云南某地区房地产市场分析和项目基地研究分析报告(1).ppt

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1、2023/2/4,曲靖房地产市场分析及项目基地研究报告,谨呈:曲靖昆华地产公司,2023/2/4,曲靖经济稳步上升，房地产市场发展迅速；住宅竞争激烈，创新产品较少，中大户型偏多，小户型需求受抑制；商业发展相对滞后，目前仅有一个商业区；项目处于两个区域之间，在竞争激烈的情况下也有着发展的机遇；便利的交通，直接临路，规划的利好等对项目物业发展有着可为的空间。,我们的观点,2023/2/4,目 录,1：宏观市场分析2：房地产市场研究3：项目基地研究,1：宏观市场分析,城市概况城市经济政策影响产业构成,城市概况,曲靖位于云南西部，“云贵高原”中部东与贵州、广西毗邻，西与省会昆明接壤，南连文山、红河，北

2、与昭通、贵州毕节相连，是云南连接内地的重要陆路通道，素有“滇黔锁钥”、“入滇门户”、“云南咽喉”之称。曲靖是仅次于昆明的云南第二大城市，也是云南第二大经济体，云南重要的工业城市。曲靖现今面积：面积28904平方公里，人口：人口587.5万(07年）。下辖一区一市七县，居住着汉、彝、回、苗、壮、布依、水、瑶等民族。是云南省唯一一个少数民族比率低于全国的市，汉族人口占总人口的92.95%,曲靖与昆明接壤，是云南连接内地的重要陆路交通，且也是云南第二大经济体。,城市经济,曲靖市2005年-2009年GDP与固定资产投资情况,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,麒麟区历年人均GDP发展状况,近年来曲靖

3、市GDP增长率保持在10%以上，2009年城市GDP达到861.8亿元；曲靖市固定资产投资稳定快速增长，2009年已达555亿元，增幅高达30.5%,曲靖市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过8.5%；2009年曲靖市人均GDP达到14860元,人均GDP增长速度为8.5%；,曲靖市近年来经济增长快速，为房地产的发展打下了结实的基础。,政策影响,刺激消费：一次性发放住房补贴、放宽落户条件、降低契税等措施，力度非常之大。此外，曲靖也出台了多项优惠吸引房地产投资。比如，对涉及房地产开发项目的有关收费给予缓交、减免或取消等,鼓励建设低密度、高容积率、环境优、配套齐、节能省地型小高层普通商品住

4、房，严格控制户型面积在160平方米以上的大户型住房。,此举刺激了购房者买房，给了购房者实惠，同时也将更多的开发商引入市场，增强市场的竞争机制.也有利于当地的建设和发展，可谓一举多得。,这与曲靖市场上客户的喜好多层物业是不相符的，后期客户对多层物业的需求潜意识增强。,意见的出台为房地产的发展营造了一个良好的环境。,一是全面启动住房分配货币化工作。二是加大信贷支持力度。三是鼓励普通商品房消费，盘活二级市场，落实房屋买卖的各项税收优惠政策。四是调整住宅专项维修资金缴纳标准，降低购房者缴纳金额。五是放宽购买商品房的落户条件，凡是购买商品住房（含二级市场），但户口不在购房者所在地者申请即可获得本人及家庭

5、成员户口转入。六是鼓励建设低密度高容积率环境优配套齐节能省地型小高层商品住房，户型面积严格控制160平方米。七是加大廉租房建设供应，拓宽房源渠道，加大廉租房租补贴的发放力度。八是完善廉租房住房配建制度。九是放宽经济适用房供应对象标准。十是多渠道建设农民工廉租房建设。,产业构成,曲靖境内物华天宝，资源丰富，己探明矿产资源有30种，煤、铁、磷、铝、铅、锌、硫等储量在全省位居前列，其中，煤炭品种齐全，品质优良，探明可开采的近百亿吨，占全省储量1/3，原煤，焦煤产量均占全省40以上，境内还有全省最大的硅藻土、硫铁矿等矿床及遍布地下的优质矿泉、温泉和热泉，开发利用极为方便。曲靖也是全国最大的烟草产区，烤

