中国·洪江 “中华第一古城” 项目整体运作战略白皮书 48P.ppt

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1、“中华第一古城”项目整体运作战略白皮书（2010中国洪江）,1.1 前 言,这是一个资源为王的时代，我们将用品牌优势及必要的资本优势去最大限度的控制未来发展所需要的资源空间。这是一个产品高度同质化的时代，我们将用文化的杠杆去最高效的撬动市场早已麻木的神经。这是一个急功近利的时代，我们将用品质的开发与运营去最稳固的确立我们项目的品牌地位。这也是一个产业发展异常困难的时代，我们将用集约化推进与互动化运作的策略去实现企业目标利润的最大化。,P.1:战略背景,1.1区域环境-区域位置,湖南-中部崛起核心区域，连接东部沿海省与西部内陆省的桥梁地带；怀化-大西南面向东部、中部的桥头堡，国内重要交通枢纽城市

2、；洪江-旧为“五省通衢”商埠，今为三省一市旅游、交通动脉枢纽。,洪江市,洪江市在中国,洪江市在湖南,1.1区域环境国家战略,“武陵山民族地区统筹发展试验区”的发展作为国家战略，在政策、资源等方面得到倾斜，已步入全面升级开发的快车道。,怀化,以武陵山脉为范围，涉及湖南、湖北、贵州、重庆三省一市相关多民族聚居区域，形成拥有相对统一自然、人文风貌的“武陵山民族地区”。“武陵山民族地区统筹发展试验区”列入十二五规划，是中部崛起和西部大开发的战略交汇地带，尽享政策优势。洪江作为“武陵山民族地区统筹发展试验区”核心区域之一，在政策、地缘、资源上占有得天独厚的优势。,凤凰,托口,1.1区域环境交通大枢纽,洪

3、江市,怀化,G209,焦柳铁路,G320,沪昆高速,芷江机场,包茂高速,沪昆高铁,随着包茂高速大动脉的建设，沪昆高速、焦柳铁路、沪昆高铁的交叉过境，洪江作为航空、铁路、公路、水运的枢纽地位逐渐成型。,对外交通距离 距凤凰约140公里；距怀化约50公里：距安江约55公里；距托口约23公里；距芷江机场约40公里；,核心交通芷江机场（直达长沙、广州、北京、昆明等地）；包茂高速（怀通段2012年通车）；沪昆高铁（杭长段2012建成，长昆段2014建成）；,1.1区域环境旅游资源,1、大湘西旅游以“一龙（龙头张家界）一凤（凤凰）”为代表，洪江位于“长沙桃花源张家界凤凰”、“张家界凤凰桂林”等著名旅游环线

4、带必经路线。2、包茂高速的通车及洪江市自身旅游资源的升级再造，推动洪江市成为诸多旅游环线带上的旅游目的地。,洪江市09年生产总值41.11亿元，增长13.6%，比上年加快0.5个百分点。其中，第一产业增加值9.31亿元，增长7.9%；第二产业增加值13.10亿元，增长23.2%；第三产业增加值18.70亿元，增长10.5%。其中，一产业拉动GDP增长1.7个百分点，二产业拉动GDP增长6.6个百分点，三产业拉动GDP增长5.3个百分点。,总体经济增速迅猛,过去的洪江市相对经济基数低，基础差，整体经济规模小；近年工业经济发展有所突破，但总体上仍为价值投资的资本洼地；建市发展十余年，近三年经济指标

5、快速上升，已临城市发展的拐点。此时加强洪江市的旅游开发，将为整个洪江的城市经营注入最有效的原动力。,1.2洪江城市产业结构,各类产业重点代表性行业,一产,二产,三产,主要代表为农业。主要包含优质杂交稻、优质冰糖甜橙、高效工业原料林、优质杂交猪等标准化生产基地等。,主要代表为工业。主要包含钒电、矿业、工业硅、水资源等。,主要代表为交通、旅游业，房地产业。,2009年全市三种产业的比重为22.7：31.9：45.4；,2009年洪江市第三产业发展比重最高，是目前洪江市GDP贡献值最多的产业。因此、进一步加快第三产业发展是城市发展的不二选择。,1.2洪江城市产业结构,1.2洪江城市经济发展,洪江市新

