土地市场管理框专题讲座PPT.ppt
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1、我国土地市场管理框架,主要内容,一、发展历程二、市场结构和土地供应政策三、工业用地市场专题四、房地产用地市场专题五、收购储备专题六、城市地价体系及管理框架,一、发展历程,我国土地市场是随土地使用制度改革的不断深化而逐渐形成并日益完善的。大体经历了四个阶段:第一阶段(1978年20世纪80年代末)萌芽阶段 第二阶段(20世纪90年代10年间)初步形成阶段 第三阶段(2001年以来)完善与规范阶段 第四阶段(2003年以来)参与宏观调控,(一)市场萌芽阶段:,要解决的特定问题:在土地所有权、使用权不能流转的前提下,为适应对外开放、缓解城市建设资金不足,探索土地有偿使用的问题。标志性事件:1979年
2、国家颁布中外合资经营企业法1982年,深圳、广州、抚顺等城市开始对国有土地收取土地有偿使用费和场地占用费,特别是1987年,深圳市第一次协议出让国有土地使用权和第一次拍卖出让国有土地使用权,突破了国有土地使用权不允许转让的法律规定。1988年,七届人大一次会议通过的宪法(修正案)规定:“土地使用权可以依照法律的规定转让”。这次修宪是一次历史性突破,是中国土地使用制度的根本性变革,标志着中国的根本大法承认了土地使用权的商品属性,具有价值,可以入市流转,为土地使用制度改革深入发展和土地市场建设的全面展开奠定了法律基础。,(二)初步形成阶段:,要解决的特定问题:克服划拨方式配置土地的低效率,促进土地
3、资源的合理利用和优化配置。标志性事件:1990年,国务院出台城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,以行政法规的形式,确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。1994年,全国人大常委会通过、1995年1月1日起施行的城市房地产管理法规定:国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。1998年修订的土地管理法进一步明确规定:国家依法实行国有土地有偿使用制度,建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。,(三)市场完善与规范阶段:,要解决的特定问题:大力推进市场化,规范市场秩序标志性事件:2001年国务院下发的关于加强国有土地资产管理的通知(国发200115号文)提出:“各地要大力推行土地使
4、用权招标、拍卖。国有建设用地供应,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。”同时指出:“确实不能采用招标、拍卖方式的,方可采用协议方式。采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。”,标志性事件:2001年,国土资源部发布划拨用地目录,规定不符合目录的建设用地,不得划拨供地,必须有偿供应。2002年,国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(11号令),明确规定
5、:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2009年,修订11号令为招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)。2003年,国土资源部发布协议出让国有土地使用权规定(21号令2006年,国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范,从程序上、技术标准上和可操作性上对招标拍卖挂牌出让和协议出让活动做了进一步的细化和规范,属于技术标准和操作规范性质。,(三)市场完善与规范阶段:,标志性事件:2004年,国务院发布了关于深化改革严格土地管理的规定(国发200428号),要求推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围,
6、经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外,工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。.2006年,国务院发布了关于加强土地调控有关问题的通知(国发200631号),严格规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。2007年,十届全国人大五次会议审核通过的物权法明确规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”,(四)参与宏观调控阶段:,要解决的特定问题:经济波动明显,资源供需矛盾深化,社
7、会矛盾突显,标志性事件:-2006年底,关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知-国土资发2006307号,以及07、09年先后出台的工业用地政策。2008年初,国务院发布的关于促进节约集约用地的通知(国发20083号)规定:缩小划拨地范围、严格落实工业和经营性用地招拍挂等-配合房地产调控的一系列文件:如(2011)-国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见(2012。3),(四)参与宏观调控阶段:,二、土地市场结构,(一)国有土地市场结构,(二)农村集体土地市场结构:,二、土地市场结构,(三)国有建设用地供应划拨,定义:“土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者
8、缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制”划拨土地使用权:划拨供地对象:(1)国家机关用地和军事用地(2)城市基础设施用地和公益事业用地(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地(4)法律、行政法规规定的其他用地,范围将近一步缩小,正在调整的划拨目录,(三)国有建设用地供应-出让 1、概念:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、土地使用权出让的最高年限:居住用地70年物权
9、法提出:住宅建设用地使用权届满自动续期 工业用地50年科教文卫体用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年3、土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。,新的合同文本范本 宗地范围:坐落+平面界址+竖向界限 开发利用条件:投资强度、容积率与建筑密度的上下限、居住项目户型与套数、工业项目配套服务设施的比例、开竣工时间等 续期:居住自动续期;未申请续期的,地上建筑无偿收回,申请未批的,地上建筑物补偿,(三)国有建设用地供应-出让 5、土地使用权出让的方式包括:协议、招标、拍卖、挂牌6、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价(且必须
