开发投资逐年降温】房地产开发投资增速由2004年的35.9%下降到2007年的2.9%，占全社会固定资产投资的比重逐渐减少，由34.2%下降19.1%。【非房地产固定资产投资所占比重增大】非房地产固定投资由2004年的65.8%上升到2007年的80.9%，增长15.1个百分点。,延庆房地产开发投资逐年降温,【固定资产投资增速大幅回落】2008年1-9月份，全县全社会固定资产投资完成190987万元，比上年同期增长6.3%，增幅比上半年回落78.2个百分点。其中，第三季度完成63286万元，同比下降42.7%。城镇固定资产

14、投资增速大幅减缓和房地产开发投资下降是造成全社会固定资产投资增幅大幅回落的主要原因。今年1-9月，城镇固定资产投资完成127584万元，同比增长18.4%，增幅较上半年回落125.3个百分点。【房地产开发投资下降】2008年1-9月，房地产开发企业累计完成投资30682万元，同比下降25.1%，增幅较上半年回落35.1个百分点。农村固定资产投资略增。1-9月农村固定资产投资完成32721万元，比上年同期增长6.1%。【建筑业产值增速明显下降】受奥运期间停止施工的政策影响，建筑业产值在前两个季度增幅较大的情况下，第三季度大幅下降。今年1-9月份建筑业资质企业完成建筑业总产值146818.8万元，

15、同比增长11.2%，增幅较上半年下降了44.8个百分点。其中，7-9月份建筑业产值完成45285.6万元，同比下降32.4%。,2008年以来固定资产投资和建筑业产值增幅回落,【基本属性】欠发达、内源型的县域市场；【消费能力】区域市场本地人口数量规模小，本地消费能力弱；【市场特征】地理位置偏远，尚未成为北京城市中心资金转移和人口转移的主要承接市场；【开发规模】房地产市场总体开发规模和销售规模偏小，近两年每年的住宅销售面积仅10万平米左右。,延庆房地产市场特点分析,【供需关系】近两年来，延庆房地产市场总体上处于供需基本平衡的市场形态，基于延庆住宅市场目前在售货量较少和2006-2007年两年住宅

16、土地出让规划建筑面积28.4万平米的情况，结合每年10万平米左右的市场销售规模，未来两年内，延庆房地产市场供需基本平衡的基本结构不会发生根本性的变化；【市场结构】房地产市场产品结构简单，市场细分尚不明显；房地产高级市场形态尚未显现：商务办公房地产市场尚未启动，商业地产仍然处于传统商业为主的原始形态、小户型公寓和投资型公寓市场尚未启动；旅游地产市场：资源优势明显但旅游休闲地产过度发展，管理能力成为进一步发展的主要瓶颈，产权投资酒店对市场信心的打击比较严重（金色假日、快乐无穷大、白果园度假村等项目案例）。,延庆房地产市场特点分析,截止2008年12月15日延庆可售期房统计,截止2008年12月15

17、日，延庆可售期房项目有6个，总可售面积2.89万，其中可售期房住宅总套数209套。,截止2008年12月15日延庆未签约现房统计,截止2008年12月15日，延庆可售现房项目有73个，总可售面积10.4万，其中可售现房住宅总套数510套。,延庆目前在售楼盘基本信息,延庆在售项目详细分析,延庆主要在售项目一览,【延庆地产开发三阶段】第一阶段：以度假式产权酒店为主，2000年-2004年间，延庆开发了五六个产权酒店项目。户型面积多在40-60左右。第二阶段：别墅开发占主导。在售的8个项目中，5个为别墅项目。别墅户型面积多在210-400左右。第三阶段：随着城市化、延庆新城规划的发展，普通住宅开发开

18、始提上日程。普通住宅户型面积以80-100左右两房、110-120左右三房为主。延庆在售住宅项目共约8个，在售总体量约100万。在售项目中5个为纯别墅项目，容积率全部在0.3以下。2个位公寓和别墅混合项目，1个为纯普通住宅项目。从建筑形态上看，延庆别墅90%为2层建筑，普通住宅为多层板楼，高层在当地的接受度较低。在售项目价格相差悬殊，从3000元/到10000元/甚至有项目拟开盘独栋报价2万元/（清凉盛景）。整体来看，延庆项目去化缓慢，别墅项目位置大多较偏远，主要依托当地的旅游资源进行宣传、推广、销售。而普通住宅的客源主要为本地居民。,延庆在售项目总体特征分析,延庆在售项目个案分析,备注：红色

