戴德梁行武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P.ppt

《戴德梁行武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《戴德梁行武汉硚口区汉西南路片区规划定位报告159P.ppt（160页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、硚口区汉西南路片区规划定位报告,开发区域不仅要实现自身价值，还必须承载区域价值，要对 区域经济的发展有拉动作用，实现整体利益和局部利益的均 衡协调发展；开发区域的功能配比必须是复合和分层级的，不同的层级承 担不同功能；开发区域规划相对复合和多样，各功能区间不是孤立的，通 过资源整合实现功能互补，最终实现整体项目目标。,方案规划的主导理念,客户目标及解析,项目背景,项目价值判断,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,商业环境企业环境,区域价值重新定义项目发展战略,功能定位分区定位区位选择规模定位规划定位土地运营功能区详解,项目本体区域交通区位产业环境趋势,案例借鉴,方案研究的基本思路,客户目标及解

2、析,项目解析,项目发展背景研究,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,树立硚口在武汉的新形象，通过此项目的开发引领硚口复兴，促进硚口东西部协调发展；项目整体功能均衡发展；,客户目标,项目规划遵循城市规划和片区规划的限制；京广铁路沿线开发的限制；总建筑面积157.5万平方米，总占地面积582亩；汉西南路地块容积率4，小岔路地块容积率4.5；重点发展商务、商业；,客观条件,客户目标,商务的开发模式,区位与功能如何平衡,商业的配比和开发特色,规划限制的问题,战略发展方向问题,项目核心驱动力问题,政府和企业需求均衡性问题,技术解决或策略问题,构建对于项目核心价值深切把握基础上的问题解决方案,目标下的关键

3、驱动因素,客户目标及解析,项目发展背景研究,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,总用地面积582亩总建筑面积157.5万平方米,地块条件,解放大道,铁路桥,知音桥,建设大道,汉西路,京广铁路,汉西南路地块基本指标总用地面积510亩总建筑面积135.9万平方米容积率：4,小岔路地块基本指标总用地面积72亩总建筑面积21.6万平方米容积率：4.5,地块条件,面积较大 地块狭长 形状不规则 地块东西向临路状况不佳 京广铁路影响,总用地面积582亩总建筑面积157.5万平方米,本案是连接武汉CBD和滨水商住区的纽带，宝丰商务区和古田市级商业副中心的过渡带，东西湖开发区和武汉经济技术开发区间的

4、战略枢纽。,区位分析,武汉市交通解析,金 融 街,建 设 大 道,建一路,二桥路,王家湾商圈,1号线二期工程,解 放 大 道,中 山 大 道,轻 轨 1 号 线,C B D,二桥路,1号线二期工程,武汉市产业分布,武汉市各区产业各具特色，硚口处于联结东西湖产业基地和武汉经济技术开发区的战略地位。两个开发区的工作人员在硚口区“安居乐业”的需求也应运而生，“安居”体现在对于在硚口居住的需求，“乐业”体现在制造业产业链相关企业在硚口办公的物业需求。,本案,建设大道、解放大道、中山大道、京汉大道四条城市主干道向西聚焦汉西南路片区 连接东西湖开发区和武汉经济技术开发区的战略要地，两区工作人员在硚口区“安

5、居乐业”的需求,戴德梁行认为本项目的交通优势和战略地位带来的发展机会：本案有引领硚口向西发展的先天资源优势，也有吸纳东西湖开发区和武汉经济技术开发区两区消费的战略优势。,武汉市交通和产业分布小结,武汉城市圈交通解析,本案由解放大道可至武汉东西湖区，连接107国道和316国道可达武汉城市圈内西部城市孝感地区，由武汉城区省道可达天门地区。硚口区是联结孝感、天门和武汉的交通要地。,本案,吴家山台商投资区,王家湾商圈,CBD,孝感,天门,武汉城市圈产业分布,武汉城市圈产业分布呈现“西轻东重”的特点，西部以轻工业为重点发展产业，东部以重工业为主要发展方向。西北部孝感和天门两个城市重点发展盐磷化工和汽车加

6、工基地及纺织和食品加工，硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存在地缘优势，建设两型社会，节约资源成为区域发展的趋势。,硚口区是联结孝感、天门和武汉的交通要地 硚口区与孝感和天门两个城市的产业链衔接存在地缘优势,戴德梁行认为本项目在城市圈中的交通位置和战略地位带来的发展机会：硚口区在武汉城市圈中与孝感和天门联系紧密，建设两型社会，资源有效配置成为区域发展的重点及趋势，在产业、经济等层面能够进行深层次的互动，实现共赢。,武汉城市圈交通和产业分布小结,武汉市宏观经济,宏观经济环境研究,武汉市经济发展迅速，2007年GDP已经突破3000亿元；武汉市第三产业比重近一半，逐步向以第三产业为主的产业结构

