2050新建商品住房交易量及价格预测.ppt

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1、,行业动态,2009 年 11 月 10 日,房地产,研究部,白宏炜分析员张宇,中国房地产未来四十年-2010-2050 年新建商品住房交易量及价格预测,联系人投资提示：自 97 年以来，中国商品住宅市场进入了快速发展阶段，虽然期间伴随着行业政策的变化，新屋成交量和价格时涨时落，但仍处于向上大趋势当中，而伴随着成交量和价格不断创新高，关于成交量和价格泡沫的质疑不断增强，对房地产行业拐点的关注度也在持续的提升；本文尝试从经济发展与住宅市场发展的国际比较以及自身发展的历史规律中寻求未来 40 年我国住宅市场发展的轨迹，从而有助于更好的理解地产行业的短期波动和长期趋势。未来四十年之新房交易量：201

2、0-2050 年全国商品新房市场将经历先升后降的一轮大周期：全国新建商品住房交易量 2020 年达到高峰（全年 12 亿平方米），2040 年后回落至当前水平（年均 6 亿平方米）；全国平均住房价格（剔除通货膨胀）2040 年达到高点（约为当前住房价格的 2.5 倍），然后逐步回落。2045 年之后全国各城市住房市场均步入成熟期，量价稳定。就各级城市而言，一线城市市场高峰已过，二、三、四线城市市场高峰将分别出现在 2015 年、2020 年和 2035 年。未来四十年之新房房价：2010-2050 年新建商品住房平均价格将稳步上升，预计 2040 年之后增速放缓，达到每平方米 2 万元。若以

3、2010 年不变价格计算，住房价格在 2040 年达到每平方米 1 万元的高峰，约为 2010 年的 2.5 倍，此后实际价格呈向下调整的趋势。各级城市看，若剔除通货膨胀因素，一至四线城市住房价格分别于 2025 年、2030年和 2040 年增长至本轮大周期的高点；若不剔除通货膨胀，则各级城市住房价格高点顺延约 5 年。总体而言，一至四线城市住房价格的加速上涨期自 2005-2010 年起依次滞后 10 年。未来四十年之新屋销售额：2010-2050 年新建商品房交易额将持续增长，其中 2010-2020 年间增速较快，以 2010年交易额 3 万亿元计算，2020 年和 2040 年交易额

4、将分别达到 8 万亿和 11 万亿。若以 2010 年不变价格计算，交易额在 2020 年后将稳定在年均 6 万亿元。各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以 2010 年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在 2500 亿和 10000 亿元；三线城市交易额增速最快，2020 年后稳定于 4 万亿元；四线城市交易额在 2035 年之前稳步提高至 8000 亿元，此后也趋于稳定。投资建议：未来十年将是开发类地产公司快速发展的黄金期，量价齐升将会催生千亿级销售规模的地产公司，世界级巨无霸将伴随着资本市场发展壮大，由于行业壁垒在不断提高，投资

5、者可以重点关注已具有先行优势的地产公司。另外此研究结果意味着投资者可以轻政策，重业绩，把握行业大趋势。风险提示：以上预测基础在于经济的持续稳定增长以及通胀的平稳，短期的政策变化会导致短期内销售数据的变化，经济抑或通胀的超预期变化也会导致成交量价格的超幅度波动，但大的趋势不会有较大变化。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提

6、供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,2,房地产：2009 年 11 月 10 日,目录,全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050).3交易量预测结果.3交易额预测结果.4交易价格预测结果.5全国住房存量及居民住房水平预测结果.6未来住房价格变化与人均GDP增长的关系.6小结.8住房市场预测分析方法.9住房市场预测理论框架.9住房市场发展与人均GDP的关系.9新建商品住房销售与人均GDP的关系.12主要经济发展指标设定.13相关指标预测结果-GDP.13相关指标预测结果-城镇人口和城市化率.15,图表目录,图表 1：全国