19、数据为估值,妫河丽景基本信息,妫河丽景基本信息,鸟瞰图,麦金利山基本信息,麦金利山基本信息,麦金利山总平面图,麦金利山基本信息,麦金利山鸟瞰效果图,麦金利山基本信息,麦金利山基本信息,麦金利山外观图,原乡墅基本信息,原乡墅外观图,原乡墅基本信息,原乡美利坚 基本信息,原乡美利坚 基本信息,原乡美利坚二期升级组团外观效果图西镇,原乡美利坚 基本信息,原乡美利坚二期升级组团外观效果图,原乡美利坚 基本信息,原乡美利坚二期升级组团外观效果图,清凉盛景 基本信息,清凉盛景 基本信息,清凉盛景,清凉盛景 基本信息,清凉盛景E1楼座图,清凉盛景 基本信息,清凉盛景楼座效果图,龙聚山庄基本信息,龙聚山庄基本

20、信息,龙聚山庄交通图,龙聚山庄基本信息,外观效果图,效果图,舜泽园基本信息,舜泽园基本信息,舜泽园鸟瞰效果图,舜泽园基本信息,一期颍泽洲外观实景图,舜泽园基本信息,舜泽园别墅楼座实景图,燕羽山庄 基本信息,燕羽山庄 基本信息,实景图,燕羽山庄 基本信息,实景图,实景图,武汉市2008年12月份房地产市场表现根据亿房网11月份统计资料整理,第一部分全市的商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价格分析1、主城区商品住宅价格走势 2、片区商品住宅成交均价及销量情况3、不同户型商品住宅成交价格情况二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况 2、不同面积商品住宅销售情况3、不同建筑类型商品

21、住宅销售情况,第二部分：相关政策法规一、数字信息二、宏观经济三、政策法规第三部分：重点楼盘介绍,目 录,第一部分：全市商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价格分析1、主城区商品住宅价格走势11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相比，跌幅达2.4%；月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增幅为29.74%，同比减少45.58%。,价格走势与成交量走势,从08年5月份开始，主城区商品住宅价格就呈下降趋势，月平均下幅率在1.97%

22、。,1,十一月份每周楼市走势图,上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。,2,2、片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套),通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。,3,本月汉口中心区成交均价最高，达到6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%,由各片区商品住宅成交套数

23、显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。,4,3、不同户型商品住宅成交价格情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅为2.87%;120-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅为2.60%；90120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分别为5189.48元/平方米和561

24、8.62元/平方米。商品住宅成交户型价格分析（按建筑面积划分）,5,二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况从价格来看，本月商品住宅成交量主要集中在5000-6000元/平方米，共成交了1414套，占全市总成交量的33.25%;其次是4000-5000元/平方米的楼盘，成交了1170套，占全市总成交量的27.52%；6000-8000元/平方米的楼盘，成交了868套，占全市总成交量的20.41%；价格在4000元/平方米以下和8000元/平方米以上的楼盘分别成交了688套和112套，占总成交量的16.18%和2.64%。从数据上可以看出，与上月相比，价格在6000元/平方米以

25、上的商品住房住宅成交量有所增加。从住宅交易区域来看，6000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区，占全市该价区间住宅的65%以上；4000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和东西湖，占全市4000元/平方米以下住宅的90%以上。商品住宅成交价位分布图,6,2、不同面积商品住宅销售情况从下图可以看出，本月商品住宅成交面积集中在90-120平方米，共成交了1385套，占到全市总成交量的32.57%，较上月减少了0.88%;90平方米以下的户型，成交了1278套，占总成交量的30.04%，较上月减少了1.24%；120-140平米以的户型共成交了986套，占全

26、部成交量23.18%，较上月减少了1.02%;140平方米以上的户型成交了604套，占全部成交量的14.21%，较上月增加了1.1%。商品住宅按成交面积划分销量比例图,7,3、不同建筑类型商品住宅销售情况本周高层商品住宅共成交了1908套，占全市整体成交量的44.87%;小高层商品住宅共成交了1404套，占全市整体成交量的33.02%;多层商品住宅共成交928套，占全市整体成交量的21.83%;别墅共成交了12套，占全市整体成交量的0.28%。,8,第二部分：相关政策法规一、数字信息4%：10月份我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点。10月份CPI环比

