杭州写字楼市场深度分析.ppt

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1、,1.宏观经济背景分析,1.1 长三角经济圈1.2 杭州经济背景分析,中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈,资料来源：国家统计信息网；文献检索,环渤海城市群特征：中心化城市强化阶段，即极化阶段。北京、天津成为一个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的产业功能。,珠江三角城市群特征：中心城市的轴向扩散带动中小城市发展，点轴系统形成，即扩散阶段。以香港为核心，深圳为代言人，周边城市形成产业分工，并向特色性方向发展。,长三角城市群特征：信息化与产业高技术化高速发展，区域生产力向均衡化发展，空间结构网络化，形成点轴网络系统

2、，整个区域成为一个高度发达的城市化区域。,长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由“自发阶段”走向“自觉阶段”,资料来源：杭州统计年鉴；文献检索,以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的区域。核心级：上海边缘级：杭州、南京、宁波支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山,区域规划是以跨行政区的、以经济联系密切地区为对象的规划，旨在破打行政区划的区域经济发展规划；目前国家已经启动长三角地区的区域规划试点工作，从战略上加强长三角地区城市间的合作分工，减少重复建设，强化职能分工；,5个城市的年GDP超过了2000亿元

3、,城际轨道交通和高速公路的建设将加强长三角各城市间的联系，促进长三角经济一体化的进程,城际交通规划已通过审批：2005年3月，国务院常务会议审议并原则通过环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划(2005年2020年)。,资料来源：国家 发改委交通运输司网站、杭州政府网站,城际轨道交通的发展目标：建设以上海为中心，沪宁、沪杭(甬)为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的1至2小时都市圈。长三角城际轨道交通的功能定位：运送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在250公里到300公里之间,高速公路交通的发展目标：

4、长三角的高速公路网到2020年要形成以上海为中心、覆盖长江三角洲的“半日交通圈”，2010年前“区域内国家高速公路全部建成，基本形成区域高速公路网，在大中城市之间建成设施完善的快速客运通道长三角城际轨道交通的功能定位：公路规划在2010年前实施重点是，“优化建设区域内国家高速公路和都市圈中的国家高速公路辅助线以及南京至徐州方向、杭州至温州方向、杭州至江西景德镇方向的国家高速公路辅助线,随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能,上海,苏州,扬州,无锡,杭州,宁波,嘉兴,常州,镇江,南通,舟山,台州,泰州,湖州,绍兴,核 心对外窗口,第一圈层

5、次级辐射中心,第二圈层专业产业基地、专业市场,第三圈层原材料基地,上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心；同时上海国际大都市的地位得到加强，承但了长三角对外窗口的功能。,次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业，向核心城市提供原材料和市场，同时调整自己在整个城市群内的产业，向低一等级的区域转移产业，带动低一等级区域的经济发展。,集中发展优势产业，形成专业性的产业基地,南京,为产业基地提供原材料，并形成专业市场,资料来源：文献检索；世联分析,温州：模具8400多家（占国内市场的70）、鞋业5000多家（占国内市场20）、打火机8000多

6、家（全球市场的70，国内市场的95）、低压电器900多家（国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜,台州：全国著名泵类生产基地、塑料、阀门产业集群,宁波：塑料模具、家用电器、服装,绍兴：全国最大的轻纺生产交易基地,永康：全国最大的小五金生产交易基地,义乌：全国最大的小商品生产交易基地,大唐：袜业8500多家占国内市场的70，国际市场的70,嵊州：领带1000多家（国内市场80，国际市场的30）,慈溪：净水器、帘子部件、微小轴承,资料来源：文献检索,嘉善：木业集群，3000多家,浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家，税收

7、占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以上商品交易市场463个，摊位数28万个。,杭州作为浙江省的政治、经济和文化中心，科研基础雄厚，高素质人才比重大，对成长中的民营企业具有很强的吸引力,民营企业现状,低成本低价格，以大量消耗资源为代价换取生产增长的粗放经营方式。2003年，浙江的劳动生产率为6568美元，还不到发达国家上世纪90年代中期的十分之一；产品开发能力不强，来料加工业务比重较高。80%的中小企业没有进行新产品开发，产品更新周期2年以上的占55%左右；人才严重短缺，管理理念落后。职业经理人、高级管理人才、技术人才、外贸人

