2010新新集团上海F1项目运营方案 86P.ppt

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1、新新集团上海F1项目运营方案,2010.10,住宅市场定位区位分析市场分析客源分析开发商战略对接非住宅市场定位产品建议入市时机及价格建议,PART1住宅市场定位区位分析市场分析客源分析开发商战略对接PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,经济指标理解,项目总建筑面积13万方，规模不大，但涵盖了商、办、住三种业态体量最大的居住总建不超过9万方，规模限制加之轨道穿越较难做出高端形象,小区位项目四至及周边环境,A2,C1,B2,B3,优势：轻轨零距离，便于吸引市区客源，直接辐射大众厂客源劣势：轨道交通及规划将小区分成四块，影响整体性，并有一定的噪音干扰；周边没有成规模

2、居住区，缺乏生活配套,大众汽车城,规划道路,规划道路,协通4S点,汽车城站点,安驰路,小区位项目周边配套,上海国际汽车城核心区 项目位于上海国际汽车城核心区，核心区规划占地7.43平方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与旅游休闲功能。,汽车会展中心,汽车博物馆,最能体现汽车文化的“汽车新天地”，区域形象较好，但目前运作价值尚未体现,大区位优势1三大新城之首,距离上海市区最近，导入人口最多，产业最成熟，规划目标也是最具复合型的，发展潜力居各新城之首，嘉定新城带动安亭的发展升级,大区位优势2嘉定新城产业支柱,安亭作为嘉定新城三大

3、组团之一，拥有中国最大的汽车生产基地，是嘉定新城发展的核心产业支撑,上海国际赛车场,上海国际汽车城,安亭老城区,安亭新镇,安亭组团,汽车城零配件生产园区,黄渡镇,项目地块,以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的区域之一。,安亭定位,位于上海西北郊安亭国际汽车城，占地面积 333万平方米，建筑面积90万平方米，是目前国内生产规模最大的现代化轿车生产基地之一，年生产能力45万辆。目前拥有大众、斯柯达两大品牌，产品包括桑塔纳、桑塔纳3000型、帕萨特、波罗、高尔、

4、途安和Octavia明锐七大系列。,一九九四年十二月经嘉定区人民政府批准成立，主要以招商开发、组织横向经济联营等为主。注册企业累计达户累计上缴国家税收达亿元，累计发给企业的扶持奖励基金达亿元，企业纳税率达90%，工商、税务年检率达93%，大量国际汽车品牌入驻。,大众汽车城有限公司,大众经济城,项目介于安亭与嘉定主城区之间，一方面面临安亭片区的客源分流，另一方面面临主城区、南翔等区域的截留,大区位劣势1客源面临层层阻截,轨道交通11号线途经南翔，嘉定主城区，最后到达安亭；南翔：金地格林世界，中冶祥腾广场，路劲项目，包括未上市的华润地块，和记黄埔地块，朗诗等项目；主城区:保利家园，保利阳光湖畔、嘉

5、宝紫提湾，龙湖，盘古天地，以及未上市的保利地块，新城金郡，绿地永盛路，风荷丽景等项目；安亭：安亭新镇，西上海名邸，未上市的绿地昌吉利路项目等；,本案,安亭组团在区域吸引力上仅仅优于黄渡，逊于前期已经成熟的南翔、江桥及后期将逐步成熟的嘉定新城主城区,大区位劣势2相对而言区域吸引力偏弱,结论,区位优势：位于三大新城最具发展潜力的嘉定新城，市区人口导入区；位于嘉定新城产业核心支柱的安亭片区，最能体现汽车文化的“汽车新天地”，区域形象好，并可直接辐射大众厂客源轻轨零距离，便于吸引市区客源；复合性可内部解决基本生活配套问题区位劣势：无论从道路交通动线还是轻轨线路，市区导入客源都要受到层层堵截；项目位于安

6、亭与主城区之间，区域客源，没有很强的归属感；周边没有成规模居住区，缺乏生活配套；同时，项目规模不大，业态多，加之轻轨分割和噪音干扰；增加规划难度，较难打造高端项目,PART1住宅市场定位区位分析市场分析客源分析开发商战略对接PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,本项目竞争区域为南翔、主城区，黄渡以及安亭本地项目，未来上市项目加上在售项目预计有30个左右,竞争项目格局,保利家园,上隽嘉苑,格林世界,嘉城,安亭新镇,澳丽映像,西上海名邸,上城名都,莱英北郡,盘古天地,马陆清水湾,嘉俪花园,中冶祥腾广场,未售项目分布,和记黄浦地块,嘉宝紫提湾,保利湖畔阳光

