01777花樣年控股 2011年年报.ppt

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1、花樣年控股集團有限公司2011年年報,股份代號:01777,Make Life in Style,目錄,2-34-56-78-1314-1718-2324-2728-3839-4041-4344-5152-57585960-616263-6465-142143144-148,公司資料財務摘要業務發展里程榮譽及獎項社會責任主席報告管理層討論及分析財務回顧業務回顧董事履歷高級管理層履歷董事會報告公司管治報告獨立核數師報告綜合全面收益表綜合財務狀況表綜合權益變動表綜合現金流量表綜合財務報表附註財務資料概要本集團持有之主要投資性物業,公司資料,董事執行董事潘軍先生（主席）曾寶寶小姐馮輝明先生陳思翰先生

2、獨立非執行董事何敏先生廖長江先生、太平紳士黃明先生許權先生公司秘書陳思翰先生授權代表陳思翰先生馮輝明先生,核數師德勤關黃陳方會計師行執業會計師主要往來銀行中國農業銀行中國建設銀行股份有限公司中國光大銀行股份有限公司中國工商銀行股份有限公司香港上海滙豐銀行有限公司法律顧問有關香港法律盛德律師事務所有關中國法律通商律師事務所有關開曼群島法律,於中華人民共和國的公司總部中國廣東省深圳市深南大道6021號喜年中心A座27樓郵編：518040於開曼群島主要股份過戶登記處Butterfield Fulcrum Group(Cayman)LimitedButterfield House68 Fort Str

3、eetP.O.Box 609Grand Cayman KY1-1107Cayman Islands香港股份過戶登記分處香港中央證券登記有限公司香港,審核委員會,Conyers Dill&Pearman,灣仔皇后大道東183號,何敏先生（委員會主席）廖長江先生、太平紳士黃明先生許權先生薪酬委員會,註冊辦事處Cricket SquareHutchins DriveP.O.Box 2681Grand Cayman KY1-1111Cayman Islands,合和中心17M樓上市資料股份上市本公司之普通股香港聯合交易所有限公司,黃明先生（委員會主席）何敏先生,於香港的公司總辦事處,股份代號：0177

4、7,廖長江先生、太平紳士許權先生潘軍先生提名委員會潘軍先生（委員會主席）何敏先生廖長江先生、太平紳士黃明先生許權先生曾寶寶小姐,香港銅鑼灣告士打道262號鵬利中心1103室,優先票據上市本公司之14%5年期優先票據新加坡證券交易所有限公司網址http:/花樣年,02-03,財務摘要,收入（人民幣百萬元）5,5924,4712,459,772,1,174,25.1%,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,利潤（人民幣百萬元）1,154807,69,84,373,42.9%,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2007年人民幣千元,2008年人民幣千元

5、,2009年人民幣千元,2010年人民幣千元,2011年人民幣千元,收入毛利,772,057222,837,1,174,211469,477,2,458.6731,026,861,4,471,2341,924,794,5,592,3502,391,700,本公司所有人,應佔利潤,68,797,84,259,373,469,807,281,1,153,624,每股基本盈利,（人民幣）資產總額負債總額,0.624,209,0522,807,249,0.024,957,3223,510,965,0.1011,453,4867,372,125,0.1715,382,38810,415,918,0.23

6、18,122,63612,123,355,花樣年,04-05,業務發展里程,2011年3月，桂林首個大型城市綜合體項目花樣城奠基；2011年3月，攜手全球知名品牌顧問公司Interbrand啟動品牌戰略規劃項目；2011年3月，台灣子公司台灣花樣年開發股份有限公司註冊成立；2011年4月，與日立電梯（中國）有限公司、迅達（中國）電梯有限公司簽訂戰略合作協議；2011年5月，與深圳市中建南方裝飾工程有限公司簽訂戰略合作協議；2011年6月，桂林花樣城首期90套街鋪開盤，當天售罄；2011年6月，完成收購深圳市花樣年投資發展有限公司48%權益；2011年6月，深圳花郡完成100%銷售並順利入伙；2

7、011年6月，收購TCL王牌電子（深圳）有限公司全部股本權益，獲得TCL王牌電子（深圳）有限公司在蛇口的三宗地塊及地塊上現有的5棟建築物；2011年6月，子公司深圳市花樣年物業服務有限公司旗下深圳市蓮塘物業管理有限公司榮獲ISO三合一體系認證；2011年7月，城市綜合體項目逆勢熱銷，在售的7個城市綜合體銷售總額佔7月銷售總額69%；2011年8月，在深圳市坪山新區就一塊佔地面積約6.9萬平方米的土地，與主要權益人簽訂了相關拆遷補償協議，將為深圳區域未來發展擴充本集團的土地儲備；2011年8月，向本公司及附屬公司之若干董事及僱員授出購股權；2011年9月，在吉安縣花樣年希望小學出資捐建的幼教樓、

