铜仁原化肥厂地块市场调查报告.ppt

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1、,铜仁原化肥厂地块市场调查报告,2012,汇报思路,城市分析,房地产市场分析,城市概况,城市规划,1,5,经济概况,2,商圈概况,3,消费者调研分析,同行业访问分析,酒店市场概况,4,铜仁市位于贵州省东北部，东邻湖南，北接重庆，南抵本省万山特区、玉屏，西连本省江口、岑巩，地处云贵高原向湘西丘陵过渡的武陵山区中段，扼西南通往中原之咽喉，居中原进入西南第一站，素有“黔东重镇”、“黔东门户”之称，是铜仁地区的政治、经济、文化中心，也是贵州东部的重要旅游城市。,根据最新国务院下发国2011131号文件，批复同意撤销铜仁地区设立地级铜仁市。铜仁市辖4个（江口县、石阡县、思南县、德江县）、4个自治县（玉屏

2、侗族自治县、松桃苗族自治县、印江土家族苗族自治县、沿河土家族自治县）和2个区（新设立的碧江区、万山区）。,铜仁市（原铜仁区）总面积24000平方米公里，人口总数415万人。城镇人口120万，占总人口比例28.9%。原县级铜仁市全境总面积1410.19平方公里，人口总数38.9万人，城市建成区面积达到23平方公里，城镇人口23万人，占总人口60.5%。,交通发展迅速，是西部大开发前沿投资环境最具优势的地方，也是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道。区内公路四通八达，水上航运直下长江，大兴机场2001 年7 月正式通航，湘黔复线铁路贯穿玉屏县境内，设有玉屏、大龙两个火车站，渝怀铁路贯穿铜仁、江口

3、、松桃三个县市，设有10 个站，2007 年已建成通车。玉(屏)铜(仁)高等级公路峻工通车，320 国道高速公路建成竣工。铜仁（江口）至玉屏城际铁路、渝怀铁路复线铜仁段、铜仁机场改扩建、乌江航道整治、供电网建设规划（建设期三年、总投资52亿元）等一批大项目列入国家和省重点支持发展项目。200吨航船可通乌江进入长江直达东海，铜仁至大龙高速公路、杭州至瑞丽高速公路铜仁段、思南至剑河高速公路铜仁段已开工建设，一个水、陆、空立体交通网络将在铜仁形成。,在铜仁区整体范围内，铜仁市（现为碧江区）经济属于领先地位，多个重要的经济指标均居首位。显示出铜仁市的核心经济位臵。铜仁市作为贵州东部的主要门户，加上铜仁

4、市的行政升级，以及水、陆、空立体交通网络的日益完善，必使城市经济加速发展和飞跃，预期在未来几年，铜仁市的经济发展将继续保持高速增长。,铜仁市国民经济稳定快速增长。2007-2011年，铜仁市生产总值平均增长速度为20.94%。2011年，生产总值达到70.34亿元，同比增长23.40%。2012年前三季度地方生产总值（GDP）完成415881万元，同比增长17.5%，高于上半年0.3个百分点，增速排在全区第二名，比上半年提高2位。其中：第一产业增加值完成58438万元，同比增长0.6%；第二产业增加值完成184778万元，同比增长23.7%；第三产业增加值完成172665万元，同比增长17.6

5、%。,铜仁市城镇居民人均可支配收入稳定增长。2007-2011年，铜仁市城镇居民人均可支配收入平均增速为11.83%。2010年城镇居民人均可支配收入首次突破10000元大关，同比增长12.41%，铜仁市人民收入逐渐提高，生活水平及生活质量已相应提升，将会有更多的资金用于各项支出，也会有一部分资金进入房地产市场，逐而带动整个房地产市场的发展。,2011年，随着居民可支配收入的不断提高，铜仁市人均消费性支出达到9000元以上，涨幅达到25.90%；其消费能力在不断提高。,铜仁市居民消费总额上升比例都很大，但是价格上涨也很明显。正是价格上涨，人们反而看好房地产市场，致使2011年铜仁房地产市场的销

6、售旺盛。居住消费支出都保持在两位数以上的上升趋势。,铜仁市社会消费品零售总额快速增长，消费水平也随收入的提高而出现大幅提升。2012年前三季度社会消费品零售总额达到75.645亿元，同比增长15.5%，其中城镇社会消费品零售总额到达59.325亿元同比增长16.4%。,铜仁市房地产开发投资额依然在保持快速增长，投资热情高涨；特别是2011年增幅到达327.39%。2012年前三季度房地产开发投资48.902亿元，同比增长35.1%。这充分说明铜仁市房地产开发投资从快车道向稳定方向在发生细微转变，房地产开发正步入成熟成长时期，随之而来的将是市场激烈的竞争。,近年来，铜仁市城区面积从10平方公里增

