泉州城东某项目市场调研报告45P.ppt

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1、泉州城东某项目市场调研报告,目录,第一部分 房地产总体市场房地产开发投资/商品房市场/新政影响第二部分 住宅区域与竞争项目区域分析/典型竞争项目分析/竞争项目整体分析第三部分 住宅部分结论住宅总体市场/住宅区域市场第四部分 商业与写字楼市场商圈划分/商圈现状/商场租售情况/写字楼市场第五部分 项目地块分析区位分析/交通情况/地块四至/地块现状/SWOT分析,第一部分 房地产总体市场分析,1.房地产开发投资 2.商品房市场 3.新政影响,1.房地产开发投资,房地产开发投资额经过2005-2007年高速增长后2007-2009年增长速度趋缓,2010年又迅速回升，达到高峰。2005-2007年泉州

2、房地产开发投资额保持高速增长，年均增长超过25%。近两年房地产开发投资额增长趋于缓慢，但仍保持10%左右的增长速度，2010年增长率达到38%，房地产开发投资额达到203亿元。,2005-2010年泉州市房地产开发投资额及增长率,2.商品房市场,施工面积逐年增长，竣工、新开工面积前两年出现不同程度的萎缩，2010年又迅速提升，整体市场供应相对增多。,2006-2010年商品房新开工、施工与竣工面积,2.商品房市场,批售面积/销售面积 商品房批售量近几年维持高位，年均批售面积超过400万平米。2010年受国家政策影响，销售面积有所下降，但市场需求依然旺盛。,销售额/销售价格 2010年商品房销售

3、均价达到5072元/平方米；2010年商品房销售额大幅增长，达到444亿元。,2006-2010年商品房销售面积,2006-2010年商品房销售额与价格走势,2.商品房市场,近几年整体批售比相对合理，2010年批售比为0.9，市场销售火爆，需求旺盛，供应相对平稳。,3.新政影响,2010年初房地产市场已由市场主导转变为政策主导。自9月份调控政策的进一步加强，购房首付比例的提高，贷款利率的提高，导致购房成本增加，加上通胀澎涨压力下，信贷闸门不断收紧，以及第二套房提升首付，第三套房的限贷、限购情况下，政策性住房及新建商品房供应量的不断增加，市场的选择面不断加大，购房者也逐渐趋于理性。,3.新政影响

4、,第二部分 区域与竞争项目,1.区域分析 2.典型竞争项目分析 3.竞争项目整体分析,1.区域分析,区域划分根据泉州市房地产发展现状及区域特征，我们将泉州分为中心城区板块、城东洛江板块、东海板块和桥南板块。（以下用项目数据分析各个区域的相关情况）,泉州房地产区域划分,城东洛江板块,中心城区板块,东海板块,桥南板块,项目位置,1.区域分析,中心城区板块,板块概况：中心城区板块为泉州的老城区，主要由丰泽区和鲤城区组成，是泉州的行政、文化、商业中心。,规划布局：积极发展第三产业，完善商业服务功能，规划泉州古城进行整体保护；搬迁中心片区工业项目，积极发展第三产业，疏解旧城人口；重点完善市级商业服务功能

5、和旅游服务功能。,区域房地产发展特点：区域房地产发展早，商业、教育、医疗等配套齐全；中高端楼盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流。,1.区域分析,中心城区板块,区域产品特点：产品相对丰富，两极分化较为严重，80平米以下小户型和140平米以上的大户型及豪宅产品占据供应主力。,中心城区户型配比示意图,中心城区面积配比示意图,1.区域分析,中心城区板块,客群分析：中心城区板块客群主要来自市区，涵盖整个大泉州范围；从职业特征来看，主要购房群体是私营业主、个体户和公务员；置业的主要目的以居住为主。,中心城区客群分析,1.区域分析,城东洛江板块,板块概况：泉州重点发展的新区域之一，房地产市场活跃

6、，是泉州的宜居区域，有泉州“后花园”之称，由于起步比较晚，目前整体配套还不成熟。,规划布局：借助海峡体育中心、华侨大学的带动作用，完善服务设施，将发展为泉州新城市中心。,区域房地产发展特点：区域房地产发展较快，成为泉州新兴房地产三大板块之一；项目多以大盘开发为主，规模效应显著。,1.区域分析,城东洛江板块,区域产品特点：产品供应主要面向以首次置业（70-100平）和首改户型（120-140平）为目的的刚性需求。,城东洛江户型配比示意图,城东洛江面积配比示意图,1.区域分析,城东洛江板块,客群分析：城东洛江板块客群主要来自丰泽和鲤城；从职业特征来看，主要购房群体是私营业主、个体户和公务员，另外企