8、第二教學樓正式落成啟用，村小辦學新模式逐步形成；2011年11月，本集團成功舉辦十五周年感恩回饋活動友情中國花樣年 姜育恒深圳演唱會；2011年11月，鑽石客戶答謝會在成都大溪谷舉辦；,2011年11月，第二屆供應商大會在深圳美年廣場舉辦；2011年11月，子公司深圳市彩生活服務集團有限公司收購具有物業管理一級資質的秦皇島宏天源物業，為進入北京鋪平道路；2011年11月，子公司深圳市花樣年投資發展有限公司更名為深圳市花樣年地產集團有限公司，地產集團正式註冊成立；2011年12月，與喜達屋集團簽訂合作協議，福朋喜來登酒店入駐桂林花樣城。喜達屋集團也成為繼隆堡國際酒店集團、嘉佩樂酒店亞洲集團後，第

9、三家合作的國際知名酒店管理集團；2011年12月，第一家自營品牌酒店深圳有園酒店取得營業執照，達到正式開業條件；2011年12月，子公司深圳市花樣年彩生活科技有限公司更名為深圳市彩生活服務集團有限公司；2011年12月，第五屆花樣年 發現幸福之旅成果戲劇瞧，土格哩子！在深圳音樂廳成功上演；2011年12月，年度累計實現合同銷售金額約人民幣70億元，完成全年人民幣60億元銷售目標約117%。,成都知 藝術館,花樣年,06-07,榮譽及獎項,公司層面 2011年1月，東莞市花樣年房地產投資有限公司榮獲東莞市住房和城鄉建設局頒發的2010年度房地產開發企業先進單位稱號；2011年2月，花樣年實業發展

10、（成都）有限公司榮獲由中共成都高新區工委、成都高新區管委會頒發的2010年度納稅大戶榮譽；2011年2月，花樣年集團（中國）有限公司榮獲由2011第十一屆中國房地產發展年會組委會頒發的2010中國房地產成長標杆企業榮譽；2011年3月，花樣年集團（中國）有限公司榮獲由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院頒發的20092011連續三年中國房地產百強企業稱號；2011年3月，花樣年集團（中國）有限公司榮獲由中國房地產TOP10研究組頒發的2011中國房地產百強企業稱號；2011年4月，花樣年集團（中國）有限公司榮獲由南方都市報頒發的品牌發展獎；2011年5月，花樣年控

11、股集團有限公司榮獲由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產評測中心頒發的2011中國房地產上市公司百強、2011中國房地產上市公司綜合實力五十強稱號；,花樣年,08-09,讓生活更有風格,2011年7月，花樣年集團（中國）有限公司在博鼇21世紀房地產論壇中榮獲2011年度中國地產企業公民大獎；,2011年11月，花樣年集團（中國）有限公司在北京大學滙豐商學院及南方都市報共同舉辦的2011（第三屆）中國地,產年會上榮獲年度品牌大獎；2011年9月，花樣年控股集團有限公司在第一財經日報,舉辦的2011第一財經 中國房地產價值榜評選中榮獲綜合價值（中資港股）TOP10和最具投資潛力公司兩項榮

12、譽；2011年9月，花樣年控股集團有限公司在香港經濟一周舉辦的2011中國傑出房地產商評選中當選為傑出房地產,2011年11月，花樣年控股集團有限公司在經濟觀察報舉辦的中國藍籌地產評選中，榮獲2011年中國藍籌地產企業稱號；2011年11月，無錫花樣年房地產開發有限公司獲得由搜房網頒發的第八屆中國房地產網絡人氣榜人氣品牌獎；,商之一，連續兩屆獲得該雜誌授予的殊榮；2011年12月，東莞市花樣年房地產投資有限公司在南方,2011年9月，花樣年控股集團有限公司榮獲由中國房地產研究會、中國房地產業協會、中國房地產評測中心頒發的,都市報主辦的2011東莞金牌地產評薦中獲得年度品牌企業獎項；,2011中

13、國房地產開發企業品牌價值華南10強獎項；2011年12月，成都通和置業有限公司獲得成都商報、,2011年10月，深圳市彩生活服務集團有限公司獲得中國房地產TOP10研究組頒發的2011中國物業服務百強企業及,每日經濟新聞頒發的2011中國價值地產成都榜價值地產企業稱號；,2011中國優秀物業服務品牌企業獎項；2011年12月，花樣年集團（中國）有限公司獲得由中國房地產信息集團、新浪樂居頒發的2011中國(華南)藝術公益全球典範獎項；2011年12月，花樣年集團（中國）有限公司獲得由中國工商銀行深圳分行頒發的國際業務鑽石客戶獎項；,項目層面 2011年1月，惠州別樣城榮獲由搜房網頒發的20102