7、加到23平方公里，城区人口从10万人发展到现在的23万人，城镇化进程得到了稳定的推进。但是，城区人口仅占全区（现为市）总人口5.7%，经济总量所占全区的份额也很小，中心地位作用发挥不明显，对全区经济要素的聚集力、辐射带动力不强。,铜仁市区商圈分布情况 传统商业集中于大小十字区域，政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在城市南部，而新型商业主要分布在东太大道、清水大道区域、金滩和火车站区域，市政配套设施现已完善，商业氛围浓厚，交通便捷，人流车流量大，经营氛围佳。由于铜仁地势狭长和城市规模的限制，整个城区在规划上就不可能出现比较规则的商圈。所以我们大致将铜仁市区商业分为以下几类商圈：类商圈：零售

8、业为主的商圈 是以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括大小十字百货商铺、锦江广场、东太建材城、红色28、时代商汇、铜仁商城等，该商圈内大小十字主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大。,类商圈：低档位商品零售、批发市场、专业卖场为主的商圈 以金滩为轴心区域。该商圈内业态门类复杂，主要集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对类商圈进行有效补充，已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场，辐射强度大。而以服装、小商品等零售类而言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。类商圈：包括社区商业，提供配套服务为主的商圈 是指以道路为中轴，由居

9、住区围合而成的区域。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐。辐射范围较小。,大小十字商圈（步行街商圈）步行街位于铜仁市中心大、小十字之间，约200米长、近20米宽。步行街还包括金讯商场、地王广场、阳光商城、商业休闲街、文化步行街等等，形成了以民主路步行街为中心的商业圈，在这一区域，集中了上千家商铺，各类商品琳琅满目，聚集了旺盛的人气是市民购物、饮食、娱乐，乃至闲逛的最佳场所，是铜仁现有最繁华的商业圈。一楼临街租金范围在80600元/月，二楼60120元/月。,东太大道沿街东太大道是铜仁市区内的主要交通要道，以道路为中轴沿街商

10、业主要以酒店、酒楼、休闲娱乐、餐饮、建材便利变等业态商业为主。铺面面积在4560之间，租金水平在60120元/月。,火车站商圈（城北商圈）火车站商圈（城北商圈）是铜仁市区内人流主要集散地，人流较大；但由于区域开发起步晚，区域商业配套待完善，此区域主要以酒店、小型宾馆、休闲娱乐、餐饮、建材市场、便利变等业态商业为主。租金水平在4080元/月。,金滩商圈金滩商圈以金滩为中轴线，主要集中了服装鞋帽、餐饮、娱乐会所、通讯器材、电器、家具、建材等业态。是铜仁市区次商圈，繁华程度仅次于步行街商圈。租金水平在70150元/月。,步行街铜仁市目前最繁华的商业地段是北门片区的商业步行街地段，该区域集中了铜仁市各

11、领域内在当地最好的品牌，如步森，啄木鸟，阿迪达斯，天地男人，劲霸，利郎，百丽，布同等，而其他商业区域则少有品牌店；“蓝波湾”项目紧临铜仁商业步行街，引入了国贸的大量品牌商家，预计一定时间内将成为铜仁地区档次最高的百货购物中心。,超市超市方面，目前铜仁地区除上海华联外（地处铜仁商业步行街内），暂无其它大型超市，其它包括佳惠、乐购，万客隆，喜多多等小品牌超市，据了解，“北京华联”已入驻盛世华庭，江华明都在未来引入了“华润万家超市”，而万和星城也在与“大润发超市”进行协商。,百货业 铜仁地区目前无具备规模和规划管理的百货购物中心及休闲娱乐中心，铜仁商业步行街是铜仁地区最繁华的商业区域，但经营产品杂乱

12、，且经营形象档次不高，因此，铜仁地区暂无形象好，档次高的shoppingmall购物中心和休闲娱乐中心，根据时间及工程进度估算，铜仁“蓝波湾”商业中心将成为首个铜仁高端shoppingMall，随后而来的会是例如万和星城，睿力国际城，天都锦绣天地等大盘所推出的商业旗舰体。因此，未来铜仁地区的商业及商业地产竞争将十分激烈。,A：宝鑫大酒店B：君逸凯悦大酒店C：梵天索菲特大酒店D：温州大酒店E：江华国际大酒店F：天源大酒店G：净山大酒店,铜仁目前没有五星级酒店达到四星级标准的酒店有4家，目前还没有规划建设的五星级酒店。由于铜仁属于旅游城市，酒店市场潜力较大；通过市场调研得出铜仁三星级以上的酒店入住

13、率平均达80%以上；但档次都较低，较大部分都是小型的旅馆。,宝鑫大酒店,酒店地处铜仁火车站清水桥头，主楼高十五层。总建筑面积两万平方米，总投资近五千万元。客房共157间（套），其中总统套房1间、商务单间12间、商务标间18间，商务套房1间、豪华套房7间、单间21间，标间82间，高级单人间6间，豪华娱乐房9间。设有餐位628个，中餐厅、中餐包房、西餐厅、多功能宴会厅和大堂酒吧、会议室、桑拿休闲中心、足浴房及KTV包房并备有车位60余个。,宝鑫大酒店是铜仁市区目前入住率最高的酒店，入住率到达95%以上，在节假日或周末时需提前订房。,君逸凯悦大酒店,酒店位于铜仁市东太大道与共青路交汇处，是市政府07