7、转型；武汉市居民收入水平不断提高，消费型城市特征日益凸显。,附件一：武汉宏观市场环境研究附件二：区域环境分析,硚口区宏观经济,硚口经济在武汉中心城区中相对落后；硚口区现有居民收入和支出水平较低；硚口区第三产业比重偏低，有待向现代服务业转型。,武汉城市圈宏观经济,武汉城市圈经济的东部城市经济优于西部城市；武汉市首位度极高，城市圈缺乏第二梯度城市，城市圈总体经济实力总和尚处于初级阶段。,戴德梁行认为：武汉城市圈经济将加速发展，武汉市龙头作用日益强化；目前硚口区吸引力有待提升，产业急需转型，发展潜力巨大。,武汉市房地产市场,宏观房地产市场环境研究,武汉市房地产投资额稳步快速增长，目前已经成为国民经济

8、的支柱产业；“十一五规划”将房地产业明确为武汉未来五年的主导产业，武汉房地产面临巨大的发展机遇。,硚口区房地产市场,硚口区房地产投资的力度较其它各区相比仍有差距，与汉口其它两区江汉区和江岸区相比还有较大差距，但硚口大量优质土地储备为硚口区房地产提供了巨大的发展空间。,戴德梁行认为：武汉市房地产健康而快速的发展，硚口房地产市场发展空间巨大。,附件一：武汉宏观市场环境研究附件二：区域环境分析,写字楼,酒 店,物业市场研究,通过对武汉城市圈、武汉市和硚口区宏观经济环境和房地产宏观市场环境的研究，我们清楚的认识到了硚口目前所处的宏观环境，下面我们将硚口区及相关区域的物业市场进行研究，便于更加清晰的认识

9、项目所处的环境。,商 业,微观环境研究,硚口区写字楼大多集中在京广铁路东侧，乙级写字楼地域分布呈现宝丰商圈扎堆，依托建设大道金融街向西延伸的特点，而甲级写字楼分布于武广商圈；受到政府规划引导，硚口区写字楼有从建设大道金融街和宝丰商务圈向西延伸的趋势。,金 融 街,宝 丰 商 务 圈,武广商圈,硚口区写字楼及江汉区主要写字楼,硚口区商业,硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，超市、百货、及零售类商业为辅的特点，满足居民日常生活消费的场所较为缺乏；从分布上看硚口商业存在西贫东富的特点。随着硚口区储备土地的陆续推出以及CBD规划的逐步实施，硚口区消费力强的人口不断导入，原有普通居民逐步导出，区域消费力

10、不断提升，硚口区商业存在巨大的发展机遇,硚口区酒店,硚口区高档酒店主要分布于武广商圈，硚口区四五星级酒店共计4个，中低档酒店众多，京广铁路东侧酒店密度较西侧更大。,商业,硚口区商业呈现以专业市场和餐饮为主，满足居民日常消费的场所缺乏；分布上存在西贫东富的特点。,酒店,目前京广铁路以西区域高档酒店匮乏,写字楼,硚口区写字楼档次偏低，且分布有局限性；受到政府规划引导，硚口区写字楼有向西延伸的趋势。,戴德梁行认为：硚口区物业市场发展呈现“东富西贫”的特点，但有从东向西延伸的趋势，本案所处的位置恰是东西部经济的转折点，战略地位非常重要。,微观环境研究小结,项目区位总结,本项目地块临近CBD，西邻古田商

11、业中心、东接宝丰商务区，南北均被规划为高尚住宅区，不可多得的地段优势将赋予项目特殊的意义。以项目地块为界，主要物业市场“西贫东富”特征明显，项目所在地可看作为东西差异的分水岭。,如何充分利用项目区位优势，发掘项目价值，顺势而为，打造具有多重效益、极具影响力的产品？如何发挥承东启西的作用，使得物业市场发展顺利过渡及融合，提升整个物业市场的价值？,战略高度着手，分析武汉、特别是汉口的商圈发展特点及趋势 以需定产，预测硚口消费力,本地块因其特殊的战略地位，将肩负起带动第三产业由东向西发展、引导商业商务氛围向西延伸的责任，全方位整合区域资源，进一步增强武汉城市圈西部城市带的产业联动效应。,客户目标及解

12、析,项目发展背景研究,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,武汉商圈分布,由于长期的历史积累和政府的规划导向，武汉市已形成两大成熟的市级商圈：武广商圈和中山大道商圈。从规划上来说，中南商圈和钟家村商圈也属于市级商圈范畴。此外武汉市还形成了四个区域性商业中心，包括武昌的徐东商圈、街道口商圈、光谷商圈和汉阳的王家湾商圈。,武汉商业市场现状,百货是武汉零售市场最重要的业态，占领绝大部分零售市场份额，其中本土百货比重较高，外地外资商业尚未占据主导地位；企业间经营模式同质化明显，来自百货业、超市的竞争尤其激烈；外地外资百货占领了大部分武汉高端市场，并且在加速扩张，但奢侈品市场仍属空白；中心城区商

