南宁市丰广场营销计划.ppt

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1、年年丰广场2011年年度营销计划,经纬行（南宁）年年丰广场项目组 2011年1月24日,第一部分 市场部分第二部分 项目优劣势分析第三部分 年度销售工作安排第四部分 营销推广工作安排,目录 Contents,第一部分 市场部分,一、2010年房地产市场回顾,1、全国宏观政策盘点,信贷政策盘点,政策一：1月10日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。通知明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。,政策二：4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常

2、务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,政策三：4月17日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,政策四：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首

3、次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。,宏观政策部分,信贷政策盘点,一、2010年房地产市场回顾,政策五：9月29日，央行、银监会联合发布关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提

4、供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。,政策六：11月3日,住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会发布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。通知规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑

5、面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。,政策七：住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率,从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个

6、人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。,1、全国宏观政策盘点,信贷政策评析,信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2010年房地产信贷政策总的看是相对严厉的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了严厉的执行口径，对2010年全国楼市形成了直观硬性的冲击。贯穿全年的信贷政策,落实且有力的无非包括几个方面:限制购房套数,首付比例的提高和贷款基准利率的上调,随着房地产市场的回暖，在全国房屋销售量大幅增长的前提下,致使房价一路飙升,同时,个人住房按揭贷款也突飞猛涨,信贷压力逐渐显现。2010年初,我国楼市出现了过热的

7、现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“新国十条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套及以上房贷政策。打击投机，限制投资，继续支持居民自住和改善型住房消费。与此同时,号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。信贷政策的持续加码,显示出政府遏制房价上涨的决心,由此推导2011年房地产信贷政策的主基调或将继续从严

8、。,一、2010年房地产市场回顾,1、全国宏观政策盘点,一、2010年房地产市场回顾,税收政策盘点,政策一：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。,政策二：5月26日，国家税务总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。,政策三：6月3日，国家税务总局下发关于加强土地增值税征管

9、工作的通知。通知抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。,政策四：9月29日，三部委联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知。通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。,1、全国宏观政策盘点,税收政策评析,一、2010年房地产市场回顾,土地增值税的

10、征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。今年出台的一系列税收政策,是国税局响应国家对于房地产市场的严格把控力度下实施的,上半年在一首时间内,国税总局两次出台有关土地增值税的政策措施。在此通知中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。另外，新的契税规定已与相关部门的“

11、二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”,此规定在顺应相关信贷政策之后体现了各部门系统对于2010年全面收紧房地产的大力配合与协作,侧面反映出2011年的房地产市场严峻趋势。,1、全国宏观政策盘点,土地政策盘点,政策一：1月21日，国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。,政策二：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清

12、地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。,政策三：9月27日，国土部、住建部联合发布了关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。,一、2010年房地产市场回顾,政策评析:1月21日国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。3月10日国土部再次出台了19条土地调控新政,通知的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开

13、发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。下半年,国土部与住建部联合发布关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知,从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。,1、全国宏观政策盘点,一、2010年房地产市场回顾,2、地方政策盘点,广西政策盘点,政策一：根据国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知号规定，为进一步加强和改善房地产市场调控，引导房地产市场平稳健康发展，广西地税局与广西国税局近日联合下发通知，从2010年4月1日起,加大对房地产开发经营业务取得预售收入所得税企业的征管

14、力度。,政策二：8月10日,广西北部湾银行、上海浦发银行、南洋商业银行等3家银行机构明确表示，即日起已停止发放三套房房贷；兴业银行则表示，已暂停接受三套房房贷业务受理。另外，交行、光大等两家银行态度含糊，是否完全停放三套房房贷尚在观望中。不过，像中行、工行、建行、农行四大国有银行仍在继续发放三套房房贷。,政策三：继国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知下发后，房地产调控政策牵动着全国人民的神经。9月30日，记者从有关部门获悉，备受老百姓关注的广西楼市调控落地政策广西壮族自治区人民政府转发国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知29日新鲜“出炉”。,政策评析:纵观2010年的楼市政策,

15、无非都是为了促进房地产市场平稳健康发展,遏制非普通住房过快增长和价格飞涨。加大房地产开发企业的税收征管力度,在一定程度上抑制了地产开发企业的拿地和开发速度,控制商品房供应速度和供应量,遏制投机投资取巧的客户。而四家银行暂停发放第三套住房贷款正面的响应了国家的信贷政策,也体现了地方对于国家调控房价的支持力度,9月30日,“广西版”楼市新政出炉,更体现了广西地方支持国家调控楼市的决心。,一、2010年房地产市场回顾,1、全国市场回顾,土地市场全国土地市场继续保持上升态势,1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，增幅较前三季度提升0.6个百分点；土地购置费

