71_5113140_2011年广东省广州酒店式公寓调研报告（121页） .ppt

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1、广州酒店式公寓调研报告,编制时间：2011年4月24日编制部门：商业地产研究部编制人员：刘 曼,目录,调研综述 3朱美拉公寓5雅诗阁广州 24马赛国际商务公寓 35合生广场 49颐和四季公馆 70正豪万佳商务公寓 89达标国家商务公寓103财富世纪广场 112调研小结 119,3,调研综述,调研目的深入调查广州市酒店式公寓现状，了解广州市酒店式公寓发展趋势，为集团公寓标准化提供参考依据。调研时间：2012年4月9日2012年4月24日。调研方式：网络资料收集、实地资料采集、访问相关人员。调研安排：,调研说明,调研综述,项目概览,朱美拉公寓,项目概况,地 面：东有冼村路，西有华夏路，南有花城大道

2、、临江大道，北有金穗路、黄埔大道地 下：地铁3号线纵穿南北、5号线横贯东西，集运系统和机场快巴可分别直达火车站、飞机场。,朱美拉公寓,区位图,朱美拉公寓,规划图,朱美拉公寓户型图,一居室,朱美拉公寓68.06 东向,一房一厅54 平方米,朱美拉公寓户型图,一居室,一房一厅70 平方米,一房一厅64 平方米,朱美拉公寓户型图,一居室,一房一厅65 平方米,朱美拉公寓户型图,两居室,两房一厅,1、建筑外立面石材为主，简约大气2、主入口标示不是特别明显，此点有待改进。,1,2,朱美拉公寓硬件分析,建筑外立面及出入口,1、电梯间石材地面水晶灯吊顶，营造七 星级酒店奢华感；2、大堂装修3、富有设计感的墙

3、面,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,大堂,1、通道铺设地毯，营造酒店氛围；2、房间号码牌,1,2,朱美拉公寓硬件分析,通道,1、通透大窗景观，部分户型设有景观阳台；2、卧室家私配套大床及床垫（租客可自购或接受业主提供）、床头柜3、卧室家私配套衣柜及写字台,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1、客厅家私配套；2、客厅附带46寸液晶彩电,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1、独立中央空调系统；2、帖卡式门锁。,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1、2、厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体洗衣机；,1,2,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1、2、浴室配有高档洗具

4、和卫具；3、浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头，并安装液晶电视机。,1,2,3,朱美拉公寓硬件分析,室内（一居室）,1、两居室客厅装修；2、两居室主卧室；,1,2,3,4,3、两居室景观阳台；4、两居室次卧室。,一居室与两居室除户型上差别外，装修及硬件配套无明显差异；,朱美拉公寓硬件分析,室内（两居室）,1、2、楼层逢单层设有公共休息空间，空间挑高两层，视野开阔，避免酒店式布置的压抑感和沉闷感；,1,2,朱美拉公寓硬件分析,公共休息空间,精致装修配及高档石材墙纸布置客、餐厅及睡房家私配套独立中央空调系统浴室配有豪华浴缸及淋浴龙头浴室安装液晶电视机厨房配有冰箱、煮食电炉、洗衣机等客厅附带46寸液晶彩电部

5、分单位带有景观阳台,朱美拉公寓,房间大致设施及配套汇总,优点分析：1、身处广州新中轴线，地理位置优越。项目是广州少有的集写字楼、商业、酒店和住宅为一体的城市综合体，未来发展潜力看好。2、户型设计主流，实用，南向无遮挡，部分户型有 270景 观视野。户型偏中小型，符合天河区商务人士租用需求；亦有利于吸引投资性购买，风险较小。3、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。4、经营模式创新，公寓出售后，业主表示单独出租比较困难，由物业公司成立租赁小组，协助统一出租，收取一定中介费用（租客出月租的一半，业主出月租的四分之一）。此种模式的优点是帮助业主更顺利的出租，缺点是租赁小组没有定价权，应对租客不够灵