13、业密集度较高，近年来，中高端零售商扩张迅猛，选址主要集中在武广商圈、中山大道商圈和街道口商圈；相比百货业态来说，武汉购物中心的起步较晚，发展相应缓慢。,武汉商业市场现状,武汉市民消费特征,武汉目前的商圈中，百货零售占绝大比重，餐饮、娱乐比重很轻，比例大致在6：1：1左右；餐饮及娱乐设施的缺乏导致市民将逛街购物作为主要的休闲活动。,据我们问卷调查，武汉市民的月消费结构中，购物消费最高，其次是外出就餐，休闲消费最低，绝大部分市民每月的休闲消费都在100元以下。,武汉市民月消费结构,武汉居民的日常休闲活动仅限于在家休息/看电视、逛街购物等形式单一、甚至是被动消极的休闲。,随着武汉市居民收入水平的提高

14、和消费观念的改进，高质量的休闲生活越来越被重视。居民不仅是停留在物质消费层面上，更追求高质量的精神消费。居民存在休闲消费的巨大潜在需求。,武汉市民消费特征,武汉市商业发展趋势预判,纵观世界零售业发展的历史，世界百货店的衰败无不与购物中心的迅速崛起直接相关；如日本银座、上海港汇等著名购物中心都是由百货改造升级而来。目前传统百货店往往存在业态单一化、购物环境舒适度低、垂直交通不够合理等百货店难以自我修正的弱点；武汉市的百货业态已经开始引入餐饮、娱乐、休闲功能的商业设施，并对购物环境的改善，逐渐向提供多功能、一站式服务的购物中心雏形方向转变。目前武汉市一些有眼光和相当实力的大房地产商在介入商业物业的

15、开发时，已在逐渐引入购物中心管理模式。,业态升级,汉口是武汉市传统商业中心，分布着武广和江汉路两大商业中心，商业氛围浓厚，幅射范围广泛，凝聚力极强。,汉口商业现状与未来发展趋势,新兴商业副中心未来人口聚集区,传统商圈传统居住密集区,古田商业中心,唐家墩商业中心,二七路商业中心,我行预测，未来汉口将会涌现出一批新兴区域商业中心：古田商业中心 以汉西路、古田四路为中心。该区域囊括麦德龙、中百仓储等大型超市卖场。同时，未来将会有大体量商业物业入市，如大武汉家装G座、福源街。唐家墩商业中心 以姑嫂树路为中心。该区域已有中百仓储、武商量贩等，南国六合盛90,000 大体量商业也将于2009年入市。同时，

16、周边居住氛围已经形成。二七路商业中心 以二七路为中心。东立国际、航天双城等大型社区开始入住，大体量商业汉口东部购物公园项目入市。,硚口区消费力预判,2006年武汉市中心城区主要经济指标,数据来源：武汉统计年鉴,未来可供开发土地 60万人左右,近年开发楼盘 14万人左右,CBD住宅项目 18万人左右,根据我行研究显示，未来硚口区内的居民将包含以下三大部分：近年来硚口区新近开发楼盘较多，以大盘为主，未来整体入住后，这部分居民将接近14万人；未来区域内将有9,382亩可供开发土地，用于商业、住宅开发。规划建成后，将新增商品住宅2,017万平方米，能容纳居民20万户、60万人左右；硚口区毗临武汉王家墩

17、中央商务区，CBD未来将有1,300万的住宅项目集中在建设大道、汉西路周边区域，届时该区域将有5.6万户居民、18万人左右。由此可见，未来硚口区域内的人口数量将接近90万人。,硚口区消费力预判,武汉新近批准成为“全国两型配套改革试验区”，周边城市内的中高端客户将会进入武汉；相比其它中心城区而言，硚口区大盘分布较多；同时这里势必将会吸引中高端客户来此置业。在人口数量增加的同时，未来区域内的居民素质、消费能力也将会有较大提高：由此可以，未来硚口区的居民人口数量将进一步增多，接近90万人。而且，区域内的产业结构、消费结构、消费层次、人口素质等也将得到全面提升，区域辐射范围也将进一步扩大。,硚口区消费

18、力预判,硚口区和江汉区商业对比,目前硚口区常住人口比江汉区多6.4万人，但规模以上零售商业面积只有江汉区的1/10，高档酒店客房数只有江汉区的70。对比发现，硚口区存在巨大的发展空间，优越的地理位置和资源储备将为硚口带来更多的高素质人口。,古田区域商业中心正在逐步形成 项目周边存在大量的潜在中高端消费人群 硚口区未来几年存在巨大的商业发展空间,本项目商业价值十分巨大，但绝不是一个传统商圈的“简单复制”而造成恶性竞争，必须结合未来商业的发展方向，大胆创新，寻求市场机会点，寻找消费需求突破点，打造现在没有而需求旺盛的产品，使得项目辐射范围最大限度增大，进而不仅提升项目价值，更大大增加硚口区的影响力

19、。,戴德梁行结合对本地市场的考察及顾问经验，认为本项目非常适宜发展：休闲商业,近年来，武汉市经济不断增长，而中小企业成为经济建设中一只重要的生力军，成为政府扶持和培育的重点；硚口区中小企业数量庞大，为硚口区经济做出了巨大贡献；硚口区尤其注重对中小企业的培育和发展，曾全市首创由政府出面，搭建银企互动平台，解决中小企业融资难问题；在2007年12月的首届中国中小企业节上，硚口区经济贸易委员会获得扶持中小企业创新发展成绩显著的地方政府(案例)荣誉称号。,硚口区商务发展状况,硚口区中小企业发展已初具规模，同时具备良好的政策扶持环境，顺势而为，为中小企业创造发展的良好的平台，将会加速硚口区经济的发展。,