16、8006亿元，增长79.2%，增幅较前三季度下滑1.5个百分点。,市场部分,数据来源：国家统计局,土地市场多数城市成交规模已超去年的九成,1-11月份，八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。,2010年1-11月全国主要城市经营性土地成交列表,单位：万平方米、亿元,数据来源：国家统计局,土地市场土地市场依然保持活跃态势,1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，增幅较前三季度提升0.6个百分点；土地购置费8006亿元，增长79.2%，增幅较前三季度下滑1.5个百分点。,20

17、10年111月全国主要城市土地总价排行榜,2010年1-11月全国主要城市土地楼板价排行榜,2010年1-11月全国主要城市土地溢价率排行榜,资料来源：中国房产信息网,商品房市场政策压力下成交波动，总体态势较为平稳,1-10月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长9.1%和17.3%，总体来看，房地产市场持续平稳增长趋势。10月份，在第三轮调控影响下，全国市场呈小幅回落态势，全国商品房销售面积和销售金额环比9月分别下滑了11.18和7.68，但仍处于年内第二高位。,数据来源：国家统计局,住宅市场频繁调控下成交下跌，但市场反应低于预期,2010年1-11月，多数城市成交面积同比下跌，但总体来说

18、跌幅低于上一轮调控（2007.9-2008.8），政策影响力明显低于预期。11月，市场成交下跌范围扩大，但成都、武汉表现依旧强劲，成交呈持续上升的态势。,全国重点城市2010年1-11月成交量列表 单位：万平方米,资料来源：中国房产信息网,整体市场受调控成周期波动走势，调控对成交影响明显，但影响小于预期。从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，尤其是“9.29调控”后，11月一线城市除北京外，其余城市成交大幅下滑；二三线城市11月成交涨跌互见，总体跌幅小于一线城市。,住宅市场调控影响下，城市市场走势现分化,从月度成交数据来看：一线城市对三次调控的反应均最为明显，二三线城市调控后跌幅要小于一线城

19、市；从周度成交数据来看：11月整体市场周度成交基本趋于平稳；一线城市11月成交低位徘徊，二三线城市11月底成交有小幅反弹趋势；从易居代理项目日均来访量、认购量、签约量指数来看：新政后三周日均来访、认购、签约量均明显下滑，而11月以来，日均签约量已回复至9月第三周水平。,资料来源：中国房产信息网,第三次调控后，高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。小户型项目仍是成交热点，金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。,近期推案热销项目列表,住宅市场三次调控后，市场上仍不断涌现热销项目,资料来源：中国房产信息网,1-11月，多数企业已经实现既定销售目标，部分企业比如万科、恒大、保

20、利、金地、龙湖等超额完成10%以上。,企业动态1-11月多数典型企业已完成全年业绩目标,数据来源：企业公报,图：135家沪深地产2006-2010年各季度资金情况情况,2010年行业净负债率持续上升，三季度达58%，但仍维持在相对合理水平。房企资金情况短期内尚算安全，135家沪深地产企业货币资金较短期有息债高出794亿元，且短期有息债在有息债比例呈下降趋势。,表：2006年-2010年各季度行业净负债率对比,备注：135家企业名单主要包括万科A、保利地产、金地集团、招商地产、中粮地产、首开股份等沪深上市企业。,数据来源：企业公告,企业动态行业净负债率上升，但短期内资金情况尚算安全,15典型企业

21、2010年1-11月新增土地储备情况,数据来源：中国房产信息备注：保障房及旧改项目不计入,典型企业2010年10月以来重点新增地块情况列表单位：万平方米、亿元、元/平方米,数据来源：中国房产信息,企业动态调控后典型企业在土地市场仍表现积极,虽然调控政策频出，但由于开发企业资金较为充裕，客观上也存在“补库存”的需要，典型企业在土地市场上表现仍然积极。,新增土地并未对企业资金带来压力：-11月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额；而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散，其中富力、绿城、万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理。,注：1、根据Pulte等国际知名开发企业经验，新增土地可建面