6、活。,缺点分析：1、项目的周边配套不完善，由于周围有多个工地施工，造成周边环境比较混乱。2、绿化率低，公共交通系统欠缺，出行不太方便。3、项目所在区域珠江新城人气不够旺盛，近期出租不是很理想，长远来看潜力巨大。4、项目用于出售，售罄后无法实行统一的物业管理。,朱美拉公寓,项目品鉴,雅诗阁广州概况,雅诗阁广州,概况,雅诗阁广州,区位图,客厅 平面图,豪华一房式公寓(64),雅诗阁广州,样板房效果,客厅 平面图,行政一房式公寓(69-71),雅诗阁广州,样板房效果,卧室 平面图,豪华行政一房式公寓(74-84),雅诗阁广州,样板房效果,客厅 平面图,豪华两房式公寓(107-114),雅诗阁广州,样

7、板房效果,卧室 平面图,行政三房式公寓(150),雅诗阁广州,样板房效果,配备齐全的厨房：冰箱、平面炉和抽油烟机、微波炉和烤箱、对流加热炉、洗碗机、电气热水壶和咖啡机、玻璃器皿、陶器、餐具和其他用具,雅诗阁广州,厨房,Facilities,健身房;户外游泳池会议室;休闲区,雅诗阁广州,配套设施,Facilities,儿童户外乐园;烧烤区 乒乓球;高尔夫,雅诗阁广州,配套设施,雅诗阁广州,服务与设施,马赛国际公寓,概况,马赛国际公寓,外立面效果图,马赛国际公寓,楼宇户型分布图,马赛国际公寓,区位图,马赛国际公寓,商圈图,马赛国际公寓户型图,标准层平面图,马赛国际公寓户型图,一居室,一室一厅一卫4

8、4.00,一室一厅一卫 66.00,马赛国际公寓户型图,两居室,两室两厅一卫 75,马赛国际公寓户型图,两居室,两室一厅一卫,1、外立面灰色为主色调，商务感较强；2、主入口简约大方。,1,2,马赛国际公寓硬件分析,建筑外立面,1,2,马赛国际公寓硬件分析,售楼大厅,1、售楼部灯饰及座椅；2、楼梯间及墙壁装修。,1,2,马赛国际公寓硬件分析,售楼大厅,左图为马赛国际公寓样板房展示，该公寓以写字楼为卖点（将公寓当做写字楼来卖），样板房展示的是服装设计公司的办公场景。,马赛国际公寓硬件分析,样板房,优点分析：1、马赛国际公寓位于广州新城市CBD珠江新城，毗邻琶洲会展中心，为集居住与商务功能于一体的酒

9、店式投资型公寓。2、该项目主打写字楼功能来卖，一方面可以规避马场附近公寓消费能力有限，另一方面可充分利用项目开发商（珠江地产）已有的行业协会资源，中小户型，适合小企业办公需求。3、户型比较灵活，租住、办公两相宜。,缺点分析：1、一层商铺比较混乱；配套不足，马路旁易受烟尘噪音污染。；2、马场附近有待开发，单纯的住宅式公寓比较难卖，市场有限；,马赛国际公寓,项目实调心得,合生广场,概况,合生广场分南、北区两区，1-5层为10万平米购物广场，地下三层停车场(2000多个车位)，6-26层为酒店式公寓与酒店式office。南区商场将引进国际时尚潮流品牌、知名百货、大型超市、巨幕影院，以及高端餐饮、娱乐

10、、KTV、健身中心等；北区商场将规划成购书中心、文化用品、教育培训、文化休闲产业等。超大规模，高端时尚的定位，必将引领海珠时尚消费潮流。首期推出北区43-103m2酒店式商住空间，有酒店式公寓与酒店式office，创新式产品，可自由组合，宜居宜商。,合生广场,概况,1、百货部分主体楼2、对面文化休闲部分仍处在地基阶段,1,2,合生广场项目工程进度,实景图,合生广场是合生创展全国商业布局广州地区商业综合体第一个项目，位于新中轴线南段规划的行政商业中心区域广州大道南商业走廊的中心；将与珠江新城、琶洲会展构成经济金三角。项目正对海珠区政府，加上海珠区地税局和工商行政管理局等重要政府机构林立，附近中大

11、商圈、府前路商圈、华南鞋贸汽贸商圈环绕，项目未来的商贸、政治、文化中心地位已经显现。,合生广场,区位图,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,一居室,合生广场户型图,两居室,合生广场户型图,两居室,1,2,1、大型百货、高端餐饮、巨幕影院2、超大书城、娱乐休闲、名店商城、酒店OFFICE3、双向三车道,3,合生广场,规划图（沙盘）,1,2,3,4,1、接待台与休息区2、户型模型展示区 3、电梯间（日立电梯）4、品牌展示墙,合生广场硬件分析,售楼大厅,1,1、布局合理，功能划分明显，创意空间灵活2、工作间及试衣间宽敞舒适，有利工作展示3、浅滩区与选衣区独立成体，方便接待