20、中小企业发展现状,注：本报告中定义的中小企业是指以现代服务业和商贸流通类为代表的中小企业，与武汉现有经济技术开发区的生产制造型中小企业和东湖高新技术开发区的高科技型中小企业有所区别。,中小企业办公现状,中小企业大多租赁或购买乙级写字楼或商住楼办公。我们将硚口较为成熟的21座乙级写字楼和商住楼纳入统计范围，其建筑面积425,400左右，企业510家左右。写字楼集中、商务氛围最为浓厚为宝丰路解放大道一带，形成宝丰商务区。,硚口区商务发展状况,宝丰商圈写字楼基本情况,汉正街商圈写字楼基本情况,硚口区商务发展状况,硚口区中小企业租户行业类别特征,硚口区商务发展状况,硚口区写字楼租户来源特征,硚口区商务

21、发展状况,中小企业关于办公场所访谈,我们选取40个中小企业的老板或者选址负责人关于办公场所进行了结构式深度访谈，结果如下：,大部分客户对现有办公环境不满意，主要集中在电梯、车位、物业管理和周边配套。选择目前办公场所的原因，主要是时间紧迫，考虑交通便利、租金水平不高，便暂时入住。但入住后发现很多方面并不理想。所访谈的乙级写字楼客户中，约70考虑近3年内搬迁，主要原因为对现有办公条件不满以及公司不断发展需求。客户表示购买或者再次租赁办公地点首要考虑条件是地理位置、交通和租金水平。多数客户表示需要的办公面积多控制在100-300平方米之间，可承受的租金范围在3060元/平方米/月；购买价格可承受在4

22、0007000元/平方米不等。多数客户表示：更愿意选择交通便利的CBD辐射区域内的写字楼，既有形象和档次上的提升，又可在办公成本上得到较高的性价比。,硚口区商务发展状况,北京、广州等一线城市的成熟CBD发展历史表明：,2,CBD及其周边地区的商务物业会起到相互促进、相互支持的作用，它们的促进作用大于相互之间的重合效应。,不是所有的企业都希望在CBD，或者说有能力在CBD。这些公司会理智地选择性价比更为合适的地点办公。,周边企业的聚集使得CBD辐射地区的写字楼第二梯队日渐成型。而这些写字楼以其适中的价格优势、合理而实用的面积分割、高标准的内部配置等因素成为服务配套型企业的首选。,1,3,硚口区商

23、务发展状况,硚口中小企业发展迅速，是经济建设的主力军。,中小企业对更好办公条件有巨大需求，愿意邻近CBD。,一线城市成熟CBD周边聚集了大量中小企业，与CBD企业相互促进，相得益彰。,硚口必将承载与王家墩CBD相呼应的商务功能，中小企业将是商务功能的主要内容。,休闲商业功能,商务功能,休闲商务区（RBD）,通过对武汉和硚口物业市场现状，以及商业、商务的需求分析，我们认为：未来需求决定市场，硚口需要一个集休闲商业与商务功能为一体的区域，顺应发展趋势，不仅增强硚口区的经济和社会效益，更为提升硚口的影响力、美誉度作出贡献。,RBD中“R”的内涵 休闲,RBD，即休闲商务区，英文为Recreation

24、al Business District R 即 Recreation，字面为“再创造”，及通过休闲活动使身心疲劳得到恢复，从而再进行创造性的劳动，因此引申为“休闲、娱乐”。,休闲，即人们通过一定的有意识的活动使自己达到放松、闲适的精神状态，从而消除体力、心理上的疲劳，获得精神上的慰藉。休闲有利于恢复身心、陶冶情操、发展自我。休闲生活有消极/积极、主动/被动、单一/丰富之分，我们倡导的是积极、主动、丰富的休闲生活。,限于满足基本需求、消极/被动/单一的休闲行为休闲意识淡薄,有一定的休闲意识以物质消费为主休闲层次/形式单一,提升生活品质注重精神需要与满足多层次、多形式被赋予丰富的文化内涵,硚口区

25、主要区域都已列入了改造的范畴，其中本案与周边汉水四村片、文化宫片、新合东村片等储备地及在建的南国大武汉等项目相邻，本案与周边土地有联成一片的趋势和统一进行主题再造的可能。,硚口区汉正街、宝丰和古田片区土地规划,客户目标及解析,项目发展背景研究,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,案例解析,琶洲区位,琶洲在地域上与珠江新城（CBD）、新城市中轴线天河商务区构成的新城市中枢相邻，在功能定位上是城市中心的重要支持和补充，性质上将成为以会展博览业为龙头，带动房地产、高新技术、生态旅游服务业共同发展，形成“以点带面，线状滚动”的全面发展模式。,琶洲交通,广州RBD琶洲与广州CBD珠江新城隔江相