6、烟产量占云南的1/3，占全国的1/10。,从历年数据来看出，曲靖产业结构第二产业突出；2009年全市实现生产总值861.8亿元，按可比价格计算比上年增长12.9%，按常住人口计算，人均GDP达到14860.7元。其中：第一产业实现增加值160.9亿元，增长6.9%，拉动GDP增长1.2个百分点，对经济增长的贡献率为8.9%；第二产业实现增加值456.0亿元，增长13.6%，拉动GDP增长7.3个百分点，对经济增长贡献率为 56.9%；第三产业实现增加值244.9亿元，增长15%，拉动GDP增长4.4个百分点，对经济增长贡献率为34.2%。三次产业结构进一步得到优化，其结构调整为19：53：28

7、。,工业是曲靖市的支柱产业，09年工业对GDP的贡献高达56.9%，支撑着曲靖市的发展。,2023/2/4,曲靖市近年来经济增长快速，为房地产的发展打下了结实的基础；曲靖的房地产政策相对宽松，对项目发展有着较多的可为空间。,2：房地产市场分析,市场概况住宅市场客户分析畅销户型商业分析,市场概况,自2003年省政府曲靖现场办公会确定了打造现代工业强市、建设珠江源大城市的战略目标后，曲靖城市建设事业快速发展，城镇化的推进助推房地产业进入了持续、健康、快速的发展“黄金期”。到2006年，全市有房地产开发企业154家，当年完成投资312亿元，人均居住面积超过32。房地产业已经成为国民经济发展的重要产业

8、，对曲靖城镇化水平的提高和成为全国十佳宜居城市作出了重大贡献。2007年明虽然房地产投资占国定资产投资的比重变化不大，但受行业投资增幅较小，整个固定资产投资增幅较大的影响，房地产业对国定资产投资的作用大幅下降，对整个国定资产投资的贡献率仅为6.59%，房地产投资仅拉动国定资产投资增长1.62%。08年，房地产投资再次显示出迅猛增长的势头，全年完成全社会固定资产投资425亿元，增长20.1%。在全社会固定资产投资中，房地产开发投资完成68亿元，同比增89.1%，占全社会固定资产投资的比重为16%。09年，房地产投资再次显示出迅猛增长的势头，全年完成全社会固定资产投资555亿元，增长30.5%。在

9、全社会固定资产投资中，城市基础建设和房地产173.08亿元，同比增长63.59%。其中房地产开发投资完成84.82亿元，同比增24.68%。,近年来房地产市场发展迅速，供需两旺,根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，曲靖房地产市场具有较大发展空间。,恩格尔系数与住房支出比重,我国城镇居民“住房支出比重”在10左右，发达国家一般达到25。曲靖市的住房支出比重与其恩格尔系数不协调，住房支出比重偏低是我国长期存在的问题，尽管住房绝对数和相对数都有所增加，但与发达地区同期比，个旧市的住房消费还有提升空间。,曲靖近年来城镇居民人均住房面积为32.02,曲靖市城镇居民人均住宅建筑面积32.02。发

10、达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。,房地产投资在全市固定投资中作用继续加强。,2009年，曲靖房地产投资继续保持增长态势，全年完成房地产投资83.8亿元，较2008年增长23.2%，增加15.8亿元。从历年情况来看，虽然今年的投资额较去年大幅度下降，但绝对额持续增长，房地产投资固定资产的比重保持在15%以上，房地产开发投资在全市固定资产投资中的地位和作用持续加强。从季度上看，除一季度外，其他季度投资额比较稳定。整体呈一个正常平稳上升的态势。,房地产投资,曲靖2006-2009年固定投资及房地产投资情况,曲靖2009