22、积与月均销售面积比值，处于24-30个月之间较为合理。2、保障房及旧改项目不计入。3、世茂房地产土地面积及总价都以权益计入。,数据来源：企业公报，中国房产信息,企业动态新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力,在经历过数次调控的房地产企业日趋谨慎，合作拿地逐渐成为企业主要拿地开发方式。万科与国企联合开发以便顺畅获取优质地块；绿城则通过输出品牌，获取资本支撑；九龙仓与规模性企业合作，规避市场风险。,表：2010年以来典型企业合作项目情况列表,企业动态战略调整1 合作开发,企业动态战略调整2 商业地产,房企逐渐重视商业地产价值，万科、华润、保利等企业均加大商业地产投资比例至20%或以上。,表：典型

23、企业商住比例目标情况列表,企业动态战略调整3 旅游地产,近期，旅游地产逐渐成为房地产企业新的业务方向，龙湖、万科、世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模。,表：2010年以来房企典型商业旅游项目列表,房企关注酒店业务，部分企业与著名酒店运营商达成战略联盟，提升品牌溢价。世茂房地产、恒大及华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入。,企业动态战略调整4 酒店联盟,通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少,同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨，进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备。同时，保障性用地也并非无利可图。,表：典型企业三季度主要新增保障房项目单位：万平方米 亿元,商品房

24、用地,地价12.8亿,建面：9.3万平方米,建面：10万平方米,限价房用地,周边商品房售价20000元/m2,限价房售价7800元/m2,北京昌平区回龙观1818-028地块获利举例,销售金额可达到26.4亿左右,地价与房价比为0.48：1,企业动态战略调整5 保障房,一、2010年房地产市场回顾,2、本地市场回顾,土地市场本地土地交易量下降明显 明年供应存货为主,表：2010年钦州市挂牌土地出让结果,数据来源：钦州市国土局,从钦州商品房土地出让信息可以看出,2010年的钦州土地供应量相对紧缩,土地供应量很少,以周边城镇为主,成交土地总面积149676.17，成交总价244328元,除去两个商

25、用性质地面,住宅楼面地价均价为557.4元,由于2010年钦州市区土地供应量较少,不足以说明明年的市场供应量,但显然是以今年的存活量为供应面。,住宅市场钦北销量领先 价格合理,2010年钦北板块新生的几个楼盘都取得了不错的销售成绩,均价保持在3000元/左右,销量也都达到70%以上,大部分项目都选择在年中时候开盘推出货源,一方面窥秘了新政的压力,一方面以“低开高走”的形式吸引刚需客户。,一、2010年房地产市场回顾,2、本地市场回顾,表：2010年钦州市钦北板块楼盘成交消化统计,住宅市场赶上新政,价格依旧坚挺 销量见仁见智,钦南板块也就是目前钦州市区最为中心的板块,该区域的房地产项目无论地理位

26、置还是生活配套都相对较有优势,但由下表可以看出2010年钦南板块总体消化量并不高,主要还是收价格和新政的影响,大部分项目遇上的新政的开盘厄运时期。,表：2010年钦州市钦南板块楼盘成交消化统计,住宅市场新区销量、价格遥遥上扬,2010年是河东新区板块成长的里程碑元年,在楼市新政打击最为严厉的一年里,新区楼盘不但受阻不大,价格还依旧坚挺,销量也在持续的走高,由下表统计可以看出,无论是投资客还是改善型需求客户对新区的物业和未来发展较为看好,明星楼盘有皇庭御龙湾、人和春天和东岸阳光。,表：2010年钦州市河东新区板块楼盘成交消化统计,住宅市场水东楼盘不多,附近改善型需求客户为主,水东板块在售楼盘较少

27、,但各楼盘也一直保持低调的态度,纵观全年,该区域的楼盘举办活动的几率非常小,不过相对来说有一定的客户群,由于区域规划和地理位置的影响,使得该区域居民住房相对较为陈旧,部分客户趋于地方感情和就近原则选择性购房,而且该部分购房群较为固定。,表：2010年钦州市水东板块楼盘成交消化统计,二、2011年中国房地产市场展望与预测,宏观经济预测经济增幅回调趋稳，通胀、流动性过剩压力仍大,货币紧缩性政策、楼市调控措施带来的负面影响贸易战、外需萎缩将加大出口行业的压力通货膨胀压力进一步加大,长期以来，基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重 信贷投放宽松，紧缩预期下，银行可能提前为明年做准备虽未来中国出口需求

