无锡房地产市场研究 81页.ppt

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1、无锡房地产市场研究,无锡分公司研展部2010.9,城市发展研究,房地产市场总体状况,报告框架,1,2,区域房地产市场分析,3,一、城市发展研究,1、城市发展研究,无锡市位于北纬317至322，东经11933至12038，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.

2、4%。无锡市人民政府驻崇安区解放南路，辖崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区7区及江阴、宜兴2市（县）。无锡市属略高于平均水平的三线城市。,城市基本概况,1、城市发展研究,城市基本概况/经济概况,GDP总量保持平稳增长，总量位居全国前列，连续3年排名江苏省第二，经济竞争力较强。,1、城市发展研究,城市基本概况/人均可支配收入&支出,人均可支配收入逐年上涨，且保持10%以上的增速。支出也呈上涨趋势，经济承受能力强。,1、城市发展研究,城市基本概况/产业结构,历年三产逐步增加，一、二产稳步下降，产业结构继续优化。现阶段的支柱产业主要包括：高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业、电子信息及高

3、档家电业、特色冶金及金属制品业、精细化工及生物医药业等。,1、城市发展研究,城市基本概况/利用外资,利用外资持续增长。到位注册外资连续两年超过30亿美元，2009年达到32.03亿美元，再创历史新高。,1、城市发展研究,城市基本概况/人口,人口规模有序扩大。根据第五次人口普查，无锡市6岁及以上人口中，接受过大学（大专）教育的24.57万人，占5.08%，接受过高中（含中专）教育的82.16万人，占16.98%，接受过初中教育的201.74万人，占41.69%。另外劳动力迁入活跃，从江苏省其他市县迁移入籍无锡市的人口比重上升到64.95%，而外省迁入人口的比重为35.05%。“五普”人口结构老化

4、程度明显加深，65岁及以上人口由占总人口的7.5%增加到8.8%，年龄结构曲线向更深的老龄化方向演进。,1、城市发展研究,城市化进程/交通基础设施,航空：无锡机场的扩建将开通越来越多的航班，与此同时距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里，距离较近。海运和内河航运：无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件，同时沪宁城际铁路也已建设完毕。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京

5、市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡已成为全国54个公路运输中心之一。地铁：无锡轨道交通已得到批复，其中一号线也已开工建设，预计2014年建成通车。,无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。,1、城市发展研究,城市化进程/城市规划,功能定位 充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力。五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。五大中

6、心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。城市规模 人口容量：远景480万。建设用地规模：590平方公里(远景)。人均建设用地：123平方米(远景)。功能片区 规划形成中心城区、太湖新城、科技新城、蠡溪新城、锡东新城、惠山新城、环湖风景旅游区和外围新市镇的城镇空间布局。,城市规划旨在找准自身在长三角城镇体系中的定位，增强城市服务功能，不断提升城市竞争力，不断推进城市现代化进程。,1、城市发展研究,城市化进程/商圈规划,商贸流通经济呈现出“三快”态势。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。,随着无锡商业经济的快速发展

7、，商业地产发展迅速，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；长江路为核心的新区商圈。,1、城市发展研究,城市化进程/商圈规划,随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅速，形成了以中心CBD为核心、多个辐射商业区共存的商业氛围。,1、城市发展研究,城市化进程/教育水平,2009年年末拥有各级各类学校467所，在校学生63.48万人。小学和初中普及率均达100%，巩固率分别为109.14%和98.6%，盲

8、聋弱智儿童入学率为98.2%；初中毕业生升学率达99.9%，高中阶段毛入学率达121.46%。学前教育进一步发展提高。高中阶段教育优质化取得新进展，全市三星级以上普通高中和省级以上重点职校就读新生达到高中阶段招生总数的93%。藕塘职教园区展示新的形象，6所院校入驻，在园学生近6万人。公共实训基地建成投运。深入推进双语教育实验，年内新增双语实验学校22所，双语实验学校累计达到100所。在锡外籍学生超过1000人。,在刚刚公布的2010年省级教育督政考核结果中，无锡市是第一个取得所有市（县）、区全优等级的大市，这表明了本市教育发展水平的高位均衡。,1、城市发展研究,政府、政策/财政收入,财政收入基