8、才、中高级技师缺乏。,资源瓶颈制约严重 市场竞争加剧 经营规模扩大,向高技术、高附加值方向发展，寻求技术支援；原创性、自主性产品方向发展，品牌 意识逐步加强；开始由区域走向全国；向人才、管理、信息高地寻求帮助,面临的问题,解决办法,可能的结果,产业群中实力雄厚的企业开始迁往北京、上海等一线城市谋求更高的发展；产业群的中小型企业开始在杭州设置业务部门,资料来源：文献检索；世联分析,浙江省民营经济发达，产业集群效应显著，民营企业向外扩张为杭州写字楼市场带来新机遇,1.宏观经济背景分析,1.1 长三角经济圈1.2 杭州经济背景分析1.3 滨江区区域背景分析,杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进

9、，沿江开发，跨江发展”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局,一个主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区 临平城下沙城双心双轴双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心；双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴

10、线的城市发展轴,主城,临平城,一主三副，双心双轴六大组团，六条生态带,江南城,下沙城,资料来源：杭州规划局网站,杭州市城市总体规划图,杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，吸引大量企业入住,经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位；2005年3月中国社会科学院公布的中国城市竞争力报告，杭州城市竞争力在内地200个城市中排名第五位；2004年11月杭州被中央电视台评为“中国十大最具经济活力城市”；2004年被台商协会评为最适宜投资的内地城市；杭州的城市资源包括：旅游、文化、物产、生态环境、教育、科学、经济、历史 人文；,00年-05年杭州GDP增长趋势图,单位：亿元,

11、连续15年保持两位数的增长15.5,资料来源：文献检索；统计年鉴,相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势,资料来源：世联分析,杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求,第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一”转变。,资料来源：杭州统计年鉴,表1：杭州产业结构变化,43.8,表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表,杭州外贸活跃，

12、大量的外贸企业及相关服务企业成为杭州写字楼市场的生力军,杭州对外贸易发展迅速，年平均增长率达到27%。浙江省整体对外贸易额增长迅猛，杭州与全省相比，其所占比重在逐年下降。,城市理解,城市的角度,资料来源：浙江省、杭州市统计年鉴,2.杭州写字楼市场分析,2.1 杭州整体市场分析2.2 各个板块市场分析2.3 客户分析,杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态,资料来源：世联分析,杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块商务氛围活跃，需求旺盛,资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析,目前杭州市场年消化量在38万m2左右,2001 年2005 年写字

13、楼市场统计,资料来源：杭州写字楼网站,与供应量急速放大相比，需求量保持相对较小的增长速度，并且波动明显,同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段性峰值点,2000年以来杭州写字楼一直处于高位运行，经过近两年的市场集中消化和市场潜在需求的释放，未来将迎来阶段性的峰值点,资料来源：文献检索，统计年鉴，世联分析,机会存在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐供给时间过于集中,滨江区仅05年出让土地可建65.88万写字楼,钱江新城在建写字楼近30万平米,未来两年杭州写字楼每年供应将超过100万平方米,机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐供给地点过于集中,目前杭州写字楼潜在供应地点主要集

14、中在钱江新城和滨江区钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目,资料来源：滨江区政府土地规划科,城市理解,滨江区角度,富,春,路,瓯,江,路,三桥,钱,江,路,大剧院,城市阳台,市民活动中心,城市阳台,浙江金融财富中心,国际发展大厦,圣奥大厦,国际时代广场,尊宝大厦,光彩国际中心,金基置业,荣安总部,东航控股,中天大厦,钱江时代广场,尊宝大厦,钱塘置业,滨江总部区域办公楼项目,钱江新城办公楼项目,机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐供给结构进入无序竞争,钱江新城2004年出让14块办公用地，平均容积率在5，楼面地价为2000元/平，从目前的宣传和工地来看，

15、90%为甲级写字楼；滨江区出让的写字楼项目容积率3左右，楼面地价1000元/平，规划档次很难来开,同等档次供应集中,2.杭州写字楼市场分析,2.1 杭州整体市场分析2.2 各个板块市场分析2.3 客户分析,杭州市办公物业分布状况,目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块武林板块庆春/凤起板块城站板块文教板块随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块滨江板块（高新&行政）萧山行政板块钱江世纪城,文教板块,黄龙板块,武林板块,庆春/凤起板块,城站板块,钱江新城,滨江区板块,萧山行政板块,钱江世纪城,按照物业档次、目前售价/租金将板块分级,黄龙

