【广告策划-PPT】光耀城先生的湖介绍(1).ppt

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1、光耀城二期先生的湖介绍,热线：15919878969,魅力惠阳正散发出迷人的风彩、又一经济航母出航 2008年 奥运会火炬在惠州接力，广东省只有三个名额，广州、深圳、惠州2009年惠州在全国文明城市的评比中脱颖而出，以地市第一名的成绩夺得“文明城市”称号自今年始，惠阳-大亚湾将纳深圳5000亿的产业转移，中海油、中海壳牌加速扩容在刚公布的珠三角轻轨规划中，惠州规划的6条轻轨中有三条在惠阳，并对驳深圳轻轨,揭秘“先生”2009年，惠州最值得关注的高资源型别墅项目；“光耀”开发商是惠州本土最具声誉、最具品牌的龙头开发商，其市场号召力在当地强于万科；“光耀城”是惠州所有别墅项目中，资源最高、产品最亮

2、、营销投入最多、客户量最大，性价比最高的项目。“光耀城”是中原在惠州与世联竞标比稿、综合实力比拼双双胜出的标志性项目，对驱赶世联、扩大市场份额具重要意义；,便捷的交通优势,项目负责：15919878969 缪先生,交通：惠阳将成为深惠的门户 同城生活正在加速！,公路：距离深汕高速出口仅3分钟车程，距深圳罗湖、福田、南山中心区域仅4065分钟车程。在规划中，深圳至惠阳有惠深城际线、3号轻轨 惠阳至惠州有轨道1号线、6号线,区位：惠阳新中心、深惠双主轴,光耀城,光耀城,项目处于新规划的惠阳新中心区，片区规划良好，项目位于深汕高速淡水出入口西侧，惠南大道旁（相当于未来的深南大道），是深圳至惠阳的门户

3、，也是惠阳与惠城区的咽喉交通及未来发展潜力十分优越。,新圩出口,淡水出口,深汕高速东向维修至8月31日，现转至惠盐高速新圩出口,项目位置,项目位置,深汕公路正在扩建为双向六车道,项目位于惠州市惠阳区惠南大道与外环路交界处,项目指标,百万平米 英伦情调小镇以联排别墅为主体的大社区,自然资源得天独厚的光耀城,珠三角最大社区内独享湖8万平米原生湖,丰泽水库，成就了星河丹堤香蜜湖，成就了香蜜湖片区燕栖湖，成就了华侨城博托菲诺顶级豪宅银湖成就了第一代别墅区光耀城的水晶湖 成就,湖心两岛，尽显水岸生活之灵气,社区内独受2公里湖岸线尽享健康、闲适,6万平米 原生山林-将军山，十大元帅叶挺的故居,天然山泉眼生

4、命之源、乐水之源,比肩新世界“棕榈岛”的湿地公园,奢享级社区配套,项目负责人：15919878969 缪先生,5000平米五星级超豪华水岸会、尊享荣耀生活,9洞 专属高尔夫球场，邀上朋友去家里打高尔夫球！,商业：项目主入口设置有2万平方 米为社区服务的商业街,13万平米光耀实验学校，公立小学至初中；北师大教育实习基地，让孩子赢在起跑线；,占地13万平方米，建筑面积5.5万平方米；中、小学及国际双语学校学校设初中36个班，小学36个班，国际双语学校18个班，共90班约4500学生规模；学校已投入使用，目前生源超过2000余人；,体育公园，网球场，无边界游泳池，活出健康人生,1500万强势推广,1

5、500万推广费用支撑，纯一流广告、推广、礼仪合作公司，我敢保证，在深圳将到处触目“先生的湖”,2009年 我们只卖别墅,第一批单位情况联排 177平米，实用面积220平米以上联排 204平米，实用面积270平米以上别看面积小，它的空间尺度却不输于双拼,典型户型的介绍,P6户型 5房两厅210，赠送面积239,户型：小别墅，做出大世界，高附加值户型，赠送达40%,P6样板房设计的介绍,P6样板房设计的介绍,典型户型的介绍,P5户型 4房两厅174，赠送面积100,P5样板房设计的介绍,P5样板房设计的介绍,如此高品质、高推广、高品质别墅 开发商仅售108万/套,这对于深圳客来说，还不是卖白菜！数

6、数你手头的客户，多少人可以买别墅！,帮你做广告做转介,帮你做广告做转介，最便利的转介，最易成交的转介方式,传统的转介，仅依靠地铺的客户资源来转介，我们不同的是，我们会为你做广告，在特区报公布贵铺为“光耀城”的咨询点用广告带来客户，成交也一样算转介，我们将在深圳顶级酒店、著名艺人，一流活动公司，为您及您的客户做推介我们将以最便捷的方式来界定转介，减少转介成本我们将会专车专人对接您及您的客户，最在化方便转介,营销节点安排,3.20,4.24,5.1,4.12,6.30,5.3,形象建立期,蓄客期,认筹期,强销期,持续销售期,户外,报纸,网络,短信,活动,框架,联动,3.15,29 30,24,30

7、,25,网站,4.22上挂,23.24,28.29.30,4.166.30,4.225.22,18,25,5.1三天,23,论坛,4.225.22,深特头版,13块户外牌，700个框架广告110万条短信，1个月5次整版报广,电梯广告,位置：南山、福田、罗湖高档 写字楼、住宅共700块。,广告类,报纸广告,3月30日特报全版,3月25日南都全版,重要节点,4月25日样板房开放,5月1日开盘，当天有惊喜大礼,4月25日30日公开认筹,2009年，我们去“光耀城”捡钱去高佣转介，即将启动！,氛围环境,每周暖场活动带动销售,互动小游戏,现场参与抽奖,大亚湾海边一日游,客家土菜饮食文化节,时间：4.25

8、5.3日上午10点地点：深圳特区报社门口 深圳南山滨海之窗 深圳新华保险大厦,车辆配合,请于前一天晚上8点半前短信确认到场人数，以便安排车辆联系人：盛先生 13924022654,公共邮箱：账号guangyaocheng168 密码guangyaocheng168,信息发布平台,现场填写转介确认单,该公司对接人签字确认,发展商销售经理签字确认,完成,确认流程,各公司界定人员,光耀城：唐晓丽13794517179（惠州）中原地产：招商地产：创辉地产：美联地产：,优惠信息,4月25日30日成功认筹,在5月1日开盘当天可优先选房，并享受2点折扣,转介成交,24000元/套,奖励机制,神秘惊喜大奖1,

9、各公司第一个转介成交,豪华韩国游,4天以上,各公司转介成交最多分行,神秘惊喜大奖2,奖励现金18888,时间：5月1日至3日标准：2套起计（若套数相同则按金额最多）,E.N.D,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市

10、场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析

11、,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和

12、需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：

13、产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反

14、映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三

15、步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收

16、入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间

17、）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环

18、境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,