7、新建商品住房交易量预测2010-2050 年历年交易量（万平方米）.3图表 2：各级城市新建商品住房交易量预测2010-2050 年交易量（万平方米）.3图表 3：全国新建商品住房交易额预测2010-2050 年历年销售额（亿元）.4图表 4：各级城市新建商品住房交易额预测2010-2050 年交易额（亿元）.4图表 5：全国新建商品住房平均销售价格预测2010-2050 年历年住房价格（元/平方米）.5图表 6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测2010-2050 年住房价格（元/平方米）.5图表 7：全国住房市场预测结果.6图表 8：人均GDP与住房价格变化趋势.6图表 9：人均GDP与

8、住房价格变化趋势.7图表 10：发达国家人均GDP与住房价格历史轨迹.7图表 11：住房市场预测框架.9图表 12：全国 29 个主要城市房价和人均GDP关系.10图表 13：全国 29 个主要城市新房交易量和人均GDP关系.11图表 14：全国 29 个主要城市住房价格、年均交易量与人均GDP的关系.11图表 15：人均GDP、新房交易套数与城市家庭户数.12图表 16：人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重.12图表 17：美国人均GDP、新房交易额占GDP总量的比重.12图表 18：人均GDP各区间内新房销售占比假设.13图表 19：全国主要经济指标推算的假定条件.13图表 20：中美

9、GDP总值及人均GDP发展比较.14图表 21：全国 657 个城市人均GDP增长预测结果.14图表 22：全国城镇人口及城市化率.15图表 23：各级城市城镇人口数（万人）.15图表 24：各级城市城市化率.15,本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形

10、式翻版、复制、刊登、发表或引用。,；,3,研究部全国新建商品住房市场预测结果(2010-2050)交易量预测结果全国层面看，交易量在 2010-2020 年间增速较快，2010 年预计约 7 亿平方米，高峰出现在 2020 年，接近 12 亿平方米，此后交易量稳步回落，2040 年后将稳定维持在每年 6 亿平方米的水平。图表 1：全国新建商品住房交易量预测2010-2050 年历年交易量（万平方米）120000100000800006000040000200000,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：（1）计算方法参见下文“住房市场预测

11、分析方法”（2）此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市，截至 2008 年底共计 657 个城市，下同。各级城市看：一线城市交易量高峰已过，2015 年后降至年均 1500 万平方米，2030 年后因旧房升级，交易量将有小涨；二线城市交易量目前已处于高位，未来 5 年有小幅增长空间，2015 年达到年均 1.8 亿平方米高峰，此后市场逐步回落，2030 年之后稳定在 8000 万平方米；未来 10 年三线城市交易量潜力巨大，2020 年将翻倍至年均 9 亿平方米，此后逐步回落，2035 年后市场稳定于 4 亿平方米；四线城市交易量也有较大增长空间，2015-2040 年间市场均在高位运行

12、，高峰可能出现在 2030-2035 年，年均交易量 1.6-1.8 亿平方米。图表 2：各级城市新建商品住房交易量预测2010-2050 年交易量（万平方米）,3500300025002000150010005000,一线城市交易量,20000180001600014000120001000080006000400020000,二线城市交易量,2007,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2007,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,90000800007000060000500004

13、00003000020000100000,三线城市交易量,20000180001600014000120001000080006000400020000,四线城市交易量,2007,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2007,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：（1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”（2）一线城市指北京、上海、广州和深圳；二线城市包括重庆、大连、青岛、厦门及除西藏、广州以外的所有省会城市，共计 31 个；三线城市包括除一、二线城市以外的全部地级市，共计 249

14、 个；四线城市指所有县级市，共计 373 个，下同。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,；,4,房地产：2009 年 11 月 10 日交易额预测结果全国层面看，交易额未来将持续增长，其中 2010-2020 年间增速

15、较快，以 2010 年交易额 3 万亿元计算，2020 年和 2040年交易额将分别接近 8 万亿和超过 11 万亿。若以 2010 年不变价格计算，交易额在 2020 年后将稳定在年均 6 万亿元。图表 3：全国新建商品住房交易额预测2010-2050 年历年销售额（亿元）120000实际交易额,100000800006000040000200000,不变交易额（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：（1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”（2）此处“全国”覆盖纳入国家统计局统计的各级城市，截至 2008 年底共计