16、板块（钱江新城）,武林板块庆春板块,城站板块文教板块,滨江板块萧山行政板块,平均租金区间(元/天/m2）,3.5-4.5,平均售价区间(元/m2）,3.0-3.5,1.5-2.8,0.8-1.5,15,000-22,000,13,000-15,000,8,000-14,000,6,000-8,000,顶级配置，设备多采用知名品牌原装进口；多有大堂和室外广场；注重科技和生态办公；入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,设备多采用知名品牌国内组装；大堂昭示性一般，无室外广场,落成较早，规划功能落后；入住企业规模较小,受区域价值局限，客户认知度较低,黄龙板块杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境

17、和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平,行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化氛围聚集高素质人才省、市级的公建配套,第一层级,核心驱动力,未来发展趋势,租金：3-6元/m2/天，多集中于3-4.5元/m2/天；售价：1.4-3万元/m2物业管理费：8-12元/m2/月（含水电）,世贸中心,世纪广场,嘉华国际,世贸丽晶城,现代国际大厦,玉泉大厦,聚龙大厦,中田大厦,公元大厦,恒励大厦,黄龙体育中心,省政府,黄龙体育中心,浙江大学,租金/售价,行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中

18、企业为主选择本板块办公的原因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：,客户特征,未来5年内将继续保持领先地位；土地供应稀缺，后续供应量有限；,租售状况,受产权影响，大部分物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85以上；投资客较活跃，以机构投资者居多；,黄龙板块的发展历史黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈,区域现状：1.黄龙商圈是目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2.写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20

19、余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心；,驱动因素：1.黄龙商业氛围营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力；2.写字楼租金/售价持续上涨，导致企业运营成本增加；3.土地供应减少，资源稀缺,发展趋势：1.高档写字楼陆续投入使用，将吸引杭州其他成熟区域有实力的公司入住；2.高涨的运营成本导致部分中小企业外迁或仅保留窗口部门；3.成为企业对外昭示实力的窗口；,黄龙板块典型楼盘扫描,嘉华国际商务中心（1）,屋 顶 花 园,典型楼盘,中庭采光大厅,观光电梯，直通屋顶花园,标准层平面图,采光电梯庭；电梯人货分离,知名驻商举例,嘉华国际商务中心（2）,黄龙绿城世纪广场,知名驻商举例,

20、世贸丽晶城杭州顶级综合体项目（在建项目，预计07年底竣工）,欧美中心A座,欧美中心B座,C座星级酒店,公建D座,住宅区,单身公寓,建筑外形“WTO”标志,杭州第一个设顶级私人会所的写字楼 杭州第一个拥有室内外双游泳池的写字楼 杭州第一个设有空中巴士站的写字楼 杭州第一个设有总裁车库的写字楼 杭州第一个设有宾利车队的写字楼。,钱江新城新规划的行政中心板块，以超甲级写字楼为主，未来的金融商务中心,第一层级,富,春,路,瓯,江,路,三桥,钱,江,路,大剧院,城市阳台,市民活动中心,城市阳台,浙江金融财富中心,国际发展大厦,圣奥大厦,国际时代广场,尊宝大厦,光彩国际中心,金基置业,荣安总部,东航控股,

21、中天大厦,钱江时代广场,尊宝大厦,钱塘置业,钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位,开发重点,2010年,突出行政中心优势启动总部经济建设培育现代商务功能,产业龙头导向重大项目优先形成高级商务中心,立足杭州凝练特色服务浙江强化功能辐射长三角提高国际竞争力,2020年,功能形成期,2015年,功能完善期,功能强化期,功能精练期,主要任务,2016-2010：进行基础设施、标志性建筑物及配套建筑的建设，并初步投入使用，形成一定的功能。,2010-2015年：在进行金融、商务功能建设的同时，重点进行高档住宅的开发、金融中心的建设、商业配套及景观设施的建设，完善钱江新城的辅助功能。,2

