上海房地产市场 上半总结与下半展望.ppt

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1、,上海房地产市场2013 年上半年总结与下半年展望,2013-7,Market year Sincere,CONTENTS 目录,一、2013年上半年政策环境分析二、上海土地市场状况分析 三、上海商品房市场整体运行情况四、上海办公市场专题分析五、协信上海项目竞品分析六、上海2013年下半年房地产市场展望,一、2013年上半年政策环境分析,1、房地产政策与市场动态,2月20日,3月30日,3月15日,临港新城推“先租后售”、“双定双限房”等政策红利,利好层面,利空层面,新“国五条”公布出台,住建部表示目标在6月底完成500个城市的住房信息联网,2月28日,上海“国五条”细则落地：严禁发放第三套购

2、房贷款、二手房20%个税征收,住宅表现,房产税试点城市扩大传言甚嚣,5月,6月,“钱荒”将引发的楼市并发症,从7月1日起，上海市居住证管理办法将正式实施。,7月1日,“国五条”细则要点：,限购：进一步完善住房限购措施，限购住房类型包括新建住房和二手房。限贷：严格执行二套及以上住房信贷政策。房价控制目标：于一季度向社会公布。税收：二手房计征20%增值税；扩大房产税试点工作。保障房：全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。土地供应：原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房信息系统：到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网

3、。,1、房地产政策与市场动态,核心要点：3月30日，上海“国五条”细则出台落定。要求按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，提出了以下六大意见：明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标；坚决抑制投资投机性购房；增加普通商品住房用地供应；深化完善四位一体住房保障体系；加强市场监管，查处违法违规行为；加强房地产市场监测和走势研判政策分析：上海国五条细则很“温柔”。沪版细则对单身人士以及社保缴纳年限等限购门槛的限制并没有进一步升级，而只是重申对购买第三套住房停贷，以及二手房交易20%差额增值税的执行。从执行层面角度来讲，由于原始数据的缺失或房改之前的其他原因，房屋的市场原值

4、很难核定，且就目前二手市场而言，20%执行力度并无完全贯彻落实。,1、房地产政策与市场动态,上海国五条细则落地，执行偏温和,利空层面,限购限贷仍是首选，房产税或将于下半年扩围,利空层面,1、房地产政策与市场动态,核心要点：今年5月底，国务院明确提出将扩大房产税改革试点范围。先前曾传言房产税试点将扩围，杭州可能成为继上海、重庆之后，第3个试点向住宅征收房产税的城市。按照杭州市上报的方案，房产税从家庭第二套住房起征，存量房免征。其中，人均60平方米以上的普通住宅的拟征税率为4，豪宅的拟征税率为8。并称该方案5月起开始征收。除杭州外，深圳、北京等一线城市以及部分二线城市已将房产税改革试点方案上报至中

5、央政府。这也让坊间猜测，不排除房产税改革试点在近期小范围扩围的可能。政策分析：楼市调控若想在短期内取得成效，限购、限贷等行政手段仍然是第一选择。新国五条出台之后，全国房价仍呈上涨趋势，尤其是进入4月份之后，房价上涨的预期越来越强烈。市场对于房产税调控房价寄予厚望，这无疑也在给政府施压，因此房产税扩容在下半年会有具体动作。,1、房地产政策与市场动态,7月1日起推行居住证积分制度，在沪买房可积分,利好层面,核心要点：从7月1日起，上海市居住证管理办法将正式实施。6月19日市政府新闻发布会称，上海将实行居住证积分制度，持证人可以享受包括同住子女就读、参加本市中高考等公共服务待遇与其积分分值挂钩；此次

6、上海居住证实行新的积分制度，对于上海买房会有一定的影响。对于上海居住证是否有加分会成为上海买房的一个选择因素。政策分析：此次出台的管理办法，在居住证积分体系中全面考虑年龄、教育背景、专业技术职称和技能等级、工作及缴纳社会保险年限等因素，并设有加分指标、减分指标、一票否决指标，应该说形成了相当完整的评价体系，相较之间的制度进步明显。,二、上海土地市场状况分析,1、土地市场走势分析,2、土地市场成交特征分析,4、市场存量分析,3、重点成交地块分析,1、土地市场走势分析,观点：2013年上半年虹桥、世博两大商务区上演土地市场盛宴；全市单价、总价地王频现，土地频频高溢价或将引发下半年短期土地新政干预,

