苏州吴中区房地产市场研究报告83页.ppt

《苏州吴中区房地产市场研究报告83页.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《苏州吴中区房地产市场研究报告83页.ppt（83页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、,城市篇,区位解读,东临上海，接受上海经济辐射,北依长江，长三角重要经济中 心之一,西抱太湖，风景旅游城市,接壤无锡，苏锡常都市圈重要 城市,历史悠久，国家历史文化名城,重要经济城市风景旅游城市历史文化名城,苏州全市近年GDP及增速2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，2004年以后，由于受到国家宏观政策的影响，经济软着陆，苏州GDP增长速度有所缓减，但2006年以来苏州经济依然保持15%以上的较高增速。在全国各大城市中，苏州经济总量近几年保持第五的位置，且随着其经济结构的调整，仍有较大发展潜力。,国民经济走势,人均可支配收入与人均消费支出,苏州市在经济发展的同时，人民生活水平也得到

2、稳步提高，人均可支配收入和人均消费支出都呈稳定增长态势。近几年来，苏州市人均可支配收入及人均消费支出均保持在13左右的幅度增长。,三角城市GDP对比,对比长三角16个城市，上海市GDP依然遥遥领先于其他城市，并突破1万亿大关，苏州排名第二。,三角城市人均可支配收入对比,2006年苏州市城市居民人均可支配收入继续居长三角第6位。,城市人口,2003-2006年市区户籍人口增幅同比上年增幅分别为2.1%、1.79%、1.97%、2.06%，人口增幅逐年上升。,古城区,相城区,吴中区,新区,工业园区,东园（加工制造业）,北廊（交通走廊）,南景（风景区）,西区（新兴产业创新平台）,城市格局,轨道交通规

3、划,1号线：起点在天平山东侧灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站，途径苏州乐园、市政府、苏州大学、园区商贸中心。线路长26.1公里，设站24座，计划2011年建成。2号线：起于相城京沪高速铁路苏州站，由北至南沿古城区西外域河纵横市区，止于吴中区迎春南路，途径平江新城、火车站、石路、沧浪新城。线路长27公里，设站22站，计划2012年建成。,3号线：起于沪宁城际线路苏州新区站，经古城区南面横穿苏州市区，途径高新区中心、吴中区、工业园区，止于沪宁城际铁路唯亭站。全长43.5公里，设站31座，计划2020年建成。4号线：起于相城区旺埂上村，途径苏州火车站、北寺塔、观前街、南门、石湖风景区、国际教育园，止于

4、吴中区苏旺路。线路长31.2公里，设站22站，计划2020年建成。,本案,城市认识,苏州地理位置优越，自然、人文资源丰富 城市经济保持强劲发展势头 市民收入稳步增长 城区人口增长快速 城市主体格局已经成型，吴中区定位城市风景带依托旅游资源 轨道交通推进城市外扩,经济发展、城市建设是房地产的源动力产业人口导入、城市外扩有利于拉动房产消费需求,城市房产篇,苏州大市市场供应,2006年以前，市场供应不断放大但2006年施工面积增速减缓，竣工面积出现下滑,苏州大市供求对比,市场需求稳步提升“供过于求”状态在2006年得到改善,03年以来，苏州市区年居住用地出让面积在550万平方米，楼面面积年均在600

5、万平方米左右。06年居住用地出让量有所增加，07年年初进行了大规模的土地出让，预计07年总量将突破06年水平。,出让土地规模,受土地供应所处区域、物业类型等结构性因素影响，近年来，居住用地出让楼面地价保持在18001900元/平方米。从对同区域地块的跟踪研究分析得到：土地价格在不断上涨，特别是发展利好多、发展潜力大的区域，涨势明显，如规划中的相城CBD区域、主城区等。,出让土地价格,城市中心区土地渐显稀缺，土地出让向郊区化发展。06年苏州市区居住用地出让，原城区（金阊区、沧浪区、平江区）所占比例仅为8，本地块所在的主城区则仅约为5，供应量很小。,土地出让区域分布,从出让地块的平均容积率来看，0

6、6年原城区出让居住用地平均容积虑为1.25，主城区内平均容积虑则平均在1.0以内，物业类型以联体别墅和多层为主。,出让土地容积率,市区住宅市场分析,2004年苏州市区房地产市场快速发展，商品住宅成交量与成交价格都有着较大幅度的提升。05年，受国家宏观调控影响，市场进行了调整。商品住宅的成交量有所下降，但价格保持平稳增长。06年，市场回暖，量价齐升。从2007年1季度市场情况看，苏州市区商品住宅仍保持平稳增长态势，部分区域，甚至出现价格快速增长的情况。由于土地供应量偏大，预计未来12年苏州市区商品住宅整体房价仍将平稳提升。,分析06年苏州市区各区商品住宅预售面积，园区、吴中区在150160万平方