11、年分季度房地产投资情况,曲靖2009年分区县房地产投资情况,分区县来看，曲靖市房地产投资主要集中在麒麟区、沾益县、宣威县和师宗县，这些县的投资额占整体的81.7%，其中作为主城区的麒麟区更是一株独秀，占整体的55.4%。其他区域的投资额相对较少，其中富源最少，仅为1.56亿元。,麒麟区为主要开发区域，沾益县比重逐步增加。,房地产开发建设,2009年，曲靖市全年房屋施工面积940.05万平米，其中新开工面积437.36万平米，占46.5%；房屋竣工面积215.28万平米。从半年情况来看，2009年下半年，新开工面积主要集中在四季度（147.74万平米，占下半年新开工面积的71.7%），同时四季度

12、房屋竣工面积主要集中在三季度增加14.82万平米，增长17.5%，这意味着2010年上半年曲靖市的房地产供应将进入一个阶段性的缓和状态。,曲靖2009年房地产开发建设情况,施工量大，新开工面积与同期下降，竣工面积同期上升。,房地产销售情况,整体销售保持良好态势，其中住宅销售量最大。,2009年，曲靖市主城区累计销售新建商品房14920套，181.52万平米，实现销售金额44.0亿元。其中住宅34.35亿元，占主要，非住宅10.55亿元。从动态角度看，曲靖市的新建商品房的销售量始终保持着稳步增长的态势。,曲靖市2009年新建商品房销售状况,曲靖市2009年分半年度新建商品房销量、面积、均价情况,

13、从半年度来看，自2008年以来，虽然外部房地产市场调整幅度较大，但曲靖市半年度成交量始终保持在6000余套，80万平米的水平。期间，虽然2008年下半年和2009年上半年，受外部大环境的影响，市场销量有所下滑，但2009年下半年这一状况迅速扭转，累计成交量8046套，97.81万平米，成交套数增长20%，成交面积增长18.5%，成交金额增长17.9%。,见过短暂的调整，2009年下半年市场增长迅速。,曲靖市不同建筑物业08-09年销售量及销售均价,2009年，曲靖主城区新建商品房的销售均价为2474元/平米，比08年涨46元。从物业形态上看，多层和高层销量较好，多层销售量为8084套，占总体的

14、65.3%。高层销量为3239套，占总体的26.17%。小高层和低层相对较少。,价格小幅度上升，销量也呈稳中有升的态势。,曲靖市2009年主城区各类物业销售情况,2009年，曲靖市主城区共交易住宅商品房12379套，160.35万平米实现销售金额34.35亿元。占总销售额的76.5%，在非住宅产品中，商业比重最大，办公用地和车库比例较小。从单套面积上，住宅平均为129平米，基本为舒适型三房或4房的面积，总价为27.75万元，均价为2142元。商业均价为5749元/平米。,住宅是销售的主体，单价和总价相对较低，平均面积偏大，舒适型住宅为主体。,曲靖市2008-2009年新建住宅分面积交易比例,与

15、2008年相比，本年度住宅交易有向小户型住房倾斜的趋势，其中144平米以下的住房交易套数所占的比重由2008年的71.2%提高到78.4%。特别值得一提的是，60-90平米的住房交易套数由08年的6.6%上升至13%。而大户型的220平米的由13.6%下降到9.4%。可以看出，随着城市的发展，自主功能得到解决后，外来置业和投资需求将逐步增大，小户型未来也会逐步增多。,中大户型为主，小户型逐步增多。,曲靖市2009年二手房市场交易情况,2009年，曲靖市主城区累计交易二手房3734套，44.64万平米，较2008年分别增长了28%和19%。其中，二手住宅交易3376套，增长了42.2%。从动态上

