龙湖工程项目管理1210董绛.ppt

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1、龙湖房地产项目工程管理,主讲：董绛2011年12月10日,目 录,一、工程管理架构二、工程计划管理三、工程技术管理四、工程师能力管理,一、工程管理架构,房地产项目工程管理,龙湖运营体系,专业定义：项目管理的概念,项目管理就是对一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，已满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础之上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。,房地产项目管理概念,房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，其运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全方位和全过程的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。,职能型组

2、织,优点：无重复工作职能优异缺点：狭隘、不全面反映缓慢不注重客户,项目型组织,优点：能控制资源向客户负责缺点：成本低效项目间缺乏知识信息交流,矩阵式组织,矩阵型组织,优点：有效利用资源职能专业知识可供所有项目使用促进学习、交流知识沟通良好注重客户缺点：双层汇报关系需要平衡权力,工程管理部,技术支持组,土建,景观装饰,项目组1,安装1,安装,土建1,内业,内业1,项目组n,安装1,11,土建1,内业1,房地产项目干系人,是指积极参与项目的组织和个人；是其利益可能会受项目影响的组织和个人,政府业主项目管理公司承包商使用者,12,二、项目管理基本知识,工程部门与相关干系人关系,房地产项目工程管理,二

3、、工程计划管理,计划管理的目的,房地产是一个资源整合行业，计划是将所有资源进行有序、有效整合的主线房地产开发是项目开发，计划管理是项目管理最重要的部分实现集团高周转战略,怎么做好计划管理,关键目标明确、必达WBS工作分解、团队成员得到明确工作指令资源均衡使用动态反馈、调整及时,计划管理体系,定义集团关键节点提供集团项目计划指导模板建立集团计划管理平台项目总监向项目团队成员发出明确工作指令全景计划一目了然快速及时反馈、调整系统自动督促、提醒,目录,一、项目基本开发流程,二、项目开发关键控制点,三、项目阶段性成果管理,四、公司计划管理体系,五、附件,一、项目基本开发流程,投资决策,土地购买,项目设

4、计,项目建设,项目销售,项目交房,二、项目开发关键控制点,投资决策,土地购买,项目启动,明确项目投资决策确定土地权属确定土地资金支付计划签定国土合同取得设计条件办理国土证拆迁及交地建立项目团队完成前期调研完成开发预案,概念设计,方案设计,初步设计,概念设计确定概念中标方案方案设计方案上会并取得方案审查意见书初步设计初设上会并取得初设审查意见书办理建设工程规划许可证下达项目目标成本,二、项目开发关键控制点,施工图设计,施工准备,施工图设计施工图审查景观概念方案设计景观扩初设计景观施工图设计取得建设用地规划许可证取得建设工程规划许可证考察并确定施工单位及监理单位完成招投标手续办理施工许可证完成项目

5、管理大纲完成三通一平,景观设计,二、项目开发关键控制点,项目建设,项目销售,基础工程主体结构施工到可售状态主体结构封顶砌体抹灰内装/外装/设备安装工程精装修工程室外管网/道路工程景观绿化施工导示系统施工,项目销售策略方案（方案版/初设版/预热版/开盘版/强销版/持续版/尾盘版）推广开盘销售,售楼处样板房建设,选址、定位建筑设计精装修设计景观设计土建施工环境施工精装修施工装饰,二、项目开发关键控制点,竣工移交,业主入住,商场开业,项目结束,竣工验收备案物业移交向业主交房项目总结,二、项目开发关键控制点,阶段性成果管理的目的,明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向项目成员发出可进入下一阶段的明确

6、信号,对阶段性成果的完成质量，由总经理、下游项目职能负责人、项目负责人进行评价,项目运营知识的积累和共享,三、项目阶段性成果管理,三、项目阶段性成果管理,三、项目阶段性成果管理,项目实施工作总进度计划,项目资金计划,项目整体进度计划,四、公司计划管理体系,三、公司计划管理体系,1 2 3 4 5,1、项目整体进度计划的编制及调整,项目整体进度计划需明确各阶段关键性节点,征地,立项,选址定点,国土证办理,土地移交,概念设计及批复,方案设计及批复,初步设计及批复,三通一平,施工图设计及审查,施工招投标,施工许可证办理,基础开工,样板房售楼部建设,开盘销售,竣工备案,1、项目整体进度计划的编制及调整

7、,项目整体进度计划的编制和调整可分为三个阶段：,1、项目整体进度计划的编制及调整,2、项目实施工作总进度计划的编制及调整,项目实施工作总进度计划是以建设项目的单位工程和室外工程为对象，编制深度要达到主要子分部工程。,2、项目实施工作总进度计划的编制及调整,项目实施工作总进度计划,项目前期准备工作进度计划,项目施工控制进度计划（子分部）,项目设计工作进度计划,项目主要材料设备准备计划,公司各职能部门配合工作要点,2、项目实施工作总进度计划的编制及调整,3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整,施工方项目施工总进度计划编制的主体为施工单位：1）是以项目单位工程和室外工程为对象；2）编制深度要达到主