7、,风荷丽景,龙湖公寓,新城金郡,新城悠活城,锦华茗园馥邸,绿地永盛路地块,中信泰富地块,保利政和路地块,绿地昌吉路地块,郎诗地块,步阳地块,华润地块,大连万达地块,保利沪宜路地块,在售项目分布,在售项目后续体量达到310万方，其中住宅258万方，非住宅52万方,在售项目后续体量,未售项目物业形态,后续供应集中，品牌开发商聚集，并且多为复合型项目，总体量468万方，其中住宅361万方，非住宅106万方；并且类似本案的轨道零距离的项目有4个项目,大家抓得是同一批客源，以常规户型为主的精品社区开发模式,同质竞争精品社区,结论,后续供应绝对量来看，未来嘉定新城供应是整体上海市场最为集中、品牌开发商聚集

8、；在售以及未售项目达到778万方，住宅供应量619万方，非住宅供应量达到158万方，其中住宅供应量相当于08年嘉定商品住宅整年去化量的9.4倍，供应压力巨大；竞争物业来看，项目多采用复合型的物业形态，非住宅供应量达到158万方类似于本案轨道零距离的项目达到4个住宅产品基本是同质化的精品社区模式商业、办公、住宅都面临严峻的同质化、大体量的竞争格局；本项目规模不大，只有集中力量，精准定位，跳脱同质化竞争，才能将风险降到最低,PART1住宅市场定位区位分析市场分析客源分析：重点个案、区域市场、客源定位开发商战略对接PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,重点

9、个案西上海名邸,区域最近在售个案,基本信息,距离11号线安亭站，距离400米，步行5分钟 总建9万方，容积率1.8，绿化率40%新古典社区，常规面积，常规房型设置本案西南侧，1.5公里,重点个案访谈代表（安亭区域客）,沈先生，40岁，大众汽车厂技术人员,沈先生目前居住在安亭老式小区内，居住面积在120-140平米左右，家庭年收入在20万以上，该客户基本使用公积金贷款，这也是安亭本区域内大众厂、政府公务员喜欢的贷款方式。购买本项目理由：购买目的一半出于投资，一半出于为儿子购房（因为儿子尚未工作，他也认为可能性不大）；购买理由是一方面因为区域内新房源较少，新型小区很少出售，另外本项目临近地铁，未来

10、出行方便。购买房源原则：购买位置较好的，临近轨道交通的位置基本不考虑。购买楼层选择：由于住多层小区有些厌倦，因此喜欢选择15-16层等高区房源，虽然与低区房源有近10万元价差，仍然觉得高区房源好，这也是本地中高端客户的惯性思维。购买面积需求及价格需求：由于本项目前期只有两房和一房，因此选择了两房，对于价格其认为1万元左右比较合适（越便宜越好）。,重点个案客户访谈代表（安亭区域客）,潘先生，30岁不到，大众汽车厂员工,潘先生目前居住在安亭，目前居住房子面积较小只有70平米不到，自己在大众厂上班，妻子是黄渡中学老师，家庭年收入在10-20万之间。购买本项目理由：本项目属于区域内品质较好的新建小区，

11、而且小区口碑较好，周边很多同事、朋友提起。购买房源原则：购买位置较好的，临近轨道交通的位置基本不考虑。购买楼层选择：对楼层选择认为不要最低及最高，中间楼层即可。购买面积需求及价格需求：选择本小区的两房。,重点个案客户访谈代表（上海市区客）,李先生，30岁左右，静安寺从事信息工作,李先生现居住在宝山，与父母同住，现居住面积较小，只有70-80平米左右，希望购买一套自己一家三口居住，家庭年收入在10万元左右。购买本项目理由：本项目临近轻轨，而本人在市中心静安寺附近工作，更为方便上班，因此选择本项目，另外对于西上海的价格比较能接受，因为宝山楼盘也要甚至达到18000元。购买房源原则：不要西向房源，减

