伟业顾问-商业综合体研究专题-92PPT.ppt

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1、综合体,历史沿革,概述,分类,汇报框架,功能价值,基本特征,优势,在北京的发展状况研究,国外案例分析,参考文献,概述,综合体,综合体概述,概念：将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间 的三项以上进行组合。各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。多功能、高效率、复杂而统一。三类基本要素：1、城市基本建设：公交道路、车站、停车场、城市配套设施等。2、建筑要素：综合体内部各类功能空间。3、媒介因素：广场、步行街、天桥、灰空间等。,历史沿革,综合体,历史沿革-建筑综合体的历史起源,1、建筑综合体的历史起源古罗马的公共浴场规模宏大：占地2030万平方米。用途多样：运动

2、场、图书馆、音乐厅、演讲厅、交谊室、商场等等。,综合体,历史沿革-现代建筑综合体的雏形,2、现代建筑综合体的雏形马赛公寓 规模：18层，容纳337户，共1600人。特征：底层架空 第7、8层布置了商店和公用设施。屋顶设有幼儿园和游戏场。,综合体,历史沿革-现代建筑综合体的发展,3、建筑综合体的停滞 城市化：市中心区聚集了大量的低收入者。小汽车：人口向城市郊区疏散，形成了郊区化趋向。购物中心：选址：高速公路附近。特征：以一组综合体或建筑群为主内部以零售商店、超级市场为主周围大面积的停车场 现代建筑综合体的样板,综合体,历史沿革,4、建筑综合体的复兴70年代的石油危机多元化城市回归潮流小规模的购物

3、中心历史建筑的改造利用集合多功能的建筑综合体等,综合体,历史沿革,5、建筑综合体的盛行 城市第三产业的发展闲暇时间的延长娱乐形式的多样化城市功能的互补性,综合体,历史沿革,6、建筑综合体的新形态城市综合开发 综合开发：统一规划、合理布局 统一建设、协调开发 经济效益、社会效益、环境效益良好 建设全过程的互相配合、协同发展,综合体,历史沿革,7、当前综合体的发展契机 土地紧缺：城市化的进程；城市人口激增；城市土地严重紧缺。信息社会：城市中心集中了经济、信息、服务等中心功能；区域内活动需要高度综合、高效率、大容量的服务。个性要求的高涨：机器大工业生产，导致社会的过度秩序化；人们开始追求丰富多彩的个

4、性生活。,功能价值,综合体,综合体的功能构成,1、城市缩微体办公：适合于各种混合开发建立竞争性，加强吸引力提高使用效益，形成最佳市场协同酒店：最赢利的项目提供流动的“居住”人口和活动的人提供娱乐设施和夜间服务增加了城市的活力。,综合体,综合体的功能构成,1、城市缩微体商业：与日常生活最密切形成城市范围的市场吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和丰富性的多样化选择形成热闹繁荣的街区。居住：城市开发的基本成分避免交通拥挤和能源浪费的有效办法为城市街区提供安全的生活空间。交通：保持与城市的密切联系为零售提供持续不断的人流。,综合体,综合体的功能构成,2、各功能组合模式的制约因素市场机制城市规划城市综

5、合开发,综合体,综合体内各功能间的组合关系,3、各功能间的组合关系相关各功能相关功能整体放大:满足各类功能的使用需求促使各类功能相互参与、渗透并列各功能没有必然关联各功能没有明显矛盾独立的使用空间。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑设计存在一定难度,综合体,综合体的功能构成,4、总结各功能间的关系只是相对的各功能间并没有绝对的关联、并列或排斥环境条件复杂有机整合各类功能空间,分类,综合体,分类,办公贸易综合体酒店综合体商业娱乐综合体交通综合体居住综合体会议展览综合体超级复合综合体,基本特征,综合体,1、交通组织特征2、室内外空间特征 3、景观与环境特征 4、设施特征 5、全天服务、协调互

6、补特征,综合体的特征,综合体,综合体的特征,1、交通组织特征 迭层式：按垂直方向进行；较大规模的建筑均为塔式结构；内部通过媒介要素而相互贯通。平面式：沿平面进行；通过基础地面，使下部相连；通过建筑轮廓线等媒介因素，而使其相连。立体式：迭层式和平面式的混合模式；多栋较小建筑物的集合。,迭层式,平面式,立体式,综合体,2、室内外空间特征 空间尺度大 与城市规模相匹配；与现代化城市干道相联系；与室外的巨形空间和尺度协调；成为多功能的聚集点。丰富的空间形式 统一规划设计；利用平台、天桥等形成空间的流通和差异。,综合体的特征,综合体,3、景观与环境特征应用现代城市设计、环境与行为理论；景观丰富、环境宜人