7、亿元,元/（）,剔除工业工地,2013年上半年上海土地市场吸金达703亿元，共成交经营性土地117幅，成交面积465.89万，其中商业用地（包括商住办、文体用地）成交236.59万，占全市土地成交面积的50.78%，住宅用地成交71.32万，仅占15.3%。上半年土地成交平均溢价率为23.49%，溢价率超过50%的地块达28幅，远超去年同期。上半年土地多溢价成交反映出开发商对于楼市后市的看好，以及房企补仓的需求。拿地动作较多的基本为品牌房企，且拿地地块基本为优质地块，优势土地资源进一步向品牌房企集中，预计未来上海房地产市场门槛将提升，高楼板价也为未来楼市带来一定风险，地王的频现不排除将引发短期

8、土地新政干预。,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,2、土地市场成交特征分析,观点：2010年以来住宅市场遭遇多次调控，商办用地已逐步替代住宅用地成为土地市场热点，商办土地成交热点区域由市中心区域向外围扩展,嘉定与松江两区域土地成交面积领跑全市，但主要表现在保障房和工业仓储用地的土地供应上，因而其土地成交金额并不靠前。2013年上半年商办类地块出让金额占比超过65%，同比增幅超500%，并以457.66亿价格创半年期新高纪录，房企对商办地块的重视程度正呈现逐年递增趋势。土地成交热点区域由市中心区域向外围扩展，嘉定、松江、青浦等多个新城区域也逐渐成为出让集中地；

9、2013年上半年虹桥商务区、后世博板块吸金213.32亿元，占全市土地总金额1/3。,土地面积（）,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、重点成交地块分析,重点地块1：长宁区虹桥路街道261街坊6丘A3-02地块（古北5-2）成交时间 2013-4-25,项目四至：东至:至伊犁路，南至红宝石路，西至玛瑙路，北至虹桥路道路绿带住小区 出让面积：16558.3土地性质：商办容积率：6.37成交楼面价：30244元/溢价率：48%竞得方：SOHO中国联合体,soho中国联合悦洋有限公司31.9亿夺古北5-2商办地块，楼板价30244元，溢价率48%，面积16558

10、平，容积率6.37。该地块原为中华企业所有，2010年，中华企业因资金链告急，被迫将该地块以13.8亿元的价格交由长宁区土地储备中心收储。如今，中华企业资金面好转，有意“赎”回，但起拍价已高出6成,古北地区目前没有新的在售写字楼项目，在售的均为二手写字楼，代表性的包括东瀛中心、古北财富中心、SOHO中山广场等，甲级写字楼售价在4万至4.8万左右，租金7-9元/平米/天,最贵租金11/平米/天。,表：周边已成交地块,表：周边在售重点项目,图：长宁区虹桥街道261街坊6丘A3-O2地块,地块概况,3、重点成交地块分析,项目四至：东至置鼎路，南至尚泾支流，西至新通波塘，北至淀浦河出让面积：12137

11、6.8 土地性质：住宅容积率：1.02成交楼面价：11405元/，溢价率：19.3%。竞得方：融信(福建)投资集团有限公司,经过百轮竞价后，赵巷特色居住区0号地块最终由融信（福建）投资集团有限公司以14.12亿元摘得，成交楼板价为11405元/平方米，溢价率为19.3%。尽管溢价率不高，但本次成交的赵巷地块依然是近年来不多见的优质低密度宅地。目前，赵巷板块的主要在售别墅项目，如香水湾别墅、诚邦别墅，其单价都超过了3万元，金地在2009年摘得的赵巷地块上所建成的金地佘山天境项目，目前的单价已达到4万元/左右。即便受到中小户型比例和保障房配建的影响，该地块的盈利空间仍是比较充足的。,表：周边已成交

12、地块,表：周边在售重点项目,图：青浦区赵巷特色居住区0号地块1,地块概况,重点地块2：赵巷特色居住区0号地块1 成交时间 2013-4-27,浦东新区上海世博会地区a09b-01、a09b-02、a09a-01、a09a-02、a09a-03、a09a-04六幅商办地块共计拍出54.5亿元，最高楼板价达到40079元/,与B片区地块只允许央企竞拍不同，世博板块A片区采取“先入围后竞买”的新机制，首次允许民营企业参与竞拍，竞买门槛在一定程度上放宽；而另一方面，此次出让的6幅地块紧邻“一轴四馆”，位于世博轴以东，世博大道与博成路之间，面向黄浦江景观，地理位置优于B片区，因而相对此前世博地块出让竞争