10、公开、透明)。7、最低价标准:成本底线 基准地价底线,协议不等到于暗箱操作,协议出让的范围:1.供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地,其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的;工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。2.原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让,经依法批准,可以,但国有土地划拨决定书、国有土地租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。3.划拨土地使用权转让申请办理协议出让,经依法批准,可以采取协议方式,但国有土地划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外。4.出让土地使用权人申请续
11、期,经审查准予续期的,可以.5.法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。这里主要指在上述已明确界定的范围之外的情况下,通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的,可以采取协议方式。,国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见 国土资发201163号 2011年5月12日:一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用 二、完善住房用地招拍挂计划公示制度 三、调整完善土地招拍挂出让政策 四、大力推进土地使用权出让网上运行 五、完善土地招拍挂出让合同,(三)国有建设用地供应-国有土地使用权租赁国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部
12、门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。由于支付租金的方式往往采取分年或分阶段多次支付的形式,国有土地租赁又被称为土地的“年租制”,与之对应,出让也被称为土地的“批租制”。土地管理法实施条例第二十九条规定:国有土地有偿使用的方式包括:国有土地使用权出让;国有土地租赁;国有土地使用权作价出资或者入股。,与国有土地使用权出让相比,国有土地租赁具有以下特征:1、本质的相同性。2、年期的短暂性。国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁。租赁年限一般不超过5年;长期租赁的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。合同法的有关规定,:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”
13、。3、租金支付的阶段性。采用短期租赁(5年以内)的,一般按年度或季度支付租金;采用长期租赁(5年至20年)的,应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。,国有土地使用权租赁适用范围:规定:对原有建设用地,法律规定可以划拨使用的仍维持划拨;对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的,可以实行租赁。对于新增建设用地,重点仍应是推行和完善国有土地出让,租赁只作为出让方式的补充。对于经营性房地产开发用地,无论是利用原有建设用地,还是利用新增建设用地,都必须实行出让,不实行租赁。具体方式招标、拍卖、挂牌、协议作为我国土地市场交易的几种基本形
14、式,在国有土地租赁中仍然适用。适用规则与出让相同,(三)国有建设用地供应-供地政策:限制用地项目目录、禁止用地项目目录。2012年本 限制:在全国范围内统一规划布点、生产能力过剩总量控制和涉及国防安全、重要国家利益,被列入目录的。禁止:危害国家安全或损害社会利益,淘汰的生产方式、产品、工艺等涉及的项目,产业政策禁止投资的 供地标准:对建设项目用地规模作出的定量、定性规定。项目可研和初设阶段:建设、设计单位按指标规定测算和确定用地规模 用地预审和用地供应环节:国土部门依标准审查。项目竣工验收阶段:国土部门依供地合同、划拨决定书等的约定进行检查核验 现行用地标准:,08年正式出台提高了工业用地准入
15、门槛,以促进产业结构调整和产业升级。控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。,(四)国有土地使用权转让1、内涵:是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。2、特征:前提的限制性。权利义务的转承性。房、地的一体性。主体的平等性。
16、,3、转让条件 出让土地使用权转让的条件已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上;成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;房屋已经建成的,还应当持有房屋所权证书。划拨土地使用权转让的条件土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;领有国有土地使用证;具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;按有关规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。(市场价补缴土地出让金),(五)土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、
17、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权出租应当签订租赁合同。出租人应当按照规定办理登记。,(六)土地使用权抵押土地抵押权是土地他项权利之一,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当抵押人不履行债务时,抵押权人有权依照法规和抵押合同的规定处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。,(六)土地使用权抵押具有国有土地使用权证书、已支付全部土地出让价款土地使用权抵押应当签订抵押合同。土地使用权抵押应当办理抵押登记(请重视登记资料查询)。抵押一致原则:土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物
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