16、看，2009年下半年交易量环比涨幅最大。而销售最好的为90-144平米的住房。大户型和小户型二手房市场交易较少。,二手市场活跃，其中中等户型供需两旺。,市场格局,曲靖依靠地理环境和城市规划，整体上划分成4个大的区域。4个区分别是：主城中心区，南市区，西市区和东北市区。主城核心区：主城核心区土地资源越来越少，土地成本越来越高未来发展主要为内部更新；南市区：目前为居住区，未来规划为城市商业副中心，将是曲靖住宅供应集中区域；西市区：高新产业和交通将推动该区域的自我发展。东北市区：众多学校，交通及周边资源，将推动东北区域的新城发展。,目前曲靖四个区域住宅楼盘都呈大体量开发特点。,曲靖各区域在售楼盘比较

17、,中心区：城市投资性产品及都市豪宅趋势,曲靖中心城区目前范围相对不大，土地用地面积越来越小，目前的项目大多以少量空地和改造项目的结合。城市规划中明确规定，未来中心区不审批多层住宅，一律为小高层和高层。随着城市建设的发展，未来中心区住宅将主要以投资型产品和都市豪宅存在。,2023/2/4,中心区：均价3000元/平米左右，基本都为高层物业。,南市区：由睡城向城市副中心的发展,南市区目前主要呈现为居住区。物业类别有洋房、别墅和部分小高层高层。是曲靖的中高档楼盘集聚区。随着城市规划的发展以及相关配套的建设，区域将改变“睡城”的功能，逐渐形成一个以居住、商务和商业为一体的城市副中心。,金和雅居,和谐家

18、园,麒麟嘉城,阳光花园,世纪涛岸,天然居,锦湖南郡,圣庭花屿,吉象园,金麟湾,2023/2/4,南市区：别墅、洋房、小高层、高层混搭，逐渐成为曲靖中高档住宅区。小高层均价2400元/平米,西市区：高新园区形成的新城,西市区是曲靖规划新城发展的方向，片区规划为高新技术产业区。区域内近些年住宅供应量较大。区域内可开发的土地较大。区域未来整合发展成为集产业、居住、商业、商务和各类配套为一体的城市副中心。,2023/2/4,西市区：别墅、洋房、小高层、高层混搭，逐渐成为曲靖住宅的新城区，小高层高层均价2400元/平米。,东市区及北市区：教育、居住、配套的区域发展,东市区及北区域面积较大，区域内开发的项

19、目较多，是曲靖曾经的住宅核心区。目前区域内规划有职教城，住宅区等。随着珠江源大道的开通，区域发展将得到激活。区域内横向交通较多，而纵向交通教少且交通通达性相对较差，珠江源大道的开通，对区域东北部的发展有着利好因素。,2023/2/4,东市区及北市区市区：高层、多层、小高层、别墅，小高层及高层均价2600元/平米。,购房群体地域分析：从2006年到2009年的近4年间，曲靖的购房群体中，虽然本地购房者的主体地位没有改变，但是外省市购房者的比重上升了3.8%，由10%上升至13.8%；与此同时，省内各地州购房者的比例在近3年内上升了2.8%，由4.2%升至7.0%，目前外地购房者的比例已经达到20

20、.8%。,曲靖房地产的购房群体中，省内各地州购房者及外省购房者的比例在逐年增加。,客户区域分析,曲靖2007-2009年购房客户区域比例,2023/2/4,曲靖市楼盘客户来源比例图,曲靖市麒麟区及所辖县市客户比例接近8成，贵州六盘水等外来客户占13.8%，省内其他区域客户为7%。随着曲靖市房地产的发展，省内其他区域及外省客户逐步增加。,对物业类别的需求：从2007年到2009年的近3年间，住宅一直是购房者的主要选择，其次是车库，再其次是商业用房。对面积区间的选择：从近3年的成交情况来看，90-144平米的房型是客户最青睐的户型，所占比例均在50%以上，07、09年达到60%以上。144-220