13、性更加激烈，出现高楼板价拿地也在意料之中。,除了上述6幅地块，世博会A片区近日又新挂牌了三幅商办地块A13-01、A13A-02、A13A-03地块。这三幅地块的合计出让地块面积约为4.065万平方米，起始出让总金额为57.78亿元。按计划，这三幅地块将在6月20日进行集中出让,出让预公告,世博地块动态,3、重点成交地块分析,重点地块3：世博六块商办地块 成交时间 2013-5-9,项目四至：东至高平路，南至地矿小区、沪太路1051弄，西至沪太路，北至晋城路出让面积：80158.9 土地性质：商办容积率：2.0成交楼面价：8600元/，溢价率：0%。竞得方：绿地、赵汉忠,5月16日，闸北区31

14、9街坊87丘商办地块出让，星浩资本CEO赵汉忠以个人名义联合绿地以13.788亿底价拿下该地块。赵汉忠表示，星浩资本代表作星光耀广场将在该地块未来开发中占50%的比重，继续由星浩资本团队进行操盘。闸北区319街坊87丘地块8600元/平方米楼板价，与周边近两年成交的同类型地块相比明显偏低。在2011年成交了两幅属于大宁商圈的商办用地，分别是由上海大宁资产经营有限公司拿下的闸北区757街坊33丘地块，以及由利福中国集团拿下的闸北区312街坊33丘地块，两幅地块的成交楼板价分别达到1.3026万元/平方米和1.4054万元/。,表：周边已成交地块,表：周边在售重点项目,图：闸北319街坊商办地,地

15、块概况,行知路,大华三路,7号线,晋城路,沪太路,高平路,闸北319街坊,3、重点成交地块分析,重点地块4：闸北319街坊商办地块 成交时间 2013-5-16,重点地块5：长宁新华路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地块 成交时间2013-5-29,项目四至：东至上海市人民检察院第一分院，南至上海人民广播电台，西至凯旋路，北至安顺路89弄小区出让面积：40355.2 土地性质：文体用地、商办用地容积率：3.81挂牌总价：44.23亿元成交楼面价：29229元/，,地块概况,这块地出让门槛颇高，且并非一次性交付，但需一次性付款。这幅地块牵扯到3个信号塔的拆迁问题，且规划中

16、提到与轨交10号线虹桥路站直接相连。北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元价格摘得该地块，溢价率为57%，传该公司是隶属于中国城建第五局旗下的央企，资金实力与沟通力强大。,3、重点成交地块分析,重点地块6：闵行区虹桥商务区核心区北片区09号地块 成交时间2013-6-6,项目四至：东至申滨路，南至泰虹路，西至泰虹路，北至兴虹路出让面积：90867.2平方米土地性质：商办容积率：1.56挂牌总价：170496万元成交楼面价：12028元/平方米竞得方：新华联不动产股份有限公司联合北京新华联长基商业地产有限公司,3、重点成交地块分析,重点地块7：闵行区虹桥商务区核心区北片区06#、08#号地块

17、成交地块2013-6-8,虹桥商务区北8号地块由上海新长宁(集团)有限公司以总价16.3亿竞得，楼板价19524元/，溢价62%,虹桥商务区06号地块被上海极富房地产开发有限公司以20.55亿元竞得，楼板价18818元/，溢价率为71%,由于包含住宅用地，虹桥商务区核心区北片区06号地块和08号地块自推出市场以来，就受到了开发商的热切关注，竞买申请人数分别达到了6位和9位之多,3、重点成交地块分析,3、重点成交地块分析,上海新总价地王29天后上海再出地王 47.21亿徐泾会展地块华丽转身青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）以总价47.21亿元被绿地与福建泰坤贸易有限公司联合成功拍下。开拍前

18、，共有40家企业领标书，4家企业参与现场竞价。这幅几经流拍的地块终出嫁，成为上海新总价地王！该地块楼板价为8539元，溢价率为6.74%,项目四至：东至规划六路西侧红线，南至规划六路北侧红线，西至诸光路东侧红线，北至盈港东路南侧红线出让面积：184292.8 土地性质：商办容积率：3.0挂牌总价：44.23亿元起始楼面价：8000元/成交总价：47.21亿元起始楼面价：8539元/,追溯：该徐泾地块第一次出现在上海土地交易市场是2012年2月20日。当时的公告显示，起始总价13.68亿元，起始楼面地价2473元/。半个月后，出让方发布公告暂时中止了徐泾地块的出让。高溢价：5月13日，地块终止仅

19、4个月后重新挂牌，该地块由原来的商业用地修改成了商办用地，出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。然而，稍作修改后的徐泾地块，意料之外地出现了大幅的溢价，地块挂牌起始价达到了44.23亿元，折合楼面地价约8000元/。最新成交信息：6月27日由绿地与福建泰坤贸易有限公司联合成功拍下，成交总价47.21亿元，楼板价为8539元，溢价率为6.74%,该地块的土地用途被标注为青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）：餐饮旅馆业用地；青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）：商办。,重点地块8：徐泾会展中心3号地块 成交时间2013-6-27,4、市场存量分析,观点：上半年上海经营性用地出让近九

