国际商业广场市调报告(1).ppt

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1、,大宁国际商业广场-市调报告,大宁国际商业广场项目市调,一、项目基本概况,四、可借鉴之处,目录,三、项目特色,二、项目规划及业态分析,大宁国际商业广场项目市调,一、项目基本概况,大宁国际商业广场项目市调,项目简介,项目位置：,上海闸北区共和新路1918号,项目总占地：,约55000平方米,项目总建面积：250000平方米,项目核心定位：,1、是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块.2、中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位：大众消费者开发商：,崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司,大宁国际商业广场项目市调,项目区位分析,本案,免费班车点,大宁国际商业广场项目市调,星

2、级酒店,商场,商住办公高级办公楼商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。,大宁国际商业广场项目市调,项目基本规划,总占地面积：5.5万平方米,共有15栋错落有致的建筑、11个大小广场和庨院、约2公里步行街.总建筑面积：25万平方米（地上20万平方，地下5万平方）地面20万平方米建筑面积主要为：,商务酒店：30,000平方米办公楼：39,000平方米商业零售：50,000平方米餐饮/娱乐：45,000平方米,教育文化和生活配套：15,000平方米停车场和公共区域：21,000平方米,地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。停车位：1,300

3、个,街区长度：约250米项目层数：6层,通道：街区通道12-14米，购物通道2-3米,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,目标客群分析,辐射范围：,以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及与业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客户对休闲娱乐消费的需求。,客群特点：,大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入5000元以上、年龄25至35岁的本地的中产阶层消费群体,大宁国际商业广场项目市调,二、项目规划及业态

4、分析,大宁国际商业广场项目市调,整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。,规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。,建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。,业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。,项目规划简介,大宁国际商业广场项目市调,酒店及裙楼商业区（12座）:本座位于西北角，在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。,停车场及休闲娱乐区（2座）:本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。,酒店及裙楼商业区,特色餐饮及购物区,办公及裙楼商业区,大宁国际商业广场项目市调项目规划总结办公及裙

5、楼商业区（1、5、8、10、11座）:本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。核心餐饮及购物区（6、9座）:本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,第一座规划为1-2F裙楼商业+3-13F小户型商住两用楼。,第一座,商业业态为：,1F：苹果上海大宁店、C&A,2F：

6、C&A,3F：英孚教育,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,停车及休闲娱乐区:,本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及,3层裙楼商业组成。,第二座,8层塔楼均为立体停车场裙楼商业业态为：1-2F：运动1003F：上影星汇影城,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。,第8座业态规划：,1F：特色快餐、其它品牌商业2F：家纺、特色家居用品3F：电脑城（宏图三胞）4F：游歌量贩KTV,第5座业态规划：,1F:数码产品、特色餐饮2F：影音器材、家电产品

7、3F：影音器材、家电数码,第五座、第八座,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,第6座业态规划有：,1F：品牌服饰、特色餐饮等,2F：中型特色餐饮,3F：中型特色餐饮,4F：男子SPA会所,第6座,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,第9座业态规划有：,1F：餐饮、服装、精品眼镜、饰品等,2F：中型特色餐饮,3F：中型特色餐饮,4F：休闲中心,第9座,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,第10座及第11座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长了人流劢线。

8、其业态规划有：,1F：屈臣氏、时尚女装、男装,2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰,3F：个人护理、美容美发,第10座及第11座,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调第十二座酒店及裙楼商业区:本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。除一楼由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。,北 楼：1F：零散商铺2-3F：大润发超市4F：亲子广场5F：特色美食城6F：雍丰大酒店,南楼：1F：酒店大堂2F：艺术廊3F：展示中心4F：亲子广场、主题乐园5F：美食世界6F：大宁创意基地7-20F：四星级酒店,大

9、宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调对比南北两幢楼之间的业态我们发现，建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主劢的引导人流均匀分散到两幢建筑中。,北 楼标识,南 楼标识,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,本项目在建筑形态上采用了外围高、中间低的形式，一方面通过大的闭合形成了商业内街浓厚的气氛，另一方面也将项目与城市主干道分隔开来；,中心商业街采用全开放的设置，并利用立体交通网络，使得人流在此集散并能均衡的分布到项目的其他区域中去；,招商及经营上基本采用了1楼分割为零散商铺，2-3楼引入特色主力店的形式。小商铺便于实现价值，而主力店则有利于吸引人气

10、。,项目规划总结,大宁国际商业广场项目市调,二、项目特色,大宁国际商业广场项目市调,亮点一,商业街区规划 延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商业街连通。项目采用开放式格局的露天商业街概念。2公里长步行街贯穿项目全部建筑物。发展商沿步行街每隔20-30米设置小型景区或雕塑，模型等人文景致。,大宁国际商业广场项目市调,亮点二,外立面设计时尚新颖，标识系统明确 本项目的外立面非常有现代感，广告位设计新颖，这是很多消费者的第一感觉。外立面的设计与其定位很贴近，让每个消费者进来都有休闲、时尚的感觉。且在错综复杂的裙楼中，各出入口及主要通道处，整个项目的业态品牌标示牌以灯箱广告、灯旗

11、、包柱等各种形式出现，全方位地指导人流。,大宁国际商业广场项目市调,细节展示,大宁国际商业广场项目市调,业态标识牌,大宁国际商业广场项目市调,商业景观,大宁国际商业广场项目市调,主题景观小品,商业景观小品,大宁国际商业广场项目市调,中岛店铺,大宁国际商业广场项目市调,中岛店铺,大宁国际商业广场项目市调,大宁国际商业广场项目市调,广告位,大宁国际商业广场项目市调,三、本项目可借鉴之处,大宁国际商业广场项目市调,一、设置露天中岛店铺。大宁国际在其通道位置设置了一系列中岛店铺，以特色小商品销售为主，营业时间多在人流较多的晚上及周六日节假日。我司西广场位置宽阔，也可参考大宁，设置露天中岛店铺，面向特色

12、小商品招商。二、增设露商业景观小品 我司露天商业景观主要皆为植物景观，缺乏如大宁国际及圆融广场等露天人文景观。如增加一些特色人文景观，结合开放式街区布局，通过商业景观的整体设计，大型LED显示屏的烘托，配以休闲小品的装饰，营造出轻松、休闲的氛围，拉近了与消费者的距离。,对西广场的启发,大宁国际商业广场项目市调,对水城的启发,1、增加餐饮娱乐配套、丰富不同年龄层消费 大宁国际餐饮娱乐配比约为20%以上，合共44家餐饮商户。以中档知名连锁品牌为主，为该商场迅速积聚人气。而水城餐饮22家，以中高端餐饮为主，缺乏中档人气餐饮。建议在该方面加强招商。2、进一步完善标识系统，增加创意性广告位 各出入口的各种各样标识指示，既引导了消费者，也是各品牌的宣传要点。水城差不多500米的地下停车场及各主要出入口可参考增加品牌标识去引导消费者。对一些尚未利用到的位置，如洗手间、电梯间或通道死角位等可考虑增加引人注目的广告位或品牌展示位。,大宁国际商业广场项目市调,Thank you！,