22、016-2020年：随着市场经济越来越发挥重大的作用，部分职能会分散出去，同时将进一步强化钱江新城的商务、金融和现代化服务的功能，加强产业的集聚，以满足杭州及周边地区对钱江新城日益增长的商务、金融和现代化服务的需求。,2020年：要在更大的范围内参与国内、国际竞争，要进一步突出特色，充分利用浙江省的经济势力，促进钱江新城在更大范围内集聚和扩散带动作用。,钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约25万m2，是本项目高端客户的有力争夺者,钱江新城典型楼盘规划图,荣安集团总部大厦,圣奥大厦,尊宝大厦,国际发展大厦,武林版块新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集

23、中的区域之一,耀江发展中心,浙江环球中心,深蓝广场,晶晖商务馆,华浙广场,白马大厦,新世纪大厦,越都商务大厦,国际汇丰中心,传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,潜在供应规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定客户将存在外迁黄龙板块现象,租售状况,平均出租率在80以上；在售楼盘较少，投资者较多,租金：集中于3-3.5元/m2/天；售价：1-1.8万元/m2；物业管理费：6-8元/m2/月,行业：以贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主，客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一

24、,客户特征,市政府,第二层级,武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越,区域现状：1.杭州市传统CBD，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、经济、文化中心；3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户,未来趋势：1、黄龙板块的兴起分流了部分高端客户；2、钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；3、写字楼未来供应量有限，部分城市功能外移。,驱动因素：1.市政府搬迁规划；区域政治功能的丧失；2.黄龙商圈、钱江新城的兴起；3、商业氛围的增加带来了巨大商机,武林板块典型楼盘列表,耀江发展中心,电梯厅,大 堂,典型楼盘,晶晖商务大厦,白马

25、大厦,大堂,电梯厅,走道,庆春版块杭州金融机构最集中的地段，商务配套成熟，是杭州写字楼开发较早的区域,瑞丰国际商务大厦,嘉德广场,广利大厦,银座,三瑞大厦,远洋大厦,凯旋门大厦,金融机构聚集地；配套成熟；交通便利,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,金融街的地位会受到钱江新城的挑战，部分金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移；供应量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值,租售状况,出租率在85左右；销售速度缓慢；机构企业购买量大；投资者逐渐减小,租金：2.8-3.5元/m2/天售价：1-1.6万元/m2；均价在1.3万/m2；物业管理费：5-7元/m2/月,行业：以金融保险、贸易、信息技术、企业办事处为主

26、客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业金融企业实力雄厚，多租用大面积物业,客户特征,第二层级,庆春板块杭州的华尔街，成熟CBD,区域现状：1.杭州金融中心，资金流聚集之地；2、传统商业圈之一，商务氛围浓厚；3、金融保险证券机构汇聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地；,未来趋势：1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；3、可出让地块减少，未来写字楼供应量减少;,驱动因素：1.杭州的华尔街，金融功能效应；2、杭州第一大道庆春路的通达性；3、具有的国

27、际商务氛围,庆春板块典型楼盘扫描,三瑞大厦,办公空间,远洋大厦,嘉德大厦,嘉德中心,文教板块依托电子产业和高新产业形成，产业特征明显；开发时间较早，以满足基本商务需求为主,伟星大厦,联强科技,昌地火炬大厦,昌信大楼,钱江科技大厦,文三路,电子产品销售的聚群效应“中国电子信息一条街”；高新区、高教区结合地；,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,前期高新区优惠政策吸引了IT类研发相关产业的入住，随着企业的发展和优惠政策吸引力的减弱，部分企业开始搬离本区域；产业集中，专业化使客户面变窄；,租售状况,大部分出租率在80以上；大多在01-03年投入使用，物业交易不活跃；,租金：1.3-2.8元/m2/

28、天，多集中于1.5-2.2元/m2/天；售价：0.8-1.4万元/m2；物业管理费：3-4元/m2/月,行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；客户：杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；以中小企业为主，大部分处于创业及发展初期，对价格比较敏感。,客户特征,颐高数码广场,第三层级,文教区由电子信息产业基地转变为“电子市场一条街”，部分研发型企业为改善科研环境、寻求发展开始搬离本区域,区域现状：1.真正意义上的写字楼不多，很多是由其他用途改装而成的商住楼；2.文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术服务型企业，拥有