20、成为商办地块，商办地块进入强势追涨通道已成定局；但全市商办市场同样面临大体量的空置现象，上半年已出让地块的集中入市将不可避免加剧商业地产的竞争,就目前土地市场容量来看，今年下半年将是住宅用地集中入市的时机，在目前市场机制下新增住宅供应将进一步刺激楼市成交上扬，2014年住宅项目入市体量迅速减弱，将以消化目前存量为主。商办类土地受到虹桥商务区的集中入市影响，在2014年引爆新一轮商务格局，新兴商务区与传统商务区形成直接竞争，未来商办类项目将面临更大的风险和挑战。随着临港双特政策、世博地块预出让、上海自贸区空转实、大虹桥迎来开盘期，对于2013年下半年的房地产市场而言，不仅仅只是政策市，多个板块的

21、密集亮相也将推动上海房地产的发展迎来新的高潮。,2012年三度土地供应起,2012年一季度土地供应起,三、上海商品房市场整体运行情况,1、市场整体走势分析2、2013年上半年月度市场走势分析3、成交结构特征及其变化4、2013上半年企业排名top105、本地重点企业营销分析6、2013年热销项目排名top107、市场热点项目分析,1、市场成交走势分析,观点：受到今年国五条政策空窗期影响，全市商品房成交量创下2011年以来的最高半年成交记录，上半年供小于求态势有效去化了部分库存房源；目前楼市相对稳健发展，开发商普遍看好金九银十旺季,2013年上半年上海楼市商品住宅共计成交49809套，计605.

22、0万，成交均价为23482元/。全市17个区县中大浦东以134.7万方的签约量居首，单区垄断了全市2成以上的成交总量；嘉定区则以88.3万方的签约量次之2012年以来，上海楼市再度步入了上升通道。然而在成交量再次不断走高的同时，一批热销项目也开始逐渐回调价格；同时，中高端物业也开始加快了入市步伐，在带动成交量上扬的同时，也拉动成交均价上攻至2.35万/平的高位,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,2、2013年上半年月度市场走势分析,除2月因受春节假期影响成交量相对较低以外，有3个月的成交量达到了100万以上，上半年的成交最高峰出现在3月份，单月成交量超过了1

23、50万平，垄断了整个上半年超过1/4的成交总量。3月楼市成交集中爆发，在一定程度上是受到了新“国五条”的影响。在政策空窗期，购房者对于新房市场的调控细则有种种猜测，其中大多集中在二套房政策的再度收紧，首付、房贷利率或将进一步提高，因此致使一批改善型需求的购房者抢先入市。在“国五条”细则出台前，开发商利用购房者紧张情绪，在短期内加快了改善型项目的入市，导致全市住宅成交均价直线上升。,观点：上半年连续四月处于供不应求状态，商品房需求依然强劲，总体呈现出供销两旺的行情；价格持续上扬无疑加大了政府调控的压力，若房价仍继续上扬不排除后期政策的收紧,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20

24、130630,大浦东以135万方的签约量居首，单区垄断了全市两成以上的成交总量；嘉定区位列成交第二热点区域，宝山区因其区域内新盘供应不足，导致宝山区虽位列第四名，销量逊色于往年。闵行、青浦2区成为新兴热点成交区域，区域内有大量新盘以较高的性价比优势入市，吸引了大批购房者，两区的成交量也出现了突飞猛进，2013年下半年的看点也集中在这两大供应热点区域。,3、成交结构分析区域,观点：受到刚需跑量的影响，成交热点区域集中在外围如浦东、宝山两大区域；中心城区如虹口和普陀两区凭借区域内明星产品亦有突破往年的成交业绩,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、成交结构分析面

25、积,观点：高端住宅加强入市的节奏；与以往90刚需主力相比，上半年市场整体环境远好于去年，购房者买房意愿明显回升，面积段在120-144、144-180区间改善型物业成交占比环比增加5个百分点,上海中高端商品住宅上半年经历了新一轮的宏观调控，成交量出现了明显的回升，120-180改善型产品接受度提升，中高端商品住宅市场整体环境远好于去年，环比增加5个百分点；中高端市场潜在需求量不容小视。,120-180,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、成交结构分析单价,观点：上半年商品住宅价格环比和同比出现较大幅度的上扬，单价在1.5-2.5、3.5-4.5万/区间增长