6、城经过10年的发展，城市基础建设基本完成；城市经济在经历近十年的低潮后，在2008年后开始发力，出现跳跃式增长；市区管辖（黔城）人口在经历近十年低潮后，在2008年后出现快速进入快速增长期（目前约4万），新城吸纳能力已经凸显；,1999,2006,2007,2008,2009,GDP,人口,房地产,增长趋势图,增长变化,商业,十年蛰伏，一朝腾飞。新城内外规划、资源已经激活，洪江新城在2008年开始已进入快速增长期，未来数年将出现爆发期，同时也将成为战略资源分配的关键期。,1.2洪江城市市区规划,近几年发展目标：建成怀化市工业腹地和旅游休闲的后花园；打造“住在洪江”中高端宜居品牌，吸纳周边高端休

7、闲、旅游、度假高端客户群体。,小江,柳溪,芙蓉春天,相思湖,黔阳古城,洪江市发展现状：目前城市的发展主要集中在市政府新城区域，该区域基本开发完毕，洪江市2008年初才结束集资建房，房地产市场由此时开始全面的发展；未来的发展方向将向四周发散，特别是以旅游居住为主的沿河地带。小江、柳溪：作为未来城市发展方向之一，紧邻舞水河、沅江，自然资源、地理位置优势明显，是城市宜居、宜商之地。,1.2洪江城市市区规划,洪江市第一品质、规模大盘（约170亩），市场口碑、市场品牌地位已经建立；目前1期已交房，2期在热销中。后期待开发用地3-4期约90亩，按容积率计可建132638，剩余开发的3-4期紧邻舞水河、市政

8、广场，自然水资源优势明显；高端住宅的开发，既有资源优势又有市场基础，沿河有打造洪江“首席滨江休闲商业”的巨大商机。,三、四期,芙蓉春天基本情况,1.2洪江城市市区规划,相思湖基本情况位于城市的核心位置，并且与舞水河相连，处于洪江市已经形成的居住区腹地。风光带规划用地400余亩，可开发土地面积约200余亩。周边其他可开发面积140余亩。地块指标：合计可开发约350亩，容积率不大于3.5，建筑密度不大于25%，商业占20%,住宅80%。,可开发用地,1.2洪江城市综合资源,雪峰山瑶族文化和山地休闲度假区、安江稻文化和农业旅游区、黔阳古城、托口西海 休闲度假旅游区，丰富但分散的自然、文化旅游资源，需

9、要系统的品牌再造。,历史文化,洪江现有侗、苗、瑶、回、土家等20个少数民族。人杰地灵，人文荟萃，可开发的资源性文化名胜众多。,王昌龄,高力士,李自成,春申君,这里有：诗家天子王昌龄、唐朝名宦高力士、闯王李自成、五溪蛮王杨再思、楚春申君 春申君黄歇、四川按察使司王有为、定斋居士单炜、永宁知州王继贤、晚清名臣黄忠浩。,1.2洪江城市综合资源,1.2洪江城市综合资源,全国保存最为完好的明清古城之一，古城三面环水（沅江、舞水河），是湘楚苗地边陲重镇，素有“滇黔门户”和“湘西第一古镇”之称；黔阳古城2200多年的历史名城，比云南丽江大研古镇早1400年，较湖南省内的凤凰古城早900年；中原文化、苗蛮文化

10、、荆楚文化、百越文化等各种文化在这里交融；,芙蓉楼,黔阳古城,1.2洪江城市综合资源,安江“神秘的物种变异天堂”之美誉,安江农校袁隆平院士在此从事教学和杂交水稻研究历时37年，并在这里成功地研究出“三系”杂交水稻。安江农校纪念园，于2009年8月30日经国务院批准为全国重点文物保护单位。,1.2洪江城市综合资源,托口西海度假区,基本情况托口西海度假区位于洪江市的西南角，洪江市区（黔城）23公里；水域以即将形成的托口水库为主，库区面积达14平方公里；陆域以库区形成的大型侗岛为主，包括库区沿岸部分区域。托口水电站装机容量80万千瓦，2011年开始蓄水。,发展目标近期开发：休闲、娱乐、观光、运动中期