14、011年度惠州十大最值得期待樓盤獎項；2011年1月，成都美年國際廣場榮獲由中國房地產主流電視媒體聯盟、成都廣播電視臺頒發的2010最具創新力商業地產獎項；2011年1月，成都香年廣場榮獲由四川日報報業集團、成都市城鄉房產管理局頒發的成都地產年度最具投資價值物業榮譽稱號；,花樣年,10-11,；,項；,；,；,；,讓生活更有風格,2011年2月，深圳花郡榮獲由深圳建築業協會頒發的深圳市優質結構工程獎,2011年11月，深圳福年廣場在北京大學滙豐商學院及南方都市報共同舉辦的2011（第三屆）中國地產年會上榮,獲年度建築大獎；2011年3月，成都香年廣場榮獲由成都商報頒發的2010,最具投資價值商

15、業地產獎項；,2011年11月，蘇州太湖天城獲得由搜房網頒發的第八屆,中國房地產網絡人氣榜2011年度蘇州區域標杆樓盤獎 2011年4月，桂林花樣城獲得由桂林市第四屆春季品牌房地產交易會頒發的2011年最具價值潛力樓盤獎項；2011年12月，成都福年廣場榮獲四川日報報業集團、成都,2011年7月，蘇州太湖天城獲得由每日經濟新聞頒發的2011中國價值地產總評榜價值地產傑作獎項；2011年7月，成都香年廣場在博鼇21世紀房地產論壇中榮獲2011年度商業地產大獎,市城鄉房產管理局頒發的第九屆金芙蓉杯（2011）成都地產年度投資價值典範樓盤榮譽稱號；2011年12月，成都花樣城獲得由中國指數研究院、搜

16、房網頒發的第八屆中國房地產網絡人氣榜2011年度成都網友,關注樓盤；2011年8月，深圳福年廣場榮獲由深圳建築業協會頒發的,深圳市優質結構工程獎,2011年12月，成都喜年廣場榮獲由中國建築業協會組織評,選的2010年2011年度國家優質工程銀獎；2011年10月，東莞君山獲得由深圳市風景園林協會頒發的,深圳市風景園林優良樣板工程金獎,2011年12月，無錫花郡獲得由新浪樂居頒發的2011年度關注樓盤獎項；,2011年12月，東莞君山在南方都市報主辦的2011東莞金牌地產評薦中獲得最具投資價值樓盤獎項；2011 年 12 月，南 京 雨 花 臺 區 項 目 獲 得 由 搜 房 網 頒 發 的2

17、011年度南京人氣投資商用物業獎項；2011年12月，東莞江山獲得由搜房網授予的2012珠三角標杆樓盤稱號；成都知 藝術館,花 樣年,12-13,社會責任,2011年花樣年在超額完成年度銷售目標的同時，繼續積極履行作為一個優秀企業的公民責任。在吉安縣花樣年希望小學捐建的幼教樓、第二教學樓正式啟用，第五屆花樣年 發現幸福之旅成果戲劇瞧，土格哩子！在深圳音樂廳上演，作為藝術生活踐行者的經驗藍本知 藝術館在深圳 香港城市建築雙城雙年展亮相。,花樣年,14-15,讓生活更有風格,幸福之旅,2011年，花樣年年度大型藝術公益活動第五屆花樣年 發現幸福之旅，攜手著名戲劇導演曹克非作為合作藝術家，實施了無界

18、劇場 有戲人生為主題的系列藝術計劃，通過在深圳、成都走訪典型社區並與城市中各階層人的訪談中積累了戲劇創作的豐富素材，最終於2011年12月在深圳音樂廳成功上演了表現社會眾生相的戲劇瞧，土格哩子！。第六屆花樣年 發現幸福之旅也已在2012年1月啟動，邀請著名美食專欄作家殳俏作為合作藝術家，將開啟全國各地尋訪瀕臨消失的綠色、原生態古法美食製作之旅，深度瞭解並記錄其製作工藝，同時探討並實施傳承古法美食製作的方法與措施。花樣年 發現幸福之旅活動從2006年開始，計劃將堅持實施10年時間。,捐資助學從2006年開始，花樣年出資近千萬元先後捐建了吉安縣花樣年希望小學及成都花樣年其相學校，通過5年的持續捐建

19、及支教活動、教師獎勵基金、資助貧困生等軟件提升措施，目前學校生源規模已達1,200多人，涵蓋幼兒園到小學的全程教育，成為了吉安縣辦學條件最好、捐資額最多的希望小學，村小辦學新模式在逐步成型。2011年，耗資220多萬元捐建的兩棟教學樓正式啟用，其中一棟是吉安縣花樣年希望小學附屬幼兒園，已在2011年9月正式開學，學生規模近300人。另一棟教學樓也已投入使用。兩棟教學樓的建成，將進一步提升希望小學的辦學條件。花樣年的善舉也引發了其他企業對希望小學的關注，如華潤怡寶集團為希望小學捐助了一個圖書館，包括幾千冊圖書和電腦設備等，豐富了學生的業餘生活。城市建築雙年展2005年至2011年，花樣年已連續四