26、最为显著；主要是成交结构上移改善型产品释放，其次是原本主力军刚需产品优惠力度收紧以及价格的回调所致,上半年各月的成交均价基本都在23500元/平左右徘徊，仅2月的成交均价在中高端项目集中放量的影响下，一度上攻至了2.45万/平以上的高位；中高端项目于今年也加快了入市步伐，单价段3.5-4.5万/中高端产品同比上升5个百分点。国五条政策将进一步收紧的猜测引起的恐慌，但刺激了市场改善型置业的提前，以普陀长风、杨浦新江湾、虹口四川北路板块为首的中高端产品在上半年实现稳定续销，这也再次证明沪中高端产品仍是以地段和总价段称雄，中高端客层在屏息一年之后已恢复购房激情。,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统2

27、0130101-20130630,4、2012年企业排名top10,期内上海企业排名变化较大，top10新入榜企业数量众多，如瑞安、华侨城、长江实业、和记黄埔、雅戈尔置业等开发企业，由于在售项目较少。新城地产、保利地产、龙湖地产等一批房企均无上榜。由于上海市场格局变化较大，中环、内环市场供应匮乏，同时外环附近的知名品牌项目也较少，此类项目的房企依靠个别项目的大幅放量，抓住市场机遇获得突出业绩。而其他未上榜房企由于项目结构原因，上半年多为改善型公寓及类别墅产品，未能带来突出的业绩贡献。,观点：从上半年房企业绩排名来看，绿地依然处于遥遥领先的地位，万科与瑞安则齐头并进；绝大部分企业全年销售目标完成

28、度已经接近六成，且可售货源充足，有望超额完成2013年销售目标,本页数据来源于CREIS中指数据库20130101-20130630,5、本地重点企业营销分析,万科,万,元/,市场低迷，以价换量,以远郊刚需产品（万科金色华亭）应对市场形势，稳定销量,市场回暖，价格回调,保持走量，同时小幅提升价格,结合改善型需求入市，推出中高端产品（万科海上传奇），取得放量,抓住全面回暖机遇，去化中高端项目，同时纯新刚需产品（万科城）大体量推出，补充流量,万科不同时期结合当时的市场形势，主推适销对路的产品类型，保持对市场变化的高度敏感，以充足的刚需稳销量、冲业绩，改善则等待市场机会及时补销量、去库存。价格总体以

29、走量为定价依据，灵活定价，在市场回暖的前提下保持稳步小幅上升,本页数据来源于CREIS中指数据库20130101-20130630,5、本地重点企业营销分析,万科,跑量项目均处于供应稀缺区域如万科海上传奇紧邻中环线，万科品牌号召力及刚需首改的合理产品定位，使得受众面较广、需求旺盛。刚需产品类型以中小面积的公寓为主，产品具有鲜明主题概念，样板段深入人心，切入目标客群心理特征。别墅产品去化缓慢，主要由于别墅市场受限购抑制严重，且项目区域劣势明显，陷入相对的缓慢销售。,本页数据来源于CREIS中指数据库20130101-20130630,华侨城,5、本地重点企业营销分析,市场低迷，以价换量,价格回归

30、,区域标杆项目为主，价格居高不下,市场回暖后，即采取连续推案动作、并续销高端产品，取得阶段性热销,华侨城项目少但品类差异较大，成交价易受项目结构影响而波动，总体价格稳中有涨。推案时机准确、安全，在2012年回暖节点顺势推出高端公寓及近郊首置首改如浦江华侨城，在下半年市场稳定后又推出纯新的高端产品，定价适中取得持续稳定去化。2013年3月抢市潮中也取得突出销量。,抓住了3月政策市场，推出大体量的首置首改产品,本页数据来源于CREIS中指数据库20130101-20130630,5、本地重点企业营销分析,华侨城,浦江华侨城为上海近郊大盘项目，区位交通条件较好，物业类型丰富，并且区域深耕已久，因此取

31、得了持续性走量，在区域及全市均具备突出业绩。市中心高端公寓产品“西康路989”成交较好，采取了性价比销售路线。但由于在规划设计、社区品质、现场表现方面的高端属性打造不足，因此相对于市中心其他项目，总销金额总体处于中上水平。热销主力为公寓及SOHO类住宅形态，别墅产品滞销。,本页数据来源于CREIS中指数据库20130101-20130630,2013年上半年成交排名top10（以销售金额为主维度）,观点：市中心中高端项目单价价格优势明显，外围刚需大盘也正悄然提价，部分刚需产品向改善型过渡,6、项目销售top10排名分析,重点项目分析：与2012年相似，Top10榜单项目仍以市区中高端项目为主，