26、望，通过华南大桥相连。RBD琶洲定位：即以广州新会展中心的建设为契机和核心，把琶洲地区发展成为以会展博览、国际商务、信息交流、旅游服务为主导、兼具高品质居住生活功能生态型的新城市中心。,A区 商务、居住、文化休闲综合园区,B区 会展博览园区,C区居住、高新技术产业综合园区,琶洲规划,近年土地拍卖表：,琶洲土地价值提升历程,土地价值 随着RBD概念的深化和RBD龙头广州新会展中心的建设及周边配套的建设，琶洲土地价值迅速升值。,CBD,RBD,成都RBD猛追湾商务区成都RBD项目采取“政府主导、市场运作”的模式，整体规划、分期实施，计划五年内建成，整个工程概算投资逾100亿元；其中一期土地改造面积

27、约630亩，规划新建建筑面积150万平方米，投资40亿元。2006年9月22日，成华区政府与上海世茂集团正式签订合作框架协议，整体打造成都最具有城市魅力的RBD建设成都休闲之都地标、“成都会客厅”。,猛追湾基本信息,成都RBD成都会客厅 范围为：以猛追湾河段滨河地区为中心，核心区东至一环路、南至新华大道、西至锦江内环线、北到建设北路，面积约1.1平方公里，涉及活水公园、游乐园、成华体育场、锦江水域等几大景区。成都RBD的辐射区为6平方公里，向东北方辐射至沙河周边地区。,电视塔,锦江,成都游乐园,活水公园,成华体育场,猛追湾规划信息,成都RBD功能布局一是生态休憩游乐区。布局在内环线和锦江之间的

28、区域，建设现代化“水上运动中心”二是旅游会展区。布局在四川电视塔周边，建设“国际电视会展中心”三是休闲娱乐区。布局在锦江与猛追湾之间区域，这里将有成都RBD核心区的标志建筑西部第一家穹顶开合式游乐中心四是商务区。布局在猛追湾街与一环路之间，将建设城东大型的五星级酒店和商务楼宇,猛追湾功能布局,加拿大的西埃德蒙顿购物中心,日本千叶美滨区特色步行街,深圳华侨城四大主题公园,上海城隍庙,世界及中国其它地域RBD,SHOPPING Mall 型,新城文化旅游区型,特色购物步行街型,旧城历史文化改造型,本项目优势及重要价值地块优势轻轨沿线优质物业、汉江景观区位优势CBD接壤区域优势武汉市区与武汉城市圈西

29、北城市群的连接点,广州和成都RBD案例借鉴地块优势会展经济，珠江；景观和娱乐资源区位解析临近CBD；与CBD相对独立区域优势广州市区与珠三角经济腹地的结合部；成都CBD与成都重要历史文化景观连接带,可能的定位发展方向实现资源价值CBD伴生型RBD发挥资源优势偏重商务休闲型RBD,项目价值判断,解析结论,传统RBD是以城市中的旅游者为对象的购物休闲娱乐场所，我们认为现代RBD涵义将延伸为以都市上班族为对象，提供休闲商务活动、提供工作之余放松、娱乐生活的休闲商务区域。,客户目标及解析,项目发展背景研究,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,武汉RBD解析,红色：可供开发 绿色：已建设 紫色

30、：在建,武汉RBD范围设想,根据已有规划，RBD占地约2208亩，总建面600万平方米左右。,2,武汉RBD承载的休闲功能,RBD将以其别具风格的餐饮特色、完善丰富的休闲娱乐设施、汇集各地的文化精粹、高雅舒适的购物环境等，不仅吸引武汉本地消费人群，更将成为到汉旅游人群的一大去处，从而成为一个旅游热点，带动武汉旅游业的发展。,武汉RBD将创建成为创造休闲时尚、引导休闲消费、赋予丰富文化内涵的多层次、多形式大型休闲娱乐中心。武汉RBD中各功能业态将合理分区，而各类特色餐饮（如引入八大菜系）、多种休闲娱乐场所以及文化游憩设施的比例将会适当提高。,为RBD以及CBD里面的高级管理人才及办公白领提供休闲

31、商务活动、提供工作之余放松娱乐的休闲商务区域。RBD的目标消费人群：集聚硚口区居民的消费、吸引武汉其他区域消费人群、拦截“8+1”城市圈部分消费力。,1,3,体验休闲：我们消费的是一种生活方式,“体验消费”、“休闲消费”将成为RBD中商业的核心，贯穿到整个零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体等主题中。“体验”休闲”的目标消费群包含工作之余需要放松的白领、新时代亲子家庭，聚会游乐的朋友，增进情感的情侣、旅游观光的游客等等，消费年龄层十分广泛，从小孩到老人，总能找到适合自己的体验、休闲的方式和项目。,体验式消费：以服务为重心，以商品为素材，为消费者创造出值得回忆的感受。聚集购物、休闲、餐饮、娱乐四大