16、657 个城市，下同。各级城市看：若不考虑通货膨胀因素，各级城市交易额均持续增长，其中三、四线城市增速较快。若以 2010 年不变价格计算，一、二线城市交易额将分别稳定在 3000 亿和 8000 亿元；三线城市交易额增速最快，2020 年后稳定于 3万亿元；四线城市交易额在 2035 年之前稳步提高至 8000 亿元，此后也趋于稳定。图表 4：各级城市新建商品住房交易额预测2010-2050 年交易额（亿元）,一线城市交易额,二线城市交易额,70006000500040003000200010000,实际交易额不变交易额（剔除CPI）,2500020000150001000050000,实际

17、交易额不变交易额（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,三线城市交易额,四线城市交易额,100000800006000040000200000,实际交易额不变交易额（剔除CPI）,200001600012000800040000,实际交易额不变交易额（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050

18、,注：计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,；,5,研究部交易价格预测结果全国层面看，新建商品住房平均价格稳步上升，2040 年之后增速放缓，达到每平方米 2 万元。若以 2010

19、 年不变价格计算，住房价格在 2040 年达到每平方米 10000 元的高峰（实际住房价格约 20000 元），约为 2010 年的 2.5 倍，此后价格渐趋平稳。图表 5：全国新建商品住房平均销售价格预测2010-2050 年历年住房价格（元/平方米）22000,2000018000160001400012000100008000600040002000,实际住房价格不变住房价格（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：（1）计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”（2）若以不变价格计算，美国、英国 1975-2009 年住

20、房价格涨幅约为 2.5 倍，与本研究结论一致。各级城市看：一线城市实际住房价格在 2035 年之前均呈现上涨态势，但上涨速度逐年下降，峰值年份实际住房价格约 3.5 万元/平方米，此后趋于稳定；二线城市住房价格自 2015 年起呈现快速上涨趋势，2035 年达到每平方米 25000元的高峰，此后小幅回落；三线城市住房价格快速增长期始于 2025 年，高峰推迟至 2040 年，达到 20000 元/平方米；四线城市住房价格在 2035 年之前较为稳定，此后方进入加速期。图表 6：各级城市新建商品住房平均销售价格预测2010-2050 年住房价格（元/平方米）,400003500030000250

21、0020000150001000050000,一线城市住房价格实际住房价格不变价格（剔除CPI）,4000035000300002500020000150001000050000,二线城市住房价格实际住房价格不变价格（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,4000035000300002500020000150001000050000,三线城市住房价格实际住房价格不变价格（剔除CPI）,400003500030000250002000015

22、0001000050000,四线城市住房价格实际住房价格不变价格（剔除CPI）,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证

23、券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,人均GDP（美元）,住房价格（元/平方米）,；,6,房地产：2009 年 11 月 10 日全国住房存量及居民住房水平预测结果2010 年全国住房存量约 170 亿平方米，城镇人均住房面积 28 平方米。这两项指标在未来 10 年中将快速提高至 269亿平方米和 35 平方米。2030 年之后城镇人均住房面积将稳定在 40-42 平方米，未来增长速度很慢。图表 7：全国住房市场预测结果,年份201020152020202520302035204020452050,较 5 年

24、前新增住房面积（亿平方米）324455544437323030,存量住房面积（亿平方米）170214269323367404436466496,存量住房套数（万套）170002142126893322503669240356435614657849589,城镇人均住房面积（平方米）263035384041424242,城镇户均住房面积（平方米）778799109115117120122124,注：（1）基于全国新建商品住房市场预测及相关指标预测，参见下文“住房市场预测分析方法”（2）2010 年 170 亿平方米存量住房中，75%以上为 1990年以后建造，假定住房使用寿命 70 年，存量住房

25、计算中未计入房屋折旧和灭失。未来住房价格变化与人均 GDP 增长的关系若不考虑通货膨胀因素，住房价格轨迹与人均 GDP 轨迹基本相近，但相对增长速度时有差别。就全国而言，2035 年之前，全国住房价格增速将略高于人均 GDP 增速，2035 年起这种趋势逐渐弱化，至 2040 年前后，住房价格增长速度将慢于人均 GDP，甚至出现相反的趋势。各级城市也表现出类似特征。仔细观察可以发现：总有一段时期，城市住房价格增速明显快于人均 GDP 增速，这段时间往往出现在住房市场发展初期、家庭住房需求及实物资产投资需求强劲的时候，一般持续 10-15 年，这是一个住房价格泡沫积累期；而后住房价格增速放缓，甚