20、屆贊助深圳 香港城市建築雙城雙年展，出資額累計達人民幣500萬元。第四屆雙年展已在2011年12月開幕，策展主題為城市創造，展覽描繪了建築與城市之間的互動關係，並激起對可持續發展和城市生命力的深度探討。花樣年以成都君山社區的知 藝術館為展示標本，展現了花樣年作為藝術生活踐行者的實踐經驗。,花 樣年,16-17,讓生活更有風格,主席報告,主席報告,主席報告,花樣年,18-19,讓生活更有風格主席報告,致尊敬的股東：本人謹代表花樣年控股集團有限公司（本公司）董事會（董事會）欣然提呈本公司及其附屬公司（本集團或花樣年）截至2011年12月31日的年度業績。業績及股息截至2011年12月31日止之財政

21、年度，集團實現營業收入為人民幣5,592百萬元，較上年度增長25.1%。年度公司權益擁有人應佔純利為人民幣1,154百萬元，較上年增長42.9%。剔除投資物業公允變動所產生的收益及相關之稅項及少數股東權益之影響，本集團之核心業務淨利潤達到人民幣859百萬元，較上年增長59.1%。為回報股東的支持，本公司董事會建議派發2011年度之末期股息，每股4.00港仙。待本公司應屆股東週年大會批准派發。市場及業務回顧2011年，在世界經濟環境複雜多變和國內通貨膨脹高企的壓力下，國內房地產市場延續了2010年以來的調控，全年市場表現整體呈現出由高位膠著到量價齊跌的走勢。2011年被業內人士稱為中國房地產下半

22、場的開始，中國房地產市場在經歷多次瘋狂增長之後，隨著限貸、限購、限價等調控措施的持續細化和執行，市場預期開始發生變化，房地產的投機需求得到抑制，房地產市場的主要推動力量回歸到剛需與改善性住房需求，全國商品房銷售漲勢有所緩解。2011年全國商品房銷售面積同比增長4.9%，商品房銷售額同比增長12.1%，低於2010年增速水平。自進入2011年三季度以來，市場景氣度更是出現急劇下滑，尤其是在調控政策執行嚴格的一線城市，觀望情緒嚴重。,2011年中國的房地產企業普遍感受到了極大的政策壓力、市場壓力和財務壓力。在這一年裡，本集團積極應對市場調整，憑藉上市後不斷拓展的戰略縱深所顯著提升的多區域貢獻能力，

23、以及在近幾年提前進行產品轉型所建立起的領先的城市綜合體產品優勢，堅持靈活營銷與審慎投資的策略，在弱市中依然取得了優異業績，超額完成了人民幣60億元的全年合同銷售目標，年度合同銷售金額與合同銷售面積分別達到人民幣7,005百萬元和746,104平方米，同比分別增長80%和95%。強化多元化產品線和城市綜合體優勢，積極而靈活營銷於截至2011年12月31日止年度（報告期）內，本集團清醒預見到房地產調控將呈現中期化的趨勢，我們及時調整產品結構，提高非限購產品以及城市綜合體產品的開發與銷售比重，持續強化多元化產品線和城市綜合體優勢，全年城市綜合體產品合同銷售金額貢獻超過55%，有效降低了限購和限貸的影

24、響；同時，以客戶需求為原點，更細緻、更主動、更精准、更靈活地開展營銷工作，在集團內有效整合重要客戶資源，更緊密地保持與花樣會會員的互動關係，讓客戶更充分地感受花樣年產品與服務的價值，有效推動本集團超額完成了年度合同銷售任務。規模與能力成長報告期內，主要在服務業務發展的推動下，本集團員工由2010年底的4,199名增長到6,929名，業務增長繼續推動團隊規模保持良性擴充；報告期內，本集團合同銷售貢獻城市由2010年的7個增加到2011年的9個，新進入城市公司業務發展逐漸走向成熟，本集團多區域貢獻能力進一步得以提升。,2011年，本集團進一步加強地產集團管控與運營能力建設，在集團總部全面引入部門總

25、經理負責制以提升各部門的管控協調與專業指導能力，在產品管理、成本採購與工程計劃等方面完善專業垂直管理體系，不斷完善三級計劃管控體系，加強關鍵計劃節點的管理，推動本集團開發規模實現持續增長。2011年本集團新開工面積超過180萬平方米，較2010年實現大幅增長；竣工面積約70萬平方米，較2010年同比增長26%。2011年，面對市場調整，本集團也相應放緩了區域擴張步伐，並將各城市公司核心團隊建設與能力提升作為團隊管理重點，通過集團內部總經理核心業務模塊培訓、跨板塊與跨城市經驗分享、對符合公司戰略目標要求的高級管理人員引入長江商學院領導能力與視野的培訓等，使高級管理人員更加符合公司文化標準且更為成