7、事业单位和工薪阶层也有一定比例；置业投资比例占比20%。,城东洛江客群分析,1.区域分析,东海板块,板块概况：随着市政府的搬迁，东海板块未来将成为泉州的政治、商贸、文化中心，学校、医疗、金融等配套发达，背山靠海，区位优势明显。目前此区域还缺乏居住气氛，周边配套还未成熟，预计未来3-5年内将逐步完善。,规划布局：结合市政府搬迁，完善行政服务功能，发展商业、文化等综合服务功能。,区域房地产发展特点：良好的规划前景促使房地产快速发展，同时也吸引了一批投资者；目前还未形成居住气氛，周边配套有待成熟。,1.区域分析,东海板块,区域产品特点：产品供应相对平衡，主力户型是120-140平三房和140-160

8、平四房。,东海户型配比示意图,东海面积配比示意图,1.区域分析,东海板块,客群分析：东海板块客群主要来自丰泽和鲤城，并有两成的晋江石狮客户；从职业特征来看，主要购房群体是公务员；市政府的搬迁和未来规划吸引大批投资客户，置业投资比例高达45%。,东海客群分析,1.区域分析,桥南板块,板块概况：桥南板块拥有两个高新技术产业基地、大型出口加工区，被誉为泉州的“小浦东”。此板块拥有庞大的本地居民和外来人口，未来对于企业和资金的的吸引优势会更加明显。相对而言，此区域的宜居性相对较差。,规划布局：定位为泉州的新型产业集中区、新型商贸区、内外商投资区。未来发展成为以产业发展为龙头，以交通便捷、环境优美、就业

9、充足、配套完善的综合功能为方向的城市次中心。,区域房地产发展特点：区域宜商性已经得到广泛认可，以百捷为首的商业综合体已经出现；拥有大量的外来人口和资金吸引能力，未来投资性将逐步加大。,1.区域分析,桥南板块,区域产品特点：产品线丰富，80-100平两房和100-120平三房成为供应主力。,桥南户型配比示意图,桥南积配比示意图,1.区域分析,桥南板块,客群分析：桥南板块客群主要来自晋江和石狮，并有三到四成的丰泽和鲤城客户；从职业特征来看，主要购房群体是私营业主和个体户；良好的宜商性也吸引了部分投资者，投资比重占比35%。,桥南客群分析,2.典型竞争项目分析,中心城区板块,竞争项目信息列表,2.典

10、型竞争项目分析,星湖雅苑 中心城区唯一在售新酒店式公寓楼盘。所属区域：中心城区板块总建筑面积：1万平米物业类型：住宅建筑形式：小高层容积率：2.5公摊率：26.8%目前报价：10500元/平米,星湖雅苑户型配比：,公寓户型,2.典型竞争项目分析,城东洛江板块,竞争项目信息列表,2.典型竞争项目分析,中骏财富中心 洛江片区高端楼盘，一期裕景湾主力户型为89平两房和126平三房。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：150万平米物业类型：住宅/酒店/商铺/写字楼建筑形式：高层容积率：2.5目前报均价：8500元/平,户型配比：产品线丰富，主力户型两房和三房,户型：两房89 三房126,中骏财富中心一期

11、裕景湾户型配比：,2.典型竞争项目分析,冠亚凯旋门 城东片区纯公园社区，一期主力户型为68平两房和80-124平三房。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：30万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：2.5目前报均价：8000元/平,户型配比：产品线丰富，主力户型两房和三房,户型：两房68 三房80-124,冠亚凯旋门一期户型配比：,2.典型竞争项目分析,嘉琳广场 洛江片区代表性楼盘，户型以80-100平二房和140-160平四房为主所属区域：城东洛江板块总建筑面积：67万平米物业类型：住宅建筑形式：高层、别墅容积率：2.5目前报均价：6500元/平户型配比：产品主要面向刚性需求，主力户型两房和

12、四房,2.典型竞争项目分析,汇龙大江盛世 洛江片区典型楼盘，主力户型是120-140平米三房,兼顾80-100平二房。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：55万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：3.9目前报价：7500元/平,大江盛世C区1#-6#户型配比：,2.典型竞争项目分析,三盛四季公园 洛江板块典型项目，主打120-140平米的三房产品。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：38.5万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：3.4目前报均价：7000元/平,户型：两房83 三房118,三盛四季公园一期户型配比：,2.典型竞争项目分析,学府上城 项目共8栋，其中2栋为商品房，6栋为安置房