21、平米的房型在逐年减少，90平米一下户型及220平米以上的户型07年的比例上升。,客户分析,住宅是客户的主选产品，户型主选面积区间为90-144平米。,2007-2009年客户需求户型面积比例,城市畅销户型即为主力的三房和四房,主力户型,三房两厅,四房两厅,商业市场,从总体上看，麒麟区的城市生活区包括城市核心区，商业主要分布在城市核心区；城市核心区北至麒麟西路和麒麟南路；南至南城门；西至寥廓南路东至南宁路、潇湘路。商业主要集中在以麒麟南路为中心的辐射区域内。环城路段及不少新建的城市支路两侧也有临街商业的分布。,曲靖商业主要集中在城市核心区，麒麟南路段较集中，环城路段及城市支路也有临街商业的分布。

22、,曲靖特色商业街有文化路、麒麟巷及南门街，其余路段主要为临街底商。,麒麟东路的商业主要以上岛、迪欧和SPR咖啡领衔，加上美容美发和酒吧一条街，形成了局部的休闲商业氛围，区域的租金约为70120元/月；麒麟西路和麒麟南路交口附近由于有曲靖艺术剧院和广场，周围客流聚集，但区域客流缺乏消费力，区域租金约100300元/月。麒麟南路：麒麟南路是曲靖最重要的商业街，区域租金水平可达300400元/月，部分商铺的拍卖价格达5万元平方米；中段：是商业最为密集的区域，在新、老百货大楼和珠江源影院的带动和促进下，区域成为时尚消费的主力核心，以中档消费为主，区域租金高达400500元/月，和昆明比较，已经接近青年

23、路商圈的价格；麒麟南路南门：一段的商业则相对较淡，南门外的餐饮一条街有较好的商业氛围，南门内侧则以部分中高档品牌店（如华斯度、沙驰）和形象较好的美容美发、网吧等为主。,商业分布过于集中，其他区域商业氛围较淡。,曲靖市现有商业金融设施主要集中在麒麟南路两侧，同时在不少新建的城市支路两侧也有底层商业铺面分布。目前中心城区的商业金融设施尚能满足市民的需求。现状商业金融用地215.1公顷，占城市建设总用地的9.8%，人均9.6平方米。存在的问题主要是：商业中心沿城市干道线型布置，既影响购物环境的改善，同时又干扰城市交通；中心城区缺少社区级商业服务设施；农贸市场占道经营严重。规划商业、金融和服务设施按三

24、级配套。全市性商业金融中心仍布置在麒麟南路两侧，通过改造和完善，逐步扩大规模，由沿街线型布置方式逐步向中心区布局模式转变；在南片区和西片区各安排一处商业次中心；居住区商业中心分别布置于各居住区中心位置。2020年规划大型专业批发市场7处。其它农贸市场及小商品市场的配置以便于居民生活、便于交通组织、便于交易管理为原则，按服务半径800-1000米配置。规划商业金融用地482.7公顷，占城市建设总用地的9.8%，人均9.7平方米。,在规划上，未来几年内供应商业金融用地比例会增大。,2023/2/4,房地产市场近年来发展迅速，呈供需两旺的情况；目前住宅同质化倾向严重，未来中心区及西市区竞争会非常激烈

25、；住宅客户以曲靖本市为主，周边区域及外来客户比例逐步增大；三房和四房是目前曲靖的主力户型，小户型需求较弱或受抑制；曲靖商业分布过于集中，商业核心区外的商业处于中低端及氛围较淡。,3：项目基地分析,区域分析项目四至资源条件SWOT分析,2023/2/4,区域分析,项目位于中心区与西市区的交界处，属于中心区范围。地处目前曲靖两大地产集中开发区域之间。中心区目前建设的项目基本全部为高层，西市区则为新城模式，有多层、小高层、高层等。,项目位于两个区域间，物业发展也带来了一定的机会。,2023/2/4,项目周边交通便利，有翠峰路、麒麟路两大城市干道，此外还有环城西路，以及白牛巷的街道，交通非常便利；直接