26、熟，我們相信這將進一步強化本集團在未來業務發展中的團隊優勢。持續推進服務與商業運營業務發展，不斷提升服務與商業運,營能力花樣年的長期發展戰略的主要方向是持續提升服務與商業運營能力，以儘快建立花樣年面向未來的產業根基。報告期內，本集團繼續圍繞社區服務、酒店管理、商業管理、文化旅遊以及養生養老等戰略性服務業務展開戰略性研究、佈局與合作，戰略性服務與商業運營業務正依託於地產開發業務,成都褔年廣場平臺而穩步發展。本集團旗下彩生活服務集團已於2011年正式設立，其業務已經發展至全國16個核心城市，初步形成了東南西北的四大區域佈局；為應對物業服務人工成本不斷上升的挑戰以及適應移動互聯時代的社區服務要求，本

27、集團已在行業內領先啟動推行基於信息化基礎上的物業服務V2.0模式，我們相信這將進一步提升我們社區服務的效率、物業管理的複製能力以及將線下業務向線上進行無縫整合的能力，並進一步擴大我們相對於只從事基礎物業管理的大多數傳統物業管理商的業務領先優勢。服務於本集團地產高端項目的花樣年國際物業公司，經過一年多的發展，已經通過了ISO9000、ISO14000和OHSAS18000三標一體化體系認證，並逐漸在本集團高端項目上形成良好的客戶口碑。花樣年酒店管理公司在桂林花樣城酒店項目、大溪谷酒店項目、成都美年國際廣場酒店項目以及成都郫縣酒店項目上已與喜達屋酒店管理集團簽訂委託管理協議或達成了深度合作意向，進

28、一步擴大了花樣年與國際知名酒店管理集團的合作平臺；完,花樣年,20-21,讓生活更有風格主席報告,成了有園、個園的自有品牌定位以及分析確定了投資開發模型，將有效推動自有品牌酒店的開發建設與運營。花樣年商業管理公司根據花樣年商業項目發展需要，完成了數百個商業品牌溝通調研以及商業品牌數據庫建設，並積極推動了本集團深圳美年廣場、成都美年國際廣場、桂林花樣城、惠州別樣城等商業項目的商業策劃和招商工作。在文化旅遊以及養生養老業務上，我們已成立了前期研發與孵化團隊，亦進行了多次成功案例考察、前期核心人員培訓及完成了業務模式的研發。花樣年台灣子公司於報告期內正式註冊運營，這將有助於我們吸收和引進台灣先進的服

29、務理念與豐富的服務與商業資源。我們相信，花樣年基於不斷擴大的服務與商業運營平臺下而不斷發展的服務與商業運營能力，將成為本集團在體驗經濟時代的領先競爭優勢。穩健經營，審慎投資2011年市場形勢複雜多變，行業冬天的腳步再次臨近。在行業發展面臨極大挑戰的背景下，本集團更加關注經營安全，嚴格和審慎控制投資風險，全年僅在土地資源稀缺的深圳蛇口地區進行了TCL王牌電子（深圳）有限公司土地項目的收購。報告期內，本集團嚴格加強總部、城市公司與項目的三級現金流平衡管理，通過嚴格財務預算管理、加快銷售出貨與回款以及動態監控各層級現金流狀況，確保本集團現金流的安全；於2011年12月31日，本集團賬上擁有現金人民幣

30、1,336百萬元，公司財務狀況處於相對穩健水平。發展與展望目標展望2012年，歐洲經濟仍未走出歐債危機的泥潭、美國經濟提振乏力、日本經濟依然缺乏明顯的增長動力，可以說，2012年世界經濟前景依然不容樂觀。中國經濟將繼續面臨經濟增長方式處於中長期轉型過程中的陣痛，以及經濟增長與,通貨膨脹之間的平衡壓力。雖然，一方面，我們看到央行於2011年四季度下調存款準備金率、中央政府亦提出2012年將實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，在歷經了一年多的快速貨幣收縮政策之後，貨幣政策在經濟下行壓力下有繼續放鬆的趨勢；但另一方面，在住房雙軌制、房產稅徵收等擴大供應與抑制投資需求的措施沒有有效到位之前，中央政府在

31、此輪房地產行業調控過程中態度堅決，我們認為房地產調控政策仍將延續中期化趨勢。因此，可以預見的是，2012年中國的房地產行業必然在糾結中前行，市場預計將在很大程度上呈現前低後高的趨勢。隨著中國城市化進程的不斷深化和人口老齡化趨勢的強化，中國房地產市場近年來爆發式增長所依賴的人口紅利和土地紅利因素將逐漸減少，中國房地產市場將迎來行業平均利潤率下移的精耕細作的下半場。在此背景下，我們認為，一方面，未來單純的房地產開發業務需要對客戶需求有更精准的理解，需要在行業平均利潤率下移的背景下具有更強的成本管控和更快的產品開發與銷售能力；另一方面，隨著中國經濟增長方式的轉型以及居民富裕程度的提高，中國經濟將更深