29、西溪数码港为代表的7大IT大卖场；3.区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经销商；东部软件园为代表的6大创业园区,文三路电子市场一条街道,未来趋势：1.功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；2.研发环境恶化，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；3.小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；4.办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点,驱动因素：1.大专院校等科研机构逐渐迁出文教区；2.文三路定位为“电子市场一条街”；3.区域内可供开发的土地有限,文教板块典型楼盘扫描,伟星大厦,典型客户举

30、例：杭州生隆电子科技有限公司 杭州深蓝电子信息工程有限公司 浙江华富网络技术有限公司 杭州高戍生物营养技术有限公司 杭州通泰建材有限公司 杭州祥正电机有限公司 杭州滔滔贸易有限公司 浙江国广贸易有限公司 浙江海韵文化发展有限公司 杭州伟星文化发展有限公司 浙江省律师协会 浙江天年会计师事务所 杭州健龙不动产评估有限公司,典型楼盘,昌地火炬大厦,典型客户举例：杭州弈天网络技术有限公司 杭州宏桥科技有限公司 杭州经纬信息技术有限公司 杭州网通互联科技有限公司 杭州腾升电子有限公司 杭州科器电源实业有限公司 杭州亿维信息技术有限公 杭州华章电气工程有限公司 杭州五洲商标服务有限公司 杭州中信电力自动

31、化有限公司,城站板块依靠便利的交通和商业配套，随着周边改造的完成和商业的发展，本区域商务接待能力大幅度提升,西湖国贸大厦,广复大厦,万新大厦,万新公寓,凯恩.西湖金座,东方金座,雪峰大厦,大华星河商务大厦,伟星世纪大厦,香榭商务大厦,城站,火车站带来的便利交通；配套成熟；,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,高档商务楼和星级酒店投入使用将提升本区域的商务形象，吸引高素质的客户入住,租售状况,平均出租率在75左右；销售平稳；多机构投资者，整层购买量大；,租金：1.4-2.8元/m2/天，多集中于2.2-2.8元/m2/天；售价：1.3-1.7万元/m2；均价在1.4万/m2；物业管理费：3-4

32、元/m2/月,行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等服务行业客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通,客户特征,利群大厦,第三层级,中闽大厦,城站板块依托城站便利的交通发展，写字楼规模小而分散，使用率较低，随着城站周边兴起，预计该板块近两年发展迅速，将吸引高素质企业入住,区域现状：1.写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；2.缺乏高档次的写字楼，大量以商住楼形式存在；3.写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业以及外地企业驻杭办事处为主；4.大量小型服装贸易企业聚集；,未来趋势：1.城站的兴起将吸

33、引周边县市企业、政府机关部门驻杭办事处入住；2.城站周边规划有大量的商场和高档宾馆，西湖国贸大厦、利群大厦等高档次写字楼落成使用提升该板块的整体形象，吸引高素质企业入住；,驱动因素：1.西湖大道的改造 2.城站带来的便利交通 3.未来地铁规划的利好 4.高星级酒店和高档写字楼的建成使用,城站板块典型楼盘扫描,伟星世纪大厦,典型客户举例：杭州九鼎服饰有限公司 杭州澳林丹顿服饰股份有限公司 杭州新纪元企业管理咨询有限公司 杭州天拓体验式企业管理咨询公司 浙江云厦集团有限公司浙江亿泰通信设备有限公司 南方环保工程有限公司 北京九州环保生态技术开发有限公司杭州分公司 深圳市洪涛装饰工程有限公司浙江万马

34、律师事务所杭州中川建筑装饰有限公司,典型楼盘,大华星河商务大厦,典型客户举例：浙江腾达房地产开发有限公司 杭州市律师协会 博杰医学科技有限公司 杭州中电自动化工程有限公司 杭州中兴实业有限公司 杭州春光国际旅行社 娅茜（国际）内衣连锁集团有限公司运营中心 浙江新中天控股集团有限公司 美国宏迈尔公司杭州办事处 杭州高盛房地产代理有限公司 中国对外建设杭州园林公司 杭州致远食品广告有限公司 杭州星河通讯设备有限公司,萧山行政板块写字楼市场自成体系，依托区域产业形成较为封闭的市场,杭州国际商务中心,区政府,市民广场,新世界太古广场,建工广场,绿都世贸广场,恒德心意广场,行政区域规划萧山民营经济的聚集