27、（比前一月）下降0.3%。居住类价格同比涨幅也明显回落。10月份，居住类价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份回落1.9个百分点。其中，租房价格上涨。1至10月份累计，我过CPI同比上涨6.7%，涨幅比前三季度回落0.3个百分点。29.2%：市统计局昨日披露，110月，我市固定资产投资保持平稳增长，全市共完成全社会固定祖产投资1727.06亿元，比上年同期增长29.2%。同期全市房地产开发投资418.76亿元，比上年增长25.1%，增幅与去年同期持平。住宅投资319.5亿元，增长30.5%，其中经济适用房完成投资30.76亿元，增长66.2%，增幅同比提高3.3%。房屋施工面积3266.62万平方

28、米，增长11.2%，其中经济适用房施工面积352.4万平方米，增长53.8%，竣工面积19.8万平方米，增长380.5%。520个：省委、省政府在襄樊召开鄂西生态旅游圈工作会议。会议明确了“鄂西圈”的未来发展目标，已基本确定在明后两年建设520个项目，总投资预计1664亿元，其中明年先启动383个，总投资预计1222亿元。,9,0.3%：昨据市统计局披露，10月份我市CPI涨幅继续回落，较去年同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.3%个百分点。2795：市物价局公布了武汉两处经济适用房天兴花园三、五组团和丰华园的销售价，最贵2795元/平方米。1000亿：国家发改委紧急召开会议安排四季度新增10

29、00亿元投资工作。1000亿元投资去向主要包括农林水、保障性住房及环保领域，其中农林水方面约500亿元，保障性住房、环保等其他部门分配另外约500亿元。1.6%：国家发改委发布了最新全国房价调查结果显示，从今年1月份全国房价同比涨幅11.3%达到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年10月份，全国房价同比只上涨了1.6%，是今年以来的最低水平，已经接近回到去年水平。继深圳广州之后，上海成为第三个新房价跌破去年同期水平的一线城市。15万：武汉市国土房产局获悉，武汉市5年内将建成15万套经济适用房。2008-2012年，武汉市拟安排总规模4100万平方米的各类住房建设计划

30、，相当于武汉城区现有住宅规模的三分之一，其中75%为保障性和中低价位、中小套型住房。,10,二、宏观市场10月我国PPI涨幅明显回落2.5%湖北PPI涨4.7%资料来源：008年11月11日楚天金报内容摘要：据新华社电国家统计局10日发布的数据显示，10月份我国工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.6%，涨幅比上月回落2.5个百分点。我国工业品出厂价格同比涨幅在今年8月份达到10.1%的近年来高值后，开始回落。9月分涨幅为9.1%，10月份进一步回落到6.6%。10月份，我国原油出厂价格同比上涨11.3%，涨幅比9月份回落14.3个百分点；普通大型钢材价格同比上涨22.3%，涨幅回落11.8个百

31、分点；铝的价格同比价格下降7.5%，降幅加快3.8个百分点。1至10月份累计，我国工业品出厂价格同比上涨8.2%，涨幅比前三季度回落了0.1个百分点。今年10月份，湖北省工业品出厂价格上涨了4.7%，涨幅比9月份回落2.55%，是我省工业品出厂价格今年以来涨幅最低的月份。业界观点：从数据看加工生产领域的上游价格整体出现了回落。国家政府对宏观经济的指导方向是“一保一控”，其中“一控”就是控制物价上涨，物价上涨中也括PPI价格的涨幅，PPI价格回落是在一定程度上说明了国家的宏观调空政策在逐步起效。,11,调查数据显示：全国房价涨幅逐月回落趋势明显资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：

32、据国家发改委和国家统计局昨天（11月11日）发布的调查数据，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%这些城市新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。二手房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。分地区来看，上述城市新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口上涨13.6%、银川9.8%等；同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳房价跌幅为15.