9、本保持高位增长，09年更是突破千亿大关。09年无锡土地出让金收入为315亿元，占全年财政收入的30%。“卖地”成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。,总结无锡,无锡是全国首批14个对外开放城市之一。近年来开放型经济蓬勃发展，为全市经济社会的发展做出了突出贡献。到2009年无锡GDP已达到4992亿元，在全大中城市排第七。我们能清晰感受到无锡经济快车大提速带来的强震撼。在经济“水银柱”不断攀高的同时，一个绿色生态的无锡城也正在崛起。,二、房地产市场总体状况,2、房地产市场总体状况,商品住宅市场,从近三年数据来看，每年的新开工量保持在900万以上，竣工面积

10、在500万左右。开工量及竣工量均稳定在一定水平。从成交来看，2008年楼市由于宏观政策的调控，需求受到抑制，成交量为335.98万，环比大幅缩水，降幅达到27%。2009年楼市回暖后成交呈现报复性增加，超过07年的水平，环比涨幅达到112.8%。从销售额来看，2009年全年的成交均价为6302元/，2008年为5489元/，2007年为4856元/，价格稳步上升，且基本保持14%的年增幅，增幅明显。,2、房地产市场总体状况,商品住宅市场,万,元/,在经历了08年低迷之后，09年受经济环境回暖和宏观政策放宽影响，无锡楼市大幅反弹，实现量价齐升的局面。09年底随着政策的收紧，无锡楼市观望氛围逐渐浓

11、厚，同时1、2月是传统的淡季，因此2010年成交有所萎缩，进入3月随着市场对政策的消化，购房需求再次被激发，伴随着大量新盘和高价房源的新推，成交大幅上扬，而价格同时逐步上涨。,2、房地产市场总体状况,各区土地批量,从近几年土地批量来看，滨湖区和新区最大，分别为462.3万和436万。最少为崇安区，仅为134万。07年至2010年9月，全市土地批量约为2719万。从年批量来看，有紧缩趋势。,2、房地产市场总体状况,各区商品住宅供应量、销售量,崇安区,南长区,北塘区,惠山区,滨湖区,新区,锡山区,供应量,成交量,从2008至2010年8月，各区供应量和成交量来看，滨湖区的不管是供应量还是成交量都是

12、最大的，供应量达到375.8万，销售量达到379.89万，供求比为1.1.01，供需平衡。供求比最大的区域是南长区，供应量为61.4万，销售量为70.98万，供求比为1：1.5，由于该区域位于市中心，土地资源有限，使得供明显小于需求。锡山区的供求比为1：0.5，是供应量十分充足的区域。整体来看，供需基本平衡，全市七区，总供应量为1402.1万，总销售量为1306.63万，供求比为1：0.93。其中，2010年1-8月的全市供求比为1：1.01。,2、房地产市场总体状况,商品住宅价格分段,由表可见2008年和2009年成交面积主要集中在4000-6000元/之间。从趋势上可以明显看到4000-6

13、000元/是成交价格的分水岭，6000元/以上的份额逐渐递减，但10000元/以上的价格段成交情况稳定，且有上升趋势。,2、房地产市场总体状况,商品住宅成交面积段,从面积段来看，近三年商品房住宅成交面积段主要以120-144为主，且比例均达到30%左右。除60-80的面积段在2010年1-6月明显增加6个百分点外，其余各面积段成交较为稳定。,2、房地产市场总体状况,各区商品住宅成交均价,从各区2009年1月至2010年6月成交价格来看，南长区由于占据市中心稀缺地段，价格一直处于高位，但涨幅不大；惠山区及锡山区的成交价最低，涨幅约为30%。各区成交价均在曲折中上升，与2009年年初相比，新区价格