35、效应,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛；,租售状况,销售状况良好；招租情况一般，出租率在60左右；,租金：0.8-1.2元/m2/天；售价：0.65-0.68万元/m2；物业管理费：1.5-2.3元/m2/月,行业：以贸易、咨询服务（律师、会计、策划等）为主、客户：与萧山产业相关的进出口企业以及相伴生的服务业如律师、会计等中小企业为主；客户偏好面积较小（100-300m2）的商住楼（居住和办公两用）,客户特征,第四层级,萧山板块处

36、于写字楼发展的初中级阶段，以商住楼为主,区域现状：1.主要分布在金城路两侧，集中在04-05年入伙；2.写字楼处于发展初级阶段，档次中等，重写字楼外观，不注重内部配套；3.以商住楼为主，单位面积小，主要客户是投资类客户；,未来趋势：1.随着萧山民营企业的发展，越来越多的企业会脱离“前店后厂”式的经营模式，搬入区域内办公楼；2.萧山民营经济产业链对上下游企业有较强的吸引力，未来对中高档办公物需求旺盛；,驱动因素：1.萧山区政府周边新规划；2.萧山发达的民营企业；3.萧山服务业的兴起,萧山板块典型楼盘扫描,萧山国际商务中心,典型楼盘,新世界太古广场,滨江高新板块写字楼多用于政府招商引资，处于半市场

37、化状态,优惠政策，租金低廉；产业聚集，交通便利,核心驱动力,未来发展趋势,租金/售价,知名企业聚集效应加大，上下游服务企业增多；商务氛围和商业配套将逐渐成熟,租售状况,销售个案较少，片区以出租为主优惠政策招租的楼宇出租率在95左右；其他市场化楼宇出租率50%；,租金：1.2-1.8元/m2/天售价：0.7-1万元/m2；均价在0.7万/m2；物业管理费：2-4元/m2/月,行业：以信息技术、漫画、电子研发类企业为主客户：电子科技自用客户及政府招商漫画、外资企业通信类客户为主政府招租主动聚集，出租率比较高，纯商业招租效果一般,客户特征,城市理解,城市理解,第四层级,滨江板块（高新区）典型楼盘扫描

38、,08年以前竣工并投入使用的办公面积：60万m2；其中 总部基地自用约：26万m2；对外招租约：32万m2；群楼商业面积约：2万,创新大厦：政府物业（国资委持有），主要用于政府招商引资，非市场性操作，属于园区进化型,大堂,会展中心,关键驻商举例,城市理解,城市理解,典型楼盘,华荣时代大厦（动漫之都）：华荣集团与政府合作开发，政府主导招租，房地产商负责带租约销售产权,电梯厅,连廊,恒生大厦：企业总部，剩余自用部分进行招租，属于准市场型,浙江农资大厦（AMP）全部自用，不对外招租；讲究实用，装修简单,22-25农资集团总部自用21浙江金牛股份有限公司、华都房产、浙江金牛粮油有限公司20浙江农资集团

39、金泰贸易有限公司、浙江金元家电有限公司19农资集团技术服务部、浙江惠多利贸易有限公司18浙江农资集团金鸿进出口有限公司、浙江金东方贸易有限公司17浙江金还贸易有限公司、浙江旭日进出口贸易有限公司15浙江金伟实业有限公司10-12明日控股集团8浙江宁丰惠多利农资有限公司、浙江金隆贸易发展有限公司5员工餐厅、健身房3农资集团会议室2信息中心、贵宾接待室、洽谈室1农资集团基础建设部、档案室,大楼使用情况,100自用，入住企业为农资集团下属企业,大堂水牌,浙江新大集团大厦（省畜产集团）以自用为主，剩余招租；装修中档,95自用，入住企业为畜产企业下属企业，以贸易类居多,滨海威陵大厦 滨江区第一个商业运作