7、米之间，各约占市区总量的27。原城区为110万平方米，该区域住宅成交主要集中在古城区周边的三个新城，以沧浪新城项目上市最为集中，原城区内的主城区板块（即不含三个新城的区域）所占份额则相对较小，约占市区总量的7%，即44万平方米。结合近年量数据分析得到，主城区商品住宅年均预售面积在35万平方米左右。,市区住宅预售面积,比较苏州市区各区域商品住宅预售均价，园区以6140元/平方米高居各区之首。如果从沧浪区、平江区和金阊区分离出成交价格较低的三大新城，主城区的商品住宅预售均价将超过园区。但我们认为主城区生活配套完善，区域发展成熟，其土地价格仍未被充分挖掘，房价未同周边区域拉开明显差距，随着品牌开发商

8、的进入和产品品质的提高，预计主城区房价将会有较大幅度的提升。,市区住宅预售价格,苏 州,新区,园区,古城区,吴中区,相城区,苏州城市萌芽阶段，人口主要居住在古城区随着城市的飞速发展及扩张，演变成了主要由中心城区向新区及园区两个大版块分流市场发展逐步成熟，吴中与相城两区崛起，市中心回归概念出现，市场分化成5大板块,新区,园区,市场分化,版块演变,城市萌芽,市区市场发展轨迹,古城区,相城区,吴中区,新区,工业园区,主力价格5500-6200,区域分布,主力价格4200-4700,主力价格3500-4500,主力价格4700-5700,主力价格5500-6000,注：所标价格为公寓价格,古城区 长期

9、以来，由于古城区人口密度较大，市政拆迁进展缓慢而且成本较高，因此古城区的房产开发项目稀少。产品以类别墅和酒店式公寓为主。受供求关系影响，加上便利的生活条件，古城区房价也节节攀升，部分酒店式公寓超过万元大关。吴中区 长期以来，由于工业厂房的关系，区域地段的认同度不高，所以房地产业的发展速度较慢。在吴中区并入市区范围之后，区域面貌得到了极大的改善，工厂开始搬迁，众多住宅项目开发启动。依托山水自然条件，该区大部分楼盘都是以满足自住需求为主。由于吴中区地域广阔，因此形成几大主要居住板块，其中以石湖越溪板块、靠城木渎板块、环太湖板块、澄湖甪直板块为主。该区别墅供应量较大，价格在8000-18000元/平

10、米。相城区 相城区早先受铁路所阻隔，发展滞后，近两年由于苏州整体楼市快速升温的带动，加上政府大力扶持，房产市场从04年开始快速启动，产品形态以多层、小高层为主。当前酒店式公寓也占到一定份额，价格在5000元/平米以上。,区域特征,新区 区内狮山路最先发展，商业氛围成熟，为新区高档楼盘聚集地，未来发展地块不多。新区向西发展空间不足，南北扩成为新区发展主旋律，浒关板块将成为新区主要居住板块.目前在售楼盘以中小盘而且小高层、多层形式居多，购房人群是以新苏州人为主。代表楼盘有新港主语城、新创理想城等。工业园区 园区一直以来就是苏州房产市场的主战场，这里集中了苏州三分之一以上的商品房供应量，价格也一直是

11、苏州楼市中最高的区域（不包括古城区）。园区房产市场最早从湖西地区启动，价格从1997年的1500多上涨到现在5500-6200元/。目前湖西地区已经逐渐成熟，发展重心转移至湖东地区。联排市场价格已经接近20000元/平方米,区域特征,大苏州房产市场供大于求 调控作用显现，缓解供求矛盾 土地放量持续增长，土地出让价格平稳 市区房产供应、需求、价格平稳增长，宏观调控作用供大于 求矛盾缩减 老城为中心东南西北放射状发展，各区域差异化显著 园区、吴中区成为市区房产发展重点，两区基本持平，价格 相差较大园区公寓价格突破6000元/，吴中区接近5000元/,城市房地产发展认识,宏观政策后市区房地产保持稳步

12、发展外围区域是苏州市区房地产发展的重点,26,区域篇,地理位置,吴中区位于苏州南部，北依苏州古城区，东连昆山，南接吴江，西衔太湖；四周还分别与苏州工业园区、苏州高新技术开发区(虎丘区)、相城区接壤；与无锡、宜兴、浙江湖州隔湖相望。全区总面积770平方公里(不含太湖水面)，太湖水域面积2425平方公里，属吴中区水面约1459平方公里。全境东西宽9295公里，南北长48.1公里，人口54.9万。吴中区是典型的东部水网地区，地处长江下游，为太湖水网平原的一部分。,吴中区wuzhong,交通、地质、气候,吴中区交通便捷，北有沪宁铁路、沪宁高速公路，东有苏嘉杭高速公路。京杭大运河纵越全境。区境扼太湖之出

13、口，为长江三角洲重要水利和交通枢纽。境内20多条骨干河道纵横交错，沟通太湖、澄湖、石湖等湖荡。境内水网稠密，江河湖泊众多。东部以平原为主，由水网平原、低洼圩田平原等构成。西部有低山丘陵，系浙西天目山向东北延伸的余脉，成“岛”状分布在太湖之中和沿岸镇内。境内山脉最高峰为穹窿山，主峰笠帽峰海拔3417米。吴中区地处中亚热带北缘，属季风气候过度类型。因受海洋和太湖水体的调节作用，常年四季分明，气候宜人，雨量充沛，日照充足，无霜期长，故宜农宜林，宜渔宜牧，是名副其实的江南“鱼米之乡”。,吴中区历史悠久是古吴文化的发源地。秦初，吴县地域包括现在的常熟、吴江、嘉兴等地在内。至东汉末年，吴地属孙权割据地。晋