14、涨幅最大，上涨近2800元/，涨幅达到68%，被关注度日益增强，区位优势逐渐提升。,2、房地产市场总体状况,客户研究,以目前我司在无锡执行的个案所接待客户为研究对象，显示特征如下：,购房目的,意向区域,从购房目的上看，改善自住客居多。投资客及投资自住兼有的客户不足15%，可见自住型需求依然是支撑无锡商品房市场的主力需求。从置业区域意向的调查来看，半数以上的客户选择滨湖区，可见滨湖区是住房交易的热点区域。,2、房地产市场总体状况,客户研究,购房面积段,购房因素,从购房面积段上看，选择90-120的客户最多。户型以三房及两房最受欢迎。客户买房最看中的几个因素分别为：价格、交通、地段及建筑质量。,2

15、、房地产市场总体状况,开发商/万科,万科地产于2004年进入无锡。相继成功开发了万科魅力之城、万科东郡、万科金域蓝湾和万科金域缇香。目前在售魅力之城、金域蓝湾和金域缇香3个项目。万科酩悦预计10月公开面世。,万科酩悦,万科魅力城,万科金域蓝湾,万科金域缇香,万科东郡,2、房地产市场总体状况,开发商/万科,2、房地产市场总体状况,开发商/金科,无锡金科除金科米兰米兰和新项目金科世界城分别在新区南长外，其余项目基本集中在崇安区。而金科目前在售的项目也只有金科米兰米兰、金科观天下3期和刚刚面世的金科新大陆，其余项目售馨。金科观天下3期目前在售最后两栋高层，余房约100余套。金科米兰米兰8月28日首次

16、开盘，规划分两期开发，预计将历时3年。项目内包含花园洋房、公寓、高层住宅及商业街等物业形态，称得上是一个大型综合性社区。目前在售面积范围在120-190。金科新大陆是在无锡首次打造以商业为主体的楼盘，项目内部涵盖了多种物业类型，包括5栋高层住宅、1栋24层的酒店式公寓、1栋9层高的酒店以及三层商铺和一个12班制的幼儿园，其中商业部分所占面积约为45500平米。目前在售面积范围在113-143，113为跃层复式。,2、房地产市场总体状况,开发商/金科,2、房地产市场总体状况,热点区域/滨湖区,滨湖区风景,无锡市滨湖区位于长江三角洲腹地由原无锡市郊区、马山区和锡山市部分乡镇组建成立。全区现有区域面

17、积608.58平方公里,其中陆地面积262.49平方公里,滨湖是无锡市建设滨湖新城的重点区域和建设山水城、生态城的标志性板块,无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区境内。滨湖区是著名的中国古代吴文化发源地、中国近代民族工商业和当代乡镇企业的发源地之一。阖闾古城就在滨湖区境内,中国民族工商业先驱荣宗敬、荣德生诞生于此。也正由于其丰富的生态资源及自然环境，而成为购房的热点区域。,2、房地产市场总体状况,热点区域/热门楼盘,滨湖区的太湖新城在无锡举足轻重，未来的太湖新城将成为无锡新的城市中心，同时，也是无锡的行政、金融中心，作为无锡未来的城市中心，太湖新城集中了无锡最美的自然风光与生态资源。

18、很多房地产开发商看到其巨大的地段价值，纷纷进入这块热土。,绿城玉兰花园地处太湖新城的核心区，周边配套有金融第一街、国际会展中心、市行政中心、尚贤河湿地等。与项目为邻的金匮公园建成后将成为无锡南部地区最大的免费主题公园，可满足业主的休闲娱乐需求。该案总建40万，一期总户数748户。建筑采用新古典主义风格，全石材立面，欧式园林，室内外双游泳池。目前该案在售的为170左右的三房平层，售价约为13000元/。,2、房地产市场总体状况,热点区域/热门楼盘,尚锦城与无锡市行政中心相邻，以高浪路、中南路和地铁1号线构筑出方便快捷的交通路网，居于未来老城区、新区、滨湖旅游区、大学城、苏南国际机场等六大板块中央