11、开发：度假、会议、高尔夫远期开发：综合型湖泊山地旅游度假区。,“西海”的打造，区域优势凸显，土地价值得到大幅度提升。,1.2洪江城市综合资源,雪峰山国家级森林公园“湖南青藏高原、湘西神农架”位于洪江市东部，离市区约100公里；水资源十分丰富，群峰叠嶂、林木丰茂，山间溪水潺潺，四季常流不断。天然高山平湖星罗棋布，较有名的湖泊有天池、瑶池。在这里成功举办了2006年和2008年中国雪峰山全国户外运动俱乐部挑战赛。,1.2洪江城市结论,1、从地理位置、政策资源、交通等方面分析，洪江市是一个中西部地区交界的重要战略区域。由于历史规划原因长期落后，因此，洪江市拥有极强的价值爆发空间；2、洪江市已经从20

12、08年步入经济快速增长通道，区域价值开始快速提升，由于市政新区的建设，洪江在怀化区域内是最具有市域发展空间的城市；3、洪江市相关旅游、能源等产业众多可利用的资源，需要全面改造提升其规格，但缺少实力的企业联合政府整体的、系统性的打造，以推动其良性发展；4、区域外战略投资机构已经开始布局，战略资源已显出紧张态势，品牌战略资源凸显优势。,P.2:战略构想,脉脉相通,沅江水脉,缘 脉,历史人脉,古城文脉,武陵山脉,大 脉,脉脉相通,势至运成,顺势国运,大 势,承袭古今,蓄势十年,归路阡陌,大 势,势至运成,申华控股,现实与未来的协调发展,以“中华”的系统理念成就项目的持续经营,以“华晨”的价值系统延伸

13、洪江的多元开发,核心要素资源配置,1、人文资源,2、自然资源,3、社会资源,4、品牌资源,黔阳古城、古商城等文化旅游资源,相思湖等自然生态旅游资源，洪江市作为区域生态宜居首善之地,文化部国家一级学会中国建筑文化研究会、二级学会中国古城研究学会、国家级权威刊物建筑与文化杂志社,申华控股在资金、资源配置、产业重组方面的品牌实力，时轮机构在项目运作方面的丰富经验、强大的资源配置品牌实力,以“中华”统领重整区域资源,项目战略诉求,以品牌控制资源空间,以文化重塑资源高度,以示范提升资源预期,以体系放大资源价值,申华控股作为上市公司，将在洪江市能源、房地产、汽车等领域的占领市场爆发先机,以中国建筑文化研究

14、会、中国古城文化研究学会等资源，全面提升洪江市旅游等产业层次,黔阳古城、相思湖改造，以全国视野和水准提升区域投资价值增长预期,从旅游、宜居、产业等方面，由点到面、由浅入深系统介入城市运营，发挥导入型投资价值优势，获得超额短期、长期回报,旅游集散与目的地：打造区域旅游集散中心、旅游目的地,洪江城市产业：以申华控股品牌参与城市经济结构调整,“住在洪江”通过一级土地开发和房地产开发并行，树立生态宜居、高端度假房地产产业形象,申华控股,项目运营总体规划,以旅游资源重整、高端地产项目导入，撬动区域资源价值提升；占领价值洼地战略资源，推动区域宜居品质形象，实现短期、长期价值回报；以申华控股品牌优势，参与洪

15、江市能源、物流等产业调整。,导入,利润核心,衍生板块,旅游部分整体架构,洪江市篇,川桂黔篇,凤洪张篇,改造黔阳古城，推动文化、生态旅游产业发展,依托古商城，重光“五省通衢”底蕴，打造川桂黔大枢纽文化主题旅游品牌,打造旅游集散中心，热推“凤凰-洪江-张家界”旅游环线带,以不同层级旅游项目开发，撬动区域旅游资源全面重整、提升，推动区域关注度及房地产等产业的全面升级。,大中华篇,依托国家级大武陵开发战略，打造武陵山脉生态旅游带,具体项目：黔阳古城、托口西海、洪江古商城（后续）,宜居部分整体架构,生态篇,宜居篇,品质篇,依托交通枢纽优势和国家级大武陵开发战略，推动观光型生态农业发展,依托自然生态优势，

16、推动洪江市作为怀化高端宜居后花园,依托申华控股高端地产项目，推动洪江市成为怀化地区高端居住品质区域,根据怀化市区污染严重等现实，强调洪江市生态宜居优势，推动“住在洪江”宜居形象；依托申华控股高端房地产项目，推动洪江市高端居住品质形象。,具体项目：芙蓉春天3、4期、相思湖BOT建设、小江和柳溪一级土地整理、托口一级土地整理,产业部分整体架构,品牌篇,能源篇,物流篇,洪江市区域经济调整升级，申华控股品牌优势深入影响区域经济调整,梳理交通资源，重光五省通衢底蕴，申华控股相关配套产业可起到龙头作用,以申华控股各大版块的品牌、资金、资源等优势，深入影响洪江市区域经济调整升级，占据区域经济腾飞先机，凸显战