32、地進入體驗經濟時代，社會對各種細分的特色服務需求將不斷增加。因此，未來幾年，本集團將在繼續穩步推動地產開發業務規模增長的同時，將依託於地產開發業務平臺持續提升服務與商業運營能力，持續構建花樣年面向體驗經濟時代的戰略性業務優勢。2012年，穩健和審慎將是本集團全年經營的基調，我們將持續一貫地將財務安全放在優先位置，繼續以非限購產品和城市綜合體產品為開發重點，繼續強化多元化產品線和城市綜合體產品的領先優勢，更加貼近客戶地進行積極營銷，推動本集團業務實現穩健增長。2012年，本集團計劃合同銷售目標為人民幣72億元，計劃新開工面積約100萬平方米，計劃竣工面積約80萬平方米。,始。,主席,潘軍,堅決而

33、積極地營銷，推動業務穩健增長2012年，在行業熊市中，本集團將繼續堅決實行積極營銷、快速出貨的策略，在聚焦於如何更好地識別客戶價值與滿足客戶需求的前提下，加強營銷計劃及方案的落地管理，優化產品的價值營銷與客戶關係管理工作，推動公司業務實現穩健增長。重視現金流安全管理，審慎投資本集團一直認為：穩健是企業經營發展的基石。在中國房地產市場沒有明顯的復蘇之前，本集團將更加重視現金流的安全管理，以慎之又慎的態度進行審慎投資，繼續放緩戰略擴張步伐，穩健安排項目發展計劃，讓公司財務保持在一個穩健的安全邊際內。持續推進服務與商業運營業務的發展我們將繼續推進依託於地產開發業務平臺的服務與商業運營業務的發展，不斷

34、提升本集團發展的長期競爭優勢。主要包括：在社區服務業務上，通過更全面地引入行業領先的V2.0模式，全面提升彩生活服務在移動互聯時代的業務優勢；並在業務複製與集團管控能力不斷成熟的基礎上，加快彩生活業務在全國核心城市的戰略佈局；在酒店管理業務上，將通,構建花樣年的商業管理模式；在養生養老業務上，將儘快在成都君山等項目上規劃構建研發基地，以儘快實現發展模式的落地。在文化旅遊業務上，將在擁有獨特文化資源和自然資源的區域展開方案論證，將在大溪谷等項目上與擁有成功經驗的文化旅遊企業探討合作，為花樣年文化旅遊產業發展積累經驗。致謝驀然回首，花樣年已經在中國房地產市場上前行了15年。15年的中國社會發生了巨

35、大的變化，花樣年也在中國高速發展的城市化、工業化的宏大敘事中從一個少不更事的小企業發展為一個大型主流品牌地產集團。在可預見的時間內將完成工業化並進入中等發達國家的中國，在未來15年相信將陳述一個不一樣的房地產和服務業的發展故事，對於清晰洞見服務是未來體驗經濟時代重要主題的花樣年而言，其未來的15年相信也將以不一樣的方式展開。花樣年過去的15年的發展是因為一路同行的員工、股東、投資者與合作夥伴的理解和支持，在同樣值得期待的可能是波瀾壯闊的未來15年裡，我們希望大家能夠繼續與我們一起去共同面對那些充滿奮鬥意義與閃耀精彩光芒的旅程。希望我們的努力能夠為大家帶來更多的喜悅和幸福。未來15年的喜悅與幸福

36、由2012年開,過深圳有園酒店的開業運營，完善有園品牌體系塑造，同時，在與喜達屋、隆堡、嘉佩樂等知名酒店管理集團合作的過程中，進一步完善酒店集團化管控體系的建設；在商業管理業務上，將繼續擴大與品牌商業資源的合作，並開始系統2012年3月12日,花樣年,22-23,讓生活更有風格管理層討論及分析財務回顧收入本集團的收入主要來自(i)出售我們已開發物業；(ii)租賃投資物業；(iii)提供物業代理及相關服務；(iv)提供物業經營及相關服務及(v)提供酒店管理及相關服務。截至2011年12月31日止年度，本集團的營業額達到約人民幣5,592百萬元，較2010年約人民幣4,471百萬元增加25.1%。