14、年招商引资的重点项目之一。酒店拥有多间风格各异的豪华客房，包括各式装饰华丽高雅的套房及专崇商务客房。酒店提供各式餐点，可满足中餐、西餐服务，并提供停车、休闲、会议等方面服务。,君逸凯悦大酒店是一家集住宿、餐饮、会议于一体的高档酒店，入住率到达75%以上。,温州大酒店,铜仁温州大酒店是一家按绿色五星级标准建造的涉外旅游商业酒店，酒店经营面积约13000平方米。酒店主楼有各类客房130间，有大使套房、行政豪华套房、豪华双人客房、豪华单人客房、商务双人房、商务单人房等。,酒店一楼设有专业的咖啡厅、简餐，二楼是中餐厅，三楼设有功能最完善的会议展览中心，商务中心、大中小会议室及多媒体会议厅等配套设施，适

15、合大型团队会议、洽谈及商务展览的需要。,江华国际大酒店,江华国际大酒店位于铜仁市火车站转盘处。酒店四至十一楼为豪华客房；四楼为酒店无烟层并设有女宾房；六至七楼为铜仁首家地热标准的地热豪华客房。酒店设有行政商务套房、豪华套房，商务大床房、豪华双人房。,酒店负一层设有大型停车场；一楼接待大厅布局辉煌、格调高雅、色彩爽宜；封闭式公用电话、商务中心、商场、业务洽谈室等。酒店二楼同时容纳400多人用餐的多功能豪华中餐宴会厅。三楼是别具一格具有地方民族特色的VIP豪华包房、休闲茶餐厅及可容纳约100人的多媒体会议室。,由于旅游城市，酒店市场潜力较大；酒店入住率较高；但有档次、配套齐全的酒店较少；管理混乱，

16、没有统一的收费标准；建筑风格单一，外立面、大堂无档次；硬件设施滞后，服务质量差；,铜仁酒店市场小结,经济发展远景规划、城镇化规划“十二五”期间，经济和社会发展的总体思路是：深入实施“构建两带两圈产业体系、推进六个新跨越”发展战略，着力打造“三区一中心”（把铜仁地区建设成为国家级营养健康产业示范区、黔东北经济转型示范区、国际知名国内著名的旅游区把铜仁市建成省际区域中心城市），力争新型工业化、城镇化、文化旅游产业实现率先突破，实施追赶战略，经济总量在武陵山区力争赶超周边地区，全面提升我区综合实力，实现全区经济社会又好又快、更好更快发展。经济发展目标经济发展目标：到2015年，全区生产总值年均增长1

17、7%以上，达到650亿元，力争年均增长19%以上、比2010年增加1.5倍、突破740亿元；人均生产总值突破17000元；财政总收入年均增长25%以上,突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长35%以上、突破1000亿元，力争翻两番；全社会消费品零售总额年均增长25%以上、比2010年增加2倍，力争突破240亿元；招商引资到位资金年均增长40%以上、比2010年增加4倍，力争突破600亿元。,经济发展面临的发展环境和条件 国家发展的宏观环境总体趋好；国家实施新一轮西部大开发的机遇；国家推进城乡基本公共服务均等化带来的机遇；贵州省实施工业强省战略和城镇化带动战略带来的机遇；铜仁自身发展基础和条

18、件的不断改善；“十二五”期间，贵州省将进一步加快以交通、水利为重点的基础设施建设，着力构建现代交通体系和现代水利体系，贵广高速公路、贵广快速铁路将建成通车，县县通高速公路的进程进一步加快，特别是长（沙）昆（明）铁路客运专线、渝（重庆）怀（化）铁路二线和杭（州）瑞（丽）高速公路等一大批基础设施的建设将极大改变铜仁地区交通状况，构筑对外连结的大交通，为加快融入黔中经济区、成渝经济区和长珠潭城市群，促进区域经济合作奠定了良好的基础；,经济发展面临的制约及挑战复杂变化的外部环境和经济社会各类矛盾的交织，给铜仁地区未来的发展带来一定的不确定性，使铜仁地区经济社会发展面临挑战：经济社会发展的基础较为薄弱，

19、自我发展能力不强；外快内畅的大交通格局的形成尚需时日；传统产业竞争力不强，转变发展方式任务艰巨；传统落后思想观念的束缚和体制机制的制约；科技创新能力弱和技术人才短缺；各种社会矛盾交织，统筹协调各方面的难度和保持社会和谐稳定的压力进一步加大。,构建城镇化发展新格局积极构建以高速公路和快速铁路为主轴线，以铜仁中心城市为龙头，以玉屏、松桃、思南、德江、印江、沿河、石阡、江口等县城为重点，以主轴线上的其他小城镇为依托的各具特色、布局合理、有产业支撑、协调发展的城镇体系，推进大中城市和小城镇协调发展。“十二五”期间，重点扩大铜仁中心城市规模，加快构建铜仁城市经济圈，培育发展松桃、玉屏和江口卫星城市。依托