33、0%、广州房价跌幅为7.4%、重庆房价跌幅为3.5%等。环比价格上涨的城市有21个，主要包括：湛江1.9%、温州1.0%；环比价格下降的城市有35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳跌幅为2.5%、广州跌幅为1.8%。业界观点：10月数据看，各区域市场继续延续萧条状态，即使在10月底政府出台行业相关政策，但短期内无法逆转行业下行的趋势，市场信心不够，消费者还在探底过程中。,12,10月人民币实际有效汇率升值3.08%资料来源：2008年11月5日中国证券报内容摘要：国际清算银行昨日公布的数据显示，10月份人民币实际有效汇率指数为112.1，当月人民币实际有效汇率升值3.08%，今年以来升值13

34、.5%。一过的实际有效汇率除考虑所有双边名义汇率的相对变动情况外，剔除了通胀对货币本身价值变动的影响，综合反映出本国回避对外价值的相对购买力。10月份，人民币实际有效汇率升值速度较上月有多放缓，主要是近期美元强势所致。数据显示，10月份，人民币对美元小幅贬值0.11%，人民币对日币贬值8.04%。但 10月份人民币对欧元大幅升值14.6%，对英镑升值13.1%分析人士指出，由于欧元去经济疲软及持续降息预期的存在，未来欧元对美元仍将走低，对人民币也将走弱。欧元对人民币贬值，将严重影响我国的出口贸易。有测算显示，目前我国有20%30%的外贸企业以欧元作为结算货币，这部分企业需要针对欧元走软做出适当

35、的收益保值安排。人民币实际有效汇率在1月、3月、6与呈升值态势。10月份，人民币名义有效汇率值数为112.1，当月升值3.49%。业界观点：外汇时常的干预力度仍然较大，外汇共给仍然大雨外汇需求，人民币有升值压力。从外汇供给和需求的角度来看，人民币仍有升值趋势，中央银行对外汇市场干预仍然是稳定汇率的重要因素。,13,CPI回落为保增长赢得空间 未来物价或继续走低资料来源：2008年11月12日中国证券报内容摘要：国家统计局昨日发布的数据显示，10月份CPI同比涨幅为4.0%连续6个月保持回落。其中，食品类价格连续8个月环比回落。业界观点：为治理本轮物价上涨，有关部门采取了多管齐下的综合治理方式，

36、通过汇率升值以缓解输入性通胀，通过紧缩货币以环节流动性过剩，通过增加农产品攻击以治理成本推动型通胀。这种单纯依靠回避政策的做法，事实证明效果良好。10月贸易顺差创新高 出口增速可能继续下滑资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：海关总署11日公布数据显示，2008年10月我国出口总值1283.27亿美元，同比增长19.2%；进口总值930.88亿美元，同比增长15.6%；贸易顺差352.39亿美元，比9月增加58.69亿美元，再创历史新高。业界观点：董先安表示，虽然从进出口数据来看，中国贸易顺差同比增长仍创新高，但数据有滞后性。新订单减少会在今后几个月的数据中体现出来，出口增速将继

37、续下滑。“在国际金融危机的刺激下外需超预期下降，将进一步施压出口板块。”,14,央行报告提出以六大举措加大金融支持力度资料来源：2008年11月18日 新华网内容摘要：中国人民银行17日发布的第三季度货币政策执行报告指出，央行将实行适度宽松的货币政策，确保银行体系流动性充分供应，保持货币信贷合理增长，以六大举措加大金融对经济增长支持力度：一、根据形式变化及时启动保障性金融稳健运行的各项应对预案，加强国际协作，应对金融危机的不确定冲击。加强对国际金融形式演变的监测，密切关注国内经济金融形式变化，及时制定、完善和启动应对各种紧急情况的预案。同时加强国际协作，提升市场信心，维护金融市场和金融体系稳定

38、运行。二、确保金融体系流动性充足，即使想金融机构提供流动性支持。适时适度调减公开市场操作力度，密切关注银行体系流动性分布结构变化，充分运用多种工具对流动性出现暂时困难的军容机构提供资金支持。三、促进货币信贷总量稳定增长，加大银行信贷对经济增长的支持力度。协调运用各项政策工具满足经济发展对货币信贷的合理需求。指导政策性银行加大对重点项目建设及农副产品收购的资金支持；鼓励商业银行对中央投资项目提供配套贷款，继续扩大信贷投放。,15,四、加强窗口指导和政策引导，着力优化信贷结构。坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构加大对重点工程建设、中小企业、“三农”、灾后重建、助学、就业等的信贷支持，加大对技术改