7、：标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段,综合体的特征,综合体,4、设施特征大众化；高科技、高智能的集合；室内交通：高速电梯自动扶梯露明电梯通讯：电话、电报、电传电视电脑网络。安全系统：电视系统监听系统紧急呼叫系统,综合体的特征,综合体,5、全天服务、协调互补特征每种功能有其特定的运行时间范围；各功能在时间上的衔接；各功能在内容上相互补充；整个大楼保持24小时的繁荣。,综合体的特征,优势,综合体,优势,两大优势“城中城”各种功能互为补充建筑内部基本自给自足提高了各部门的运行效率“孵化器”各种功能互为禅益相互提供发展的机会提高适应变化的能力,国内综合体建筑现状研究,综合体,国内综合体建筑

8、现状研究,一、国内综合体发展的历史追溯1.20世纪初北京东安市场功能：店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社。特征：商业步行街是组织市场群体空间的主角。建筑综合体早期的例证。2.20世纪50年代北京民族文化宫功能：展览、办公、图书馆、游戏、健身、剧场。特征：高低层结合、混合式布置。建筑面积3万多平方米。综合体的各功能间有一定的联系，且有相当的开放性。,综合体,国内综合体建筑现状研究,3.20世纪80年代北京国际信托投资公司大厦功能：办公、公寓、旅馆、餐厅特征：在垂直方向以叠合方式布置各类功能用房。集中空调、自动消防报警系统。我国对外开放初期建筑综合体典型的案例。,综合体,中国国际贸易中心,北京金

9、融街掠影,国内综合体建筑现状研究,4.90年代初至今 国内大城市相继建成了一批建筑综合体。对城市的面貌影响显著。,综合体,当前建筑综合体的特点：公共空间：很少向城市开放。群体形态：规整胜于变化，较少自由的群体空间。空间：以车行为主，较少考虑步行的因素。停车：没有足够的空间。选址：靠近机场、火车站等城市交通枢纽地区。单元构成：以宾馆、公寓和商业办公为主导，再配以娱乐、停车等较辅助的功能。,国内综合体建筑现状研究,综合体,三、国内建筑综合体发展趋势前瞻1选址向商业中心区发展 商业发展的“马太效应”。商业零售业的开放。城市基础设施的完善。,KEYENCE集团总部,国内综合体建筑现状研究,综合体,2布

10、局向多样化发展 开发前期费用的增加。追求更高的开发利润。混合式布局组织功能空间 基座部分：商业零售、餐饮、娱乐、停车等。基座以上：为写字楼、公寓，旅馆。建筑综合体的形体空间将向多样化发展。,国内综合体建筑现状研究,综合体,3引入公共空间创造良好的空间环境。以普通人为主角的空间形态。,国内综合体建筑现状研究,综合体,4规模不断扩大巨型化、复合化、集约化。综合考虑街区的更新、交通系统的改造。朝城市混合使用中心过渡。,北京燕莎购物中心,国内综合体建筑现状研究,国内外综合体建筑案例分析,国外,国内,国外,日本博多运河水城,日本慧比寿,日本六本木,综合体,地点：日本福冈县福冈市开发商：福冈房地产公司设计

11、：杰得事务所等工期：1993年10月1996年4月用地面积：34716平方米建筑面积：234460平方米主要用途：专卖店、零售店、餐饮店、剧场、商务写字间层数：地下2层，地上13层停车台数：约1300台,运河都市博多,轻轨车站,轻轨车站,博多,综合体,运河都市博多,写字间,展览馆,旅馆,剧场,剧场大厦,写字楼,娱乐专卖店楼,电影院娱乐设施,零售店,大型商场楼,都市饭店,运河,专卖店大街,规划特征：距公交枢纽约10分钟的步行距离临水布置与三条城市道路联接内部流线迷宫式布局商业计划：时间消费型体验式消费增值服务目标客户：年轻人中年人,设施构成,综合体,运河都市博多,综合体,运河都市博多,综合体,运