12、少夕晒。购买楼层选择：对楼层没有太多讲究。购买面积需求及价格需求：选择本小区的两房。,重点个案客户访谈代表（新上海人）,郭小姐，25-30岁之间，普陀从事咨询服务业,郭小姐现在与男朋友租房子在普陀公司附近，现在想购买婚房。购买本项目理由：本项目临近轻轨，将来上班比较方便，另外对于西上海的价格比较能接受，普陀的楼盘都在2万元以上，一些二手老公房也在15000-16000以上。购买房源原则：位置不要靠近马路、轻轨等，不要噪音太大。购买楼层选择：对楼层没有太多讲究。购买面积需求及价格需求：选择本小区的两房，希望价格越便宜越好。,重点个案客户访谈代表（投资客）,陈女士，40岁，温州人,陈女士身着时尚，

13、为职业炒房人，代领自己的亲戚朋友在本项目购买20套房源，为投资客中的典型代表。购买本项目理由：在谈到其投资房产原则时该客户首先讲到要买轨道交通附近房产，因为上海几乎临近轨道交通项目都会有较大的升值空间，正是看中项目周边轻轨预计明年通车因此选择本项目。购买房源原则：购买位置较好的，容易出手的位置，临近轨道交通的位置基本不考虑。购买楼层选择：选择性价比较高的楼层，4-7层这种价格实惠同时采光、通风等不受影响的楼层为首选。购买面积需求及价格需求：购买区域较易出手的两房，对于价格其认为1万元左右比较合适（越便宜越好）。,重点个案内部人员,对于不同客源的特点和购买偏好进行了分析,市区客：市区客户一般年龄

14、较轻，家庭结构为2口之家为主，以自住为主；该部分客户首先看重地铁通车，到达市中心约40分钟，第二与市中心有一定价差，性价比较高（江桥已经接近15000）。安亭区域客：该部分客户以大众汽车厂、政府公务员为主力，该部分客户大多购买能力较强（一期公积金贷款达到60组），一般购买用途带有一定的投资成分；该部分客户主要看重本项目为区域内较少的新建小区、口碑较好，他们对于楼层和位置要求较高，需要较好的楼层和位置。投资客：该部分客户以温州客为主；该部分客户主要看重项目的升值潜力，认为地铁房升值具有很好的保障；该部分客户购买较为理性，购买楼层并不高的4-7层！,重点个案内部人员,对于最近一批的客户分布情况认为

15、,感受最深的是“西上海”投资客比例逐渐升高，目前接近40%，另外刚需客户占据40%，二者比例总计80%，刚需及投资客源是目前整个“西上海”的核心客源。尽管前期并没有做过市区推广，因此市中心比例也有20%左右，另外有25%左右的外地客源为投资客源。,重点个案内部人员,关于户型需求：一房在区域内需求较少，“西上海”一期350套房源只有30套一房（其余两房），而一房是在两房售光之后才逐渐去化，如果当初一房设计考虑到可变2房户型，应该可以很好去化；另外12月份中旬推出的常规130平米三房没有想像中好卖，从一期开始积累到现在仍然只有30张卡左右，与整盘积累了1000多组客源比明显三房客户不足。关于客源发

16、展：投资客比例逐步上升，一期开盘（10.30）投资客只有20%左右，到目前有40%，比例上升明显；另外随着价格逐步上升（一期9300-10000，目前下一批12000-13000）区域客几乎“死光了”，后续将极力拓展市区客源弥补区域客不足现象。目前“西上海”能够取得热销主要在于区域缺乏供应且本项目距离轻轨较近，后续随着供应量增大必然竞争激烈，还是应该在产品上下足功夫，最好是一些户型上的创新产品，高附加值产品将能够吸引潜在客源。由于“西上海”前期运作几乎没有打广告，因此主力客源也是区域客为主，目前来看随着价格上升区域客比例下降，仍要“出去”抓市区客，因此后续进入楼盘建议早把客源面铺开，否则同样面

17、临客源瓶颈！,重点个案数据分析,该案推广集中于安亭本地，外区域基本没有大量推广，却吸引20%的市区客源以及25%的外地客源,自住第一主力，初次改善客源远超越二次改善客源；投资客源比例逐步上升，一期在20%左右，二期上升至40%左右；,重点个案数据分析,30岁以下年轻客源比重占到第一主力31%；31-35岁及36-40岁分别占到15%，16%为补充客源；,重点个案数据分析,两口之家占到绝对主力达到43%，三口之家为第二主力达到28%；,重点个案数据分析,结论,表面看，区域客源近半数，大多以公积金贷款，经济实力较强，多带有投资成分客户组成第一主力是自住客源，前期是区域较多包括大众厂，但后期区域客源