32、郊区跑量刚需大盘为辅；但去年同期均价低于20000元/刚需大盘占有三席，而本年度仅一席刚需盘进入TOP10榜单，部分刚需偏改善型项目正在悄然提价；热销项目如瑞虹新城、中海紫御豪庭、雅戈尔长风8号均占据市中心稀缺地理位置，凭借其地段优越性和成熟商圈配套在其开盘强销期即有不错销售业绩；今年上半年Top10销售金额门槛总体提升，第一名瑞虹新城销售额35.62亿元虽不如比去年海珀旭辉36.42亿元的总销额，但今年TOP10销售总额同比提升30.95亿元,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,“异军突起”项目 绿地海珀璞晖,7、热点项目案例分析,杨浦区新江湾城板块项目绿地

33、海珀璞晖全新开盘，5月25日开盘当天即售出将近150套，去化率达到93%，由于前期蓄客充足。新江湾板块的3房产品总价普遍在800万以上，而海珀璞晖3房的总价控制在500万上下，属于板块内的稀缺产品，自然受到购房者欢迎,媒体主诉求：新江湾、首付150万、精装三房产品亮点;精致人文会所、日式收缩储物方案、三段式卫生间,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,“常胜将军”项目中海紫御豪庭,7、热点项目案例分析,推案方式：2012年7月首批低价（3.7万元/）入市引爆市场，后采用小步加推方式频繁推出大量房源（701套）成交速度：2013年上半年258套，续销期30套/月价

34、格走势：低开高走，较差位置先行入市，后期中心位置拉高单价,低价入市的地王项目，前期成功树立区域标杆形象，后采用小步加推逐步提升产品价格，主力总价贴近1000万控制得当；与长风板块另一项目雅戈尔长风8号形成差异化竞争，目前公寓进入尾盘，后期以别墅销售为主,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,四、上海办公市场专题分析,2、写字楼租赁市场分析,3、写字楼销售市场分析,1、城市商务格局分析,虹桥商务区：以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态的产业格局市北高新园区：以研发设计、服务外包、总部型企业为

35、主导长风生态商务区：以组团式办公楼为载体的生态商务港、都市娱乐休闲时尚圈，还有现代工业设计和科技研发为主体的创意产业群真如商务区：定位为辐射长三角的总部型商务基地、现代生产性服务业聚集区、上海新兴金融集聚区五角场商务区：上海四大城市副中心之一，商业、金融、办公、文体、研发及居住融为一体世博商务区：知名企业总部聚集区和国际一流的商务街区,上海十二五规划为上海多个板块带来了新定义，也发展了一批新型商务区，商务区格局外移，缓解了传统CBD于市中心聚集产生的压力，并发展出低密度、生态化、总部经济导向的差异化特征,1、城市商务格局分析,上海新兴商务区,传统商务区,新兴商务区,1、城市商务格局分析,徐家汇

36、陆家嘴南京西路人民广场,五角场商圈世博商务区长风生态商务区虹桥商务区真如城市副中心,张江高科园区市北高新园区漕河泾产业园区,物业档次,平均租金区间元/天/,目前售价区间元/,存量（万）,世界顶级空调、电梯品牌玻璃幕墙、大堂挑高高端物业公司，刷卡认证入住企业行业影响力大，实力雄厚周边商圈氛围浓厚,新兴商务板块5A智能办公规划独栋办公产品，总部企业基地商圈氛围仍需培养,以产业科技园区为主厂房办公、科研办公区域交通配套有待提高物业配置较低,7.0-9.5,3.0-5.5,1.5-3.0,60000-90000,30000-50000世博板块土地楼板价达到4万/,21000-27000,2、写字楼租赁

37、市场分析(整体）,观点：核心地段甲级写字楼越来越难以找到整层或多层的大面积空间，这部分租户可能将转移至次中心商务区，甚至是快速发展的非市中心商务园区，对于未来新兴总部型办公园区具有一定的利好空间,2013年，核心商务区的甲级写字楼市场预计有五个项目交付，新增总面积约37.5万。这些项目包括华敏帝豪大厦、静安嘉里中心二期、金虹桥、南京西路688号与金外滩广场。未来将有一定量的新增供应入市，预计短期内将引发甲级写字楼平均空置率的上升。在核心商务区，稳定的需求、新入市的优质楼宇以及较低的空置水平。使得租金年增速维持在5%到10%的水平。传统写字楼地段租金高且办公标准层面积小，这部分租户可能将转移至次