13、。主力户型为三房和四房。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：25万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：3.27目前报均价：6200元/平,户型配比：产品线丰富，主力户型三房和四房,户型：三房135,2.典型竞争项目分析,闻馨一品 城东洛江片区典型纯住宅项目，靠近海峡体育中心。所属区域：城东洛江板块总建筑面积：5.7万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：4.8目前报均价：7700元/平,户型配比：产品线丰富，分布有一至四房。,户型：两房102平,2.典型竞争项目分析,东海板块,竞争项目信息列表,2.典型竞争项目分析,东海湾怡园 东海片区代表性楼盘，怡园以70-90平两三房中小户型为主 所属

14、区域：东海板块总建筑面积：怡园6万平米物业类型：住宅/商铺建筑形式：高层容积率：5.86公摊率：25%目前报价：7700元/平,东海湾怡园户型配比：,2.典型竞争项目分析,富临嘉园 东海片区典型性楼盘，一期户型以复式楼中楼为主 所属区域：东海板块总建筑面积：10万平米物业类型：住宅建筑形式：高层复式容积率：2.83目前报价：11000元/平,2.典型竞争项目分析,蔚蓝海岸 东海片区新开楼盘，户型以两房84-87平为主 所属区域：东海板块总建筑面积：2.8万平米物业类型：住宅建筑形式：高层容积率：4.5公摊率：18.76%目前报均价：9500元/平,两房84平+两房89平,三房126平,2.典型

15、竞争项目分析,海景国际花园 东海片区高端景观楼盘，主力户型160-200平米的四房及200平以上的豪宅产品。所属区域：东海板块总建筑面积：60万平米物业类型：住宅/别墅/酒店/写字楼 建筑形式：高层容积率：0.56公摊率：19.6%目前报价：8800元/平,1#、13#户型配比：,2.典型竞争项目分析,桥南板块,竞争项目信息列表,2.典型竞争项目分析,百捷中央花园 桥南片区大型城市综合体项目，主力户型为两房31-70平,三房79-85平、四房125-140平。所属区域：桥南板块总建筑面积：120万平米物业类型：住宅/酒店/商铺/写字楼(城市综合体)建筑形式：高层容积率：5公摊率：22%目前报价

16、：7500元/平米户型：产品线丰富，注重产品附加值设计,2.典型竞争项目分析,新加坡城 桥南片区典型楼盘，主力户型为80-120平米刚性需求产品。所属区域：桥南板块总建筑面积：22万平米物业类型：住宅/商铺建筑形式：高层容积率：3.5公摊率：22%目前报价：7100元/平米,2.典型竞争项目分析,摩卡小镇 桥南片区典型性楼盘，主力户型为市场畅销的中小户型产品为主。所属区域：桥南板块总建筑面积：6万平米物业类型：住宅建筑形式：小高层容积率：2.49公摊率：20.5%目前报价：6200元/平米,2.典型竞争项目分析,辉映江山 桥南片区畅销品质楼盘，二期经营领域主力户型为76-120平两三房中小户型

17、产品。所属区域：桥南板块总建筑面积：50万平米物业类型：住宅建筑形式：多层/小高层容积率：2.8公摊率：18%目前报价：7600元/平米,辉映江山二期精英领域户型配比：,两房76平,三房99平,3.竞争项目整体分析,竞争项目供求及去化情况,3.竞争项目整体分析,整体供应情况产品分布较为平均，70-90平两房、100-130平三房和140-160四房为主力供应区间;120平以下中小户型产品占据泉州市场份额约50%,符合现代年轻客户群体经济承受能力范围；单身公寓和豪宅产品具有一定的份额。复式楼中楼产品在泉州认可度高。,附：2011年待售楼盘,第三部分 住宅部分结论,1.住宅总体市场 2.住宅区域市

18、场,1.总体市场,市场环境 从市场环境来讲，泉州市房地产市场在泉州经济快速增长、人口规模不断增加，城市化率逐步提高，以及人们生活水平不断提升等利好因素下，正处于快速发展阶段。市场状况 从市场状况来说，泉州的房地产市场规模相对偏小，需求旺盛，房地产价格相对偏低，有进一步的发展空间。,市场机遇：项目区位位于城东片区，有泉州“后花园”之称，居住氛围良好；泉州城东9500亩造城运动，将成为泉州市重点发展区域，必然带动地块项目经济社会价值；泉州城东片区的日趋成熟必将带动商业、写字楼的快速发展。风险提示：国家房地产宏观调控的持续深入，将不可避免的对泉州市场产生一定的影响。,2.住宅区域市场,中心城区项目基