20、贵州东北部交通枢纽建设，重点培育发展德江、思南、印江中等城市，构建德（江）思（南）印（江）城市组团。,加快做大铜仁中心城市按照把铜仁市建成贵州省东北部100万人口区域中心城市、黔渝湘鄂边区商贸集散地和山水园林旅游城市的要求，全力支持铜仁市加速发展，加快城市规模扩展和产业、人口集聚，推进铜仁松桃、铜仁万山一体建设，积极构建以铜仁为中心的城市经济圈。努力使铜仁市在全地区率先实现工业化、城镇化，率先建成全面小康社会。按照地市共建的原则，制定全力支持铜仁中心城市加速发展政策措施，完善加快城市经济圈发展的管理机制，打破行政区划，统筹推进城市经济圈发展，赋予铜仁城市经济圈先行先试的权力，引导生产要素在城市

21、经济圈内优化配臵，推动科教文化和信息资源整合，促进区域内资源共享、生态共建、环境同治、产业互补、协调发展。,“十二五”期间，围绕铜仁“撤地设市”目标，重点加快铜仁市一城两区中心城市建设，着力提升铜仁老城区的功能和承载水平，打造中央商区，将老城区的人口保持在30万人左右；加快推进万山资源枯竭型城市转型，把谢桥新区打造成承接万山转型的行政商贸物流功能区，人口发展到20万人左右，把万山原址打造成为我省的工业重镇；加速推进大兴新区建设，围绕把大兴新区远景建成60万以上人口的城市新区，对大兴科技工业区、川硐教育园区、凉湾行政区三大核心区进行科学规划、合理布局，加快建设进度、加大开发强度，力争到2015年

22、，大兴新区建成区面积达到15平方公里。到2015年，铜仁市城市人口达到40万人以上，城镇化水平达65%，城镇经济占80%左右。,2010年1月，铜仁市六届人大常委会第二十二次会议审议通过了铜仁市城市总体规划（2009-2030）。本次总体规划范围北起牛堰水库，南到石灰坡，西以川硐河、流沙湾为界，东至石竹河与锦江交汇处，面积51.2平方公里，建成区面积18平方公里，规划人口规模85万。本规划合理地确定了城市性质，即：把铜仁建设成为一个经济发达、环境优美、设施完善的山水园林城市。在城市功能定位上，把城市分为三个片区，并明确了功能，即：旧城区主要以公共设施和居住为主；谢桥片区主要以小区建设为主，并配

23、有一定的无污染工业；灯塔片区以工业和仓储为主。,空间布局结构-“两带两圈”战略规划区总面积907.5平方公里，其中中心城区面积490平方公里，由两大城区共六个片区一个组团构成。各片区的功能定位为：建成区：是城市核心区，突出商业、金融、居住、旅游服务及文化娱乐功能，其中谢桥片区行政办公、金融、居住及文化体育功能。川硐新区：突出行政办公，教育科研、文化体育、居住等功能。三寨片区：是集旅游服务、商贸、文化、高等教育、居住等功能。大兴工业区：为新材料、电子电器、绿色食品加工、烟草加工、生物制药等高科技与劳动密集型工业区。灯塔与寨桂组团：为城市工业仓储和物流区。滑石片区：为城市远景发展区。,两大片区和三

24、个组团规划新区的重新界定：2000年规划的谢桥新区：修建性详细规划范围东以木双河沿岸的河滨步行道为界，南止收费站，西以谢桥片区规划的西外环路为界，北至大江，规划用地面积约2.4平方公里，规划人口为2.6万人，是一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育于一体的综合型新区。2009版新区规划：川硐-谭木桥新城片区，由川硐分区和谭木桥分区组成，片区人口控制在50万人左右。老城区由旧城区与谢桥分区组成 2009版新的老城片区：由老城分区和谢桥分区组成，是城市的核心区域，片区人口控制在30万人左右。,人口发展规划总人口控制目标：2015年人口自然增长率控制在6.5以内，总人口控制在55万人；20

25、20年人口自然增长率控制在6以内，总人口控制在75万人；2030年总人口控制在100万人。城镇人口发展目标 2015年城镇人口达到32万人；2020年城镇人口达到53万人；2030年城镇人口达到85万人。城镇化目标 2015年城镇化水平达到58%；2020年城镇化水平达到70%；2030年城镇化水平达到85%。,商业规划 在规划中，将提升商贸流通业，按照做大做强的原则，建立大市场，发展大贸易，搞活大流通，将铜仁市建设成为黔、湘、渝、鄂四省（市）边区商贸集散地。,近期目标：社会消费品零售总额计划达到48.9亿元，年平均增长19%，实现税收2.4亿元。人均拥有商业营业面积达到1.2平方米。,远期目