19、，是整个无锡大都市的核心区域，生活自由便利。总建约35万（C地块），总户数1627户（C地块）。绿化率为45%，容积率为1.8。目前在售房源为56-165多种户型可选，价格在8100元/左右。,滨湖区主要以首置、改善型客户为主。客户基本对价格最敏感，其次是交通的便捷度、小区环境、物业管理、公共配套。,融科玖玖城位于太湖新城五湖大道与观山路交汇处。占地面积：10万，总建面积：27万，容积率：1.4，物业类型：高层、花园洋房。推出的房源为，1#、2#楼各一半房源，3#楼的全部房源，共187套房源。开盘均价8800-9800元/。,2、房地产市场总体状况,未来发展,近几年，无锡的房地产市场发展迅速，

20、房价持续上涨，2010年二季度的均价为7253元/，达到2006年一季度的两倍。另一方面，无锡的城市建设始终如火如荼：南长街、河埒口等传统区域的改造，红星路、贡湖大道等重要路段的开阔，以及惠山、太湖新城的快速发展，这一切使无锡的城市面貌焕然一新。无锡市房地产市场未来发展趋势商品房新增供应将保持现有节奏，总量充足。一方面目前全国房地产市场普遍呈现量跌价滞，无论是消费端还是供应端产生了一定的观望情绪，少数开发企业在市场急剧降温的情况下或将观望等待，减缓后市的推盘节奏。另一方面，国土部查处闲置土地、囤积炒地的专项行动正处在攻坚阶段，迫于压力将有更多的待建项目破土动工。预计下阶段无锡商品房新增供应节奏

21、不会明显放缓，市场总量较为充足。市场成交量维持在中低水平。国家遏止房价过快上涨的决心非常坚决，持续时间可能较长，成交量在调控形势下后市不会出现明显回升。目前市场成交主要由刚性需求支撑，相对比较稳定，预计近期成交情况不会有明显改善。,3、区域房地产市场分析,3、区域房地产市场分析,根据目前各区域的产品特点和价格情况，结合各区域房地产市场发展情况，将无锡市场分为八大板块。,目前无锡市场根据行政区域分为七个主要的板块：崇安板块、南长板块、北塘板块、新区板块、滨湖板块、惠山板块、锡山板块。,3、区域房地产市场分析,各板块概况,目前崇安板块在售的项目主要有爱家金河湾、金科新大陆、金科观天下、哥伦布广场二

22、期、银仁御墅花园。该区域主力户型在81-89两房户型和143三房。区域成交均价8299元/。,目前南长板块在售的指标个案主要有西水东、九龙仓时代上河、时代上城、清扬御庭、天元世家等。商品住宅成交结构中，改善型的120-140面积段成交比例近50%。区域成交均价12774元/。,崇安板块,南长板块,3、区域房地产市场分析,各板块概况,北塘板块,目前北塘板块成交表现较好的楼盘主要为盛世新城，金太湖国际城、梧桐水岸。该区域主力面积在84-89两房及120左右的三房，区域成交均价7800元/。,目前新区板块主要在售重点楼盘有金域缇香、金科米兰米兰、长江国际二期臻园、首创悦府、龙湖滟澜山。主力面积偏大，

23、以改善型为主，在120-198，区域均价9000元/。,新区板块,3、区域房地产市场分析,各板块概况,目前滨湖板块在售项目有魅力万科城、万科金科蓝湾、太湖国际社区、天鹅湖花园、尚锦城、绿城玉兰花园。区域成交均价在10059元/。,滨湖板块,目前惠山区堰桥板块在售项目主要有阳光100国际新城、绿地世纪城、理想城市、百大春城、复地公园城邦。主力面积在70-120。区域成交均价5999元/,堰桥板块,3、区域房地产市场分析,各板块概况,目前惠山钱桥板块在售项目主要有中富美林湖、晴山蓝城、苹果园。主力面积在90-120，成交均价在5000元/。,钱桥板块,目前锡山板块在售项目主要有首创隽府、中大诺卡小

24、镇等。主力面积在85-110，成交均价5009元/。,锡山板块,3、区域房地产市场分析,盛世新城周边竞品分析,新城地产目前在无锡的在售个案为盛世新城。该案位于北塘区民丰路与凤宾路的交汇处，北塘区政府斜对面。为我司独家代理之个案。,盛世新城期御景，总建筑面积近14万平方米，总户数1100户左右，集高层、小高层、商业、幼儿园等于一体的社区。二期9栋建筑秉承一期的优雅风情，经典的三段式新古典主义建筑风格。小区由3栋小高层、6栋高层围合而成。园林设计以水为轴、以绿为体、以人为本：40000平米绿化，以商街绿化、休闲广场、中心组团、宅间和公共绿化5大部分，呈现极富层次感的中式园林美景。三大广场，缤纷生活

