重庆报业地产项目报告.ppt
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1、,项目定位报告报业集团加州项目,目录,本体研究地块分析四至情况,地块北面紧邻五州大酒店和考试中心,由于两幢均为高层建筑,对地块北侧景观打造有一定的影响,地块南面为加州童心桥,从地块景观来看前为轻轨车站和面临公路,嗓声和人流车流量较大,地块西面紧邻加州花园,及加州花园形成的社区商业,而加州花园的几幢高层塔楼对本地块也有遮挡,影响了本地块景观面的形成,地块东面为红锦大道,与210国道相连,双向六车道,该公路目前连接新牌坊到两路机场的城市主干道,项目周边交通发达,有12条直达渝北区、江北区、渝中区的公交线路;项目位置紧邻新牌坊转盘和红旗河沟转盘,且于机场路延伸段,交通优势明显。,项目位置紧邻轻轨三号
2、线。轻轨三号线加强了项目位置与渝中区、南岸区的联系,2010年的轻轨三号线一期通车,将大大提升项目地块的商业价值和商务价值。,本体研究地块分析与交通道路关系,本体研究地块分析与交通道路关系,PS:项目位于红锦大道,以下为红旗河沟金龙桥,10:30-1:00之间车流量(各取的六个点,以2分钟计算的)。,项目临近的红锦大道的过往车辆以私家车为主,且主要行驶方向为红旗河沟北部新区。,从16号各点来看,红旗河沟(1号和6号)车流量最大,但1、2号车流量是主要承载从红旗河沟方向至北的车流,是由南到北的流向,但从此方向到地块必须到金龙桥转向才能到达,相对程度上加大了车程。,本体研究地块分析与交通道路关系,
3、红锦大道是解决北部新区、观音桥至加州重要纽带,但该方向驾车行驶必到金龙桥转向才能到达,使行车至地块有一定的局限,影响了地块的交通动线。华新分流道是解决渝中区至加州的交通路线,由于车流量大,上、下班高峰时期十分拥堵,对出行造成一定不便。加州花园以及加州城市花园位于地块的西侧,但要通过加州立交桥到本项目,目前暂无公交车到达,机动车可达性相对较差。,本体研究地块分析商业环境,目前以地块周边来看,主要居住人群为加州花园以及附近的一些居民,商业主要以社区配套性商业为主,缺乏大型商业。,本体研究地块分析地块规划限制条件,从红线图来看,东、西、北面都存在退距的情况。地块又呈陕长形,进深长,面宽短,三面都需要
4、退距,对楼幢的布置及摆设有一定的影响,退距后由于地块纵深长,只有摆放2幢塔楼。地块限高100米,所以在产品设计时限制了超高层的出现,约10万的建筑面积只能做2幢塔楼,塔楼的基地面积相对较大,对产品设计有一定的局限性。规划中包含的幼儿园和绿化广场,对本项目的规划造成了一定的限制。,本体研究地块分析SWOT矩阵分析,项目定位定位思路地理位置,项目处于红锦大道区域商务市场主要受是由新牌坊和红旗河沟两个次级商务板块所形成商务气氛影响。从项目档次上看,区域内的写字楼主要以乙级写字楼为主,区域商务市场尚未充分发展,写字楼产品档次提升空间较大。从未来的市场发展上看,未来重庆市的主要商务发展区域集中于渝中区、
5、江北区和南岸区,本项目所处的渝北红锦大道板块,并非未来重庆市商务市场发展的主要方向。市场发展潜力较弱。排除本项目定位于顶级写字楼的可能。,项目处于城市中心区、观音桥商圈辐射区,是目前江北区商圈扩展的重要方向。板块内的的贵气(重庆中心政务区)、观音桥商圈的财气和人气决定了物业发展一定是中高档次的。,项目定位定位思路区域发展,交通规划上看,项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块紧密联系,随着轻轨三号线的开通,项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通联系将更加紧密。武陵路区域将整体改造,提升整体区域的功能,项目区域的发展看好,但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗,
6、区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域,将有二个综合性的商务项目在近期面市,这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成,但同时也会形成与项目的直接竞争。,从区域市场的发展状况来看,未来项目所在的区域将形成一个“商业”与“商务”并重、更多的带有复合功能的色彩的区域,表现为商业与办公的融合,商业与新兴产业的融合,现代商业与传统商业的融合。在城市中心区,在一个商业商务并重的区域,基本规律是发展高档次的物业。,项目定位定位思路市场需求,周边酒店分布图,周边写字楼分布图,加州片区周边聚集了大量的写字楼和商务公寓,据我们调研统计写字楼就有13幢,未来将形成区域性的