26、标：社会消费品零售总额计划达到107.3亿元，年平均增长18%,实现税收5.4亿元。人均拥有商业营业面积达到1.5平方米。2010年2030年铜仁远景规划明确城市向北发展的远景规划，同时提出了2015年大力发展谢桥片区，使之与老城区实现无缝连接，目前铜仁市政府机关已经基本集中在该区域，未来铜仁设立立地区以后，现办公场地将变成万山特区的行政中心。,谢桥新区规划：根据新的规划，谢桥区域将建成一个以居住为主，集商业、贸易、行政办公、文化教育为一体的综合性新区。该区域目前仅有少量的住宅开发，周边配套尚待完善，区域形象较差。,小 结,铜仁市经济稳定快速增长，整体增长速度维持在20%左右，不仅使城市整体建

27、设得到发展，而且为房地产业的发展奠定坚实基础。房地产开发投资额高速增长，房地产市场开始进入快速发展阶段。铜仁市人口增长速度缓慢，房地产市场的消化必须依赖外来的消费群体。城镇居民收入虽有所增长，但整体增幅并不高。居民可支配收入高速增长，显示铜仁市居民的收入渠道多元化。城市居民的富裕程度与日俱增。铜仁市经济处于高速发展的阶段，房地产市场已经进入快速发展的轨道，在本地居民的财富快速累积，铜仁市区以外的人口开始进入铜仁市区，包括铜仁市属下县区，未来周边人口进入城市中心的趋势将会日渐明显。预期在未来几年内，房地产市场将进入市场容量、市场价格同步升高的状态，房地产开发正步入成熟成长时期，随之而来的将是市场

28、激烈的竞争。,汇报思路,城市分析,房地产市场分析,土地成交市场分析概况,重点项目分析概况,1,3,商品住宅、商业市场分析概况,2,消费者调研分析,同行业访问分析,2011年铜仁市土地实际成交结果：,2011年铜仁市土地实际成交结果：,2012年土地成交情况（数据众多，此处只列举地产相关地块）,铜仁市城区房地产市场主要分布在五大片区：城北片区、亮水井片区、北门片区、城南片区和谢桥新区。,城北片区,凉水井片区,城南片区,北门片区,谢桥片区,铜仁房地产按江为分界线主要集中在五大片区,城北片区（火车站版块）：城北片区（火车站版块）交通、生活配套等相当完善，开发较早，区域优势非常好，大量的人流和车流聚集

29、了相当的人气，目前已是铜仁市的新型居住区，产品破具规模，定位档次较高，居住品质较好；,凉水井片区（包括金滩区域）：该片区围绕东太大道和金滩大道发展，现已经步入成熟，交通便捷，各种生活配套完善，形成集餐饮休闲住宿为一体的娱乐一条街，是商务会务的聚集地，建立了金滩大型综合批发市场和家用电器一条街，商业氛围浓厚，人气十足，构建成金滩大型商住聚集地。项目较少，区域优势较差。,城南片区（血站附近）：城南片区（血站附近）依托城市东太大道、西环大道周边居住区，市政配套设施完善，具有一定的人气和人流，楼盘较集中，产品规模一般，定位档次不高，居住品质差异化不强；,北门片区（包含老城区区域）：作为成熟居住区，生活

30、配套非常完善，但受城市规划的制约，土地供应量较少，项目分散，楼盘之间各自为营，产品规模较小，定位档次不高，居住品质一般；,谢桥片区：谢桥片区做为老城新区，目前人气还较为欠缺，但发展势头较好，新盘和大盘较多，区域成熟度较低，作为政府重点打造区域，随着各市政配套设施的不断完善，区域成熟度会逐渐加强，加之各项目都破具规模，定位档次较高，会是数年内铜仁地区房地产集中购买的区域。,2011年铜仁市房地产均价已突破4000元/大关，最高价达到5500元/。纵观铜仁市近几年来商品房价格走势，呈曲线上升态势。由于铜仁市区本身较小，开发商推出楼盘有限，而市场交易火热，因此，成交均价上涨与成交楼盘的业态及品质有较

31、大关系，低密度住宅的成交是铜仁市整体商品房均价上涨的主要原因。,2011年商品房销售面积仍然呈上升趋势，前三季度商品房销售面积达20.3万平方米，同比增长49.5%，说明铜仁购房需求量较大，房地产市场还有很大的发展空间。,近年来，铜仁房地产投资及开发水平正步入成熟成长时期。2009年房地产开发投资额9.3亿元，比2008年上升46.1%，新开工面积31万平米，比2008年同期上升了35.7%；2010年房地产开发投资额14.2亿元，比2009年上升12.25%；2011年前三季度房地产投资完成120756万元，同比增长114.9%。这些数据均说明众多开发商仍然看好铜仁房地产市场，使得开发商在2