25、：儿童游乐、老年休憩、业主休闲三大广场，功能完善，共享天伦。,目前盛世新城竞品包括：爱家金河湾、欧风新天地、金太湖国际广场、梧桐水岸、海尚映象、蓉湖一号、蓉湖山水及华仁凤凰城。,3、区域房地产市场分析,盛世新城周边竞品分析,我司于8月底进场。从近几周成交情况来看，盛世新城的销售量一直名列前茅。上周的成交量达到11227，位列第一。,3、区域房地产市场分析,除凤凰城成交价超过1万元/以外，其余竞品均集中在7000-8000元/，本案的高性价比在区域内有较强竞争力。爱家金河湾和海尚映象目前主要已签约为主，爱家金河湾预计10月加推19#楼为32层高层，约58套房源，价格待定。开盘当天可享受5000元

26、抵30000元的优惠。欧风新天地9月15日到10月8日期间举办“迎金秋，庆国庆”优惠活动。推出35套特价房源，首付15.8万起。凤凰城可售房源约100余套，三期现开始动工，预计年底推出。,盛世新城周边竞品分析,重点个案介绍,写在前面,自5月底春交会亮相无锡以来，金科米兰米兰以“商务公园”和“花院洋房”为主要卖点，通过大肆宣传，3个月时间，客户积累达2000余组。金科米兰米兰于8月中旬以区域最高价推出60套内部认购房源，当天认购40余套。,金科米兰米兰,大量赠送面积的“花院洋房”院、错、退、露“的洋房设计理念超越别墅的电梯洋房享受大量赠送面积稀缺托斯卡纳风情红顶白墙，尽显地中海沿岸风格石材、铁艺

27、的大量运用，打造稀缺托斯卡纳风情,四大商务体系商务配套商务出行商务办公商务生活高品质软性商务服务MORNING CALL无线网络全覆盖叫车、租车、商务旅游点咨询商务管家,项目分析,项目概要,项目鸟瞰图,风格效果图,地理区位,距新区繁华路段长江路约2公里；距新区产业区约3公里；距市中心6公里。地块与新城公园仅一路之隔，环境优美。距大规模生活配套新之城生活广场较远，步行约15分钟。周边只有3条公交线路经过,与其他各区交通联系缺乏。,周边配套,主会所位置,从新城公园看米兰米兰,新区展示中心,新城中央公园,新之城生活广场,S,SWOT分析,与新城中央公园仅一路之隔，环境优美。项目距新区产业园及新区繁华

28、区域较近，商业氛围较成熟。,W,T,O,交通配套缺乏，只有三条公交线路经过附近。生活配套建设刚刚起步，且距离较远。区域居住人气较低，没有成熟的地区居住概念和居住环境。,距离市中心较远，对CBD的高端客户吸引力较低。,商务公园这一全新居住概念的首次植入，极具吸引力。,商务公园,商务公园,前期推广中，米兰米兰将自身与巴黎拉德芳斯、日本六本木、迪拜网络城等世界著名城市综合体进行对比，花大幅手笔描述“商务公园”这一概念性卖点。,巴黎拉德芳斯新区,迪拜网络城新区,东京六本木新城,米兰米兰前期推广阶段2开大幅宣传页,商务公园,从百度百科和谷歌搜索结果可以看出，目前尚无关于”商务公园“的明确定义。国内的”商