39、造、兼并重组、过剩产能转移、节能减排、发展循环经济的信贷支持，有身队性的培育和巩固消费信贷增长点。同时继续限制对“两高”行业和产能过剩行业劣质企业的贷款。五、进一步发挥债券市场融资功能。大力发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等非金融企业债务融资工具，拓宽企业融资渠道。六、加强对国际经济金融形势和资本流动的监测分析。进一步完善金融服务，促进贸易、投资便利化。加强对外投资的风险提示和监管，稳步推进资本项目可兑换。业界观点：相对国际金融环境，目前中国需要扩大内需，增加资金的流动性，所以政府需要通过较宽松的金融手段去支持中国经济的发展。,16,湖北首笔金融租赁生意成交 20亿资金注入武汉地铁一号

40、线资料来源：2008年11月25日楚天都市报内容摘要：不用贷款，以交租金的方式也能从银行获得融资。昨日，工商银行旗下的“工银金融租赁有限公司”与武汉地铁集团有限公司在汉签约，武汉地铁一号线核心设备的所有权以20亿元暂时“卖”给了工行。这也是我省首笔金融租赁业务。根据协议，武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以20亿元人民币的价格，暂时（初定15年）让渡给工行金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需要向金融租赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。业界观点：传统的银行抵押贷款需要一定比例资本金，而金融租赁方式比较适合缺乏启动资本金的项目。在许多

41、发达国家，社会投资额的20%30%是通过这种金融租赁的方式完成的，而在我国目前仅不到4%。（传统抵押贷款方式中抵押资产的所有权、使用权仍属于找银行借钱的企业，借款企业给银行还利息。采用金融租赁的方式融资，资产的所有权、使用权实现分离，所有权归金融租赁公司，企业想租赁公司交租金。）,17,三、政策法规交行新房袋细则：首次贷款购自住房首付2成资料来源：2008年11月4日新京报内容摘要：继农行、光大银行之后，交通银行也公布了房袋细则。新增客户首次利用贷款购买自住房，首付比例为20%，贷款利率为基准利率的0.7倍。从昨日起，对符合优惠条件者已经开始放袋。相比此前两家公布细则的银行，交行的房袋细则仅对

42、新增客户首次利用贷款购买普通自住房，做出了央行的最低优惠做出。关于存量房袋如何调整仍在研究制定中。不过交通银行房袋细则的内容仍具模糊空间，其中对于二套房和其他客户首付比例和利率政策，交通银行仅表示继续执行央行359号和459号文件规定，为有更为详细的规定。根据央行这两项规定，已利用贷款购房又申请购买第二套住房的，贷款首付四成，贷款利率上浮10%。但对已利用贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低与当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款政策执行。业界观点：更多银行开始针对房地产新政策制定一些细则，由于中央对房地产新政不作进一步明确，各地方银行根据地方特点制定细则，在很大程度

43、上，银行针对新政在各地执行上都有一定可操作性，在一定程度上从金融方面上激活房地产市场。,18,房地产市场细分箭在弦上9000亿住房保障计划启动资料来源：2008年11月16日国际金融报内容摘要：11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划3年内投资9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。按计划，国家将用3年多时间增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元，平均每年3000亿元。业界观点：巨额的投资计划激活日趋疲软的房地产市场及相关产业。未来几年这些低档住宅供应的大幅增

44、长可能对开发商有项目的价格和交易量造成一定的下行压力。,19,第三部分：重点楼盘介绍汉阳区水墨清华物业类型：住宅物业地址：水墨清华位于汉阳区龙阳大道18号 售楼电话：84871818、84871717建筑形态：27栋联排别墅、9栋双拼别墅、高层（别墅3层，高层24层）开发商：武汉龙阳养殖垂钓有限责任公司绿 化 率：35.40%总户数：331占地面积：77687平方米总建筑面积：70291平方米楼盘动态：武汉繁华都市中心，二环线内，临墨水湖岛居新中式别墅水墨清华，高贵蕴于内敛。在三面临湖的岛居上，27栋联排别墅、9栋双拼别墅，错落有致；通幽曲径中，自由、精致、淡雅的苏州园林，30米环湖湿地公园，

45、让您在幽长的湖岸线中，体验古时归隐山林与大自然为伴的博大心境。在水墨清华，用传统建筑赋予现代功能做出来的产品，更具文化内涵及舒适性，而需要有完全私人空间过一种有情趣的生活，这也只有在中式园林别墅中才能最好地体现。水墨清华，居住的，不仅仅是房子！,效果图,效果图,20,江汉区两湖总都二期康城 物业类型：住宅、商住楼物业地址：江汉区北湖西路与北湖小路交汇处售楼电话：85765555、85768888价格:待定开盘时间：2008-11建筑形态：高层一栋23层精装小户型、一栋29层高层开发商：武汉富华房地产开发建设有限公司绿 化 率：35%总户数：248总体面积：44、71、76、80、100-147