14、武帝灭孙皓，分天下为十九州，吴属扬州。晋太康四年(283)县境北部析置海虞县(今常熟市)。宋、齐、梁、陈四代吴县均为吴郡。梁代侯景之乱时，吴郡一度还曾被称为吴州，后吴州、吴郡、吴县治所同驻一城。隋开皇九年(589)改吴州为苏州。十一年(591)吴县县治迁徙至横山(今新郭镇)。唐武周万岁通天元年(696)析吴县东部地置长洲县，两县分境合城而治。北宋太平兴国三年(978)，吴、长洲两县均属浙江。清雍正二年(1724)，划长洲县东南部建立元和县，与吴县、长洲县合城而治。后又划吴县东山、西山建太湖、靖湖两厅。,历史沿革,记史,.,历史沿革,1912年：复并三县两厅为吴县1928年：划吴县城区设苏州市，

15、1930年：撤消市建置，辖区复归吴县1949年4月27日：吴县解放，市、县分设，析城区和郊区置 苏州市，周围乡村为吴县，东山、西山及太湖湖区划建 太湖行政办事处1953年5月：苏南人民行政公署太湖办事处改建震泽县1959年：撤消震泽县，复并人吴县，隶属苏州专员公署1984年：吴县在离苏州市中心约3公里的城南开辟总面积为 20平方公里的新城区1989年8月：吴县机关迁入新城区。1995年6月：经国务院批准，撤消吴县，建立吴县市(县级)，以原吴县行政区域为吴县市区域，仍由苏州市管辖 2000年12月31日：国务院批准撤消吴县市，原吴县市辖区分 设为吴中区与相城区2001年2月28日：正式宣布撤市改

16、区,变迁,.,吴中区的古镇甪直、东山、西山、木渎、光福等地，其中以甪直“水乡桥镇”最具特色。甪直镇内古有“72顶半桥”，今存各式石桥41座，是我国桥梁最多的市镇，有“古桥博物馆”之称。境内还有依傍京杭大运河的宝带桥，是我国现存最长的连拱桥。1992年，在胥口新建苏州太湖国家旅游度假区，增添了许多新的旅游景点；1994年建成中国内湖第一长桥太湖大桥，更是锦上添花，形成了独特的桥岛胜景。吴中区自然资源雄厚，物产富饶，名品众多。银鱼、梅鲚鱼和白虾被誉为“太湖三宝”。吴中是枇杷和桂花全国五大产区之一、银杏全国十大产区之一，吴中还是全国三大种蜂基地之一。特产洞庭(山)碧螺春茶被列入全国十大名茶，享誉海内

17、外。东部水乡盛产鲜藕、荸荠、水红菱等蔬果。境内拥有丰富的铜、铁、铅、锌、高岭土(全国开采量最多)、花岗岩、瓷石、太湖石等各类矿产资源。吴中工艺最具特色的有苏绣、缂丝、澄泥砚、金山石雕等等。,古迹、物产,苏州太湖国家旅游度假区,西山国际现代农业示范园区,省级吴中经济开发区,区域规划,吴中经济开发区：占地平方公里 环太湖旅游经济区：占地平方公里，近年投入近亿元搞载体建设 西山国际现代农业示范园区：陆地面积82.36平方公里，水域面积153.16平方公里,GDP,2001-2002年全区国民生产总值增幅在10%左右，到了2003-2006年全区GDP出现高速稳步增长，近几年的年均增幅都在20%以上，

18、2006年已经突破300亿。,2005年，全区地区生产总值达到265亿元，“十五”期间年均增长21.3；全口径财政收入达到49.18亿元，年均增长40；地方一般预算收入21.27亿元，年均增长32。经济结构进一步优化。加快农业结构调整和产业化经营步伐，为发展都市农业、生态农业奠定了基础；加快城南工业带建设步伐和工业高新技术产业化进程，形成了以生物医药、新材料、机电一体化、电子信息等工业特色板块经济，技术装备水平、经济外向化程度进一步提高；科技创新力度加大，科技对工农业经济增长的贡献份额不断提高，高新技术产品产值占规模以上工业总产值的比重达到33.4%；以太湖国家度假区为龙头的环太湖旅游业方兴未

19、艾，传统商贸流通业、房地产业和新兴服务业共同发展，第三产业在国民经济中的比重加大。开放型经济和民营经济迅猛发展。“十五”期间，平均每年引进注册外资近10亿美元，实际利用外资3-5亿美元，累计有42个国家和地区的1600多家外资企业在吴中区投资置业，,区域经济,投资总额超100亿美元；累计完成外资进出口总额103.48亿美元，年均增长38.5，其中出口57.89亿美元，年均增长34.3。全区民资内资企业发展到9300多家，个体工商户发展到17600多户，民资内资注册资金达220多亿元。2005年，全区地区生产总值达到265亿元，“十五”期间年均增长21.3；全口径财政收入达到49.18亿元，年均