12、及选衣4、模特区与整体隔离设置，更显私密和高档,合生广场硬件分析,工作样板间展示(平面图),1,2,3,4,1、洽谈区2、裁缝区3、试衣区4、选衣区,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1,2,室内橱柜,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1,2,3,1、洗衣机2、厨房杂物柜3、平面炉和抽油烟机,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,1、卫生间 2、淋浴间,1,2,合生广场硬件分析,工作样板间展示（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,合生广场硬件分析,交楼标准（实景图）,优点分析：1、合生广场位于海珠区广州大道南与叠景路交

13、界的项目。项目地处海珠区政商机构密集的核心地带，周围有几大商圈环绕，地段优势显著。2、该项目主打写字楼卖点，周边中大布匹商圈，长江纺织城，有着广阔的中小企业办公需求。,缺点分析：1、周边环境较为嘈杂，人流复杂，治安一般，适合投资；2、广场写字楼下面是针机市场，市场内交通较拥挤，卫生环境方面有欠缺；,合生广场,项目实调心得,颐和四季公馆,概况,颐和四季公馆,规划图,颐和四季公馆,区位图,颐和四季公馆,效果图,颐和四季公馆户型图,一居室,1室1厅1卫，50,1室1厅1卫，47,1室1厅1卫，69,1室1厅1卫，42,一室一厅一卫53,颐和四季公馆户型图,一居室,1室1厅1卫，53,1室1厅1卫，3

14、9,颐和四季公馆户型图,一居室,颐和四季公馆户型图,两居室,一室两厅一卫117,2室2厅1卫，98.84,颐和四季公馆户型图,两居室,2室2厅1卫，109,2室2厅1卫，142,1,2,1、工程在建，目前项目已经售完，预计2013年6月交楼2、项目周边主干道路,颐和四季公馆硬件分析,建筑外观,1,2,3,1、项目沙盘2、售楼大厅3、洽谈区,颐和四季公馆硬件分析,售楼大厅,1,2,1、入户门2、餐桌,颐和四季公馆硬件分析,餐厅（B2-1）,1,2,1、客厅电视机,2、客厅沙发,颐和四季公馆硬件分析,客厅（B2-1）,1,2,1、卧室飘窗,2、卧室大床,3、卧室家私,3,颐和四季公馆硬件分析,卧室

15、（B2-1）,1,2,1、ToTo 牌卫浴,2、石材饰面,颐和四季公馆硬件分析,浴室（B2-1）,颐和四季公馆硬件分析,厨房（B2-1）,实调心得：1、位于天河北板块，生活配套丰富；但项目与广园路高架入口相当靠近，易受噪音及尘土影响；该盘比较适合作投资用途。2、纯五星级酒店公寓，带租约发售，3年委托经营，由酒店管理集团统一管理，有助于吸引投资。3、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。4、部分39小户型，不限购，总价较低，适合吸引中小投资者。,颐和四季公馆,项目实调心得,正佳万豪商务公寓,概况,正佳万豪商务公寓,外立面,正佳万豪金殿处于天河区核心区域，正对天河体育中心，右连正佳广场，左邻绿化

16、广场、天河城广场，后面是天河南一带的商业街。,正佳万豪商务公寓,区位,27层、30层、33层、36层另带花园,正佳万豪商务公寓,平面图,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,73.25 平方米朝向：正西,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正

17、佳万豪商务公寓,户型,58.30 平方米朝向：正南,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,67.83 平方米朝向：正东,可售公寓共有368套，每一层27个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,86.90 平方米朝向：正东,可售公寓共有368套，每一层27