32、功能，购物在所有活动中所占的比重较小，体现的是生活休闲的概念，注重的是精神层面的满足感。并非仅仅加强终端现场的展示，更具备深刻的文化内涵，是生活方式的一种体现。强调物质功能和精神功能的相互作用和影响，将顾客的体验和情感认同放在首位。,武汉RBD承载的休闲功能,体验家居：提供与家具风格相匹配的灯具、装饰画、地毯、床上用品、窗帘等搭配，顾客步入商场即可体会到北欧风情、现代简洁、欧式古典、乡村田园等未来要构筑的“家”的氛围。,服装鞋帽：免费为顾客提供全面的色彩款式搭配以及足底测试，帮助消费者选择最合适自己的衣服和鞋子。,武汉RBD承载的休闲功能,家电：购买前通过实际的产品操作体验，了解到购买产品后的

33、实际使用情况，从而为个人消费提供最有价值的参考。,手机/数码：突破了以往传统的柜台式手机销售构架，让消费者在卖场里面感受到更加自由、更加贴心、更加便捷的购机环境。,武汉RBD承载的休闲功能,体验式餐饮：,通过服务员服饰、餐厅设置及摆布，餐具以及菜系，为顾客营造特色氛围，身临其境。,开放式厨房，顾客不仅可以欣赏厨艺，更可以亲自下厨，傍边大厨指点；除菜之外，还可以体验亲手做生日蛋糕、饺子等等，达到宾主其乐融融的效果。,武汉RBD承载的休闲功能,另类餐饮体验新奇、刺激、乐趣,恐怖餐厅,冰餐厅,监狱餐厅,时空餐厅,厕所餐厅,武汉RBD承载的休闲功能,风情馆/主题乐园,浓缩各地风情，体验大千世界，融观赏

34、性和娱乐性为一体,武汉RBD承载的休闲功能,酒吧/咖啡厅,武汉RBD承载的休闲功能,电玩城,K T V,武汉RBD承载的休闲功能,五星级影城/IMAX电影院/动感影院,音乐厅/剧院,武汉RBD承载的休闲功能,玩具反斗城（ToysRus）：具有多种特色的综合：最齐备的玩具品种，最多的独家玩具品牌，独特的店面设计和氛围，商品示范和试玩试用，以及娱乐活动等等。最大的特点是有大量位置让小朋友們试玩不同类型的玩具。,武汉RBD承载的休闲功能,生活文化&雕塑艺术,休闲，是一 个全局化的思维，关注 整体性原则而非局部。因此，几个主题文化广场可为各种各样的休闲活动提供魅力场所，并成为城市的生活中心，从而使商业

35、城和城市生活紧密地联系在一起。,生活需要与艺术文化相结合，令人流连忘返，才能散发永久魅力。,休闲与文化艺术的结合,武汉RBD承载的休闲功能,武汉RBD承载的商务功能,我们认为武汉RBD承载的商务功能：商会经济总部区,我们的思路：充分利用硚口区已有的经济及政策优势/条件；与CBD的商务功能既要紧密联系又不能重合竞争；顺应经济需求，大胆创新，提升整个硚口的区域价值和影响，达到经济效益与社会效益的双赢局面。,中小企业孵化基地,大型企业后勤基地,商会经济总部,目前在汉的异地省级联合会和市级商会20家，基本没有入驻甲级写字楼，办公地点分散，各方面条件不尽如人意，不能很好起到形象展示的作用。,商会大厦承载

36、功能,经过对一些商会会长的访谈发现：商会是实现政府与企业、企业与企业、企业与社会之间相互联系的重要纽带。因此，商会不仅是提供经济交流的平台，更是异地人在武汉的一种聚集和归属。很多商会需要自己的工业园、办公大厦和配套设施。商会建立自己的大厦为大势所趋。商会建立大厦，是异地省份或者城市在武汉的形象代表，是优质企业的集中地和交流平台。,商会经济总部,商会大厦承载功能,同时，还要以商会大厦为中心，建立酒店和宾馆，建立具有浓厚地区特色的商业、餐饮和休闲娱乐设施，不仅为办公人员服务，更是当地人在武汉聚会、休闲、娱乐的好去处，也承载着宣扬当地民俗文化的功能。异地商会集中，即商会经济总部，能够增进联系，互通有

37、无，提高办事效率，更好为企业服务。虽在全国尚属首例，但可以预见将为经济乃至整个城市的发展带来诸多益处。政府必须就项目进行统一规划，使得商会经济总部区在各具特色的基础上又具有整体协调感。,商会经济总部,中小企业孵化基地,借助CBD，项目所在地有条件成为第二产业和第三产业中小企业的聚集地和孵化器；企业之间建立协作关系，推进资源共享，培育骨干企业和知名品牌；让原有中小企业留在硚口，并迅速发展壮大，为硚口的经济发展做出贡献；大力鼓励创办中小企业；采取优惠政策吸引其他区域中小企业进驻。,大型企业后勤基地,制造加工企业的行政管理基地,企业办事处或总部基地,硚口以及武汉的制造加工业发达，企业众多，但大多企业

38、的工业园与行政管理、销售部相分离，本项目将为这些企业的行政管理及销售部门提供优质办公场所。,为大型企业的办事处及总部设置提供甲级办公场所，并吸引其他大型企业进驻。,武汉RBD解析,利用战略位置，重点发展商务、商业，承东启西，适当拦截部分外地消费力，成为CBD周边最具活力的开发区，发展成为偏重商务和休闲功能的RBD为休闲娱乐留有一定空间，为武汉RBD添加城市广场、主题公园、大型游乐场类休闲设施的元素，能够聚集人气，塑造全新RBD本案与周边土地共同构成RBD，并作为RBD启动区打造，带动周边土地价值提升，为类似世茂等知名开发商留有想象的空间，打造武汉经济增长第三级,客户目标及解析,项目发展背景研究