37、年內本公司權益持有人應佔利潤約為人民幣1,154百萬元，較2010年約人民幣807百萬元增加42.9%。收入（人民幣百萬元）5,5924,471,772,1,174,2,459,25.1%,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,利潤（人民幣百萬元）1,154807,69,84,373,42.9%,2007,2008,2009,2010,2011,物業開發我們向購房者轉移擁有權的重大風險及回報時（即在有關物業竣工並已將物業的佔有交付予購房者時）即確認物業銷售收入。物業開發的收入指我們出售持作出售的物業的所得款項。2011年物業開發的收入約人民幣5,396百萬元，較2010年

38、約人民幣4,320百萬元增加24.9%。此增加主要由於總建築面積（建築面積）增加及向我們的客戶出售的物業的平均售價增加。,下表載列各項目於2011年及2010年帶來的總收入及於該兩個年度出售的物業的總建築面積。,2011年已出售,2010年已出售,總收入人民幣千元,建築面積平方米,平均售價人民幣,總收入人民幣千元,建築面積平方米,平均售價人民幣,成都美年國際廣場深圳花郡深圳美年廣場天津喜年廣場東莞君山成都花樣城惠州別樣城成都大溪谷蘇州太湖天城成都君山宜興雲海間深圳花港家園成都喜年廣場深圳香年廣場其他（包括出售停車位及安置房建造）,1,198,527907,563897,520660,19856

39、4,365378,592366,991138,899131,39833,12514,3749,0366,0845,306,67289,6175,396,289,130,05844,90332,11850,67461,75088,05970,13616,52211,8803,7571,293766168512,084,9,21520,21227,94413,0289,1394,2995,2338,40711,0608,81811,12111,80036,28610,363,1,030,385609,748278,430210,065156,513143,808254,03935,2561,165

40、,767218,9464,102,957217,4564,320,413,137,54146,44826,67818,85321,25120,73721,1171,37089,4237,338390,756,7,49113,12710,43711,1427,3656,93512,03025,74413,03729,83610,500,物業投資物 業 投 資 產 生 的 收 入 由 2010 年 的 約 人 民 幣 18 百 萬 元 增 加113.7%至2011年約人民幣38百萬元。此增加主要由於投資物業持續平穩增長。物業代理服務物業代理服務產生的收入由2010年的約人民幣37百萬元減少71.3

41、%至2011年的約人民幣10百萬元。由於本公司業務重組，以讓管理層更專注於主要業務，物業代理服務業務已於,2011年1月出售，但我們仍維持二手市場的物業代理服務作為物業經營業務團隊的增值服務。物業經營服務物業經營服務產生的收入由2010年的約人民幣89百萬元增加40.0%至2011年的約人民幣125百萬元。此增加主要由於我們於2011年管理的物業的建築面積增加。酒店服務酒 店 服 務 產 生 的 收 入 由 2010 年 的 約 人 民 幣 7 百 萬 元 增 加223.4%至2011年的約人民幣23百萬元。此增加主要由於酒店入住率於2011年上升。,花樣年,24-25,元。,讓生活更有風格管

42、理層討論及分析,毛利及毛利率毛利由2010年的約人民幣1,925百萬元增加24.3%至2011年的約人民幣2,392百萬元，而我們的毛利率則維持42.8%的高水平，而2010年為43.0%。此毛利升幅與2011年總收入的升幅一致。其他收入、收益及虧損其他收入、收益及虧損由2010年的約人民幣32百萬元增加45.7%至2011年的約人民幣47百萬元。該數額主要指兌換我們的美元銀行貸款產生的匯兌收益。年內，人民幣兌美元持續升值，因此其他收入、收益及虧損有所增加。銷售及分銷費用我們的銷售及分銷費用由2010年的約人民幣131百萬元增加99.9%至2011年的約人民幣262百萬元。此增加主要來自與20

43、10年相比，於2011年預售的物業數目增加，從而令整體銷售、市場推廣及宣傳活動增加。我們於2011年的合同銷售約人民幣7,005百萬元，而於2010年則為約人民幣3,892百萬行政費用我們的行政費用由2010年的約人民幣239百萬元增加29.8%至2011年的約人民幣310百萬元。此增加主要由於我們擴展而在新地方增加辦公室及職員費用。融資成本我們的融資成本由2010年的約人民幣180百萬元減少39.8%至2011年的約人民幣108百萬元。總體融資成本主要由於注資於業務營運及開發的銀行借貸及優先票據增加而增加，但此被增加利息資本化而抵消，導致融資成本減少。,所得稅開支我 們 的 所 得 稅 開

44、支 由 2010 年 的 約 人 民 幣 829 百 萬 元 增 加13.7%至2011年的約人民幣942百萬元。此增加主要與2010年相比，於2011年出售及確認的物業增加而令企業所得稅及土地增值稅增加，且被當地稅務機關授予的稅收優惠所抵銷。本公司擁有人應佔利潤本公司擁有人應佔利潤由2010年的約人民幣807百萬元增加42.9%至2011年的約人民幣1,154百萬元。此增加主要由於與2010年相比，於2011年確認的物業增加。我們的純利潤率於2011年維持於20.6%的高水平，2010年為18.1%。流動資金、財務及資本資源現金狀況於2011年12月31日，本集團的銀行結餘及現金約為人民幣1