26、至出现下降，这又是一个去泡沫过程。上述现象在很多发达国家都曾经发生过，例如美国、英国和日本。从中可以得到一个显著规律：长时间维度来看，不考虑通货膨胀的住房价格变化轨迹与人均 GDP 变化速度接近；短期维度上二者可能发生偏离，泡沫积累阶段所积攒的泡沫成份越高（表现为相对人均 GDP 轨迹的偏离越大），去泡沫阶段住房价格的上涨空间相对越小、下降空间相对越大。图表 8：人均 GDP 与住房价格变化趋势,2500020000,住房价格实际住房价格（剔除CPI,2010年=100）人均GDP,6000050000,4000015000300001000020000,50000,100000,2010,2

27、015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,人均GDP（美元）,住房价格（元/平方米）,住房价格（元/平

28、方米）,人均GDP（美元）,人均GDP（美元）,住房价格（元/平方米）,人均GDP（美元）,人均GDP（美元）,住房价格（元/平方米）,住房价格（万美元）,指数,人均GDP（美元）,住房价格（万英镑）,人均GDP（美元）,35,30,25,20,20,18,16,14,12,10,0,0,0,0,7,研究部图表 9：人均 GDP 与住房价格变化趋势,一线城市,二线城市,4000035000,住房价格实际住房价格（剔除CPI,2010年=100）人均GDP,8000070000,3000025000,住房价格实际住房价格（剔除CPI,2010年=100）人均GDP,6000050000,3000

29、0,60000,2500020000150001000050000,50000400003000020000100000,20000150001000050000,400003000020000100000,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,三线城市,四线城市,2500020000150001000050000,住房价格实际住房价格（剔除CPI,2010年=100）人均GDP,4500040000350003000025000200001500010

30、00050000,180001600014000120001000080006000400020000,住房价格实际住房价格（剔除CPI,2010年=100）人均GDP,35000300002500020000150001000050000,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,2010,2015,2020,2025,2030,2035,2040,2045,2050,注：计算方法参见下文“住房市场预测分析方法”图表 10：发达国家人均 GDP 与住房价格历史轨迹,美国,英国,15105,平均房价实际房价（剔除CPI,2000年100）人均GD

31、P1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005,45000400003500030000250002000015000100005000,8642,平均房价实际房价（剔除CPI,2000年100）人均GDP1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005,3500030000250002000015000100005000,日本,1401201008060,3500030000250002000015000,40200,住宅市街地价指数实际价格指数（剔除CPI,2000年

32、=100）人均GDP,1000050000,1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005资料来源：人均 GDP 数据来自 IMF，美国房价数据来自 US Census Bureau，英国房价数据来自 Nationwide Building Society，日本地价指数来自 Japan RealEstate Institute。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并

33、进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,8,房地产：2009 年 11 月 10 日,小结,2010 年：二、三线市场升温，主看二线城市。市场接力棒开始从一线城市、东部沿海热点二线城市传递给中西部二线城市以及部分三线。一线城市量跌价涨；二线城市量价齐升，市场趋热；三线城市量增价稳；四线城市无亮点；全国市场总体看多。,2015 年：新一轮市场加速，主看二、三线城市。一、二线城市房价仍然看涨，但一线城市交易量显著下降，二线城市交易

34、量仍处于高位；三线城市交易量普遍激增，但平均房价涨幅不高；四线城市房价微涨，交易量稳定；全国市场主看二、三线城市。,2020 年：市场处于峰位，主看三线城市。承接前期市场热涨，本期市场达到峰位。一线城市交易量稳定，价格仍有小涨空间；二线城市交易量下降，但价格涨势不减；三线城市交易量全面爆发，价格涨势明显；四线城市仍较平淡。2025 年：市场热涨后期，主看三线城市。一线城市量价稳定，市场进入成熟期；二线城市房价涨势减弱，交易量继续下探；三线城市交易量仍处高位，且价格涨势更强；四线城市市场温和发展。,2030 年：市场降温，三线城市仍有表现。一、二线城市量价稳定运行，二线城市市场进入成熟期；三线城