39、,案例解析,武汉RBD解析,项目定位,项目解析,项目定位,片区功能定位分析,商会资源,区位优势,异地商会建设商务大厦的强烈愿望，建设大道商务氛围的延续，紧临中央商务区,RBD启动区，丰富的商会异地文化和娱乐资源,规划土地面积在商会资源和商业充分利用的条件，仍然剩余大量土地面积,商会和商业分离，缺乏有效连接和互动,商会总部区中国馆风情区高尚住宅区商务会所区京广铁路绿化带,京广铁路噪声污染，城市规划退铁路的强制要求,中国馆风情区,借助各地商会强大的影响力和聚集优势；打造成为古典与时尚共存、集文化性、体验性、休闲性为一体的华中地区首个特色风情区,高尚住宅区,借助周边丰富配套资源，集聚三高人群，打造高

40、尚居住社区,京广铁路绿化带,有效阻隔铁路噪音，为整个项目提供良好的外部环境，提升商务、商业和居住的产品附加值,商会总部区,承载各地商会大厦形象展示、提供优质办公地点的功能，成为一个真正意义上的“经济总部”,功能分区建议：四区一带,功能分区建议,商务会所区,体现整个商会经济总部区的形象和品位；成为商会间信息交流的共享空间，商会总部区和中国馆风情区的连接纽带,特色商业区需要便利的交通和具有良好昭示性的区位，考虑临解放大道、轻轨和汉西一路的交通枢纽地带,安静而拥有景观资源优势的区域可以建设高尚住宅社区，考虑商会区、风情区和绿化带包围的区域,商会总部区和中国馆风情区的连接纽带，考虑上述两个区位的中间地

41、带,延续建设大道商务圈商务氛围，承接中央商务区优质商务资源，考虑临建设大道区位,京广铁路噪声污染及建筑物退红线距离的强制性规定，考虑项目临京广铁路地铁沿线做绿化带,汉西南路片区分布,RBD商业需求预测,根据本项目特性，同时结合武汉市居民消费特征和硚口区未来发展规划，充分考虑各区域居民消费性支出水平、各业态地效水平、人口增长速度以及由人民币升值、物价上涨对居民消费造成的影响等诸多因素，我行预测，2012年RBD商业需求将增涨至 170 万平方米左右。作为RBD的商业发展引擎，本项目未来将承接RBD 15-20%的商业功能，到2012年，本项目的商业需求也将达到 25-30 万平方米。可见，RBD

42、商业需求旺盛，发展潜力巨大。RBD将承载起满足硚口区绝大多数居民的休闲娱乐消费功能，同时也将吸引武汉市其他中心城区的消费力，甚至将拦截“武汉试验区”的消费。,分区规模建议,RBD未来商业需求,RBD未来商业吸纳能力,通过对武汉市场的调查研究，我行预测，未来本项目商业对各区域的吸纳能力将呈现如下表现：,分区规模建议,商务会所区,高尚住宅区,商会总部区,京广铁路绿化带,中国馆风情区,规模定位思路,城市规划铁路退红线强制性要求，考虑地块东沿京广铁路800米长、宽50米范围做绿化带，占地面积约60亩,初步考虑引入58家商会，每个商会20亩50亩，建设高档写字楼、酒店等物业，共计180亩；根据商会招商具

43、体情况进行调整,根据RBD启动区商业的体量测算模型推测，与商会经济总部区的底商、住宅配套商业等因素综合考虑后，确定该区为120亩,考虑商务会所规模1万平方米，建设低层建筑，确定该区范围为7.5亩,最后考虑高尚住宅区规模为其它功能区之间的空间，最后确定为214.5亩,分区规模建议,我行建议各区的面积可以根据实际情况以上述数值为基数上下浮动。其中商会总部区可以根据商会招商的实际情况进行调整，京广铁路绿化带需要根据城市规划的具体规定及与铁道部协调后的具体情况确定。,分区商业规模建议,我行建议各区商业面积结合规划和项目实际情况以上述数值为基数进行调整。其中商务总部区初步考虑地上三层做商业，可以结合实际

44、情况进行调整；住宅商业结合武汉城市规划对于商业的具体要求进行调整。,特色商业街,商 务 区,特点：商业、商务、住宅混合布局，以商业街为轴线贯通南北，商务区、住宅区临商业街分布；商业街内部由多条街区构成，组团分布，特色鲜明；商务区依托商业，便于商务与商业之间的联接；住宅区散落于商业区与商务区之间。优势：利于展示中国特色建筑风格 便于人员流动 有助于商业氛围的形成劣势：土地出让不便 商业街形式的商业布局，制约商业体量的发展 商业街与商务区混合布局，对商务区的形象、档次及商务氛围的塑造产生负面影响,住 宅 区,规划方案一：中国风情街,围合式商业街,住 宅 区,商 务 区,特点：商业、商务、住宅分区布