20、增长40；地方一般预算收入21.27亿元，年均增长32。经济结构进一步优化。加快农业结构调整和产业化经营步伐，为发展都市农业、生态农业奠定了基础；加快城南工业带建设步伐和工业高新技术产业化进程，形成了以生物医药、新材料、机电一体化、电子信息等工业特色板块经济，技术装备水平、经济外向化程度进一步提高；科技创新力度加大，科技对工农业经济增长的贡献份额不断提高，高新技术产品产值占规模以上工业总产值的比重达到33.4%；,区域经济,以太湖国家度假区为龙头的环太湖旅游业方兴未艾，传统商贸流通业、房地产业和新兴服务业共同发展，第三产业在国民经济中的比重加大。开放型经济和民营经济迅猛发展。“十五”期间，平均

21、每年引进注册外资近10亿美元，实际利用外资3-5亿美元，累计有42个国家和地区的1600多家外资企业在吴中区投资置业，投资总额超100亿美元；累计完成外资进出口总额103.48亿美元，年均增长38.5，其中出口57.89亿美元，年均增长34.3。全区民资内资企业发展到9300多家，个体工商户发展到17600多户，民资内资注册资金达220多亿元。城镇建设和各项社会事业全面推进。“十五”期间累计完成全社会固定资产投资423.4亿元，全区建成了一批水利、交通、能源、通信和市政公用等基础设施项目。“十五”期间，城镇建设进入了新的发展阶段，城区不断完善和提升城市功能，各镇布局逐步优化，全区城市化水平进一

22、步提高。教育、卫生、文化、体育等各项社会事业均取得新的进展。,区域经济,生态环境明显改善。“十五”期间，全区大力开展环境综合整治，全区饮用水源水质、大气环境质量等主要环境要素保持良好状态，污染源得以有效控制，生态环境明显改善。2003年10月通过了国家级生态示范区的考核验收，并创建了甪直、西山、木渎三个全国优美乡镇和旺山省级生态示范村。国土资源得到有效保护，全面加强土地利用管理和土地复垦整治，全面停止开山采石，实行宕口复耕复绿和墓地整治。人民生活水平稳步提高。2005年，全区农民人均纯收入达8760元，城镇居民人均可支配收入18220元，“十五”期间年均分别增长11和21。全区2005年社会消

23、费品零售总额达48亿元，“十五”期间年均增长18.4。社会保障体系进一步完善，城镇职工养老、失业、医疗保险参保覆盖率均超过90；农村基本养老、医疗保险覆盖率分别达到97.7和100。城市居民人均住宅使用面积达27平方米，农村居住条件进一步改善。人民身体素质不断提高，平均预期寿命达76岁。,区域经济,吴中区交通便利，历史悠久自然资源、人文资源、物产丰富 全区经济发展保持高速增长，居民收入增长快速 区域居住环境日趋完善 现代农业生态园、旅游度假区、产业园区构成全区经济主体 外向型经济和民营经济占据主导,自然人文、产业构成对于旅游房产和别墅类产品的市场开发潜力较大,区域认识,胥口简介,本案,胥口镇x

24、ukou,胥口镇位于苏州的西郊约15公里，因春秋时期吴国宰相伍子胥而得名。南依太湖，北靠穹隆香山，东接天平灵岩。胥口与古城苏州同龄，距今已有2500多年历史。春秋战国时期，胥口乃吴国的战略要地。苏州历史上的三大名人阖闾、伍子胥、孙武都与胥口结下了不解之缘。被誉为“兵圣”的孙武子曾隐居胥口一带，其孙子兵法13篇完稿于此。唐代“塑圣”杨惠之就诞生在这里，与“画圣”吴道子齐名。明代书画大师董其昌先后10余年寄居胥口渔洋山。据香山水志记载，书画名家华再锋、朱鹏、朱智，苏乡艺师朱焕文，微雕家徐鸿，或长于胥口，或居于胥口。胥口不只是书画艺术家还造就了闻名中外的“香山帮”艺人。如今的北京故宫就是由“香山帮”

25、鼻祖、建筑艺术大师蒯祥亲手缔造的。,胥口概况,胥口是吴文化发祥地之一。“书画之乡”享誉海内外，享誉“郁牡丹”之称的上海著名画家郁文华，就是胥口人。现南艺教授徐建明、书画鉴赏家徐纯源、著名书画家徐源绍、顾荣源等都是从胥口走向全国。上个世纪的七八十年代，画作大多出自农民子弟之手，又称“胥口农民画”。打造书画为主的文化产业基地以“香山青年书画研究会”为中心，胥口形成了一个中青年的画家群体和裱画师群体。书画逐渐成为胥口的一个特色文化产业，形成了一个庞大产业链。从绘画、制画、装裱到销售形成了一条龙经营格局。郁舍等村70的劳力从事书画生产，全镇从事创作、装裱、销售的达1500余人，年产书画10多万幅，这些