35、市交易量开始下滑，但房价仍然看涨；四线城市量价继续温和上升。,2035 年：市场进一步降温，四线城市有亮点。一、二线城市量价稳定运行；三线城市交易量继续下探，房价上涨势头显著下降，市场开始向成熟期过渡；四线城市量价齐声，成为同期全国市场的唯一亮点。,2040 年：市场全面企稳，无新增长点。一、二、三线城市市场稳定运行；三线城市市场进入成熟期；四线城市交易量下降，但房价仍有上涨空间。,2045 年之后：市场全面进入成熟期。四线城市量价企稳，市场也步入成熟期。全国范围内将不再有大规模的住房建设，二手房成为市场绝对主体，房价变化将更多地取决于宏观经济和资本市场变动，个别城市、个别类型的房地产物业可能

36、受到资本炒作而表现出价格大涨大跌，但长期来看住房价格（剔除通货膨胀）将趋于平稳。,本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,。,9,研究部住房市场预测分析方法住房市场预测理论框架前述住房市场预测结果中包括三个主要指标：交易量

37、、交易额和交易价格，其中，前两者是核心指标（后者为前两者相除）“交易量”预测基于住房需求理论，方法是依次预测城市总人口、城镇人口、城镇家庭数、新房交易套数、新房交易量，城市化率、户均人口、新房销售套数占城镇家庭数比例、套均住房面积是联系上述指标的中间变量。“交易额”预测基于住房消费理论，方法是估算城市 GDP 总量，以新房交易额占 GDP 比重作为中间变量换算。GDP 增长速度、城市化率、户均人口、新房销售占比等多项中间变量均与“人均 GDP”相关。因此，实际预测的步骤为：（1）研究人均 GDP 与经济发展、住房需求的关系，确定各项中间变量在人均 GDP 不同数额区间的赋值；（2）估计城市总人

38、口和 GDP 总量；（3）测算新建商品住房交易量和交易额，并计算平均交易价格。图表 11：住房市场预测框架,城市总人口城镇人口,人均GDP（美元）城市化率户均人口新房交易额占,汇率城市GDP总量,城镇家庭数新房交易套数新房交易量,新房销售套数占城镇家庭数比例套均面积,GDP比重,新房交易额,住房价格注：图中各项指标的赋值和测算详见下文住房市场发展与人均 GDP 的关系2001 年以北京为代表的少数城市人均 GDP 率先进入 3000 美元关口，标志着我国城市发展进入了新的历史时期。2004-2007 年直辖市和省会城市人均 GDP 先后进入或即将进入 3000 美元，北京、上海、广州、深圳四个

39、一线城市则跨入 8000 美元大关。纵观全国主要城市 2004-2007 年人均 GDP 水平及同期新建商品住房价格和交易量，可以发现显著规律：人均 GDP处于 3000 至 8000 美元时，住房价格上涨速度明显加快，二者与人均 GDP 在二维坐标中呈现“S”型；新房交易量随人均 GDP 增长先上升后下降，呈现“倒 U”型，交易量高峰出现在人均 GDP5000-8000 美元区间。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交

40、易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,10,、,房地产：2009 年 11 月 10 日,图表 12：全国 29 个主要城市房价和人均 GDP 关系,资料来源：历年中国城市统计年鉴 中国房地产年鉴,本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提

41、供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,900010000,10002000,20003000,30004000,40005000,50006000,60007000,70008000,80009000,住房交易量（万平方米）,900010000,20003000,30004000,40005000,50006000,60007000,70008000,80009000,房价平均值（元/平方米）,11,研究部图表 13：全国 29 个主要城市新房交易量和

42、人均 GDP 关系资料来源：历年中国城市统计年鉴、中国房地产年鉴图表 14：全国 29 个主要城市住房价格、年均交易量与人均 GDP 的关系,9000800070006000500040003000200010000,住房价格与人均GDP关系人均GDP（美元）,120010008006004002000,新房交易量与人均GDP关系人均GDP（美元）,资料来源：历年中国城市统计年鉴、中国房地产年鉴本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券