18、面临枯竭，市区方向客源逐渐上升为主力，包括租房的新上海人（婚房）和与父母同住的上海家庭；投资客比例近期成为次主力，而且增长迅速；高级改善客源绝对量较少，并且下降明显；自住客源中，年轻客源是第一主力客户偏好：市区方向的注重交通便利性，以及性价比（单价低、总价低）随着单价上涨，前期积累大量相对低预算的客源被浪费（想要两房，更低总价）两房（90）是主力诉求，一房与大面积三房（120）需求较少；刚需客源对楼层（景观）、整体品质要求不高，但对通风、噪音等基本生活要素有一定关注；,市场客源区域变化,随着轨道交通临近通车，市区客比例明显放大，高端可以运作至30-40%以上！,市场客源置业目的变化,投资客源比

19、例明显放大，而改善客源比例缩小，相对刚需第一主力和投资客源成为核心客源，占到80%以上！,市场客源年龄变化,年龄结构趋小化，30岁以下刚需客源第一主力地位日益明显！,90以下达到86%,市场客源主力面积,区域变化：随着轨道交通临近通车，市区客比例明显放大，目前高比值可以运作至30-40%以上；用途变化：刚需第一主力，比例增加；投资客源比例近期也明显放大，而改善客源比例缩小，和投资客源成为核心客源，占到80%以上；年龄变化：年龄结构趋小化，30岁以下刚需客源第一主力地位日益明显；主力诉求面积段90平米以下；,市场客源特征,我们的客源汇总,我们的客源定位,PART1住宅市场定位区位分析市场分析客源

20、分析：重点个案、区域市场、客源定位开发商战略对接PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,我们的客源与开发商战略对接,我们的主力客源可以对接在开发商的启航系为主兼乐居系,我们的住宅产品定位,超越常规市场完全为年轻刚需客源定制的纯90平米以下住宅社区江苏新城启航系（乐居系为辅）的产品,纯90平方米以下小户型 完全为刚需客源打造 以启航系为主，乐居系为辅,PART1住宅市场定位PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,办公市场表现,名称：世昶生活广场位置：新源路、泽普路（安亭老城区内）；总建筑面积：55280，（其中办

21、公10358）；物业形态：1栋办公，2栋酒店式公寓；,开盘1年多，仅去化0.92万方，月均去化660方，近期成交价8071元/，远低于区域住宅项目约10500元/的价格；,名称：绿地嘉创广场位置：沪宜公路民乐路（嘉定新城与老城交界处）；总建筑面积：6.5万，（其中办公2.1万）；物业形态：1-3层为商铺，4-16层为办公，17-26层为万豪酒店；,依靠万豪酒店提升产品品质，但仍去化缓慢，月均不到400方，市场需求较弱，并且价格低于目前嘉定主城区14000元的价格,办公市场表现,安亭定位以汽车文化为品牌，先进制造业和现代服务业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化

22、基地，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进发展的区域之一；安亭是以汽车工业为主导的单一化产业基地，抑制服务性产业的发展，导致安亭服务性办公发展相对不足；,办公区域客源,花桥：营业税：营业税按年纳税额1-3年奖励100%,4-5年奖励50%；增值税：增值税按年纳地方税务留存部分(地方25%)1-3年奖励100%,4-5年奖励50%；所得税：按年纳地方税务留存部分(40%)1-3年奖励00%,4-5年奖励50%；其他：有实际经营场所销售公司,其实现增加值,营业收入,利润总额等形成地方财力部分,三年内给予50%奖励.2.销售公司在商务城租赁办公场所费用,三年内按年租金给予10%补贴

23、；3、昆山政府对服务外包企业租赁办公用房,给予不超过房租50%补贴，年限3年,离岸服务外包企业补贴年限可延长至5年；,安亭：营业税：商品销售收入、营业收入或转让收入，税率分3%、5%、10%和15%四档；增值税：税率定为17%。并规定中央75%、地方25%的分成分享制；所得税：生产性外商投资企业，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至五年减半征收企业所得税，外商投资的产品出口企业，在依照税法规定免征、减征企业所得税期满后，凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的，按减半的税率征收企业所得税，外商投资企业进行符合国家产业政策的技术改造以及生产高新技术产品，在投资总额内购买的国产设备，除

