2011年上半年呼和浩特房地产市场调研报告.ppt

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1、呼和浩特2011年上半年市场调研报告,2011年6月,报告目录,第一篇 宏观市场,第三篇 商务市场,第二篇 商业市场,城市基本概况,呼和浩特是内蒙古自治区的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是自治区最发达的城市之一,呼和浩特：内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。,城市基本概况地理位置,呼和浩特市地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距

2、鄂尔多斯天然气田300公里。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，也是内蒙古政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。,呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，有“北京后花园”之称,城市基本概况交通条件,呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯

3、的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定期包机航线。,呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。,城市基本概况历史人文,呼和浩特历史、民族文化气息浓厚，为房地产提供了很多可以挖掘的文化主题机会,呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。比较有特色的旅游景点

4、有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。,城市基本概况自然资源,呼和浩特自然资源丰富，为城市经济发展提供了良好的基础,呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。,城市基本概况产业发展,呼和浩特产业基础雄厚，经济发展具备很强的产业支撑。,呼和浩特是一个门类比较齐全的综合性工业

5、城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的乳都。,宏观经济分析GDP,呼和浩特经济总量居西部领先地位,经济保持健康、协调发展，城市财富等级不断上涨。,2010年内蒙古各城市GDP排名,近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，2010年GDP达到1865亿元，增速达到13.3%。GDP在内蒙古自治区内排名第3，在西部省会城市中排名靠前。,宏观经济分析产业结构,呼市产业发展平

6、稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加,呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%2010年以金融行业为代表的服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业体系。,宏观经济分析固定资产投资,2006年以来，呼和浩特全社会固定资产投资呈现出“高速增长低速增长反弹增长”的运行态势。2009年呼市彻底摆脱了金融危机的影响，固定投资总额达到800.8亿元，比上年增长25.03。,呼和浩特固定资产投资增速不稳，一方面说明了与宏观经济发展的相关度较强，另一方面反映了呼市经济较大的抗风险能力。

7、,宏观经济分析城市化率,2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，处于城市高速发展期，未来城市功能将进一步完善，房地产市场进入高速增长期,2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，步入城市高速发展期，城市建设重点应向完善城市功能和提高城市化水平转变，向更加注重提高管理和服务水平转变，着力提升城市发展质量，加快建设安全、高效、完善的现代基础设施体系，进一步提升城市发展的保障能力。,呼市城市化率61.4%,宏观经济分析社会消费品零售总额,06年以来，呼和浩特市居民社会消费品零售总额高速增长，及人均消费支出保持高速增长，整体消费实力较强,2006年以来呼市社会消费品零售总额保持旺盛的增长势头，年

8、均增长率达到18%。2011年商业市场总体保持平稳增长，预计全年增速不低于15%，社会消费品零售总额将达到900亿元。零售业绝对主导，2010年1-10月零售业消费总额占比71%城镇及农民人均消费支出超过全国平均水平，高于西北其他省会，具备一定的消费实力。,宏观经济分析人均可支配收入,居民人均可支配收入稳定增长，居民具有较强的消费能力，为房地产行业发展提供有力支撑,领先邻近的省会城市：与西北省会城市相比,呼和浩特市人均可支配收入处于领先水平。在内蒙古自治区内，在呼和浩特、包头与鄂尔多斯所组成的“金三角”中处于末位。,呼市人均可支配收入呈持续上升趋势，2010年达到25147元，收入的稳定增长支

9、撑居民的消费能力 2010年，呼市农民人均纯收入8746元，同比增长12.1%。人口基数庞大的农民收入快速增长，将有力地促进消费市场的快速发展。,城市发展规划城市总体规划,依据呼和浩特市总体规划纲要(2009-2020)城市总体规划采取“集中式组团”布局形态，形成“双核心、多组团”的空间结构。总体上向南发展、适度向城区东西两翼发展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间，突出城区的行政、商贸、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。,呼市总体规划确定了成为“呼包鄂”金三角的经济中心地位，京、津、华北一带成为对外经济联系的主要方向。,城市发展规划城