12、河都市博多,综合体,地点：日本东京慧比寿工期：1993年1994年用地面积：244000平方米建筑面积：480000平方米主要用途：居住（1030户）、商业（455家）、办公、餐饮、文化、休闲设施等层数：地下3层，地上40层,慧比寿商业中心Garden Place,综合体,项目特点道路系统整合与协调各类设施与城市周边原有氛围的协调与轻轨车站的连接便捷成为了都市复合性开发项目的模型丰富了区域都市生活,慧比寿商业中心Garden Place,综合体,慧比寿商业中心Garden Place,概述,汇报框架,三大理念,启示,六本木商业中心,综合体,地点：日本东京六本木工期：1986年2003年地块面积

13、：11.6公顷用地面积：85000平方米建筑面积：725000平方米其中住宅：150000平方米办公：380000平方米文化：6300平方米餐饮：13600平方米酒店：390间客房停车位：2820个主要用途：办公、住宅、商业、酒店、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等 文化及公共设施项目费用：4700亿日元（包括土地价值）,六本木商业中心概述,综合体,区位东京都港区，毗邻：皇宫新桥虎门商业街霞关的政府机关青山赤坂商业区麻布、广尾高档住宅街区国际性的信息场外资企业、媒体、时尚交通便捷地铁：日比谷线、南北线、大江户线、千代田线。城市功能丰富商业、文化、办公、住宅项目意义都市中心区改造与创新引导街区

14、的复兴激发都市中心的活力和魅力。,六本木商业中心概述,分区示意图01,六本木大街,榉树坡大街,环状3号线,A区,B区,C区,A区主要功能：办公、学校、零售总建筑面积：24500平方米层数：地上12层、地下3层高度：59.33米（最高点）B区主要功能：办公、零售、美术馆总建筑面积：380000平方米层数：地上54层、地下6层高度：238.05米（最高点）C区主要功能：住宅、办公、服务住宅规模：840单元，约2000人,分区示意图02,写字间,室内步行街,美术馆,酒店,医院,露天剧场,电视台,住宅C,住宅B,住宅A,商业,妙经寺,住宅D,综合设施,地铁,广场,美容广场,写字间,六本木大街,榉树坡大

15、街,环状3号线,艺术步行街,总平面示意图,东立面平面图,南立面平面图,综合体,三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市,六本木商业中心三大理念,综合体,垂直花园城市整合分散的土地城市功能立体复合超高层建筑紧凑型街区增加每个人的都市空间绿意盎然的开放空间,六本木商业中心三大理念,综合体,新都市生活居住就近“都市休养胜地”生活安全、舒适、丰富,六本木商业中心三大理念,综合体,艺术文化城市融合艺术、知识复兴街区活力维也纳式艺术街区,六本木商业中心三大理念,综合体,都市魅力创新的理念都市再开发的先驱超高层建筑现代都市街区的象征功能不断丰富变化文化商业中心,六本木商业中心启示,综合体,国际化与融

16、合资源整合开发过程资源整合人才、信息、商品消费、娱乐、工作、生活设计过程国际化国际化设计团队：KPF、捷得、桢文彦,六本木商业中心启示,综合体,城市空间的公共性综合体模型城市街道空中叠合城市资源共享,六本木商业中心启示,综合体,传统街区的再生与复兴社会整合+街区级城市力量整合“文化都心”“垂直花园城市”,六本木商业中心启示,综合体,产业整合+综合开发城市功能整合交通便捷信息高速“都市休闲地”,六本木商业中心启示,国内,北京银泰中心,北京华贸中心,北京银泰中心,综合体,地点：北京朝阳建外大街2号 工期：2003年9月2007年中旬用地面积：31300平方米 建筑面积：350000平方米 容积率：

17、8绿化率：21%建筑形式：3栋高层塔楼、群房3层、地下3层中央主楼：63层，高249.9米，长安街最高的建筑东西2栋配楼：45层，高186米。停车位：1605个 主要用途：写字楼（东西2栋配楼）、公寓（中央主楼）销售价格：40000元/平方米开盘价格：38000元/平方米,北京银泰中心,综合体,区位：北京CBD的核心地带东三环国贸桥的西南角。北临长安街，与国贸遥相呼应。东临东三环路。南为建外SOHO。交通便捷距离北京火车站4公里。距离首都机场20公里。周边生活配套设施北京涉外经济活动中心。公寓：国贸公寓、嘉里中心公寓、雅诗阁等。购物中心：赛特购物中心、国际俱乐部、友谊商店等。,北京银泰中心,综