32、009-2011年加大了投资力度和开发速度，但其投资增速有所放缓。,铜仁市现有写字楼项目,铜仁仅有一个写字楼项目，业态以酒店、宾馆为主。入驻企业占比不足1/4。,金滩半岛豪苑项目规划有两栋写字楼，开发商对写字楼业态抱着试探性的定位，因市场反映不好现调整为公寓出售。,铜仁市现有写字楼项目,官地汇金国贸一栋商住两用房，部分用于办公。销售至今写字楼销售面积占总方量30%,铜仁市在建写字楼项目,睿力国际城,“睿力国际城”配有一栋地下3层，地上39层超五星级酒店100米高A级写字楼，约10万平方米的大型购物中心；另有中学，小学，幼儿园教育配套项目。建成后“睿力国际城”将成为铜仁市最大规模的高尚综合社区。

33、项目建筑规划采用高层低密度策略，超大间距，极致景观视野；充分利用地形，形成地下半地下车库，车流不进入景观平台，形成人车分流的细腻格局，品质电梯高层豪宅、别墅级花园洋房、办公写字楼、超五星级酒店。繁华商业街区、大型shoppingmall、完善教育配套等一应俱全。,产品线为高层住宅、社区底商（在售），花园洋房、集中式商业，幼儿园、小学、写字楼、酒店规划中。,睿力国际城：项目产品规划,睿力国际城：主力户型浅析,优势：大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，主卧室私密性良好，观景阳台舒适度好。劣势：入户处的设计浪费面积较大。,优势：户型方正，采光与通风性能好，双阳台增强了房间的舒适性

34、。劣势：饭厅不好用，浪费面积大。,睿力国际城：主力户型浅析,优势：大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，主卧室私密性良好，观景阳台舒适度好，双阳台设计丰富了房间的实用性，空中院馆的赠送增强了房间的可变性和舒适性。,睿力国际城：主力户型浅析,优势：200万方的大型城市综合体项目，物业形态丰富，前期大盘形象造势为项目奠定了一定的知名度。产品线长，客户选择面大。一口价2800元/平方米的价格优势，走性价比路线。处于陌生区域，自建配套，在规划中向市场传达项目拥有幼儿园、小学、SHOPPINGMALL等全功能配套的概念来吸引市场。劣势1、项目周边交通缺乏交通配套，通达性较弱。2、住宅类

35、产品线不丰富，高层住宅体量过大，后期竞争激烈。,睿力国际城（优劣势分析）,万和星城,所属区域：万山特区谢桥 物业地址：铜仁市梵净山大道200号 建筑类型：高层、小高层、电梯洋房总建筑面积：150万方总户数：1583建筑风格：ArtDeco风格总容积率：3 建筑结构：框架剪力墙结构 户型区间：83-203 开发商：铜仁万和房地产开发有限公司,项目共由3栋31F、2栋32F、3栋11+1F栋、9栋17+1F组成，中庭地下为车库，市政道路边裙楼为商业配套，建筑高度100米。建筑风格：ArtDeco风格。,万和星城,优势：南北通透，大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，入户花园和储藏

36、间的设计提升了居住的舒适度，主卧室私密性良好，观景阳台舒适度极高。劣势：电梯井的位置有可能产生噪音影响。,万和星城户型分析,优势：南北通透，大开间，小进深，采光通风观景效果好，户型方正，流线清晰，餐厅的使用非常舒适。管线集中，干湿分区良好。劣势：电梯的位置有可能有噪音影响，上两户的山墙卧室采光有影响，下一户的餐厅舒适度不高，且户型浪费面积大，卧室的两端头布置影响了居住的舒适度，且流线复杂。,万和星城户型分析,优势：150万方建筑体量，业态丰富，社区环境好。两块地块自然向河岸倾斜，加上项目本身的11F、18F、32F的建筑体量，项目的天际线非常丰富。以河景为中心，在总平的设计上又规避了相互的视线

37、干扰，层层退台，观景效果很好。户型设计合理，产品线丰富，延展空间较大。劣势项目位于新城区，生活配套较为欠缺。,万和星城,占地面积:266880平方米 建筑面积:500000平方米 面积区间：49-195二期均价：3800元/开发商:贵州天都房地产开发有限公司,6个公园只为1个家,项目概况,天都锦绣天地占地面积约400亩，建筑面积约50万平米，项目以欧洲风情小镇为蓝本，缔造一座充满浓郁欧洲风情的生活之城。,天都.锦绣天地,3室2厅2卫1厨 159-161,户型方正，功能齐全；超大院馆赠送，增加了房间的舒适性与可变性。,4室2厅2卫1厨 169,进深较长，动线过长；大面积空中院馆赠送，增加了房间的