10、市总体规划,东优:二环以东地区作为城市功能拓展新区，进行优化开发，推进“一街五区”建设。西联:推进金川、金山、裕隆融合发展，打造以装备制造、高新技术产业为主的呼西工业区。南拓:工业发展向南拓展，打造呼南工业新城和托清重化工业城。北控:依托大青山打造北部绿化防护区，严控开发，建立北部生态涵养带。中兴：完善城市核心区基础设施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城区载体功能提档升级，历史文化特色鲜明突出。,“北控、东优、南拓、西联、中兴”，城市发展方向以东为首，伴随着政府东迁，东部必将成为新的城市中心,东优,西联,南拓,北控,中兴,城市发展规划城市总体规划,依据规划，北部打造生态园区，西部、南部承接

11、工业发展，中部完善升级，东部成为唯一的政务、商务、金融办公集中区。,城市发展规划如意开发区概况,如意经济开发区，位于2000年7月经国务院批准成立的国家级技术开发区的东区。总体规划面积22平方公里，起步区为11平方公里。以东西向的机场路为界，按照不同功能规划为工业区、生活区以及行政、商业、金融、文化综合服务区。,如意新区概况：呼和浩特经济技术开发区如意工业园区位于市区东部，紧邻二环，总体规划面积为22平方公里，由北区和新工业区（南区）两个功能区组成；新工业区（南区）辖地面积11.03平方公里，位于呼市城南209国道26公里处，为以物流为主的传统工业园区；北区辖地面积10.97平方公里，通过IS

12、O14000环境管理体系的认证，目前正在由传统的工业园区向呼和浩特总部基地核心区转型；截止2010年，园区共引进企业750多家，其中工业企业100多家，外商投资企业20多家，著名企业包括利乐集团、法国威立雅水务集团、TCL集团、创维集团、燕京啤酒集团、华立集团、中国联通、中国电信等；,如意经济开发区为呼市最早的工业园区之一，于2000年7月经国务院批准成立的国家级技术开发区，区位优势明显，为呼市重点打造区域,城市发展规划如意开发区资源优势,两级政府办公新址所在地，占据东河城市生态资源，目前已经成为呼市新的城市核心片区,资源优势：政府资源：内蒙古自治区、呼和浩特市两级政府。公建设施：国际会展中心

13、、如意广场、市政广场、乌兰恰特大剧院等。交通条件：紧邻火车东站(新客站)和白塔机场(高速10分钟车程)；城市主干道新华大街、东二环穿区而过；北接京藏高速公路、110国道；自然资源：东河及沿河90米绿化带，占据城市最优生态资源。教育资源：内蒙古大学、内蒙古农业大学、内蒙古师范大学、内蒙古工业大学、呼和浩特大学城等,城市发展规划如意开发区交通,随着自治区与呼市两级政府东迁、首府东部地带成为呼市城市扩张的”东优“发展的新城市核心区域。项目所在的如意商圈，又称东河板块、东河区域。如意区距改扩建后的白塔机场约6公里，毗邻京呼高速、汽车长途客运中心，新火车站距项目5公里。,如意开发区交通较为便捷，西侧紧邻

14、二环路，距离机场6公里，火车站5公里，区域内建成主次干道15条，通达性良好。,白塔机场,火车站,二环路,机场路,如意开发区有自治区级高新技术产业园和国家火炬计划生物药业基地，现有各类工商业企业526户，制造业企业约占35，外资企业约占10。已形成特色明显的四大支柱产业：电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织产业。其中，电子信息产业占据呼市电子信息产值的90以上份额。,区内道路交通已建成主次干道15条，其中6车道一级公路3条，4车道一级公路2条，3条公交线路及1条高速路与市区和机场相通。,宏观经济分析如意开发区产业状况,城市发展规划如意开发区区域规划,“一街五区”的规划集合了

15、教育、物流、办公复合职能，将成为呼市品质高端，配套完善，交通发达的现代化城市中心,“一街”就是打造呼市第一街：抓好机场路的改造和建设，打造成具有一流水准的景观大道、迎宾大道，成为自治区首府的“区门第一街”。“五区”是新区的5个功能区块：如意总部基地，要逐步将这一区域的工业企业全部外迁至工业园区，按照行政中心、商务中心、金融中心和总部基地的定位来建设。高职园区及周边的教育产业区，要在现有布局和建设的基础上，按照城市建设的要求完善基础设施，发展教育、文化、商业服务及相关配套产业，推进高等职业教育发展。以内蒙古党校新址为中心的大小黑河之间的滨河新区，要打造基础设施完善、功能配套齐全、生态环境优美的综