38、中心商务区，甚至是快速发展的非市中心商务园区，办公成本控制将成为租户考虑换址的一大因素。,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、写字楼销售市场分析（整体）,观点：2013上半年纯办公写字楼市场同比2012年上半年持平，目前全市纯办公写字楼还离不开大宗物业整购或收购的支撑，但鉴于目前的银行资金紧张现象，对于2013年下半年纯办公物业的销售仍持谨慎态度,市场容量变化：除去2月春节的成交低谷，上半年纯办公物业的成交量呈现逐月小幅下跌的态势；上半年成交的高价纯写字楼项目较少，由此对市场的整体提振作用不显著供应量的变化：上海写字楼市场上半年整体仍呈现供过于求的局面，写

39、字楼新增供应居高不下，纯写字楼办公表现出市场趋于疲软征兆 成交均价的变化：受到大宗物业整购等影响，写字楼成交均价起伏较大,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、写字楼销售市场分析（分区域）,观点：随着房价的持续走高和限购令的影响，市区核心区域纯写字楼项目投资购买门槛高，导致外环外商住项目更加受到投资者关注，预计下半年依然是以嘉定、宝山、奉贤为首的外围片区商住楼成交火热,2013上半年上海写字楼共计成交12062套，共计成交面积96.23万平，签约均价22210元/。全市17个区县中嘉定以19.87万方的签约量全市居首，以40-60小户型办公产品为主，另外，大

40、浦东、宝山2区分别位居二三名。对于大面积、高总价型写字楼一般为企业总部自用，不太适合中小投资者进行投资；小面积、低总价型写字楼投资门槛较低，处理起来较为灵活，为资金有限或初次由住宅市场转战商办市场的投资客所青睐。对于成长型公司，从资金和规模考虑，小面积、低总价型写字楼都是办公场所的首选，投资自用两用,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,3、写字楼销售市场分析,观点：热销项目主力年成交量约23.87万，热销产品主要是散售的Loft或酒店式公寓；同时上半年写字楼市场频繁出现整购及纯写字楼的突起，预示着市场对办公需求逐步开始增强,2013年上半年成交排名top10（

41、以销售金额为主维度）,热销项目分析热销项目多为散售酒店式公寓套均面积在40-60；内环内2宗大笔交易，总销额达到31.18亿元2013年上半年被整购写字楼如下：2013年4月3日闸北彭浦板块的中铁中环时代广场，出售1栋写字楼，成交面积10020.47平方米，成交总额达2.213亿元；2013年4月8日，环球金融中心27层的3614平方米办公物业被售出，成交金额高达2.96亿元元；2013年3月19日卢湾滨江板块的瀛通绿地大厦双子塔中的一栋写字楼成交金额达到14.6亿；2013年2月28日，上海国际航运服务中心6号楼也以17亿元的总价被收购,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-2

42、0130630,3、写字楼销售市场分析（存量分析）,浦东、普陀、嘉定三区办公物业存量占全市的38%，其中除去普陀长风商务区内纯办公产品外，大浦东和嘉定的办公物业多以商住两用型酒店式公寓为主，面积在40-60之间。2013上半年徐汇、普陀、黄浦三区的新增供应量与成交量之比分别为3.37:1、1.85:1、1.41:1，而黄浦区原先写字楼存量基数较小，未来写字楼去化压力相对较小；徐汇和普陀两区虽具备区位优势，但由于两区写字楼存量位居全市17个区县的前四，未来去化压力相对较大。,观点：外围区域如南汇、宝山和嘉定办公物业以小户型商住两用产品去化速度较快；市区纯写字楼物业如普陀和徐汇两区去化压力则高于由

43、于其它区域，需要一定的去化周期或被整购机遇,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,五、协信上海项目竞品分析,2、直接竞品分析,3、市场策略建议,1、区域竞争环境分析,1、虹桥协信中心区域竞争环境分析,虹桥协信中心竞争区域,虹桥商务区长风生态商务区漕河泾开发区徐汇滨江商务区江桥商务区,目前虹桥商务区内仅虹桥绿谷已拿到预售证，其他直接竞品都处于工程阶段临空商务区以总部型办公产品为主，与虹桥商务区可直接形成直接竞争普陀长风商务区内以甲级办公、中小型商办型综合体为主,虹桥商务区内各大办公项目与本案形成直接竞争，未来片区内一旦集中性爆发入市，竞争将直线加剧；目前总部型办公

44、项目主要集中在临空、江桥和长风板块，在售总部型产品成交表现平平，月均去化仅1-2套左右,1、虹桥协信中心区域竞争环境分析,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,2013年下半年虹桥商务区内将有2个项目入市，首批亮相产品将再次吸引外界对于虹桥商务区的关注，届时本案将面临激烈的竞争,虹桥绿谷东区目前以“整栋出售、总部入驻”的原则，首推产品与本案有一定差异，整栋出售对于客户要求较高；万科时一区办公产品户型相对偏小且为散售，客户层次丰富广泛，对于本案具有一定竞争威胁,万科时一区效果图,1、虹桥协信中心直接竞品分析,本案面临直接竞品虹桥绿谷和万科时一区的竞争，同质化特征明