8、要分项工程。,3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整,在编制过程中应符合下列规定：1）总包施工方项目经理必须考虑各专业分包方进度，结合公司编制的项目实施工作总进度计划中的项目施工进度控制计划，编制完整的项目施工综合进度计划；2）施工总进度计划应依据施工合同、施工进度目标、工期定额、有关技术经济资料、施工部署与主要工程施工方案等编制。3）施工总进度计划的内容应包括:编制说明，施工总进度计划表，分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表，资源需要量及供应平衡表等。4）施工方必须提出主要分项工程的工程量，同时，劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量计划、资金收支预测计划，应根据施工

9、总进度计划编制。,3、施工方项目施工总进度计划的编制及调整,4、项目实施月度计划的编制,项目实施月度计划,项目实施月度计划,项目部实施月度计划,项目工程师月度工作计划,月度材料设备供应计划,零星材料供应计划,施工方,公司工程部,4、项目实施月度计划的编制,1）项目施工月度计划深度达到分片区（或楼层）的分项工程，并应明确施工负责人；2）月度材料设备供应计划须与项目施工月度计划配套，同步提出，并明确无误地列明品名，规格型号、技术参数、计量单位、需用数量、需用时间；3）项目部工作月度计划和项目工程师月度工作计划须明确公司项目部月度工作任务、责任人、配合部门及完成时间。,4、项目实施月度计划的编制,5

10、、项目施工周报的编制,施工周报应包含内容,统计整理上周实际施工进度，并与月度施工计划比较分析,现场劳动力动态,影响进度的原因及分析,下周需要建设单位、监理单位解决和协调的问题,5、项目施工周报的编制,五、附件,1、项目一级计划模板,2、项目二级计划模板,3、项目施工总进度计划模板,4、项目实施月度计划模板,5、项目施工周报模板,房地产项目工程管理,三、工程管理,1 工程管理目标2 施工管理总图3 施工准备4 土石方调配方案5 技术管理质量6 安全文明施工7 文档管理8 风险管理,工程管理 1.0工程管理目标,工程管理 1.0工程管理目标,质量目标：指预期要获取的当地或全国的工程质量奖；工期目标

11、：指公司关键节点及一期计划的完成率；安全文明施工目标：指在项目建设过程中，工地及生活区的安全目标，以及文明施工目标；集中交付报事率与报事完结率指集中交付期的指标；知识沉淀：需明确在项目建设过程中沉淀的知识，以及完成时间。,2.1 施工管理总图2.2 施工准备2.3 土石方调配方案2.4 技术管理质量2.5 安全文明施工2.6 文档管理2.7 风险管理,工程管理 2.施工管理总图,工程管理 2.施工管理总图,1.标示场地周边市政道路现状情况及用地红线与道路的实测关系（如不具备实测条件，需要明确实测时间）；2.标示出给、排水、燃气、通信、热力、有线电视、市政10KV电源现状点位坐标及接入距离，对标

12、高敏感点位需标出相应标高，如雨污水井的井底标高；3.标示出自用地红线外50米起算范围内的全部现存或正在使用的建、构筑物，如高压线、军用光缆、城市供水水源井、农村道路、民房、文物保护点等；4.对场地内及周边的主要水文地质特征进行描述，如岩溶地质、地下水位高度、红线外岩体稳定性等；,工程管理 2.施工管理总图 2.2示范区与正式工程关系分析,1.售楼处、样板房在建筑总平面上的位置（用定位坐标标示）2.实体样板房、售楼处实施的交通组织3.样板区与正式工程的交通、人流组织方案4.异地样板区与后续工程之间的施工组织关系分析,工程管理 2施工管理总图 2.3工程计划与销售进度匹配情况,1.与销售进度匹配的

13、标区划分、分期划分2.标示出预售条件：如别墅需主体封顶方可办预售许可证3.标示与标区对应的面积指标、开工时间、达到预售条件的时间。,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文档管理8.风险管理,工程管理 3.施工准备,工程管理 3.施工准备 3.1施工组织,1.标区划分、同一标区内施工段、同一施工段的流水段划分方案。根据流水段的面积、工作量进行流水段划分，并对主要的施工机械和设备需求进行明确。2.施工期分阶段的（基础阶段、主体阶段、景观施工）交通组织设计（含区外、区内），加工场地硬化措施及临时道路的长度及宽度3.提升设备（塔吊、施工电梯、牵引机）布置及