38、舒适性与可变性。,户型概况,天都.锦绣天地,户型方正，功能齐全；功能布局不合理，动静分区不明显,户型功能齐全；畸形房实用性较小，不便于摆放家具。,2室2厅2卫1厨 101,3室2厅2卫1厨 115-161,户型概况,天都.锦绣天地,项目小结：,1、产品多样化，比较容易满足客户群。2、花园洋房已售完。3、项目产品部分户型设计不合理，舒适性较差。4、项目2880元/平方米的特价房迅速去化。销售价格3700元/的产品滞销。,天都.锦绣天地,花果山6号,占地面积:45480平方米 建筑面积:268850平方米 容 积 率：4.18面积区间：49-195均价：3000元/开发商:贵州大容房地产开发有限公

39、司园林设计：香港贝尔高林楼盘地址：铜仁市花果山北路6号(花果山桥头西侧),项目概况,花果山6号项目产品特点：,该项目产品设计中主打配套及景观牌，在项目内设置配套网球场，羽毛球场，游泳池等；在景观中由贝尔高林设计公司为其打造三重园林景观，在修建物业的同时打造入口景观，注重一步一景，得到消费客户认可。户型设计看重品质感，甚至打造铜仁唯一一个一梯一户的户型，加之项目地处繁华地段，目标客户群瞄准高端消费者，最高市场均价做到6500元/。,户型概况,花果山6号,户型设计注重功能分区，无浪费空间；2米15超宽阳台，可做延展空间；次卧室采光空间较小，采光不充分。,户型：2室1厅1卫 面积：84.03M,户型

40、：3室2厅2卫 面积：135.23M,入户花园设计，增添更多个性空间；2米4超宽阳台，可做延展空间；3米长卧室廊道，部分浪费。,户型概况,花果山6号,户型：4室2厅3卫 面积：248M,一梯一户设计，提升入住品质；电梯直达入户门，增加居住便利性；双入户门设计，可商可住，灵活性更多；3.4米大阳台宽度，提供商住舒适度；多独立房间布局，提供更多纳物空间；可变空间较大，便于业主个性空间发展；次门入口设置入户玄关花园，增强屋内私密性；独立入户通透性较差，降低空间感；部分变化房间为黑房，增大装修设计难度。,项目小结：,1、建筑物业的同时打造园林景观，符合消费心理。2、价格虽然是铜仁市场最高，但客户认同度

41、较强。3、户型设计为客户考虑较多，实用性、尊贵感与舒适性都得到体现。4、除一梯一户价格较高外，普通住宅价格在3800元/，符合市场需求。5、宣传推广力度较大，成为铜仁地产新名片。6、项目阶段性主题推广语“超越贵阳三年”客户认同度不强，无法理解。,花果山6号,2011年铜仁市在售商业项目分析,2010年铜仁市在售商业项目分析,2010年铜仁市在售商业项目分析,铜仁市商业项目销售情况分析,铜仁市商业项目商铺分析,由于时间的限制，无法进行全面的统计，根据我们对铜仁市的商业走访调查，铜仁市的商业房空臵面积估计在20%左右，特别是新区，新项目空置率很高。,铜仁市各区域商铺销售价格及租金水平,铜仁因自身城

42、市属性，写字楼市场不发达，因此对本案来说，如开发办公物业应做到体量控制、立足于项目自身配套来进行开发，规避风险,写字楼,1铜仁住宅市场外立面品质感差2步梯房无产品供应，属稀缺产品，客户认同度高3市场同质化产品现象严重，户型设计较老套4消费市场对价格敏感，注重项目环境、配套5主力面积建面在110左右，是市场畅销产品,住宅,1、投资者以当地小经营投资者为主，其余为周边区县投资客。2、本地所需面积大多在30-60左右，大多总投资额希望控制在 30-40万左右，手上一次性可启动的投资资金为20-30万。3、投资者能够投资的商用物业单一，仅为社区底商，没有其他类 型的商用物业投资品供其选择。4、投资者对

43、商用物业投资回报无概念，无标准，以现阶段资金与 售价推算起回本 大多在20年以上。5、铜仁商铺90%为投资者购买，10%为自用商家购买。,商业,截止 2011年 11 月 14日，2011年铜仁市住宅供应量为 1072857.82，已销售 565811.74，还剩下507046.08未销售，去化率达 53%。,2012年铜仁市潜在地块项目分析,铜仁市住宅成交均价趋势,汇报思路,城市分析,房地产市场分析,导语,商业物业,1,5,甄别问卷,2,消费者调研分析,同行业访问分析,被访者背景资料,3,住宅物业,4,商务物业,6,在调研的年龄比例结构上，30到55岁的购房需求者占总比例的48%。其中25到