28、空间将收窄，但贸易顺差仍处高位美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度,房地产调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑通货膨胀之下，房地产的保值增值性将凸显。市场对商品房仍将保持较为旺盛的需求,经济走势：增速继续小幅回落，由高速增长转向常态性增长,流动性：国内流动性过剩局面短期难以扭转,房地产投资：开发投资增速趋缓，通胀支撑房地产保值性需求,1、2011年全国房地产市场展望与预测,房产税开征势在必行，但房产税率偏低，全国普及尚需时日，对市场影响将十分有限。,房产税在全国普及尚需时日，短期内对市场不会产生太大影响。房产税要先在上海和重庆等个别城市进行

29、试点，再逐步向全国推广，需要较长的时间才能在全国普及。两个城市的试点方案也有很大差别：重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。,房产税税率不管是千分之五还是百分之一，影响都将十分有限。如果税率是千分之五左右，对市场杀伤力肯定不大。如果税率达到百分之一，将取决于征税前的两个修正环节。一是“板块取下限”，由于不可能对每个楼盘都重新估值，因此将按照一个板块里面最低房价来进行核算，实际上是给每个板块打了七折；二是按照国外的相关经验，每套房子总价在市场价的基础上都会另外打个七折以平衡折旧等因素。所以，即使税率为百分之一，最终

30、实际上也会只是千分之五左右，对房产持有者的影响甚微。,政策环境预测房产税开征势在必行，但市场影响有限,二、2011年中国房地产市场展望与预测,1、2011年全国房地产市场展望与预测,预售资金监管在全国已成燎原之势，但由于涉及监管环节太多，即使全国推广，效果也将甚微。,当工程建设公司为开发商所有时，后续监管难以展开。现在很多开发商为了合理避税都有自己的施工队，让资金流入施工环节就意味着资金又流回到开发商手中。还要不要监管施工队更下面的分包方？但如果分包方还是开发商的呢？政府及银行是不是还要监管下去？行政行为控制不了市场这么多微观的层面。,开发商与银行的关系决定了监管力度有限。政策要求：开发商选择

31、一家银行，然后由银行来监管开发商的预售资金，督促这批资金能够进入施工环节，不至于被企业拿去滚动拿地而造成烂尾楼现象。矛盾点：由乙方（银行）来监管甲方（开发商）资金，这种模式的合理性存在问题，更何况是由开发商（甲方）自行选择一个银行（乙方）来监管自己的资金。,政策环境预测预售金监管效果甚微,二、2011年中国房地产市场展望与预测,1、2011年全国房地产市场展望与预测,数据来源：财政部、税务总局、国土资源部网站,土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。,土地财政模式短期难改。全国土地出让金收入增长迅速，2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的

32、税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。2010年以来多数城市土地出让金同比大幅攀升。,土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。,数据来源：国家统计局,今年截止到11月22日土地出让金城市排行榜,政策环境预测土地增值税清算短期难落地,对二手房市场的影响将大于新房市场。短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量；购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑；交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。,若房价继续

33、上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。,政策本身漏洞少，并且易于执行。有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%”。该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。,政策环境预测未来可能对房地产交易环节征收重税,二、2011年中国房地产市场展望与预测

34、,1、2011年全国房地产市场展望与预测,房地产市场预测明年进入市场平稳过渡期，房价下调空间不大,市场潜在需求旺盛，但供应不足短期内难以扭转，政策影响还将持续，预计明年市场进入平稳过渡期，房价不具备大幅下调的空间。供应：明年整体市场供应不会有太大幅度上升，随着2010年房屋建设速度回升，2012年供应量或将上升。成交：市场潜在需求持续旺盛，而政策影响还将持续，整体市场将以平稳为主，成交不会有太大幅度下调。价格：截止2010年11月底，绝大多数城市存销比在10个月以下，市场存量较低，市场没有明显去化压力；未来供应不会有大幅上涨，因此供不应求局面将延续；在此情况下，房价不具备大幅下调的空间。,数据

35、来源：中国房产信息,全国重点城市11月底存销比,注：供求比=1：成交/供应，上图取“成交/供应”值做供求比走势图。大于1表明供不应求,房地产市场预测中西部、三四城市房地产发展迎来机遇,十二五规划提出推进城镇化发展，将推动中西部、三四线中小城市市场地位上升，给大城市周边的中小城市市场发展带来机遇。中西部城市房价相对平稳，价格泡沫较低，市场以刚性需求为主，受政策调控影响较小。从近几年来的房地开发数据也可以看出中西部地区房地产开发投资额逐年增加，而在未来几年内，这个趋势将更为明显。从十大重点城市成交占比走势来看，也可以发现十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展也将逐步加快。,由于