24、国发199737号规定的外商投资项目不予免税的进口商品目录外，其购买国产设备投资的40可从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免；,除了轨道交通，没有吸引优势,办公外部客源,从历年办公整体市场的去化来看，年均去化在140万方以下，月均在10万方左右，整体市场容量有限；从历年供求来看，供求比远高于住宅市场，办公供求最好的07年仅能达到供求基本平衡，整体办公市场需求水平较低！,办公楼宏观市场,名称：汇尊国际物业形态：1栋5星酒店，1栋酒店式公寓位置：新源路、泽普路户型面积：50-80层高：3米,市场表现酒店公寓,价格方面：09年9月后毛坯销售，前期带装修1500元/，目前毛坯成交价10600元

25、/；去化方面：月均去化1556，是同区域内办公项目去化的2.4倍，价格略高于区域住宅产品；,名称：底特律财富天地推盘：预计开盘时间2010年1月，首推LOFT精装酒店办公；户型：主力60，层高4.5米，开发商统一隔层；目前报价：12000-13000元/，装修1500元/左右；,价格略高于区域住宅产品；,市场表现酒店公寓,酒店公寓宏观市场,酒店公寓价格高于周边公寓或自身项目公寓，平均价格高于普通公寓10%-15%左右，并且去化具有市场保障；这类产品基本上是打偏居住主题，而前面已经论证是整个市场最大的主力，只不过面对的是其中预算更低的或者过渡性单身客源。,结论,定位偏居住类的高附加值低总价LOF

26、T产品,去化上：办公写字楼月均去化400-660方，酒店公寓月均去化1556方，酒店公寓月均去化是办公写字楼的2.4-3.9倍；价格上：安亭区域办公写字楼价格8071元/（远低于区域内住宅价格），酒店公寓价格10600元/（略高于区域内住宅价格）；客源上：偏居住类产品是目前市场上需求主力，而低总价高性价比的酒店公寓LOFT产品正好可以吸收低预算以及过渡性自住客源,从客源角度来看，项目所在站点区域人口少，周边仅有的产业客源使用轨道交通的几率不大，本案作出站点人流量很小，故本项目不具备做大型集中商业的客源基础；,商业区域人流,项目体量规模小，整体项目规划人口不大，并且区域不具备运作大型集中商业的客

27、源基础,商业内部人流,商业市场表现,长江国际贸易中心,区域：宝山区淞南高境板块；临近轨道站点：3号线殷高西路站；总建筑面积：7万方；商铺总套数：1798套；,20以下小户型占到绝对主力，周期内月均去化达到300套/月,区域：松江区九亭板块；临近轨道站点：9号线九亭站；总建筑面积：30万方；商铺总套数：283套；,青年城,相对于长江国际贸易中心面积略大，80以下占到66%，去化速度放缓，但周期内仍可以实现月均去化22套,注：100以下为两层商铺，100以上为三层商铺,商业市场表现,与本项目相似的地铁商业，均以小面积商铺实现市场快速去化，从项目营销的角度来看，本项目商业运作方向应是面对投资客的内外

28、街形态的小面积低总价商铺，包装成为社区生活服务中心；针对投资客快速去化；,商业定位结论,整体项目定位,西上海集商业、酒店公寓、住宅为一体的完全为刚性客源度身定制的城市综合体项目,住宅：主力针对市区导入初次置业、初次改善的年轻客层酒店公寓：主流住宅市场无法承受的年轻客层、过度客源以及投资客商业：面对投资客，市场去化最快的小面积商铺,PART1住宅市场定位PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,产品定位,一.规划：为刚需及投资客源度身定制的纯小面积产品组合二.户型：为刚需及投资客源度身定制的纯小面积、高附加值/高功能性产品三.立面：为刚需及投资客源度身定制

29、的时尚立面,一.规划建议,A-2地块：集三栋11F、4.5M层高商住办公LOFT，4栋18F住宅，以及2F沿街商业、集中商业为一体，独享北侧45M进深城市绿化带，有效规避曹安公路影响B-2、B-3地块：整体2F-4F集中商业广场，依托轻轨枢纽核心优势，形成独立商围；小面积独立街铺（50平米为主），两层，局部四层，包装成生活中心快速销售C-1地块：全18F住宅规划，依照地块形状，大栋距围合式规划,为刚需及投资客源度身定制的纯小面积产品组合,小面积酒店公寓,小面积商业,小面积住宅,A-2地块：占地面积：24250.5建筑面积：约53850容积率：约2.2其中：沿街商业：7000集中商业：4000S