19、本上都已经售完或者尾盘销售，未来供应较少。该区域项目整体价位偏高，目前均价在9000元以上；高端楼盘（例如经典名门，西湖国际酒店公寓）均价已经达到13000-14000元/平米。该区域住宅产品呈现两极分化，80平米以下和140平米以上产品是供应主力，个别高端楼盘（例如经典名门、盛世融城）主力户型面积达到160平，甚至200平米以上。该区域住宅产品大多配置一定量的商业作为配套。,根据泉州市房地产发展现状及区域特征，泉州分为中心城区板块、城东洛江板块、东海板块和桥南板块。,中心城区市场总结：,城东洛江市场总结：,城东洛江板块房地产发展快速，是泉州宜居区域，有泉州“后花园”之称。该区域项目多以大盘开

20、发为主，规模效应显著。该区域整体价位适中，目前整体均价在6000-7000元之间。该区域住宅产品主要面向首次置业（70-100平）和首改房（120-140平）客户，吸引了不少工薪阶层。,2.住宅区域市场,东海板块凭借市政府搬迁和良好的规划，未来投资潜力巨大。该区域市场日趋活跃，目前有4个新楼盘在售，价格不断攀升。目前东海市场均价8000-9000元/平米，随着配套的完善，未来具有较大增长空间。目前东海市场产品线较为丰富，主力户型是100-140平米三房。,东海市场总结：,桥南板块隶属晋江，靠近石狮，外来人口较多，区域宜商性强。该区域已经出现以百捷为代表的城市综合体，未来投资潜力较强。该区域楼盘

21、售价大多维持在6500-7500元/平米之间。该区域主力户型是80-120平米的两房、三房产品，相比其他板块，主力户型面积偏小。,桥南市场总结：,第四部分 商业与写字楼市场,1.商圈划分 2.商业现状 3.商业租售情况 4.写字楼市场 5.商业、写字楼增长预期,1.商圈划分,商圈划分 泉州目前的商圈基本可划分为中山路商圈、丰泽商圈（新华都商圈）、温陵路商圈（大洋百货商圈）和客运中心站商圈（万达广场、国贸商城商圈）。,泉州商圈图分布,中山路商圈,温陵路商圈,丰泽商圈,客运中心站商圈,2.商圈现状,商圈现状 泉州商业地产正由传统底商向超大型商场、专业化方向发展，目前还未形成成熟的商业格局，商业氛围

22、还不够浓厚。,城市的核心商圈，以中山路、南俊巷和打锡街为中心的老式街区，主力业态是服饰类专卖为主。近年来随着新商圈的不断产生和周边设施的落后其商圈功能已经逐步衰落。,中山路商圈：,处于泉州地理中心和经济人口中，田安路、丰泽街两条城市主干道汇集此，周边配套较为成熟，目前以丰泽广场为中心,辅之以美食街,构成了综合型的商业模式。周边缺少公共的休闲场所。,丰泽商圈：,温陵路商圈：,地处温陵路和泉秀路交汇处，紧挨新车站，以大洋百货和苏宁国美为商业中心。长途汽车站是周边客户鱼目混杂，与大洋百货商圈的中高端定位出现矛盾，目前境遇较为尴尬。,客运中心站商圈：,宝洲路、泉秀路与刺桐路汇聚于此，紧挨客运中心站，新

23、兴商圈，以国贸商城、中闽百汇、万达广场和天虹百货为商业中心，其中，万达广场与天虹百货尚未对外开放。品牌商业地产入驻，将为新兴商圈发展带来机遇，商业氛围相对较弱。,泉州市区代表性商场概况,泉州第三产业发展比较缓慢，对写字楼产品需求较小。中小企业大多租用住宅或者商住楼办公。政府机关和银行等事业单位均为自建的办公楼。大中型企业采取在厂区自建办公用房的形式。,4.写字楼市场,泉州写字楼市场还处于初级的阶段，纯写字楼产品极少，目前仅有部分金融大厦和企业写字楼对外出租，租金水平为3060元/平/月。,泉州目前写字楼的人住企业主要分为两类，一类为证券、银行、保险等金融分支机构，另一类为福建或外省份国有企业住

24、泉州办事处、代理处。,需求：泉州作为一个创业型的城市，中小公司的数目众多，随着泉州城市的拓展，中、小企业实力发展壮大，逐渐迁离原有住宅区、沿街商住楼等区域，开始注重选择在展现企业门面的办公楼办公；泉州市经济发展势头良好，晋江、石狮等周边地区实业型企业生产、办公、营销中心等发展战略开始转型，必将带来大量的写字楼需求；随着海西战略的进一步推行和泉州城市的拓展，泉州作为的现代化工贸港口城市，必将吸引更多外来公司的分支机构进入泉州市场，这些企业必然需要寻找专业写字楼办公场所；泉州写字楼和住户价格出现倒挂现象，吸引了大批投资者；根据其他二三线城市的发展经验，住宅禁商令的颁布必将带来大量的写字楼需求。,现