26、画作通过50多位书画经纪人销往全国各大旅游景点，以及日本、东南亚、香港、台湾、欧美等国家和地区，年销售收入超过3000万元。从事书画的家庭年收入均在五六万元左右，书画经纪人的收入自然更高。书画成了胥口人的致富产业。,胥口文化,胥口文化产业,在把大量的书画销往海内外的同时，胥口自身自然而然地成了华东乃至全国最大的书画交易集散中心。先后兴建的2万多平方米的“中国书画市场”和富有特色的“中国书画名家街”，吸引了来自北京、上海、内蒙古、浙江、福建等地的众多书画家以及当地的农民书画家在此或设立艺术馆，或创办画廊和书画工作室。为打造“文化胥口”的品牌，全面提升胥口书画艺术的品位，近日胥口镇与中国美术家协会

27、达成协议，成立“中国美术家协会苏州胥口艺术中心”，联合开发“中国书画名家街”。中国美协党组书记、常务副主席刘大为、中国书协主席沈鹏、中国美协副主席肖锋、著名画家陆一飞、王锡麟等书画名家的工作室、艺术馆即将落成开放。在此基础上，占地40亩建筑面积达1.4万平方米的高标准的“中国书画城”即将破土动工。胥口镇在致力发掘书画艺术、发展书画产业的同时，整合区内的传统艺术资源，着力建设全国性文化产业示范基地。围绕“一把刀”(香山帮匠人)，计划建设具有地方特色的香山古建筑群；以“一把刀”(藤器工艺制品)，建设藤器工艺品一条街等。,胥口总面积36平方公里，形成了胥江工业园、香山工业园和市镇发展区为主体的“二园

28、一区”发展框架。位于镇东的胥江工业园，规划面积7平方公里，宽达50米的主干道东欣路贯穿区内，并与苏州高新技术开发区金枫路环通，区内水、电、路、通信等基础设施已全部到位，已落户外资、内资企业150余家，其中规模较大的企业有：总投资7500万美元的威鑫金属材料(苏州)有限公司、总投资3000万美元的日立电线(苏州)有限公司、爱而泰可新材料(苏州)有限公司、三洋能源(苏州)有限公司、威捷新型建材(苏州)有限公司等一大批日资企业和台资企业。与胥江工业园遥相呼应的香山工业园位于胥口镇西部，面积3平方公里，背依香山、面朝太湖，先期开发的2平方公里已基本形成，进驻外资、内资企业50多家，其中投资3000万美

29、元的三洋家用电器(苏州)有限公司就落户于此。,胥口产业格局,胥江工业园5.8万平方米的上供标准厂房、2.2万平方米的东欣标准厂房和2万平方米的沿专线公路标准厂房，目前已全部出租。香山工业园建起了3万平方米的香溪标准厂房，目前已出租3幢。占地197亩的新峰标准厂房和占地100亩的香山标准厂房目前正在规划实施。两区中间便是规划4.5平方公里的市镇建设开发区。现1.5平方公里的市镇中心区已初具规模，形成了商业、文化娱乐、社会事业和别墅区等四大功能小区。区内建有设施一流的学校、医院、娱乐中心、疗养院、金融机构和商业网点，其中的中国胥口书画市场已初具规模。三横三竖的交通主干线把市镇区连成一体。由香港流星

30、实业公司投资的五星级宾馆已进入实质性启动。由“二园一区“构成的一体两翼发展框架，有力地推动了胥口镇的经济发展。几年来，落户胥口的日本、台湾、香港、美国、韩国等国家和地区的企业达80多家，其中日资企业35家，台资企业26。,胥口产业格局,日本三洋公司总部相继在胥口举办了“三洋家电”、“三洋机电”、“三洋能源”等三家企业，总投资6500万美元，同时日立公司、西铁城公司、威鑫公司、爱泰而可公司等国际知名公司也纷纷到胥口投资置业，胥口已成为日本、台湾等国家和地区在中国大陆投资的密集区之一。现在，胥口年产吸尘器200万台，成为中国最大的吸尘器生产基地，年产自行车摩电灯300万台，成为全国最大的自行车摩电

31、灯生产基地，年产各式男女服装450万件(套)，成为中国服装生产和出口的重要基地。胥口镇形成了家用电器、金属材料、电子资讯、服装服饰四大支柱产业。2003年预计实现工业产值34亿元，销售28.5亿元，新增合同外资2.8亿美元，注册资本1.1亿美元，三资企业出口创汇2.2亿美元。胥口镇综合实力的增长率已连续十年达到20%以上。,胥口产业发展,区、镇认识,历史悠久名人辈出 以书画为龙头的文化产业发达 胥江工业园区和香山工业园区构成全镇产业主体 外资经济成长快速 家用电器、金属材料、电子资讯、服装服饰四大支柱产业,文化产业的有利于旅游文化房产开发，外资经济和私营经济对于别墅、高档公寓需求潜力较大,47