44、30岁的占43%。55岁以上占4%。25岁以下占9%，结果表明，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势。,年龄结构,购买物业类型,在本次调研中，消费者有购住宅需求占总比68%，商铺需求占21%，商务，办公占11%。从目前铜仁市的楼市，家庭收入，购房者需求等诸多方面因素来看，未来一段时间铜仁市仍然是以商品住宅楼为主体。,家庭/工作住址,从事行业,在本次调研中，调研的重点区域是老城区、川硐片区及谢桥新区；被访问者中有42%家庭住址为老城区，25%为谢桥新区，24%的为川硐片区，其他县城仅为1%。,在本次调研中，个体经营户总比的45%，服务行业占到22%，政府/公共事业占到9%。,家庭

45、年收入,文化程度,本次调研结果显示，家庭年收入10万以下的占到54%，这一群人仍然是房地产市场的消费主体。此外家庭收入10到15万的家庭占32%，15万到20万占9%，20万到30万万占3%。由此可见铜仁市民家庭收入正在不断提高。,在本次调研中，从文化程度来看；高中/中专及以下占52%；大专占31%；本科以上占17%。保证了本次调研的水平。,家庭结构,目前居住环境,在本次调研中；三口之家占比达到43%，两口之家占比17%，单身达到16%；三代同堂、与子女、父母同住占比27%。,在本次调研中；目前居住环境租赁的占到39%，这一部分人是将来的购房潜在客户；自我房产的占19%，父母房产的占到38%。

46、,打算购买物业区域,购买物业目的,从图表中可以看出，选择在老城区购买房子的占到45%，川硐谭木桥片区的占到25%，谢桥新区的占到21%。,从图表中可以看出，购买住房用于自用的占63%，用于投资占到36%；针对目前铜仁市楼市购房需求，投资住宅有较好的市场空间。自用为主要购买力。,购买物业类型,购买物业结构,在类型的选择上，高层占40%，小高层占30%，多层占18%，洋房占10%，别墅占2%。目前铜仁市住宅依然是以多层以上为主要需求类型。,在住宅结构的选择上，平层的占63%，跃层的占15%，复式占9%，错层占13%。传统平层结构仍然占需求主导。跃试与错层占比量可以看出消费者对其它住宅结构的选择正在

47、日新月异进行着调整。,购买户型,购买物业考虑因素,如今传统2房已经不能满足消费需求，选择三房乃至四房的消费者正在日益渐增。三房占比46%，四房占比33%，2房占比20%，四房以上占比1%不到。,购买因素影响上，环境占31%，为购房者首要关心问题。建筑特色占28%，别具一格的建筑特色也是吸引消费者的主要手段。其次区域占据22%，品牌占据15%。,打算购买的物业面积,对车位的需求,对车位的需求中，其中无所谓占38%，1个车位占56%，2个车位占11%，2个以上车位的占0%。,户型的选择主要是由跟家庭成员组成情况决定的。90到150户型的占68%。占主要需求比例。小户型90以下的占31%。,对景观阳

48、台的需求,装修标准,图表显示，对于阳台要求更多受访者选择的是客厅和卧室阳台。共计占71%.对厨房阳台要求比列占29%。可见对厨房的生活要求越来越高。,装修标准为毛坯和一般装修的占据69%。由此可见贵铜仁市民对选择自我装修还是占主导地位。选择指定装修和精装修的共占16%，可以看出精装和部分精装在铜仁市还是有一部分市场。,自由装修的空间结构,接受的物业费范围,图表显示受访中选择整体框架可自主的占43%，厕所与厨房可自主的占34%，餐厅与客厅可自主23%。由此可见受访者中购房对整体框架的布局很看重。,图表显示，住宅类物业物管费用均为市场中低价格为主导。1.5元/月以下占68%，1.5-2.5元/月占

49、24%,2.5月/月占8%。数据显示住宅物业管理费用接受程度在5元/.月以下为。,接受的单价范围,承担首付金额范围,图表显示目前大多数市民能承受的房屋均价为4000元/以下，共计91%。其中3000元/-3500元/占39%为主导，3500元/-4000元/占25%。,图表显示，愿意承担首付金额10万以内的占51%，10-15万的占40%，15-20万的占7%，20万以上的占2%。由此可见铜仁市民愿意承担房屋首付款主要集中在15万元以内。,打算购买区域,购买那类商铺,在商业区域选择上老城区占主体，共计77%；谢桥占5%，川硐片区占16%；灯塔片区2%。老城区是商家看重之地。,图表显示选择购商业

50、街商铺和商厦商铺的受访者占85%，为商业中的优势商业。购物中心商铺占15%，社区商铺占0%。,购买商铺的位置,购买物业的目的,图表显示选择主街道临街商铺的占46%为主体。商业街内铺占24%。次街道临街商铺为22%，二层及以上商业的占8%。由此可见街道位置较大程度决定着商业价值取向。,图表显示受访者中购买用于投资的占68%为，32%为自用，其它占0%。由此可见商业类物业吸引购买者更多的是升值空间。,购买商铺的面积,希望的经营方式,图表显示受访中选择40-80的占38%为主体，20-40的占22%，80-120的占8%，120-170占9%，200以上为0。由此可见需求商业类物业小面积为主20-8