17、略投入优势，获得丰厚长期可持续回报。,洪江矿产、水资源丰富，申华控股能源板块通过涉足城市产业调整，占据其资源开发战略高地,洪江矿产、水资源丰富，申华控股能源板块通过涉足城市产业调整，占据其资源开发战略高地,战略构想总结,1、申华控股从占据核心资源高地的思路确定洪江项目可行性研究、进入时机、投资力度和投资节奏；2、通过对洪江从旅游、宜居、产业等方面的全面再造升级，区域价值将在短期内实现爆发性增长；3、申华控股前瞻性战略投入将获取前期超稳定可靠可期回报和后续可持续超值回报。,P.3:战略实施,阶段实施步骤,1、序曲古城新韵（项目启动介入期）,高调签约：申华控股利用自己独特的品牌优势，以高端产业资源

18、的姿态高调与洪江市政府进行签约。引起市场的强烈关注。立体定位：以运营城市的角度对洪江市进行重新梳理与定位，全方位的切入洪江市整体的城市战略定位，奠定其在整个项目运作的主导权与核心地位。精工规划：对整个项目进行全球性的招标，邀请最著名的建筑设计与规划公司参与项目的设计以及规划。深度传播：通过建筑与文化杂志，在全国范围掀起一股古城建筑的研究与谈论，并在洪江设立二级学会“中国古城文化研究会”，实现项目的深度传播。实力导入：申华公司将针对本项目专门建立一个集城市运营、规划设计、文化传播、建筑园林为一体的旅游发展集团公司，全程负责的本项目的实施与运营。,实施项目：黔阳古城整体规划（约300亩）；黔阳古城

19、示范区建设（新建近50亩），示范区共计4万平方米左右。,由一级学会文化部中国建筑文化研究会提供高点资源,具体实施内容,以黔阳古城、芙蓉楼、丰富的古城资源为实体依托,建立二级学会“中国古城文化研究会”,与中国建筑文化研究会共同筑建洪江古城理论高度,将目前最具代表的古城优秀资源集中一比一重新还原打造,理论支撑,最终将洪江的古城资源从理论与现实完美整合，带动整个洪江的文化旅游发展。,实体运作,城市经营的完美融合,2、呈示部阳春芙蓉（首期示范呈现期）,靓丽实施：以科学的规划先行，组织强有力的策划以及施工，对其进行精心打造。实景体验：以实景打造作为整个片区改造的起点，通过对科学规划的实景实施，给游客及洪

20、江市市民前所未有的真实体验。确立口碑：通过对芙蓉春天项目以及整个相思湖区域的高品质实施与运作，申华公司在当地的市场口碑以及影响力。,实施项目：芙蓉春天3、4期（近100亩）；相思湖建设和相思湖周边地块开发（约350亩开发用地）。,A、芙蓉春天,芙蓉春天小区是洪江市当地最具影响力、最高端的住宅小区，目前项目已经进入到2期开发，剩余地块位于舞水边的绝佳位置。申华控股进行收购后，进行后期房地产开发。,B、相思湖片区,相思湖片区位于洪江市的市政核心区，周边环境优美。该项目，政府将以”BOT模式”与申华控股进行合作，具体就是申华控股对打造人工湖，政府将以相应的周边开发用地进行置换。,具体实施内容,1、投

21、资回报的快速实现，为下一步运作提供团队储备和有力的资金保证。2、给洪江市领导与民众奠定良好的企业形象实现品牌最大效率的传播。3、体现申华控股良好的资本运作与回报实现能力，给予市场与股民良好的投资预期与想象空间。,3、发展部阳关柳溪（项目延伸过渡期）,承接前势：黔阳古城的全新打造，必将引起周边区域的迅速发展，而小江与柳溪正式处在这样的承接位置。商住同归：小江与柳溪由于其地理位置的优势，以及周边临水的绝佳环境，适宜打造成为商住一体、完善旅游产业链、提升城市功能的新区域。综合体验：以黔阳古城的旅游产业为核心，以周边良好的自然环境为依托，这里必将成为综合旅游发展标杆。扩大范围：整个小江与柳溪的成功打造