32、,区域房产篇,吴中区得天独厚的自然资源和区位优势，成为了苏州最适宜 居住的区域之一。实力雄厚的地产开发企业对吴中区板块的关注度不断提高，开发力度不断加大，尤其是环太湖板块，休闲地产的蓬勃发 展，更是成为了别墅产品的聚集地。吴中区属于房产开发的成熟板块，区内项目众多，别墅、住 宅和商业项目林立，并且已经发展到了一定的规模，是苏州楼 盘的成交大户，也同时成为了购房者可选择的主力区域，板块 价值日益凸显。随着国家政策的出台，太湖板块可开发面积的减少、中心城 区土地的稀缺和政府的总体规划，吴中区房产开发重点的也 逐渐转移，开始向周边城镇延伸。,吴中区房地产市场概况,区位、自然资源,开发加大,热点区块,

33、土地稀缺,城镇发展,甪直、东山、西山、木渎、光福等镇都是历史悠久的古镇。这些古镇保存完好的自然生态和古韵深厚的历史人文，从而也逐渐成为了房产开发的热点区域。吴中区房地产板块，除了中心区域的板块已经发展成熟外，其它热点区域也在迅速崛起最具代表是木渎、澄湖和小石湖板块等。古镇的房产开发不大，区域的资源也保存完好，而这也恰恰成了其升温的主因。轻轨一号线对于吴中区房地产的发展带来了新的机遇。,吴中区房地产市场概况,城镇市场主导未来,住宅成交体量,市场整体运行平稳，5月出现高点五一期间对成交作用较大 今年上半年全区住宅成交面积达837294.46平方米，去年全年的成交量是154万方，下半年九、十月会有购

34、房高峰出现，保守估计全年的成交量170万方。,住宅成交价格,4月份开始价格一路走高，由于区域别墅产品上市价格上升幅度较大 随着需求的增长和区域配套和房产市场的日趋成熟价格上涨势在必行，去年全区住宅均价4791元/平方米，按照上半年均价计算半年的价格为5362元/平方米，全年的价格肯定冲破5000大关,环太湖板块,靠城板块,越溪板块,澄湖板块,板块布局,本案,西山镇,农业示范园,香山街道,光福镇,项目,吴中区太湖板块,太湖.胥香园,中信太湖城,太湖.帕堤欧,太湖之星,苏州太湖国家旅游度假区是国务院1992年首批批准建立的12个国家级旅游度假区之一。下辖香山街道、西山镇、光福镇和西山国家现代农业示

35、范园区。是苏州环太湖旅游经济产业带的龙头和中心区。度假区旅游资源丰富。有太湖风景名胜区中的2个主要景区、国家森林公园、国家现代农业示范园区、2个省级历史文化名镇、4个省级文保单位、18个开放景点。吴中区太湖板块在政府新一轮的总体规划中是将其性质定位为湖滨型旅游度假小城镇。同时，“规划”还按功能将中心区划分为五个区，西北部为滨湖度假宾馆区，南部为滨湖亲水度假村区，中部为核心商贸娱乐区，北部为动迁居住区，东部为入口居住区，项目地块位于板块的东部。,吴中区太湖板块,随着太湖休闲旅游业的快速发展，一系列相关的休闲配套设施也在逐渐得到完善，凭借绕城高速和太湖大道的便利，太湖板块进入了蓬勃发展时期。太湖板

36、块逐渐的成为了养生和休闲的宝地，一批别墅项目依托周边良好的自然生态环境而迅速崛起。同时也把房地产和房地产以外的包括生态、旅游、体育等其他产业资源有效融入，将旅游休闲、运动休闲、文化休闲、田园山水休闲等元素充分融合，太湖板块兼具山水、田园、物产和古物四大文化为一体。除了围绕太湖一些高端的别墅项目外，在该板块上更是出现了一批以休闲和养老为主题的住宅项目，如西山乐府、西山假日湾等，更是养生的理想居所。苏州太湖属国家级风景区，土地资源稀有。并且随着国家对离湖1 公里、离山100 米以内的项目不再审批的政策的出台，无形中也提升了该板块的价值，更让已有的别墅产品获取了更大的升值空间。,吴中区太湖板块,光福

37、是吴中区房产开发重要的板块之一，全镇总面积约58平方公里，距苏州约28公里2004年开始，从光福拍出第一块地到现在，该镇的板块价值已经初见端倪。作为开发比较晚的镇级区域，光福名胜古迹众多，人文资源丰富，是著名的锦绣江南“度假胜地”。依托该区独特的自然资源、人文资源、深厚的文化历史底蕴和众多名胜古迹的完善保存，使得该板块成为了众多别墅项目的落脚地。而太湖山庄、苏州福园等别墅项目的相继落户，也催生了光福板块别墅项目的发展。2006年底该区域几次大规模的土地放量，也预示着该板块价值的升温，而且在未来的发展中的潜力较大。,吴中区太湖板块,项目名称：中信太湖城板块：太湖板块项目地址：吴中区苏州太湖国家旅