18、合体,北京银泰中心,提升北京的天际线，建筑风格：综合、简洁。三栋塔楼两栋45层办公楼：空中大堂垂直分隔4个独立的办公区。1栋62层酒店：大堂，第60层550间客房50套豪华公寓。3层裙房连接三幢塔楼总面积52,199平方米，商业配套设施：4层，25,000平方米时尚欧陆精品店美食精品生活购物中心会议设施欧洲顶尖时尚的生活方式：高品位的商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。,综合体,北京银泰中心,裙房下面机动车出入口。每幢塔楼，都有其独立的宽大进口。多层“都市公园”裙房的绿化屋顶一体化的街面层花园、水景、屋顶花园城市内的隐居处,综合体,北京银泰中心,综合体,北京银泰中心,顶级的国际化团队28家

19、世界顶级的国际化专业团队，国际投资巨头 美林集团；著名酒店管理集团 凯悦国际酒店集团；建筑设计：波特曼建筑设计事务所、宝维士、Davis Langdon&Seah等国际著名公司。施工方北京城建集团公司：建造2008年北京奥运会主体育场、央视新址和国家大剧院。项目操作全程国际化管理团队、建设团队、管理方式。,综合体,北京银泰中心,最高的酒店柏悦酒店凯悦国际酒店集团在大中华地区首家柏悦酒店，精品型酒店：凯悦国际酒店集团旗下拥有凯悦(Hyatt Regency)、君悦(Grand Hyatt)及柏悦(Park Hyatt)三个著名品牌，其中“柏悦”品牌为极致尊贵和精品型酒店。中国最高的酒店大堂：酒店

20、大堂位于中央主楼的顶部60层。伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景。国际化的物业管理服务国际级酒店管理集团凯悦国际酒店功能定位顾问装修设计总监在中国唯一投资、全盘管理的酒店项目,综合体,北京银泰中心,CBD最豪华的公寓CBD最豪华的极品公寓44套极品公寓柏悦府服务对象：国际级商业首脑。216套酒店服务式公寓柏悦居。公寓置于整个建筑群的主楼：彰显以人为本的文化精髓。公寓设计理念价值理念：高雅、精制、时尚、温馨、永恒、流畅和永恒性。光线通透。舒适性与功能性有机融合。,综合体,北京银泰中心,最高端的目标人群购买、投资国内外大企业、财团的领袖；追求时尚、注重高品质生活的高薪收入人士；投资型国内外商家。租赁外企

21、外企常驻中国的高收入、高要求人士。,综合体,北京银泰中心,居住、投资价值：High Position：显贵的地理位置。高度的优势。远阔舒心的心理和视觉享受。High Expectation：高水准的居住环境、物业管理和服务。High Value：投资回报潜力大：北京CBD国贸桥金十字的最后黄金旺地。,北京华贸中心,综合体,地点：朝阳区西大望路6号(国贸东900米)开发商：北京国华置业有限公司 开盘入住时间：2004年2月28日 2005年9月1日用地面积：166000平方米建筑面积：300000平方米 容积率：绿化率：40%建筑形式：3栋高层塔楼自西向东，28层、32层、36层群房5层、地下4

22、层停车位：1357个 主要用途：写字楼：30万平方米，超5A智能公寓：20万平方米，国际公寓酒店：6万平方米，超五星级酒店商业：16万平方米，国际品质购物中心公园：20公顷，运动主题公园物业管理公司：金融街第一太平戴维斯物业管理公司建筑设计单位：美国 KPF 景观设计单位：美国 EDSA,北京华贸中心,综合体,区位：东长安街，CBD 东侧，西距国贸桥900米，东临东四环，南望长安街，交通便捷至首都国际机场，20分钟。立体交通系统：周边有轻轨、地铁和多条公交干线地处东三环国贸桥的西南角。周边设施成熟商业物业：国贸中心，嘉里中心为代表的。标志性建筑：中央电视台、北京电视台。服务网点：各大商业银行、

23、邮局、餐饮等。,北京华贸中心,典型案例研究,三栋高达百余米的超5A智能写字楼2座超豪华酒店丽思卡尔顿酒店与JW万豪酒店；约16万平米国际商城20万平方米国际公寓,华贸商城,华贸中心,住宅依托于整体项目品质与档次！,典型案例研究,写字楼自西向东依次走高，28层、32层、36层；地下一层与地铁及水世界商城连通,酒吧文化广场，既作为商业与酒店办公区的过渡空间，也是共享空间，紧邻四季水景而建，半开放式建筑小品,在公寓区域和商业区域之间，有一条东西走向的4车道的酒店北路相隔,华贸中心,形成丰富的内部与外部建筑空间！,各物业类型与功能之间形成有机的联系！,国际商业区包括：水世界商城、金融商务中心、名品旗舰