40、的写字楼项目,电梯间,办公间,大 堂,2.杭州写字楼市场分析,2.1 杭州整体市场分析2.2 各个板块市场分析2.3 客户分析,杭州写字楼客户置业取向分析,客户关注点一：交通便利，优势明显,公司的工程和客户基本都在滨江及周边，在这里办公就是为了方便。杭州二建四公司李女士,资料来源：客户访谈资料整理,公司上游供货厂商主要分布滨江、萧山及浙南一带，滨江区相比市区交通便利，公司有利于快速组织货源。杭州挺宇贸易公司陈老板,市区交通堵塞严重，影响办事效率与工作心情。杭州远胜贸易公司客户经理,距离萧山机场较近，经常需要乘飞机或接机，选择滨江相对方便一些。杭州光耀进出口公司王经理,滨江的规划很舒服，现代感很

41、足，道路很宽，车行顺畅。格美特服装质量检测公司徐女士,目前滨江区有三座桥与市区相连接，大大缩短了到市中心的通行时间；滨江行政区的交通优势比较明显，“30分钟辐射圈”包括西湖、市中心、萧山国际机场,客户关注点二：性价比高，看好未来,这里环境优美，视野开阔，有一种蒸蒸日上的感觉，我们的公司处于起步阶段，气质相符，对未来充满希望。杭州远胜贸易公司客户经理,这里写字楼的价格相比市区便宜了一大块，但办公环境和写字楼的品质却不错，有升值空间。杭州光耀进出口公司王经理,滨江现在人气还不足，但住宅、写字楼造了这么多，三年后一定会兴旺起来。广东机械办事处李老板,滨江的两边是三桥、四桥，从地图上看，这里是杭州的地

42、理中心，以后发展一定很好。杭州荣发缝纫设备进出口公司周老板,滨江区作为新开发区域，虽然目前人气尚显不足，但从政府规划和建设进展来看，都显示未来发展的潜力。滨江区写字楼的售价仅相当于市区同等档次写字楼的售价的一半，与萧山区写字楼处于同等水平，升值空间巨大。,客户关注点三：客户导向，公司形象要求不高,公司产品的使用客户主要分布在滨江及周边，我们需要经常上门进行维护与服务，而客户对我们的拜访却很少。杭州开天软件服务公司李先生,我司的货物不是在仓库就是在工厂，我们需要实地去查货验货，所以上门客户较少。中锦国际贸易分公司张主管,我们主要做出口贸易，与外国客户沟通主要依靠电话、传真、电子邮件等，直接往来很

43、少，所以公司形象方面我们考虑很少。杭州荣发缝纫设备进出口公司周老板,我的国外客户偶尔来杭州考察，但他们对区域不清楚，办公地点和区域价值在他们眼力与公司价值关联性不强。杭州强化科技公司朱先生,3.杭州酒店式公寓、商务公寓市场分析,3.1 杭州小户型产品市场分析3.2 杭州酒店式公寓终端客户分析,杭州小户型物业从1998年出现已经经历了三个发展阶段,1998年，双牛大厦首创商住结合的小户型写字楼新模式,2000年，国都公寓、华门自由21公寓、云河大厦等单身公寓,2002-2005年，产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公的SOHO,2005年，小户型群落（单身公寓、商务公寓、酒店式公寓一体）新青

44、年广场,第一代,第二代,第三代,第四代,房价的居高不下特别是2005年宏观调控后打造小户型产品成了杭州楼市的趋势之一,目前杭州共约有46个小户型项目；达81.3万平方米；其中2005年上市的有20个，滨江区目前有10个小户型项目，供应量达23.4万平方米；,杭州市区小户型项目分布图,从小户型产品功能分类看，市区居住的单身公寓项目较多，而滨江区酒店公寓较多市区小户型项目分布比均匀，单身公寓、商务公寓、酒店式公寓分别为8个、6个、6个；滨江区商务办公公寓还未出现，单身公寓有4个项目，酒店式公寓有5个项目,逸天广场8500元/m2,龙禧广场8000元/m2,龙禧1期8000元/m2,印象广场8300

45、元/m2,盛元慧谷 价格未定,太阳国际公寓9000元/m2,超级星期天6500元/m2,水印城（loft）11000元/m2,70年单身公寓,50年商务公寓,50年酒店式公寓,华业南岸晶都6800元/m2,印象广场7300 元/m2,星光大道2007年开盘,市中心区小户型项目总体去化率为67%，余45万的存量,市区各种小户型产品去化速度较普通住宅理想，整体销售过半；,值得注意的是2005下半年至今，杭州小户型成交量占总成交量的比重逐渐加大，小户型受到了欢迎,2005年12月，60平方米以下的小户型成交量占了总成交量的31.82，到了2006年1月，占了总成交量的55.56,数据来源：杭州楼市,