30、OHO LOFT：15450商业部分总计：26450住宅：27360合计：53850B2、B3地块：占地面积：9346.5建筑面积：约14690容积率：约1.6C-1地块：占地面积：32346.9建筑面积：约61560容积率：约1.9,经济指标,常规户型面积，附加值较大的盘古天地附赠比9%，其余项目多在3%左右，常规户型和面积设置,二、公寓户型市场,90两房60%以上；60-70一房次主力23%；三房110以上，10%,户型配比市场,差异化市场的全中小面积户型配置；在75平方米空间内实现两房两厅功能，在90平方米空间内实现三房两厅的空间功能,我们户型配比建议的策略,靠附加值，赠送空间做到同样面

31、积，更多功能（提高性价比、影响品质）提高得房率，增加功能（保证质量品质、压缩尺度）,我们户型建议策略,附加值,功能错位,建议方向：打住宅客户低预算部分及投资客，更低总价（60以下）4.5米层高附加值时尚MINI SOHO户型,酒店公寓户型,周边竞争个案，底特律财富天地主力面积在60平米左右,下层平面,上层平面,建筑面积：47平米层高：4.6米（针对本项目建议4.5米层高）,广州勤天E品,户型特色：一层客厅挑高4.6米，舒适大气；二层独立主卧套房空间。赠送面积：47平米赠送率：70-80,室内效果图,新古典、ARTDECO、现代风格，品质感相对较好，但并没有针对刚性年轻客源度身定制,三.立面市场

32、,为刚需及投资客源度身定制的时尚、现代、前卫的立面,三、立面,大面积玻璃材质和部分饰漆墙面,造价较低横纵线条的不规则穿插运用，极具设计感,现代感,灰白色基调，使建筑大气沉稳凹凸有秩的立面造型，线条流畅灵动，兼具强烈的可识别性,具备地标性建筑特性,住宅：超现代建筑,时尚现代,时尚纵线条建筑主体，沉稳色调，金属材质与大面积玻璃幕墙，塑造高端品质建筑，树立地标性形象,酒店公寓LOFT,商业建筑形式以简约现代的风格，单纯横纵线条的穿插形式，体现时尚、现代、大气之感,商业立面,社区整体形象,产品建议结论,通过小面积高附加值的公寓、小面积特殊层高高附加值的LOFT酒店公寓，小面积商业，配合年轻、时尚、前卫

33、的超现代立面的产品运作，打造成最适合刚性及投资客，与常规项目所完全不同的城市综合体项目；,PART1住宅市场定位区位理解市场竞争客源定位PART2非住宅市场定位PART3产品建议PART4入市时机及价格建议,报告框架,项目入市建议1,安亭区域内，位于本案上一站的昌吉路地块，土地属性与本案相似，09年10月拿地，预计2010年底上市，2011年进入全面强销期；,项目入市建议2在售项目后续供应,项目入市建议3未售项目后续供应,供应压力,已知项目2010-2011年供应量相对不大，2012年开始将进入供应高峰，建议本案快速进入实施阶段，于2010年底入市，避免后续严峻的竞争格局；09年嘉定新城土地成

34、交首次释放，预计后期土地供应量将大幅增加；,在售项目价格表现,保利家园,上隽嘉苑,格林世界,嘉城,本案,澳丽映像,西上海名邸,莱英北郡,盘古天地,马陆清水湾,嘉俪花园,中冶祥腾广场,南翔目前最高14000元/，江桥15000元/，主城区最高14000元/，安亭最高10500元/区位比对：南翔、江桥主城区安亭本案，西上海12月开盘房源价格12000-13000元/；产品比对：高附加值小户型（核心优势），高品质立面，商业配套，本项目均优于在售项目；按区位来看，本案价格应低于西上海的13000元/，但产品力方面，小面积高附加值产品提升项目静态价格高于13000元/，低于主城区14000元/，,综合考虑本案静态毛坯均价13000-13500元/,历年公寓价格涨幅,上海公寓市场两轮周期内的年平均价格涨幅为20%，考虑到09年增幅较快，10年应该放缓增幅，建议按照保守10%增幅计算,住宅动态价格,按10%的年平均价格增长幅度计算，本案2010年底上市毛坯均价为15000-16000元/,本案小面积、4.5米层高酒店公寓，产品力相对突出，按10%的价格系数计算，本项目酒店公寓2010年上市毛坯价为（15000-16000）*1.1=16500-17600元/装修价格为17500-18600元/（含800元/装修成本，对外报1000元）,酒店公寓动态价格,