45、显；由于最早2014年才能拿到预售许可证，下半年需要从营销上寻找差异路化路线突破重围,1、虹桥协信中心市场策略建议,真如商务区五角场商务区市北高新技术服务业园区长风生态商务区,市北高新园区地处北中环外，目前板块内在售写字楼不多，但随着土地供应的增加，未来2-3年内区域内商办项目陆续面市，商务氛围将逐渐形成真如城市副中心与长风生态商务区内现有办公项目已有一定规模，商务氛围有一定基础，且区位和交通条件都不弱于中环协信天地所处区域,2、中环协信天地区域竞争环境分析,中环协信天地竞争区域,中环协信天地所在的市北高新园区目前的商务氛围要弱于长风、武宁等板块，区域内纯写字楼办公项目相对稀缺，小户型可分割办

46、公产品的市场接受度更高,2、中环协信天地区域竞争环境分析,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130101-20130630,2013年下半年中环协信天地周边将有2个项目入市，同时闸北商办地块将在2014年迎来集中爆发期，预计明年年中竞争格局将愈演愈烈,2、中环协信天地直接竞品分析,上海佳程广场在上半年已投入较多网络软文来炒作项目，侧重于宣传“地段、综合体、招商引入”，相比之下中环协信天地和绿地项目曝光度较少，建议后期加强推广宣传,4,7,8,上海佳程广场,绿地项目,中环协信天地,5,6,10,11,9,12,7月临时外卖场启动7月大客户签约,9月渠道拓展活动,商业招商启动：永辉超市、浙江横

47、店影视娱乐进驻,2013年四季度独栋办公销售,首推办公产品，2014年将推商铺,通过各大知名网站刊登项目消息，以软文为主,进入桩基工程工程进度缓慢,绿地项目,上海佳程广场,上海佳程广场,10月房展会,12月客户答谢会,现场包装阶段：围挡、户外高炮,2、中环协信天地市场策略建议,6月30日成功举办协信项目上海推介会,六、上海2013年下半年房地产市场展望,1、上半年市场回顾,2、下半年市场展望,政策回顾2月春节住宅供应量积压，农历新年后，大量的新盘供应量得到释放，开盘量小幅增长3月初市场受到“国五条”新政的恐慌情绪影响，购房者存在后期房价上涨的心理预期而提前入市4-5月成交量高峰期后，刚需楼盘的

48、去化量饱和，短期之内的刚需供应量不足，暂无大幅度推盘6月市中心各板块，在经过整月乃至上半年蓄水之后，有多个改善型住宅入市，改善置业需求得到了短期的释放。,1、2013年上半年市场回顾政策,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130630,观点：上海全市商品住宅存量63811套，按2013年上半年上海商品住宅去化4.98万套核算，去化周期约为1.5年；库存房源面积段在180以上占比53%，这将给后续市场消化库存带来一定难度。,1、2013年上半年市场回顾住宅市场存量,截止2013年06月30日，上海整体市场商品住宅存量63811套，按2013年上半年上海商品住宅去化4.98万套核算，去化周期约

49、为1.5年。从区域结构来看，嘉定区、松江区和浦东区市场存量占到目前全市的42.1%，后期竞争压力加大。从面积段看180以上库存量较多，占全市存量的53%，郊区大户型产品市场去化速度较慢。,上海住宅市场存量（按区域）,上海住宅市场存量结构（按面积段）,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130630,观点：上海全市商业存量42277套，按2013年上半年商业去化6891套核算，去化周期约3年；库存房源面积段在60以下占比44%，其次为60-100占比22%，以社区商业和酒店式公寓为主，大宗购物场所存量较少,截止2013年06月30日，上海整体市场商业存量42277套，按2013年上半年办公去化

50、6891套核算，去化周期约为3年。从区域结构来看，大浦东单区市场存量占到目前全市23%，上半年主要热点成交区域为松江、嘉定和大浦东，3区成交量约占全市总成交量的57.64%，有效减少了库存的累积。另外，2013上半年新增供应99.43万平，半年内供求比1.06:1，商铺市场仍处于供过于求局面。,1、2013年上半年市场回顾商业市场存量,上海商业市场存量（按区域）,上海商业市场存量结构（按面积段）,本页数据来源于金丰易居总裁决策系统20130630,观点：上海全市办公存量38068套，按2013年上半年办公去化12062套核算，去化周期约为1.6年；库存房源面积段在100以下占比64%，以商住两