45、局；商业区临解放大道，以中央广场为中心围合式分布，各商业形态之间通过商业内街及中央广场实现连接；商务区临建设大道，与CBD实现互动，并通过住宅、商会会所与商业区连接；住宅位于商业区与商务区之间，分流人群。优势：分区布置，互不干扰 土地出让便利劣势：中国特色建筑形态不适合围合式商业布局 商务与商业之间的互动、整合受到限制 围合式商业布局，制约商业体量的发展,规划方案二：围合式商业街,京广铁路绿化带,商会总部区,高尚住宅区,中国馆风情区,商务会所区,道路,规划方案三：中国馆风情区,方案对比分析,戴德梁行结合对国内外特色建筑以及对项目多方因素的考察及顾问经验，认为本项目规划方案中：方案三最优,土地运

46、营,土地运营建议,建议整个中国馆风情区的土地作为一宗土地出让，便于开发商统一定位、设计、施工和招商，有利于整个项目取得成功；给予商会一定的优惠政策，包括土地出让有关事宜、规划报建等提供支持和帮助，引入异地知名商会，构建商会经济总部区，带动整个项目发展；根据城市规划和市场状况对商会经济总部区和高尚居住区容积率进行调整，利于硚口区树立形象，便于开发商规划和定位，取得各方共盈；,项目地块启动解析,本项目地块处于武汉RBD的核心区域，在整个RBD中起到至关重要的作用，是整个项目的启动区域。在综合考虑项目及地块各方面条件的基础上，我们将商会经济总部作为拉动本地块以及整个项目的引擎。商会经济总部将承载各地

47、商会大厦形象展示、提供优质办公地点的功能，更重要的是利用商会的凝聚优势，吸引各地著名企业进驻，加强联系和沟通，提高效率，共享资源，成为一个真正意义上的“经济总部”。商会经济总部不仅包含商会大厦、更有酒店、商务会所以及特色商业等多种功能和元素。,商会大厦,异地省份或城市在湖北的形象代表 商会办公所在地 异地优质企业集中地 对形象及档次有较高要求，体现标志性 外立面简约大方、体现专业、严谨的商务形象；内部宽敞明亮，提供人性化的办公环境,企业各种产品展示,通过实物展示或者图片展示，为客户带来直观感受的同时彰显企业实力。,商会大厦底商功能,商务配套,多功能会议室,商务咖啡厅,银行,邮政票务快递,商会大

48、厦底商功能,为企业办公人员创造良好配套环境，提供召开会议、商务会谈场所以及各种便利服务。,小型健身中心,酒店宾馆,可以独栋存在，也可以与写字楼一起以塔楼形式存在为宾客提供舒适的住宿服务 提供多功能会议厅、休闲厅、咖啡厅等配套服务,独栋,塔楼,商务会所,体现整个商会经济总部区的形象和品位；以业缘、地缘为主题，体现商会文化 为商会之间的业务交流提供时间和空间；为商会成员之间的情感交往提供聚集场所 建议依水而建，融入自然与时代元素，外观时尚新颖，为商会以及企业之间的商务聚会及商务休闲提供优美而轻松的场所,2,中国馆风情区概念,让消费者身临其境，体验各地文化精髓，体验各地特色物品，流连忘返；消费者得到

49、的不仅是物质享受，更能达到精神上的极大满足和愉悦。,借助各地商会强大的影响力和聚集优势；以各地特色建筑、特色街区为载体，汇集特色餐饮、特色产品、特色休闲娱乐，融入各地民俗文化。,打造成为古典与时尚共存、集文化性、体验性、休闲性为一体的华中地区首个特色风情区；将成为是“活力硚口”的重要组成部分，带动整个区域影响力及知名度的极大上升。,数据来源：戴德梁行（武汉）研究部,1,3,中国馆包含元素,特色建筑南北迥异，各显神采,南敞北封,北平南尖,轻巧纤细、玲珑剔透 平缓严谨、粗壮朴实,中国馆包含元素,特色建筑 错落有致，和谐共存,中国馆包含元素,特色街区 动中有静、动静结合,餐饮购物,地方戏曲,棋牌活动

50、,茶室,工艺品展,各地书画展,中国馆包含元素,特色街区曲径通幽 引人入胜,通过连廊、廊桥等巧妙连接不同特色建筑以及同一建筑群中的动区与静区。,通过别具特色的窄巷、次巷、对景等将游人不断地引入另一番境界。,中国馆包含元素,特色餐饮 八大菜系 争奇斗艳,中国馆包含元素,体验休闲 自己动手 乐在其中,自制布艺,自扎风车,自制陶器,大厨指点做菜,插花DIY,中国馆包含元素,特色文化 精粹汇集 博大精深,皮影戏,地方戏曲,文房四宝,戏曲脸谱,画,字,传统艺术,中国馆包含元素,特色工艺品 巧夺天工 美不胜收,年画,剪纸,风筝,刺绣,中国结,乐器,灯笼,雕刻,刺绣,中国馆包含元素,各地特色日用品,中国馆包含