22、，将为整个洪江市的城市下步的延伸与发展指明了方向。同时，也将带动周边土地价值的迅速提升。,实施项目：小江、柳溪一级土地整理（约2800亩）；同步进行黔阳古城保护性开发（约250亩）。,具体实施内容,申华控股对此处进行一级土地整理，并负责该区域的整体招商与运营，同步进行黔阳古城的打造，势必会带动小江、柳溪的土地价值的快速增值。,洪江市政府,申华控股,一级土地开发，与政府分享土地收益,建设样板区，负责区域的整体招商与运营,参与黔阳古城保护性重建开发和旅游经营,房地产开发与运营,4、再现部高天流云（项目强势扩张期）,高峡平湖：托口西海度假区总面积40平方公里，14平方公里的“西海”水域资源，江呈现出

23、高峡出平湖的壮观自然景色。成为洪江区域内能够与其他旅游地区媲美的又一壮美景点。国际视野：依托“西海”独有的水资源，以国际化的打造成为水资源保护、利用、开发的范本。综旅养生：以高尔夫旅游度假、高端养生别墅、滨水商业为一体的综合旅游养生目的地。西部新城：以此项目为宣示，将本项目打造成为洪江龙头示范性项目。提升洪江在整个湖南甚至是西部的影响力。,实施项目：托口西海一级土地整理和旅游开发（约13000亩）。,具体实施内容,“西海”的形成，势必会带动周边土地价值的增值，加之包茂高速的通车，申华控股战略性资源投资将得到丰厚回报。,洪江市政府,申华控股,一级土地开发，与政府分享土地收益,建设样板区，负责区域

24、的整体招商与运营,参与“西海”水资源的旅游开发,房地产开发与运营,5、运程华夏尾声（项目综合运营期）,文脉游城：将洪江原有的历史文化资源有一次全新的梳理与展示，形成具有个性文化特征的城市文脉。在华夏范围内引起强有力文化共鸣。中华古城：以中华第一古城作为城市旅游的核心定位，成为大湘西范围内又一个让世人向往的旅游景点。山水天成：依托得天独厚的托口14平方公里的水资源、舞水河、沅河以及雪峰山丰富的山水资源，打造成为适宜居住、养生、康疗、观光的山水都市。西部新城：通过系列项目的合理运作，打造成为湖南乃至整个西部的城市综合发展标杆，进而提升申华集团在的品牌影响力。,独特自然风光与产业特征的旅游热点集群,

25、最终实现目标,最终发展目标,总体经济效益展望,1、投资约5000万首先启动黔阳古城整体规划和古城示范区建设。促进房地产项目土地和房价增值，促进后续小江、柳溪土地第一轮价格增值达50万/亩，升值空间40万/亩。2、投资5000-6000万（对外宣传8000万）“BOT模式”建设相思湖，冲抵部分相思湖周边350亩房地产开发用地土地款（实际成本控制在25万/亩）；投资9500万支付350亩土地挂牌价60%的土地款（45万/亩），预计该房地产开发部分未来5年内实现销售收入近20亿。3、投资4500万收购芙蓉春天3、4期67.5%股权，预计3年内实现销售收入超4亿元。,总体经济效益展望,第一阶段：1-3

26、年，滚动投资3亿，实现近24亿销售额和第一轮土地增值,备注：洪江市一级土地成本10万/亩；芙蓉春天2008年土地成本已经达到35万/亩。,总体经济效益展望,1、投资3亿元，完成小江、柳溪片区约2800亩土地的一级整理与部分房产开发；2、投资2亿完成黔阳古城的保护性开发，实现对小江、柳溪第二轮土地价格增值至80万/亩，升值空间累计达70万/亩，申华控股能实现土地增值总收益预计超过15亿。注：以上尚未统计黔阳古城综合经营收益。,总体经济效益展望,第二阶段，3-5年，滚动投资5亿，实现土地整理增值利润约15亿,总体经济效益展望,1、托口西海度假区13000亩开发用地的一级整理与部分二级开发，每亩的土地整理成本预计约15万。2、预计总投资19亿，5年实现土地增值达到60万/亩，申华控股能实现的土地整理增值利润超过80亿。,总体经济效益展望,第三阶段,5-10年，滚动投资5亿，实现土地整理增值利润约80亿,THE END 感谢您的聆听！,