38、游度假区销售电话:68786668建筑面积：70万方建筑类型：多层、小高层、高层、别墅价格：未定项目名称：太湖胥香园板块：太湖板块项目地址：胥口镇子胥路88号 售楼处地址：吴中区胥口镇孙武大道 电话：0512-66218558占地面积：13万方 容积率：1.15建筑类型：多层，联体、双拼、独立别墅、小高层、商业价格：3800-4000（公寓）,太湖板块典型楼盘,项目名称：太湖帕堤欧板块：太湖板块项目地址：吴中区苏州东山环湖路菱湖渚公园东侧 售楼处电话：0512-65232866产品户型：别墅面积在168-200平米；公寓面积在65-120平米建筑类型：多层电梯公寓、联排别墅价格：3600-38

39、00（公寓）项目名称：太湖之星板块：太湖板块项目地址：吴中区苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛售楼处地址：苏州太湖国家旅游渡假区长沙岛 电话：0512-66518999、021-64318299建筑类型：别墅三期山体别墅容积率：017 建筑密度：85%每户面积：24776-363价格：12000,太湖板块典型楼盘,吴中区靠城板块,木渎镇,胥口镇,项目,金枫美地,棕榈湾尼盛山庄,木渎镇是吴中区快速崛起的新型板块之一，开发也相对较早，发展相对成熟。政府的规划促进房产市场的发展。木渎镇东与苏州市西南郊相邻，南与横泾、越溪两镇交界，西与胥口、藏书两镇相接，北与枫桥镇和苏州国家高新技术开发区相连。木渎镇四周环

40、山，西北部有灵岩山、天池山；西部有穹窿山、小王山；西南部有清明山；南部有尧峰山、凤凰山；东南部有七子山、花园山、和合山；东北部有狮山、何山；北部有天平山、金山。木渎镇紧靠沪宁高速公路、312国道和京杭大运河，为吴县市西南部各乡镇和风景区之交通枢纽。交通的便利，逐渐成熟的配套设施和相对较低的价格已使木渎逐渐成为中青年置业的首选。在苏州城市化进程中，向西是高新区，而目前高新区储备土地已经不多，木渎是新区和吴中区的延伸交叉区域，所以占据一定的天然地理优势。在新区“北扩西进”、吴中区延伸拓展的过程中，木渎板块成了延伸的第一站。,吴中区靠城板块,板块土地大规模的放量，使得该区土地储备数量可观，随着开发进

41、度的推进，该板块也必将成为吴中区最具发展前景的区域，再加上木渎的景观资源以及人文积淀，成了下一个聚焦点。今年木渎镇政府还特别进一步规划了古镇内四大商贸圈和四条商业轴线，以接轨木渎“苏州城西南商贸副中心、旅游次中心”的规划定位，市政规划的出台，对购房者产生了良好的市场导向性。凭借交通和区位优势，木渎从别墅项目、普通住宅到商业项目一应俱全，并已经日趋成熟。而且随着中澳广场等一批商业项目的出现，进一步推动区域房产的发展。木渎镇的相关规划来看，在金枫美地周边还将出现近1400亩住宅与商业配套，该区域将建设完成一个高标准的商贸中心与居住领地，成为西区极具都市风情的潜力板块，增值潜力非常突出。,吴中区靠城

42、板块,项目名称：金枫美地板块：木渎板块项目地址：吴中区金枫路与苏福路交汇处售楼处地址：木渎金山路180-9号（金天地大酒店对面 电话：0512-66560666/66560777建筑面积：13万方建筑类型：多层、小高层价格：4300项目名称：棕榈湾尼盛山庄板块：木渎板块项目地址：吴中区木渎向阳路售楼处地址：干将西路1301号 电话：66561666/68292288建筑面积：10万方建筑类型：别墅、花园洋房价格：8500,靠城板块典型楼盘,吴中区越溪板块,越溪街道,小石湖,石湖之韵,石湖华城,石湖小镇,越湖名邸,吴中区的越溪版块与小石湖板块是由于区政府在该区的安家落户才带动了该区域的发展。目前

43、该区的房产开发和生活配套都已相对完善，已经成为未来吴中区的副中心，发展潜力强劲。而从区域的产品上来看，该区的产品以别墅和住宅为主。不过随着政府的改造，也催生了该区域的商业项目的发展。如石湖华城等大型商业项目的进驻，更是为该区的发展注入了新的活力，而该板块也必将成为新的都市商圈。小石湖板块相似，自然资源优越，房产开发滞后。只是在几次拍卖会上地块的频繁亮相才让该板块引起了人们的关注。随着这些地块的开工、项目的上市，小石湖板块将形成一定的气候。小石湖处在越湖路以南，与石湖相连接，越湖路、苏震桃公路，让城市迅速的连接在一起。交通虽然不是决定板块价值的决定性因素，却也起着举足轻重的作用。,吴中区越溪板块

44、,小石湖板块内交通网络四通八达，友新高架、越湖路、绕城高速、东太湖大道等优质高效的交通动脉，使得这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。友新高架向北15分钟车程快速对接城区，向南连接吴江苏震桃一级公路，绕城高速实现了板块与城市外的快速交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区，承担了生态走廊的任务。从政府规划上来说，在这片约10平方公里的土地上，友新高架路两侧将形成东西两大片区，两大片区中又规划了五大居住区域。虽然目前该区域的人口仅为1.4万人左右，但政府规划中已将该区域人口设定为12万，规划居住用地400公顷左右，占整个规划用地的48.2%。除了配套