43、头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,、,、,12,房地产：2009 年 11 月 10 日新建商品住房销售与人均 GDP 的关系不论交易量还是交易额，新建商品住房销售情况与人均 GDP 的关系曲线也都表现为“倒 U”型。新房交易套数占城镇家庭户数的比例（以北京、上海为例），随着人均 GDP 增长先升高后降低，人均 GDP 达到 3000 美元时，该比例约为 3%，随后显著提高，至人均 GDP5000-6000 美元时

44、，达到 8%，此后再度回落。新房交易额占 GDP 比重与人均GDP 的关系与之相似，人均 GDP 达到 3000 美元时，该比例约为 10%，随后显著提高，至人均 GDP5000-6000 美元时，达到 25%以上，此后回落。同时，1975 年以来的美国相关统计显示，美国新房交易额占 GDP 比重基本保持在4-6%。图表 15：人均 GDP、新房交易套数与城市家庭户数,北京,上海,10.0%,新房销售套数/城市家庭户数,人均GDP,(美元)10000 10.0%,新房销售套数/城市家庭户数,人均GDP,(美元)12000,8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,800060004000200

45、00,8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,1000080006000400020000,1996,1998,2000,2002,2004,2006,2008,1995,1997,1999,2001,2003,2005,2007,资料来源：历年中国城市统计年鉴 中国房地产年鉴图表 16：人均 GDP、新房交易额占 GDP 总量的比重,10000,美元,北京,占比,35%,12000,美元,上海,占比,35%,80006000,30%25%20%,100008000,30%25%20%,6000,4000,15%,15%,10%,4000,10%,20000,5%0%,20000,5%0%,

46、1995,1997,1999,2001,2003,2005,2007,1995,1997,1999,2001,2003,2005,2007,资料来源：历年中国城市统计年鉴 中国房地产年鉴图表 17：美国人均 GDP、新房交易额占 GDP 总量的比重,7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%,交易额/GDP,交易套数/家庭户数,人均GDP,美元450004000035000300002500020000150001000050000,1980,1985,1990,1995,2000,2005,资料来源：人口数量、人均 GDP 数据来自 IMF，住房市场数据

47、来自 US Census Bureau。本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。,13,研究部依据上述规律，以下设定人均 GDP 各区间新房交易套数占城镇家庭户数比例、新房交易额占 GDP 比重的平均取值。图表 18：人均

48、GDP 各区间内新房销售占比假设,人均 GDP 区间（美元）3000 以下3000400040005000500060006000700070008000,新房交易套数/城镇家庭户数2.0%4.0%6.0%6.5%7.0%6.5%,新房交易额/GDP4.0%10.0%16.0%22.0%18.0%15.0%,人均 GDP 区间（美元）800010000100001500015000300003000045000450006000060000 以上,新房交易套数/城镇家庭户数5.0%2.5%1.5%1.5%1.5%1.5%,新房交易额/GDP12.0%10.0%7.0%6.0%6.0%6.0%,

49、注：人均 GDP1.5 万美元以上的比例设定参考了美国的历史规律，美国在人均 GDP 达到 1.5 万美元之后，新房交易量占城镇家庭户数的比例、新房交易额占 GDP 的比重基本保持在 1-2%、5-7。主要经济发展指标设定2008 年全国人均 GDP 超过 3300 美元，以此为起点，借鉴发达国家经济发展经验，假定 2010-2050 年间人均 GDP 水平逐步提高；年均 GDP 增速从 8%逐渐下降至 1%；年均 CPI 自 3%逐渐降至 1%；人民币稳步升值，美元兑人民币汇率从 6.84 降低至 4.00；城镇户均人口数约 2.8-3.0 人。同时，城市化率随着人均 GDP 的增加而提高。

50、图表 19：全国主要经济指标推算的假定条件,年份,同期人均 GDP水平（美元）,GDP 增速 年均 CPI（不变价计）（年环比）,汇率 套均（美元兑 住房面积人民币）（平方米）,城镇户均人口数,城市化率水平假设,2008-20102011-20152016-2020,4000 以下40007000700010000,8.00%6.00%5.00%,3.00%2.75%2.50%,6.846.506.00,100100100,2.952.902.89,人均 GDP 区间 城市化率（美元）水平,2021-20252026-20302031-2035,100001500015000200002000