26、临项目的道路为环城西路教场路。,项目周边区域主要规划为住宅用地，增加项目住宅竞争压力，而项目对面的大片住宅用地，更是与项目形成直接竞争。,2023/2/4,项目对面的铁路已搬迁，位于项目西侧的三角地规划为绿化用地，这对于项目发展商业也减少了一定的竞争压力。项目周边规划住宅用地极多，未来中心区与西市区的项目开发都将会对本项目形成直接的竞争关系,2023/2/4,项目四至,项目呈三角形状，一边临环城西路教场路，路对面为老年公寓项目，项目周边有多块待开发的土地。另外两侧临厂房及一些旧小区单元房。,项目临路面较长，对未来临路段商业发展有促进作用。,2023/2/4,交通资源：便利的交通为项目带来客源；

27、商业资源：较大段的临路段，对目前及未来商业发展带来一定的价值；规划资源：项目西侧地理位置较佳的三角地规划为绿地，减轻项目的商业竞争压力。,资源条件,项目具备一定的交通、商业资源，对项目定位有一定的指导性。,47,2023/2/4,SWOT分析,SWOT,Strength,Weakness,Opportunity,Threats,交通便利地块临路,地块偏小边缘区域,铁路改道区域规划,同区同期竞争激烈,2023/2/4,The End!,Thank you!,第1天：成都卧龙日隆丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国

28、宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上成群的牦牛，两边是高耸的雪峰，夏天野花盛开，一幅天然的画卷展现在您的面前。经小金县进入甘孜州，到达位于大渡河畔的“千碉之国”丹巴县。第2天：丹巴塔公（塔公草原，塔公寺）新都桥(145KM)住宿：新都桥在大渡河边观梭坡古碉群，遥想当年的金戈铁马。然后去甲居藏寨，颇具嘉绒藏族特色的甲居藏寨

29、位于大渡河陡峭的山坡上，色彩鲜艳的藏寨掩映在大片的果园中，一派田园风光，美不胜收。每年三月间桃花和梨花竞相盛开，沿寨子的小路漫步，犹如置身世外桃源。中午在藏寨午餐，感受一下当地的民族特色。沿风景秀丽的牦牛河谷行进，沿途的美景令人流连忘返。行使60公里左右，看到白雪皑皑、高耸如云的雅拉雪山。领略神山雄姿，翻过山梁到达塔公草原。塔公藏语是“菩萨喜欢的地方”，塔公寺是萨迦派的寺庙，始建于清嘉庆年间，寺内供奉着当年文成公主进藏时随身携带的释迦牟尼十二岁等身像。过塔公后继续前行33公里就到新都桥，新都桥被称为“摄影者天堂”，弯弯的小溪、金黄的柏杨，山峦连绵起伏，藏寨散落其间，牛羊安详地吃草如诗如画的田原

30、风光。第3天：新都桥稻城（367KM）住宿：稻城翻越高尔寺山（4412米）到达雅江县，经剪子弯山（4659米）和卡子拉山（4718米）抵“世界高城”理塘。理塘县城海拔4014米，是七世达赖和十世达赖的出生地。翻越兔儿山（4696米），经青藏高原最大的古冰川遗迹，稻城古冰帽海子山，抵达“最后的香格里拉”稻城。第4天：稻城亚丁（110KM）住宿：亚丁营地经傍河万亩杨树林，翻越波瓦山（4523米），沿赤土河谷前行，在日瓦乡买过门票后前往亚丁自然保护区。中到达亚丁营地，午餐后先去冲古寺和珍珠海，路上转千年嘛呢堆，观夕阳中的仙乃日神山，傍晚回到亚丁营地。第5天：亚丁稻城（110KM）住宿：稻城骑马去洛绒