24、店、酒吧文化广场华贸商城，从地下一层到地上五层，与新光三越合作，打造高档商业区华贸名品旗舰由开放式楼梯将一层、二层的零售陈列区以及三层的商务洽谈区巧妙结合华贸酒吧文化广场荟萃世界各国风情的酒吧、咖啡厅等写字楼裙房包括地下一层和地上四层，为区域内的办公人群提供便利的金融商务服务,典型案例研究,华贸中心,引入特色主题商业，包括旗舰店、水主题、文化广场等！,与有实力的商业公司合作！,典型案例研究,华贸中心,标准商务楼，1.2万平米，按照写字楼标准进行规划，适合实力型中坚公司一体化办公，量身塑造高品位自主形象,自由商务楼总面积1.8万平米，三梯六户，按照成长型公司需求量身定制，空间布局适合商务办公,创

25、意商务楼总面积2万平米，共13层，创新规划跃层办公，每3层一个走廊，适合艺术工作室等个性化公司,商务写字楼，定位不同的客户群，其产品有所区别！,综合体,北京华贸中心,写字楼裙房一站式休闲购物天堂定位：华贸金融商务中心，建筑特征：建筑高度为 20.8 米，地上 4 层，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层。建筑面积：约 22000 平方米。地下一层与地铁、水世界商城连通。展示面：面向长安街。店铺进深合理，通道宽敞。共享空间整洁明亮、现代时尚。购物动线：流畅无碍。购物环境：宁静幽雅。,综合体,北京华贸中心,商务楼布局：呈半环抱式拥抱着中央水景花园。数千余车位。人车分流。建筑外观现代、通透、轻盈。

26、大堂：挑空、装修豪华。目标人群：向国际化迈进的公司。100700平米商务办公空间中坚成长型公司：广告公司、资讯公司、律师行、艺术工作室等个性化企业办公，大型公司：整栋办公。,综合体,北京华贸中心,国际公寓板塔结合。中央水景公园。绿化：组团式+分点式公寓层高2.9-3.1米。大堂层高4.75米。户型齐全：少量：投资型一居。主流：创意型二居+居住型三居。创意型二居：客厅南北通透，布局紧凑。顶层CEO至尊空中别墅：20套。综合评价：实用性+品质感。“城中之城”：商务氛围+尊贵的生活品质,综合体,北京华贸中心,国际酒店北京最高档、最奢华的酒店建筑群：目前国内唯一拥有两家国际超豪华酒店的建筑集群，万豪(

27、Marriott)国际集团两座超豪华酒店：丽思卡尔顿(The Ritz-Carlton)、JW万豪900套客房。,综合体专题,整体定位位于城市核心区的典型建筑综合体，定位高档次、国际化，实现整个项目价值最大化；总体规划既保证了公寓部分的静谧，又保证了写字楼的沿街展示 需求，同时保证了商业部分的多人流、高开放度的需求特点；产品特色具备丰富的内部与外部建筑空间；市场定位写字楼针对不同客户，商业引入特色主题以及有实力的商业公司；功能关系作为城市综合体，功能布局合理，各部分互为依托，互相完善，产生聚合效应，特别是住宅依托整体项目档次与品质。,借鉴意义,华贸中心,参考文献,综合体专题,专著大型都市综合体

28、开发研究与实践龙固新东南大学出版社建筑设计资料集成(综合篇)日本建筑学会 中国建筑工业出版社 期刊资料组群式高层建筑综合体设计初探中央商务区CBD的建设必须重视城市生活的多功能性以纽约曼哈顿地区CBD建设经验为例寻找失落的城市精神北京中心商务区核心区城市设计相关问题探讨论综合体建筑设计论综合体建筑设计续建筑综合体设计方法研究国外CBD研究及规划实例简介（一）国外CBD研究及规划实例简介（二）城市中心商业区的更新建筑综合体北京商务中心区功能定位及配套政策研究柏高岛屋车站商业综合体日本CBD区域商住综合体的创作与实践浅谈蓝堡小区的设计20世纪城市发展与CBD功能的演变“精致之城”东京新宿日本CBD探秘商业综合体的城市竞争力模型以东京六本木综合体为例网文最具特色的建筑综合体北京万通地产股份有限公司综合体介绍系列文章华高莱斯,参考文献,