45、国际教育园以及几大住宅区的商业区域，该区块还规划有4所小学（其一为九年一贯制）和两所中学（含初高中）。,吴中区越溪板块,项目名称：石湖华城板块：石湖越溪项目地址：吴中区越湖路1083号国际教育园对面售楼处地址：吴中区越湖路1083号（项目现场）电话：0512-66552388/66551388建筑面积：46万方建筑类型：别墅、花园洋房、多层、小高层、高层价格：4600（公寓）项目名称：石湖小镇板块：石湖越溪项目地址：吴中区越溪售楼处地址：人民路39号（人民路与南环路交界处）电话：0512-67076999/67077999建筑面积：10万方建筑类型：多层、别墅价格：3600（公寓）,越溪板块典

46、型楼盘,项目名称：石湖之韵板块：石湖越溪项目地址：吴中区越湖路近国际教育园售楼处地址：苏州市越湖路1083号 电话：0512-66559288/66559388建筑面积：30万方建筑类型：电梯多层、普通多层、叠加、联体、独立别墅价格：4180项目名称：越湖名邸板块：越溪板块项目地址：越湖路以北,滨河路以东售楼处 电话：82126555建筑面积：56万方建筑类型：多层价格：待定,越溪板块典型楼盘,吴中区甪直板块,甪直镇,天邻湖景,甪直镇具有2500年的文明历史。名胜古迹、古桥、古街、古民宅以及具有1300多年历史的古银杏树令人赞叹不已。水多、桥多、是甪直镇的另一个特色。甪直历来享有江南“桥都”的

47、美称，一平方公里的古镇区原有宋、元、明、清时代的石拱桥72座半，现存41座，造型各异、各具特色，古色古香。甪直镇目前处于开发初期，储备地块数量也并不多。不过随着甪直镇大面积地块的推出，将进一步加速上述板块的成型。澄湖地处苏州东南部，紧靠苏州市工业园区，距上海虹桥国际机场50公里，北靠昆山18公里。北有甪直南有周庄，配有高尔夫球场。周边城市上海、南京、杭州，观光旅游十分便捷。水陆空交通便捷，苏州绕城高速，苏昆太高速和苏沪机场路，东方大道等高等级公路穿镇而过，保证镇内车辆5分钟内驶入高速车道，与周边省市无缝对接。,吴中区甪直板块,澄湖周围早就是在别墅的聚集地。有统计在这里有2000多幢别墅、与太湖

48、、苏州古城区相比，澄湖似乎没有重的传统文化压力，在建筑的风格上也没有太多的限制，因此美式、欧式、日式等别墅层出不穷，建筑风格多样，隔江相望、依水而筑，因此成为了许多年青人追捧的对象。澄湖周围进驻美国、新加坡、日本、马来西亚以及中国香港、中国台湾等国家和地区的外商投资开发企业200多家，注册资金20多亿美元，其中上市公司投资的有16家。,吴中区甪直板块,甪直板块典型楼盘,项目名称：天邻湖景板块：澄湖板块项目地址：吴中区甪直镇甫澄南路三阳高尔夫南 售楼处地址：吴中区甪直镇甫澄南路三阳高尔夫南 电话：0512-65022222 建筑面积：5.2万方建筑类型：独栋别墅价格：起价300-500万/套,区

49、域房地产市场认识,自然景观周边土地将变得稀缺，城镇房产市场未来占据主导 市场需求平稳增长，轨道交通和市政配套、房产开发加大推 动区域房产市场快速发展 依托湖、山区域度假休闲地产发展前景巨大 吴中区和胥口同样存在本地需求有限、外来客源导入条件不 成熟，公寓市场发展缓慢价格低廉 区域房产形成四大板块，环太湖旅游休闲地产、靠城木渎城 镇、越溪石湖城市副中心、甪直澄湖板块别墅市场,湖畔资源日益稀缺别墅产品市场前景巨大,轨道交通市政配套加速区域公寓市场发展,73,项目篇,经济指标,用地性质：居住用地占地面积：103329.89平方米 容积率：1.5 建筑高度：15-36米 建筑密度：30%绿地率：37%

50、四至：东白马寺路，南伍相路，北荆祥 大道，西规划路,土地性质：居住用地容积率：1.5限高：15-36米土地价格：120万/亩楼板价：1200元/,项目地块分析,地块距离太湖600-800米，地块内有由北向南的普济河贯通，东面有公共绿地规划，东南面也有公共绿地，西面还有规划的商贸区，自然景观资源丰富。地块条件只能打造叠加别墅、花园洋房、多层和小高层产品，由于容积率较高公寓产品比例将占较大量。目前区域公寓市场还处发展阶段，地块周边人口稀少交通生活配套缺乏，距离市中心还有一定的距离，无法形成有效的人口导入市场前景不容乐观，吴中区公寓价格普遍在5000元/以下，局部区域价格只有4000元/，这个价格基