14、设备（位置可能会有调整、但采用的方案不会有颠覆性调整。如对塔吊要考虑安拆时与结构的关系，与设备用房的关系、高压线及周边市政的影响）4.施工用电布置方案（施工变压器的数量、单台容量），场外、场内布置方案与工程实施进度分析，并标示出箱变基础的定位坐标及标高，要分析箱变基础与道路、建筑物、施工外架、正式管网等的关系；,工程管理 3.施工准备 3.1施工组织,5.施工用水布置方案，要明确供水接驳口压力及管径6.施工排水布置方案，要明确排水接驳口的标高及管径7.施工期间消防用水布置方案8.施工期间供热布置方案（存在冬施的项目存在此方案）9.生产临设（各种加工房、施工材料、设备堆放场地）布置方案，需标示出

15、定位坐标10.甲方、监理施工单位办公临设在总平面位置及实施方案，与后期工程进度搬迁方案、措施，需标示定位坐标11.施工单位生活临设（各标区）在总图的布置方案及面积、定位坐标、标高,工程管理 3.施工准备 3.2人员准备,1.根据工程进度安排拟派人数数量及到位时间2.明确项目工程经理、土建、电气、给排水、项目内业工程师到岗时间3.新招聘人员到位时间要求表,工程管理 3.施工准备 3.2人员准备,工程管理 3.施工准备 3.3控制性节点,1.参考工期对计划排期合理性进行说明，并列表给出项目关键节点，含交地、施工图报建、招标、竣工验收、开放日、交房等关键节点。项目详细控制进度计划做为附件插入2.进度

16、管理的重点、难点分析及解决思路3.大市政配套计划安排4.物管用房、客户中心移交时间,工程管理 3.施工准备 3.4监理单位选择方案,1.根据项目特点选择监理单位数量2.选择监理单位的思路（已合作单位、新合作单位）3.新合作单位考察、答辩及签订合同时间节点安排4.工程监理的范围（工作范围）,工程管理 3施工准备 3.5施工单位选择方案,1.根据项目特点选择施工单位数量2.选择施工单位的思路（已合作单位、新合作单位）3.新合作单位考察重点（根据业态及地域）、答辩及签订合同时间节点安排4.工程施工的范围（工作范围）,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文

17、档管理8.风险管理,工程管理 4.土石方调配方案,工程管理 4.土石方调配方案,1.工程土石方（各期）挖、填方量估算值2.各期工程土石方挖、填调配的基本设想及调配方案3.土石方施工的重点、难点分析及应对措施，土石方施工期间周边的保护措施方案4.深基坑开挖方案、交通组织、深基坑的防护措施5.土石方施工标区划分6.根据工程特点，土石方施工（地基处理）拟选定单位资质要求及管理要求7.土石方施工质量管控关键点分析及相关控制措施8.土石方施工流水段划分及主要进度节点计划9.以上资料需要在项目初步地质勘察基础上得出,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文档管理

18、8.风险管理,工程管理 5.技术质量管理,工程管理 5.技术质量管理5.1样板带路规划,样板带路规划。结合本项目特点及项目地域特点，梳理本项目的样板点评规划，对本项目的特殊样板点评规划要进行专项分析。,工程管理 5.技术质量管理5.2技术管理,1.施工图审查要点。结合本项目业态及地域特征，对施工图审查管控要点进行分析。2.土建安装固化图。针对本项目特征，对土建及安装固化图的固化要点进行明确，并对固化图管控措施进行明确,工程管理 5.技术质量管理5.3质量管理,1.质量控制点（土建、安装）。结合本工程具体情况，给出关键质量控制点及管理措施2.通病防治。结合本项目的业态特点，对当地及本业态或本项目

19、（复制对象）的典型质量通病进行描述，并给出解决措施3.观感要求。对本项目拟交付业主的产品观感质量标准进行描述。4.成品保护方案。对本项目拟采取的成品保护方案进行列示。5工序梳理。结合本项目特点，给出项目管理的工序。并对重点工序（内外装工序、单体与环境施工的大工序）进行分析.,工程管理 5.技术质量管理5.4四新技术,1.专题技术方案清单及解决时间（新材料、新技术、新设备、新工艺等），可能会遇到的技术难题及解决思路方向。,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文档管理8.风险管理,工程管理 6.安全文明施工管理,工程管理 6.安全文明施工管理,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文档管理8.风险管理,工程管理 7.文档管理,工程管理 7.文档管理,2.施工管理总图3.施工准备4.土石方调配方案5.技术管理质量6.安全文明施工7.文档管理8.风险管理,工程管理 8.风险管理,工程管理 8.风险管理,1.征地、拆迁、场地移交2.大市政配套（周边道路、水电气热力）3.报批报建4.进度5.政府新规定6.景观场地移交风险,工程管理 8.风险管理,填表说明：1、风险评估周期，指按周、月或季度进行评估；2、关闭时间：指风险预计处理完成时间或替代方案开始执行案的时间。,四、工程师能力管理,谢谢,