7、商务中心。从现在项目所处的加州新牌坊板块酒店的分布来看,小型的经济性酒店占有较大比例,四星级以上的中高档酒店较少。,从区域目前物业的状况来看,高档的商务酒店、高档的办公物业供给不足,发展高档物业满足潜在客户需求的同时,弥补了区域高档物业的市场空白。,项目定位定位思路开发目标和发展资源,本项目的开发目标和拥有的可发展资源决定了本项目的物业类型应该是以商务办公为核心的综合性项目。,开发目标:开发利益最大化和风险最小化是项目的基本目标,同时土地资源最大化,从这个最基本目标出发,在这样一个区域内,发展“商务办公为核心的都市综合体”,办公、商业、酒店等多种功能有机匹配,可以减少投资风险,是最佳选择。土地
8、资源:城市中心区的土地稀缺性决定了所发展物业一定能够使土地资源实现最大化,而“商务综合体”是伴随着城市聚集度的提高、土地资源的紧张而产生的一种物业类型,是经济、专业、合理和实用的选择,能够实现土地的最大价值。,项目地块处于多个城市功能区域的交汇处,能够充分利用到这些区域已经形成的既有资源条件,包括:商业氛围、人气、商务环境、交通条件、潜在的客源、消费能力等。北部北区高新产业园基地和观音桥中心版块的发展对本项目所在区域都会起到积极的带动作用。处于城市交通主干道的交汇处,交通四通八达,是公交线路最集中、公交出乘最方便的地区之一,无论是从哪个方向来讲,地块的交通进入性都很强。,项目定位项目整体定位,
9、项目定位写字楼定位,充分利用红锦大道板块已经形成的价值平台;充分利用报业集团入住和广电集团的入住,对区域文化传媒产业发展的带动效应;顶级写字楼市场潜在供应量大,竞争压力较大,难以突破;普通高档(甲级)写字楼物业客户面广,竞争压力相对较小,机会明显。,定位思路,市场定位,高档、实用、生态型甲级办公物业,定位释义,高 档:充分利用北部高新产业园与观音桥两大价值平台,塑造高端办公物业形象。实用:“非顶级”物业,按照成本控制的“二八”原则,成本投入侧重在影响物业形象的主要方面。以能够整层大面积购买的大中型企业为主力客户,同时兼顾投资客购买的可能。生 态:人性化的设计理念,通过引入绿色建筑技术提高办公物
10、业的健康指数与生态指数。,项目定位写字楼定位,大中型企业,以房地产类,文化传媒类与政务办公类为主。,客户定位,项目周边交通状况分析直接临城市干道,可达性和展示性将大大增强;完善的城市公交系统,对人流引入提供强有力的支持;未来轻轨利用率提高,有效扩大客源范围;地块紧靠的红锦大道为单行线,会在影响机动车到项目的可达性;,机动车双行道,机动车单行道,备注:轻轨车站 在新牌坊转盘附近,据项目位置有一定距离,人流动线,公交车站、人行天桥人流节点,考虑在这里布置商业内街,有效地牵引人流。,项目定位商业定位区域交通,项目定位商业定位消费构成,项目定位商业定位消费构成,综合项目周边消费构成的特征来看,项目周边
11、消费人群的年龄集中在45以上,消费能力较强,但消费档次偏低。周边人群的消费潜力没有被充分激发。,项目定位商业定位商业现状,目前项目周边商业以中低档次的餐饮娱乐消费为主,缺乏较高档次的集中式商业。,项目定位商业定位商业现状,区域的未来发展前景看好,为项目商业部分的发展带来了良好的市场机会。特别是报业集团的入住,将会带动项目区域文化创意产业链的发展,促进区域商业发展。,从周边交通规划上看,区域道路规划将更加完善,项目所在的红锦大道板块、松石路龙溪镇板块与观音桥商业中心版块间的联系将更加紧密。并且,随着轻轨三号线的开通,项目所在区域与渝中区、南岸区之间的交通联系将更加紧密。这在一定程度上提高了区域商
12、务市场的辐射力。从区域规划上看,在观音桥商圈扩容的发展态势下,必然形成对项目所在区域的商务市场的挤压,项目区域商务市场发展空间有限。武陵路区域将整体改造,提升整体区域的功能,项目区域的发展看好,但区域改造的整体规划和中渝加州城项目的发展前景不明朗,区域发展十本项目难以依赖的发展条件。从周边的潜在房地产开发项目上看。目前紧邻项目区域,将有二个综合性的商务项目在近期面市,这将促进项目区域的良好的商务气氛的形成,但同时也会形成与项目的直接竞争。,项目定位商业定位商业前景,地块交通:项目紧靠加州城市花园老居民区,且设计上纳入幼儿园,对项目商业动线设计有很大影响;紧邻的主干道红锦大道为单项车道,这会对项
13、目的通达性产生一定的影响。周边消费人群:项目周边老城居民较多;收入水平不高,消费档次偏低周边商业:周边商业以社区配套为主,且商业档次偏低;区域发展前景:项目所在区域商业有较好的发展前景。,项目定位商业定位商业发展环境总结,项目定位商业定位SWOT分析,区域市场的发展规划。项目的商业物业部分的定位不能单纯地从商业或商务的角度出发,需要从区域市场未来的发展趋势出发。区域市场的商业布局。目前项目商业档次基本上是中档及偏下为主,在区域市场内缺乏明显的高档商业物业。项目商业部分的角色。未来,项目的商业部分将扮演两种角色,一个是服务于项目其他物业部分的商业配套设施,即服务于写字楼客户、酒店客户;另一个是服