29、务公园“类产品多是开发商为了增加产品的卖点、提高产品吸引力，单方面提出的一个产品方向性概念。,金科定义的商务公园,商务公园综合居家、办公、出行等多种商务价值，是继城市CBD之后商务办公的一种全新发展模式。商务公园最早出现在上个世纪80年代，由于国际企业对办公环境要求越来越苛刻，同时为了适应智力型社会大趋势，在纽约，很多大型企业从华尔街搬到了有纽约城市“绿肺”之称、环境优美的中央公园区域，从而开启了国际商务公园时代的到来，并由此逐渐在欧美国家盛行。,迪拜网络城新区,巴黎拉德芳斯新区,根据金科的定义，目前世界各地普遍认同的“商务公园”均以大型城市综合体为主。,功能体系,商务配套,商务办公,商务出行

30、,商务生活,商务接待,商务休闲,商务购物,商务交流,商务会议,商务通讯,商务服务,商务金融,旅游咨询,出行代理,私享服务,生活代理,健康交流,金科定义的商务公园功能体系,商务金融,商务公园,根据金科对商务公园的定义，我们总结出商务公园的选址标准：,位于产业及商务氛围浓厚的大型城市综合体绿化率高、环境优美居住环境成熟、舒适交通便捷、商务及生活配套齐全配套服务标准高档、内容全面,总结,由金科米兰米兰项目自身条件与其定义的”商务公园“概念作比较可以发现：金科米兰米兰在“商务公园”这一命题的打造上基本不具备优势。,8月16日报广,甚至可以说，推出初期“商务公园”概念的提出及大肆宣传只是为了达到吸引客户

31、眼球、博得市场关注的一个花哨招式。进入推盘阶段，其推广诉求集中在”花院洋房“这一标的上。,问：在“商务公园”这一居住概念打造方面不具备明显优势的金科米兰米兰，依靠什么来吸引客户呢？答：产品塑造。,承前启后,产品分析,金科品牌,金科地产,成立于1998年5月，是一家以房地产开发为主业的企业，秉承“做好每个细节”的公司理念。2009年被评选为“中国混合所有制地产品牌10强”2010年排名中国房地产行业综合实力第19位，运营效率前3名，并被授予“中国驰名商标”金科还获得“中国蓝筹地产企业”、“中国慈善突出贡献企业”、“中国房地产稳健性企业全国第三”、“影响世界的中国力量品牌500强”、“2008年中

32、国住宅产品专业全国第一”、“2008年中国物业住宅服务质量全国第一”等荣誉,金科曾获得国家知识产权局授予的“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”四项专利。,自07年金科进入无锡以来，打造金科观天下、金科东方王榭系列项目，以其出色的产品打造和独特的景观风格赢得无锡市场的青睐，金科品牌在无锡市场迅速壮大、深入人心。,金科品牌,金科东方上院,金科东方王榭效果图,金科东方王榭,金科观天下,在无锡，金科留给客户的印象是以打造花园洋房和中国风景观见长。,自公开以来，以“商务公园”和“花院洋房”为主要卖点的金科米兰米兰迅速吸引了无锡市场的关注，其托斯卡纳风格“花院洋房”设计、“商

33、务公园”住宅概念，吸引了大批的客户前去询问。,产品规划,一期和二期地块被规划道路隔开人车分流设计；全地下停车两个出口距交通主干道较近,二期,一期,二期主入口,一期主入口,一期主要规划有：商务风情高层、商务风情花园洋房、商务双会所、商务公寓,二期主要规划有：商务风情高层、商务酒店公寓、商务五星级酒店、商务公寓、商务风情商业街,规划道路,风格打造,主打花院洋房通过低层独立院落，上层大面积退台、露台、错台设计，营建舒适院落空间感，打造金科独特“花院洋房”。同一楼层户型设计相同，景观均好。采用托斯卡纳风设计红顶白墙，堆坡造景，尽显地中海沿岸风情石材、铁艺的大量运用，打造除龙湖滟澜山外的唯一托斯卡纳风情

34、建筑。,效果图,奢阔院落感打造、市场普遍认可的地中海风情及稀缺的托斯卡纳建筑风格，是金科米兰米兰产品打造上极具吸引力的亮点。目前，托斯卡纳风格在无锡市场比较稀缺，米兰米兰是除龙湖滟澜山外唯一托斯卡纳风情建筑。,实景图,一层户型:174,主力产品,二层户型：185,赠送面积,计一半面积,户型图偏差，地下室面积完全不赠送,户型图偏差，地下室面积完全不赠送,主力产品,四层户型：145,三层户型：165,赠送面积,计一半面积,主力产品,六层户型：120,五层户型：138,赠送面积,计一半面积,户型图偏差，阁楼面积全部赠送,6+1层、一梯二户设计。户型设计方正，南北通透，两卧朝南，客厅朝南。同一楼层所有