25、状：泉州写字楼主要以商住房和企业自建大厦为主，在配套、形象、广告等方面大多存在弊端，难以满足企业发展壮大的要求；专业写字楼市场空缺，尤其是高端写字楼，目前仅在建的世贸中心、万达广场是纯写字楼；大量的中小企业依然选择“住宅办公”。,写字楼出租情况,写字楼：处于初级阶段，需求不会大的提升，价格温和上涨。泉州目前写字楼处于初级阶段，写字楼需求小，目前在建的万达广场、泉州世贸中心、尚东国际是唯一的纯写字楼项目。预计2011年写字楼需求不会有较大提升，泉州写字楼市场成熟还需要5年左右的时间。写字楼的价格将温和上涨，尚东国际即将开盘，预计将达到8000元/平米左右。,商业：成熟尚需时日，价格增长预期较强泉

26、州目前的商业格局不明确，缺乏高端的商业中心，还多为底商的商业模式，商业成熟还需时日。随着各类大型商场、商业街的规划建设，未来供应量较大，商业市场有可能带来快速发展。2010年万达广场一期商铺开盘销售均价为35000元/平米（两层均价），南俊新街纯商业项目商铺开盘均价达到50000元/平米，未来有较强的增长预期。,5.增长预期商业、写字楼市场,开发形式：泉州总部大楼由取得土地使用权的总部企业投资开发建设，允许总部大楼配套设置酒店、公寓、商场等服务设施，明确企业办公面积占大楼总面积比例不得低于40%，公寓面积不得高于30%，其他为商务服务业用途面积。,参与条件：泉州市行政区域内企业和泉州市行政区域

27、外泉籍企业（非房地产企业）；泉州市行政区域内企业还必须同时符合以下条件两款以上（含两款）：一是资产规模大、实力强，资产总额10亿元以上；二是企业品牌影响大，其商标和产品分别被认定为中国驰名商标和中国名牌产品；三是对社会贡献大，上年度在泉州市行政区域内纳税3000万元以上的工业企业，或对地方服务业发展有明显带动作用，泉州市行政区域内外关联企业10家以上，且上年度在泉州市行政区域内纳税1500万元以上的服务业企业；四是在行业中能发挥示范、导向和领头羊作用，按统计划分上一年度销售收入名列泉州市行业前三名企业。泉州市行政区域外泉籍企业还必须同时符合以下条件：一是申报企业资产总额5亿元以上；二是上年度在

28、泉州市行政区域外纳税3000万元以上；三是申报企业需在竞得东海片区滨海总部区（首期）项目用地之后将公司住所及税务登记迁入泉州行政区域内，或者参与东海片区滨海总部区（首期）项目用地挂牌前在泉州行政区域内投资新设并经工商注册登记一家注册资本5000万元以上的全资子公司，在法定期限内进行税务登记，上述变更或新设企业应在总部大楼建设完工后迁入东海片区滨海总部区。,附：东海总部基地,据悉，泉州有50多家企业提出入驻东海总部基地的意愿，最终20家企业被认定为第一批总部企业，在11块土地的争夺中，匹克、361、特步、九牧王等名企成功入驻东海总部基地。,第一批入驻东海企业总部基地的企业名单,附：东海总部基地,

29、第五部分 项目地块分析,1.区位分析 2.交通情况 3.地块四至 4.地块现状 5.SWOT分析,项目地块位置图,本项目,新第一医院,海峡体育场,华侨大学,项目交通状况图,安吉路：泉州城市主干道，南可直达泉州市区中心，北可连接324国道，直达惠安。,泉厦高速：项目临近泉厦高速，可通过泉厦高速直接前往厦门、泉州、福州等，对外出行便利。,城东街：可直接到达城东商业中心、海峡体育馆、泉州火车东站。,安吉路,通源街,体育街,泉厦高速,城东街,本项目,项目经济指标占地面积：27055平米容积率：不高于3.5建筑密度：不高于22%绿地率：不低于35%,地块四至范围西侧：安吉南路(海峡体育场）北侧：滞洪区南侧：院北街（新第一院)东侧：污水处理厂,滞洪区,海峡体育场,项目地块,院北街,安吉路,新第一医院,污水处理厂,安吉路,污水处理厂,地块现状,周边配套,THANKS,