18、个户型，单位面积在61-200平方米之间，产品是层高4.6米的小复式。,正佳万豪金殿目前在售58-150的Loft式酒店公寓，以一房和三房为主，主推60-70平方米单间。,正佳万豪商务公寓,户型,67.14平方米朝向：东北,1,2,售楼部设在正佳广场内，人流量较大，目前项目已经售罄，只剩少量单位。,正佳万豪商务公寓硬件分析,售楼大厅,1,1、卧室梳妆台，由于采用复式设计，二层卧室层高较低，给人感觉稍显压抑。2、大床,2,正佳万豪商务公寓硬件分析,卧室,1,2,1、客厅实景图片，复式设计具有较好的性价比，实用率接近100%，客厅空间感较强，通透宽敞。2、客厅效果图,正佳万豪商务公寓硬件分析,客厅

19、,1,2,1、梳妆台 2、衣柜,正佳万豪商务公寓硬件分析,家私,1,厨房配有洗衣机、煮食炉、微波炉、抽油烟机等厨房用品以及吧台。,正佳万豪商务公寓硬件分析,厨房,优点分析：1、正佳万豪金殿项目依托正佳广场，楼下即为购物中心，地段十分优越，交通十分便利，周边商业配套设施无可挑剔，具有很大的投资潜力。2、除去地段这一重要卖点外，复式设计，100%实用率亦是吸引投资者的主要方面。3、4.65米层高，首层4.3米，客厅挑高设计，空间感较强，通透明亮，缺点是二层层高较低，比较压抑。4、家电家私配套齐全，可拎包入住，方便出租。5、在住宅限购的条件下，酒店式公寓不限购，却有着优于住宅的投资价值，因此项目3月

20、份推出，半月时间即售罄。,缺点分析：1、正佳万豪金殿位于天河闹市区，车流量、人流量均比较多，日常的生活难免会有些嘈杂；2、楼盘均价过高（均价48000每平米）；3、复式二层层高较低（2.1米），部分户型有黑厕现象；,正佳万豪商务公寓,项目实调心得,达镖国际商务公寓,概况,达镖国际中心位于广州市海珠区江南大道与昌岗路交汇处。地铁2号线与8号线交汇点昌岗站，罕有的双地铁上盖物业，完善的道路系统与轨道交通为项目构筑四通八达的立体交通网络，在地理上极具战略优势。,达镖国际商务公寓,区位图,达镖国际商务公寓,规划图,达镖国际商务公寓,户型图,达镖国际商务公寓户型图,A户型,A户型单位南向，42.92-4

21、7.83,达镖国际商务公寓户型图,B户型,B户型单位南、北向，44.63,达镖国际商务公寓户型图,C户型,C户型单位东西向，61.19-68.23,采用LOW-E隔热玻璃幕墙及铝板幕墙等材料,达镖国际商务公寓硬件分析,外立面,1,20,1、卧室、客厅2、天花,达镖国际商务公寓硬件分析,售楼大厅,国际名牌抽油烟机电磁炉高级橱柜组合配不锈钢洗涤盆连弗兰卡水龙头,达镖国际商务公寓硬件分析,厨房,科勒高级水龙头、座厕及洗面盆，并装置清镜、排气扇、厕纸盒、毛巾挂架及防水插座,达镖国际商务公寓硬件分析,卫生间,财富世纪广场,概况,财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20

22、米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。离地铁五号线潭村站约15分钟路程；137、140、245、540、882等公交线路途径项目附近的冼村站和石牌村站。,财富世纪广场,区位图,财富世纪广场（D3-7地块）位于珠江新城东区，东临20米宽的南安路，南临20米宽的海业路，周边辐射三大商圈，即天河IT商圈、琶洲会展商圈、文化创意商圈。,财富世纪广场,周边商圈,财富世纪广场户型图,一居室,财富世纪广场户型图,两居室,1,20,1、卧室,2、客厅松下空调、品牌电视等、索菲亚整体衣柜等营造舒适生活感受，拎包即可入住,财富世纪广场样板房,A2栋I户型,1,20,1、厨房配有西门子冰箱、电磁炉、干洗衣机等 2、卫浴,财富世纪广场样板房,A2栋I户型,项目总结,调研小结,调研小结,对比分析,广州市公寓物业主要是近年当地房地产住宅市场快速发展的衍生物，即住宅类物业推行“公寓化”。主要是将住宅中单元面积较小，物业档次较高，引入较高质素管理公司的产品包装或开发成普通公寓类住宅物业，产品类型单一。同北京上海等城市相比较，广州酒店式公寓的市场状况相对落后，同时作为中国国际大城市也有很大的市场空间，市场的空白点也是我们的发展机遇。,谢谢Thank,