35、户型都相同。多处露台和阳台，超大赠送面积，最大赠送面积达150左右。六层完全赠送阁楼面积；一层二层地下室计入产权面积，但销售上通过价格调整来平衡总价水平。,产品概况,优越的户型设计和大量的赠送面积将成为金科米兰米兰吸引客户的重要因素。,市场分析,八月整体市场,本月月初多家开发商提出“涨价”口号，旨在向客户释放市场回暖信号，使买方观望心理受挫。开发商借机加快推盘节奏，市场供应量大幅增长，并取得较好成绩。因此，本月无锡市场呈现“量价齐涨”态势。,8月份无锡楼市出现回暖信号，买房观望降价心理受挫，更多的人选择价格合理就出手。,区域市场,金科米兰米兰的花园洋房产品在区域内比较稀缺。与周边各项目相比，金

36、科米兰米兰无论是均价还是总价均处于最高位，无价格优势。,周边竞品情况,与周边项目把客源定位在新区白领阶层不同，金科米兰米兰的客源定位为区域内的私营业主和政府工作人员。这部分客户要么有“炫富”心理、要么追求高品质的生活情调，而米兰米兰奢阔的托斯卡纳风情洋房，能满足以上两类客户的心理需求和审美调性。,虽然金科米兰米兰在区域内不具备价格优势，但由于产品的稀缺性和准确的市场定位，赢得其目标客户群的青睐。,营销推广,营销中心,营销中心设计成金碧辉煌的欧美格调，处处彰显大气、奢华，给客户尊贵的感受。,样板示范,米兰米兰秉承金科在无锡的一贯包装路线精心打造美轮美奂实景样板示范区，从外部打动客户。,媒体覆盖,

37、报纸广告,工地围板,网络广告,自5月份以来，金科米兰米兰在江南晚报、house365网站等无锡主流媒体花大幅篇章宣传造势，借助媒体的声音让“米兰米兰”深入人心。,SP活动,在售楼中心及样板示范区开放日上，举办大规模客户活动，当日到场客户2000余组。通过国外钢琴师和小提琴师演奏，提高活动格调，进一步提高米兰米兰在客户心目中的档次。,案例总结,案例总结,金科米兰米兰将“商务公园”这一全新居住概念首次植入无锡，但是受其配套条件缺乏，人居环境不成熟等条件制约，尚不能达到标准商务公园水准，其商务公园命题不完全具备优势。在金科的擅长领域产品打造方面却处处体现了优势，稀缺的托斯卡纳风情“花院洋房”是其吸引

38、市场眼球的决定性因素。其优越的户型设计、超大的赠送面积、准确的市场定位和醇熟的包装、推广手段是决定其优异成交表现的关键性因素。此外，8月份无锡楼市向好，大大增强了买方的信心，米兰米兰的开盘刚好赶上这个好时机。,市场小结,受4月宏观调控影响，无锡楼市成交先扬后抑，成交总量略低于去年同期。2010年上半年的市场供应也是由于受政策影响，开发商纷纷加快新增供应的节奏，期望能在更严厉的政策出台前出货。从房价来看，宏观调控的效果初步显现，无锡商品住宅价格较快上涨的趋势得到初步抑制，在经历3、4月份的快速上涨后，5、6月份涨幅明显趋缓。由于刚刚出台的新一轮宏观调控，国土部查处闲置土地、囤地炒地的专项行动之坚决，迫于压力将有更多待建项目破土动工，下半年无锡的新增供应节奏不会放缓，市场总量将较为充足。另外由于新政，为缓解销售压力带来的资金压力，应该有不少开发商会通过各种形式的优惠活动来进行促销，房价可能会出现波动。,附件,THANKS!,