45、,336百萬元（2010年：約人民幣2,457百萬元），與2010年12月31日相比減少45.6%。我們的部分現金為受限制銀行存款，限於房地產開發使用。該等受限制銀行存款將於有關物業開發（與該等存款有關）完工後予以解除。於2011年12月31日，本集團的受限制現金約為人民幣315百萬元（2010年：約人民幣85百萬元），與2010年12月31日相比增加270.0%。流動比率及淨負債比率於2011年12月31日，本集團的流動比率（即流動資產與流動負債的比率）約為1.51，而於2010年12月31日則為1.73。與2010年12月31日淨負債比率約為69.0%相比，本集團於2011年12月31日淨

46、負債比率約為71.4%。淨負債比率乃以淨負債（銀行借款及優先票據總額扣除銀行結餘及現金以及受限制現金）除以本公司擁有人應佔權益計算。本集團的債務總額（即銀行借款及優先票據總額）與總資產比率持續處於穩健水平，於2011年12月31日維持於30.3%（2010年：36.2%）。,借款及本集團資產抵押於2011年12月31日，本集團擁有分別合共約人民幣4,741百萬元及合共約人民幣752百萬元的銀行借款及優先票據。銀行借款方面，其中約人民幣1,896百萬元將於1年內償還，約人民幣2,153百萬元將於2至5年內償還及約人民幣692百萬元將於5年後償還。優先票據將於2至5年內償還。於2011年12月31

47、日，絕大部份銀行借款均以本集團的土地使用權及物業作抵押。優先票據由本集團若干附屬公司透過質押其股份個別和共同擔保。匯兌風險本集團主要於中國營運。除以外幣計算的銀行存款、銀行借款及優先票據外，本集團並未面對任何其他重大直接匯率波動風險。人民幣升值將對支付利息以及償還外幣銀行借款及優先票據的價值方面帶來正面的影響。於2011年，儘管人民幣兌美元及港元的匯率持續上升，惟本公司董事（董事）預期，人民幣匯率的任何波動將不會對本集團的營運造成任何重大不利影響。,或然負債截至2011年12月31日，本集團已就若干銀行因應本集團的物業買家所訂立的按揭貸款而提供的按揭融資提供約人民幣2,479百萬元（2010年

48、：約人民幣1,609百萬元）的擔保。根據擔保條款，倘該等買家拖欠支付按揭，本集團須償還結欠的按揭貸款連同相關累計利息及違約買方結欠銀行的任何罰款。本集團其後有權接管相關物業的法定業權。擔保期自授出相關按揭貸款的日期開始，並於買家取得個人房地產所有權證時終止。董事認為，由於違約風險輕微，因此，概無於截至2011年12月31日止年度的財務報表確認擔保合約撥備。僱員及薪酬政策於2011年12月31日，本集團擁有約6,929名（2010年：4,199名）僱員。截至2011年12月31日止年度，包括董事酬金在內的總員工成本約人民幣251百萬元（2010年：約人民幣206百萬元）。薪酬乃參考相關員工的表現

49、、技術、資格及經驗及根據當時的市場慣例而釐定。除支付薪金外，其他員工福利包括強制性公積金（就香港僱員而言）及國家管理的退休福利計劃（就中國僱員而言）的供款、一項酌情花紅計劃及本公司的,購股權計劃（購股權計劃）。承諾,截至2011年12月31日，本集團已就工程款及收購子公司承諾支付分別約人民幣2,871百萬元（2010年：人民幣1,765百萬元）及人民幣5百萬元（2010年：無）的款項。截至2010年12月31日，本集團已就土地收購承諾支付約人民幣140百萬元的款項。,本公司於2009年10月27日採納一項購股權計劃。本集團於2011年8月根據購股權計劃向本集團若干董事及僱員授予可認購本公司74

50、,230,000股股份的購股權，行使價為每股0.836港元，及截至2011年12月31日有關購股權概無獲承授人行使或被本公司撤銷。,花樣年,26-27,讓生活更有風格管理層討論及分析業務回顧2011年，在限購、限貸與限價的持續宏觀調控政策下，中國房地產市場開始進入下半場。本集團清醒認識到房地產調控中期化趨勢，摒棄牛市思維，積極應對市場調整，憑藉集團上市後不斷拓展的戰略縱深所不斷提升的多區域貢獻能力，以及在近幾年提前進行產品轉型所建立起的城市綜合體產品的領先優勢，並進一步完善地產集團的專業垂直管理體系，堅持靈活營銷與審慎投資的策略，在弱市中依然取得了優異業績。合同銷售與項目發展報告期內，本集團實