46、大多数小户型产品为项目补充产品，独立成幢，多幢小户型集中式项目（第四代产品）不多,目前第四代产品仅有新青年广场和现代印象广场新青年广场三栋商务办公公寓 6万平米。首创杭城Condo社区，规划有集居住、商务、休闲、健身、购物等多元化集合的小户型社区特色现代印象广场总建9万方,由一栋28层的酒店式公寓和 两栋30层的简装公寓组成，规划有大型餐饮中心及多种商业、文体、娱乐服务设施,新青年广场,现代印象广场,易出租、总价低、知名酒店管理是杭州酒店公寓的购买驱动力，目前主流客户为投资客,杭州酒店式公寓出租客户主要分为三类，人数约有3万人，市场需求不断增长,2：国内大企业的驻地办事处或商务停留,1：跨国大

47、企业的高级管理人员驻杭,三类主要终端客户,3：高科技企业因短期工程需要的居住,此类客户长住杭州的约有3万人左右，每天进出的约有25004500人，并且有20%左右是从四、五星级酒店分流出来的。,杭州财富中心的余先生访谈,酒店式公寓客户主要以投资客为主，自用和公司团购也占有一定比列,杭州酒店式公寓代表楼盘凯恩西湖金座和东方金座客户主要以投资客为主；其中凯恩西湖金座的投资客约占90%，90%里又以杭州本地和上海投资为多东方金座杭州本地客户多在郊区有别墅，他们追求周末住别墅，工作住酒店的生活,核心驱动力：易出租、总价低、品质高,小户型商务办公楼客户主要以IT、贸易、设计广告等SOHO一族为主,小户型

48、商务办公楼项目多集中在文教区，有其产生的高新产业和高校客户群背景代表楼盘有野风现代领地、天元西溪锋尚,核心驱动力：总价低、地段、交通,单身公寓小户型以区域自住客为主，投资客为辅,单身公寓客户以周边产业中高端人群自住为主，如福雷德广场以下沙开发区白领和周边高校年轻老师为主，现代印象以产业园区企业客户为主投资客也是重要构成，比例在20%-30%之间；有外销证的项目，也争取到一定的外籍客户，如福雷德广场,核心驱动力：总价低、配套、交通,滨江区酒店式公寓购买者主要以投资客为主，商务公寓主要以投资客和企业中高层员工为主,核心驱动力：易出租、总价低、江景,核心驱动力：总价低、地段、江景,供应偏少、酒店配套

49、管理和商务客有力支撑，使龙禧酒店公寓供不应求.园区内酒店式公寓富有前景,4.杭州酒店市场分析,4.1 杭州旅游市场及酒店整体市场分析4.2 杭州酒店市场供需分析及预测4.3 滨江区酒店市场供需及预测,杭州酒店市场是由旅游产业发展起来，主要集中在四个区域，整体经营水平受旅游市场影响,西湖风景区版块特点：国际知名度高，西湖资源支撑；围绕西湖环列，高星级酒店比例高客户主要为境外游客和国内高端游客武林商务区版块特点：CBD区域，市行政中心，商业繁华；高档写字楼林立，商务客需求为主两火车站版块特点：交通优势明显，吸引主要中低端游客和商务客；经济型酒店的主要选址区域,西湖区和武林火车站是杭州酒店主要分布区

50、域,四五星酒店房间数多在250间左右,五星价格1000元/天，四星500元/天,西湖风景区以旅游客为主，武林版块以商务客为主,出租率维持在75%上下,杭州代表酒店一览表,市场扫描,杭州的酒店市场纳入长三角范围，随上海市场波动,旅游特征明显，国家重大节假日时期客房普遍紧张,经济型酒店异军突起，经营状况超过平均水平,三星级酒店承担了80%的国内游客，交通便利和景点通达性强为主要选择因素,写字楼聚集或产业聚集处为酒店提供了大量商务客，典型代表为武林、萧山和滨江,杭州2004年拥有酒店141家，可提供近3万张床位，年平均出租率为69%,杭州市酒店格局呈纺锤形，高星级及低星级经济型酒店比例小，占24%，