46、总建筑面积：25000楼盘动态：“两湖总都”，以其稀有的全南向观湖景观资源和中心地段，成为西北湖畔绝版豪宅。此次推出的两湖总都二期“康城”由组成。充分弥补一期大户豪宅的产品空白，为向往西北湖中心生活的都市精英与白领们缔造一处安乐窝。两湖总都二期“康城”地处武汉西北湖核心商圈中心地段，紧邻武汉金融一条街-建设大道和CBD商务区，稀缺的西北湖生态资源、便利的都市生活圈，都为“康城”后期发展奠定基础。让居家于此的您，享受悠优生活。,交通图,效果图,21,江岸区锦湖金利花园物业类型：住宅物业地址：锦湖金利花园位于江岸区江岸路12号售楼电话：82316666、82310188价格:08年12月均价480

47、0元/优惠：一次性付款98折，贷款99折开盘时间：2008-10-18建筑形态：17栋高层开发商：武汉锦湖置业有限公司绿 化 率：33%容 积 率:2.40总户数：1920优势户型：总体面积：占地面积：75000总建筑面积：180000楼盘动态：锦湖金利花园地处堤角老城区，位于堤角公园边，解放大道轻轨与本项目近在咫尺，十几条通达三镇的公交线路直达小区，生活配套成熟。银行、医院、幼儿园、小学、中学一应俱全，天兴洲大桥、二七大桥的开通将使本项目业主出行更加便捷。锦湖金利花园内设会所、幼儿园、羽毛球场，2万多方的立体园林绿化，使业主生活既便捷又多姿多彩。60%的高层住宅8楼以上可以眺望长江美景。锦湖

48、金利花园是堤角片区升值潜力巨大的一个大型高档社区。,交通图,效果图,22,硚口区幸福阳光物业类型：住宅物业地址：幸福阳光位于硚口区古田三路与南泥湾大道交汇处（汇丰企业总部对面）售楼电话：61281888 65220666价格:08年12月均价4900元/开盘时间：2008-12建筑形态：小高层.13层开发商：星江国际企业集团武汉有限公司绿 化 率：35%容 积 率:2总户数：286占地面积：10000总建筑面积：21000楼盘动态：幸福阳光，低总价/低首付/古田中心轻松置业幸福阳光，别人都在忙打折，我们的品质质量不打折幸福阳光，古田地区唯一低总价/高绿化/配套全/生态型高尚人文居住区,交通图,

49、效果图,23,南湖半岛物业类型：住宅物业地址：南湖半岛位于武昌区南湖北岸特1号售楼电话：87878888价格:08年12月均价7000元/优惠：惊喜特价4200元/起开盘时间：2008-11-20建筑形态：高层开发商：湖北天马置业有限责任公司绿 化 率：44.50%容 积 率:2.20总体面积：160-240占地面积：66746总建筑面积：170000楼盘动态：南湖半岛项目位于武汉市洪山区“南湖新城”板块的核心区域，东边紧靠南湖环路，南、西临南湖，北接桂子园路（规划中）；交通便利，建面约17万平方米；一线湖景观湖。该地段自然风光优美，环境良好，紧临南湖湖滨，两面临水；项目在产品、配置打造上精益

50、求精；各种物料均采用知名品牌，真正做到了使用舒适性与尊荣性的完美结合；开发商更是力求打造南湖片区亲水和谐的武汉第一个湖滨空中花园阔宅高端住宅社区。,交通图,效果图,24,开来九洲国际物业类型：住宅、商住楼物业地址：开来九洲国际位于青山区友谊大道与建设一路交汇处售楼电话：86550888 86553888开盘时间：2009-06建筑形态：高层开发商：武汉开来房地产开发有限公司绿 化 率：30%容 积 率:3.89总户数：400 优势户型：停车位:101占地面积：7648.66总建筑面积：33897.66楼盘动态：青山中央，邻近徐东商圈；配套齐全，中心优势不言而喻。青山主干道中心区，交通便捷；自身