36、价格泡沫较低，刚性需求为主的中西部城市、三四线中小城市将有所受益。,数据来源：国家统计局,房地产市场预测高端物业中长期仍看好,高端物业具有较强保值增值性，中长期内仍看好；政策期内，中低端物业受贷款政策影响较大。,高端物业,中低端物业,由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有波动；中长期仍具有保值增值性。基础货币、货币乘数不断扩大，货币超发严重 大量民间资金找不到出口美国量化宽松加深国内外高利差的预期，人民币升值加速，推动了热钱流入速度,政策调控期内，中低端物业受影响较大，一旦政策撤出，中低端住宅市场将会迎来反弹。首付提高至三成，刚性需求购房资金门槛提高目前仍处人口红

37、利期，潜在刚性需求和改善性需求仍较为旺盛,企业走势预测市场判断分化,随着政策影响的持续，三类企业对市场形势的反应逐渐出现分化。,超一流企业：依旧保持规模扩张，快速周转 随着企业的快速规模扩张，万科、中海、保利等将前后实现千亿的销售规模 大型企业：追求长期发展，向超一流企业靠拢随着房地产市场利润率向其他行业靠拢下降，房企维持企业总体盈利的最终解决方案将是规模的增长。如碧桂园、复地、富力等企业均保持了良好的增长态势。中型企业：将在细分市场获得发展 在专业细分市场深耕获利，如朗诗、星河湾在区域性细分市场深耕获利，如大华、新城 小型企业：优胜劣汰频率加快由于小型企业项目较少，单个项目的成功与否将直接影

38、响企业的生存或发展，故变动频率较大,二、2011年中国房地产市场展望与预测,2、2011年钦州市房地产市场展望与预测,政策环境预测继续楼市宏观调控已成定局,国家要求未实现,继续调控三大主线。,:土地政策规范土地市场管理,:房地产市场政策加大保障性住房、维持房地产稳健发展,:金融政策抑制房价上涨过快、遏制流动性过剩,市场环境预测钦北延续低价策略 或仍旧受欢迎,二、2011年中国房地产市场展望与预测,2、2011年钦州市房地产市场展望与预测,表：2011年钦州市钦北板块楼盘供应量情况统计,钦北板块是刚需客户购房的首选地,各开发商也是看好目前的好势头,继续加大放量,均价基本维持在3300元/左右，另

39、外,赛格都邦国际是新入市楼盘,想必该项目首次开盘必将以价格和货量为首次推售试金。,市场环境预测中心公寓供应量逐步加大,在新政后的第一年,无论政策是否会延续,是否会起到立竿见影的效果,预计本地中心房价还是会维持2010年的态势,基本持平,波动不大,不过在供应量上面出现了一些层次感,公寓市场将成明年各楼盘竞争的主角。,表：2011年钦州市钦南板块楼盘供应量情况统计,市场环境预测新区销量、价格遥遥上扬,2010年发展河东新区楼盘相对来说发展平稳良好,明年也会继续持续这样的路线,主要是以居住盘为主。,表：2010年钦州市河东新区板块楼盘供应量情况统计,市场环境预测水东板块急需发展新项目,预计明年水东板

40、块楼市没有多大变化,只是江东名园项目自身规模的限制,在销售完2010年剩余房源之后即可清盘,三个项目还具有一定的竞争性,但针对性不强。,表：2011年钦州市水东板块楼盘供应量情况统计,市场环境预测明年钦州各大板块总体供应量及价格情况,二、2011年中国房地产市场展望与预测,2、2011年钦州市房地产市场展望与预测,全年楼市供应盘点:钦北区:住宅供应量1760套,均价3267元/钦南区:住宅供应量:2586套,均价3482元/公寓供应量:1280套,均价4425元/商铺供应量:80套,均价3.7万元/河东板块:住宅供应量:3189套,均价:4086元/水东板块:住宅供应量:910套,均价:361

41、9元/,三、市场情况综合与结论,政策实施,应对市场,明年政策有三个点会继续抓,而且答案将会是明确的,坚持落实信贷政策,硬性力争全国统一,深入加强土地监管制度,断绝幕后源头,房产税铁定出台,利率税收或成后备力量,政策不准了,价格不稳了,公寓越来越珍贵了,不是吗?,稳定已久的同一个市场,会有新的开始?,便宜的项目或许可以继续,该贵的项目该怎么贵?,城市唯一?城市之最?从何说起?,房地产营销的基本理论,我们应该走一遍,是吧?,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYg

42、z4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSij

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