31、牛场，朝觐亚丁的三座神山“仙乃日”(意为观世音菩萨，海拔6023米)、“夏诺多吉”(意为金刚手菩萨，海拔5958米)、“央迈勇”(意为文殊菩萨，海拔5958米)。体力好的可以徒步去牛奶海和五色海（海拔5000米左右），洛绒牛场到牛奶海和五色海这段路比较陡，不能骑马，必须步行，来回大概5个小时。晚上回稻城县住。第6天：稻城理塘巴塘（350KM）住宿：巴塘原路返回理塘，进入毛垭大草原，面积5000平方公里左右，平均海拔4000米以上。这里虽然海拔很高，但地势却相对平缓，路两边都是高山牧场，不时有旱獭出没。来到海子山顶（4700米），观雪山下的姊妹湖。翻过垭口便进入峡谷，到达川藏交界的巴塘县。第7天

32、：巴塘左贡（265KM）住宿：左贡巴塘前行40公里，在竹巴茏跨过金沙江，进入西藏境内。中午抵达进藏后的第一个县城芒康，海拔3780米，川藏公路与滇藏公路在此交汇。翻越拉乌山（4358米），经如美镇到达竹卡，跨过三江并流的第二条大江澜沧江后翻越觉凹山（4300米）。从觉凹山险峻的盘山公路望下去，川藏公路和澜沧江像两条晶亮的丝带，在千山万壑间时隐时现。过东达山（5008米）后抵达左贡县。第8天：左贡邦达八宿然乌（291KM）住宿：然乌左贡出发前行100公里到邦达，海拔4400米的邦达是川藏南线和北线的交汇处。北通昌都，西至林芝、拉萨，是川藏线上重要的交通枢纽，世界上海拔最高的民用机场邦达机场就建在

33、开阔的草原上。告别邦达草原，翻越业拉山（也叫怒江山4618米），经川藏线的地标108道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。八宿藏语意为“勇士山脚下的村庄”，海拔3910米。翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪的巨大冰挂、冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。第9天：然乌波密（129KM）住宿：波密然乌湖是著名的高原堰塞湖，面积22平方公里，海拔3850米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大的支流帕隆藏布江的源头。湖的近处是绿草茵茵的草场，茂盛的青稞田和油菜花；山腰上是五颜六色的杜鹃花和灌木丛；再往上是莽莽森林。碧蓝的湖水，雪山倒映，如一面镜子般平静无澜。出然乌镇驶入川藏公路最美的

34、一段，沿途树木葱郁、流水潺潺，构成一幅幅天然图画。米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成,每条瀑布高800多米,宽1000多米,两条冰瀑布之间还分布着一片原始森林,壮观而秀美,神秘而奇妙。其中米堆冰川的南坡则是著名的察隅县阿扎冰川,据说在冰川附近还生长着翠绿的茶林、长势喜人的玉米、鲜嫩的黄瓜、硕大的西瓜等亚热带农作物,让你不敢想象是在西藏高原。米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。出来后沿帕隆藏布江一路下行抵达“西藏小瑞士”波密。注：如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人的车进去出，四人一车，每车300元！第10天：波密八一（235KM）住宿：八一镇

35、波密县城扎木镇，森林簇拥、雪山环抱。车在原始森林中穿行，向川藏线上的天险通麦进发。通麦至排龙15公里路段遍布雪山河流，山体疏松脆弱，一遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。走完这段险路，有一种如释重负的感觉。过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密的森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽、花香袭人的宜人景色，春季路边盛开着大朵的野生杜鹃花。穿过鲁朗林海，翻越色季拉山（4702米），在山顶远眺南迦巴瓦峰。下山后抵林芝县城，继续前行19公里到达林芝地区首府八一镇，海拔2400米，被称为“西藏的江南”。第11天：八一拉萨（497KM）住宿：拉萨 沿风景秀美的尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行44公里抵达红教圣湖巴松错。巴松错又名错高湖，藏语意为“绿色的水”，海拔3500米，面积27平方公里。湖水碧绿透明，如一轮新月镶嵌在高山峡谷之间。湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水、游鱼争食。湖心岛上错宗工巴寺的颂经声，为你洗去尘世的烦恼。游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山（5033米，此行最高的一个山口），沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行的终点圣城拉萨。,