14、务与项目所在区域板块,乃至整个江北区的独立商业体。定位可实施性,经营的可持续性。目前项目区域的商业氛围不浓,在未来23年内较难有明显改善,区域商圈的辐射力偏低。本项目商业部分的直接客户仍将指向于写字楼部分的入驻企业和项目周边的社区客户。,项目定位商业定位定位思路,项目周边居住区居民消费档次:中高档消费类型:家庭型(餐饮、日常快速消费品为主,休闲娱乐为辅)项目周边写字楼内及项目自身内部入驻商务人群消费档次:中高档消费类型:商务配套型(快餐、商务餐饮、娱乐活动为主)其他区域目的性消费人群 来自机场、汽车站的中高档商旅人群,项目定位商业定位客户定位,休闲功能娱乐功能社区配套商务功能,报业集团形象名片
15、,核心功能,衍伸功能,项目定位商业定位功能定位,主题型:结合项目“传媒大厦”的主题发展,与周边中低档次的商业拉开距离综合性:集合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等各种业态,为项目入住企业,酒店客户提供最大便利的配套服务。,主题型,综合性的商务配套商业,项目定位商业定位,数量多,放量大。沿红锦大道共有13家经济型酒店,4家星级酒店。星级酒店入住率高,平均达到62.4%。经济型酒店有饱和的迹象,平均入住率为45%。房价高,经济型酒店主力价格可达200-300元/间。星级酒店可达到300-400元/间。商务型客户为主,平均的过夜数为1-2夜。,中高端酒店在区域市场还有较大市场空间,写字楼入住客户对酒店
16、的要求程度选择酒店入驻项目的必要性:提及率为13%。写字楼购买客户选择酒店入驻项目的必要性:提及率为58.5%,对酒店档次的需求均为中高端商务型快捷酒店,分别占43.9%,58.5%,项目定位酒店定位,项目定位项目整体定位酒店定位,市场定位,以周边区域的商务人群为目标客户的中高档商务酒店,定位分析,产品建议规划建议,车库出入口,商业内街出入口,写字楼大堂入口,酒店大堂入口,人流动线,产品建议项目经济效益评估成本,本项目直接成本投资将达到近3亿元(不包含土地费用),产品建议项目经济效益评估收益,车库全部自己持有不纳入销售按照容积率,地上面积为8.6万方。初步估计商业1万平方米,两栋写字楼地上部分
17、均为3.8万平方米。其中一栋销售,销售面积约为3.8万平方米。写字楼销售价格按照6500元/平方米,商业按照10000元/平方米计算。项目完销,总共可收益4.8亿元。,产品建议项目经济效益评估税收,本项目营业税及附加为1908万元,产品建议项目经济效益评估盈利能力评估,本项目所得税为1248.55万。所得税后利润率为13.47%,本项目在经济上是可行的,产品建议写字楼产品建议,产品建议写字楼产品建议层高,重庆市场中高端市场装修前层高平均达到3.7米。项目周边写字楼层高基本在3.6米以上。,产品建议写字楼产品建议 层高,从意向客户的需求调查来看,目标客户对于本项目的写字间层高的要求集中在3.3M
18、3.6M.本项目写字楼层高建议综合供应市场与客户需求两个纬度的综合分析,旭日建议本项目的层高应该为3.6M。,购买客户,租赁客户,产品建议写字楼产品建议标准层面积,重庆甲级写字楼的标准层建筑面积为1376平方米。写字楼标准层面积过大,会影响建筑体外观,同时在内部面积分割上会造成户型面积过大或者较多的公共空间浪费。,产品建议写字楼产品建议标准层面积,在结合需求客户对购买面积和整层购买欲望来看,目标客户需求对于本项目的单层面积没有特别要求。,产品建议写字楼产品建议标准层面积,根据项目容积率推算,项目地上建筑总面积为84000平方米,按照两栋塔楼计算,至少单栋建筑面积将达到42000平方米。按此计算
19、,层高3米情况下本项目标准层1300平方米,如层高达到3.6米,本项目平均标准层面积将达到1500平方米。,产品建议写字楼产品建议标准层面积布局,38米,(龙湖国际标准层1359平方米),传统方正的核心筒布局建议-:,优势:户型方正,内部走道利用率较高劣势:当标准层面积较大时,采用此类布局会使得面宽过大。,本项目标准层面积达到1500平方米,略大于市场上多数使用方正核心筒面积,采用此种结构势必会使得项目面宽过大。而本项目的规划限制较多,尤其是周边均为高层建筑,很难满足退距要求。从规划角度,加州地区也很难通过大面宽建筑物。,产品建议写字楼产品建议标准层面积布局,(中信大厦标准层1700平方米),
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