16、合性组团区。火车东站周边的交通枢纽综合功能区，建设集交通、商贸、金融、居住等功能为一体的综合型、生态型中心商务区，努力打造呼和浩特东部门户的标志性形象区域。机场周边的空港物流区，主要发展现代物流产业，同时发展旅游、文化和信息服务等产业，努力打造空港城市区域高度融合的新型经济区域。,总部基地如意开发区中的核心区域，未来西部最具活力、现代服务业高度聚集的行政、商务、金融中心。,城市发展规划总部基地概述,如意总部基地总建筑面积约1500万平方米，其中新增建筑面积700万平方米，总投资约450亿元，容积率1.55.0，建筑密度2540%，绿地率40%,总部基地规划 两翼三心五轴多片区，突出行政中心、商

17、务中心、金融中心的功能定位，其中本项目所在区域为商务规划区。,城市发展规划总部基地规划,“两翼”沿如意东河将总部基地园区划分为东西两翼。“三心”主要发展轴和功能轴交叉形成，作为总部基地的三个主要功能核心。西侧以两级政府为核心形成两心，东侧以本项目为中心构成第三心。“五轴”核心功能发展轴和四条交通发展轴。五轴构成总部基地的主要交通网，区域发展将沿轴部署，本项目紧邻五轴中的三轴。“多片区”结合现状，规划整合出的多个功能片区。按规划共划分23个片区，包括住宅区，办公区，商业区，金融区，创业产业区，展览区，景观区，军区等本项目所在区域为商务规划区，是总部基地商务板块位置最佳，面积最大的板块，因此注定本

18、项目将围绕商务主题展开产品规划。,城市发展规划总部基地土地供应情况,居住用地280万，商务办公用地250万，未来区域常住人口高以端住宅为主，并迎来大量以白领、中坚层为主的流动人口。,城市发展规划总部基地人口情况,总部基地未来常住人口约15-20万人，办公人口约15万人，人口总量约30万人左右，未来人口放量较大且多为城市中坚力量，消费档次与水平较高,呼和浩特城镇居民人均住房建筑面积30.16平米呼和浩特城镇居民人均商务办公面积100平米据国家统计局呼和浩特调查队抽样调查资料显示，至2010年年底，呼和浩特市城镇居民人均住房建筑面积已超30平方米,其中人均现住房建筑面积达到了30.16平方米，从不

19、同收入水平家庭看，20%最高收入户人均现住房建筑面积达到37.4平方米，20%最低收入户人均现住房建筑面积为23.5平方米；总部基地预计未来办公物业供应量1500万平米。,常住人口：=280万平米*容积率2（预估）/30.16平米/人=19万人办公人口：=办公面积1500万平/呼市人均办公面积100平/人=15万人,如意开发区发展趋势,今天的新区从“产业拉动”向功能复合的“新城”转变，正在实现一个“城市新中心”的华丽转身,产业拉动阶段,“城市新区”的提出,“城市新中心”,新的区域定位提出，开始向“城市新城”转变；政府东迁利好，使得区域环境、配套设施等大幅改善；成为房地产开发热点。,“如意新区”

20、的发展战略，多项重大利好加速区域发展；城市功能更加复合、完善，体现“城市新中心”价值。,经济技术开发区，通过产业拉动区域发展；成为城市主要经济增长点；通过支柱产业的拉动，区域产业人口集聚，区域整体形象不佳，居住氛围与配套设施提升速度较慢。,20002004年,20052009年,2009年以后,2000年：经开区创建总规模22平方公里启动规模11平方公里,引进企业百余个提出“如意新区”新概念规划行政、教育、商务区域,2010年：行政中心搬迁2010年：新站开通,报告目录,第一篇 宏观市场,第三篇 商务市场,第二篇 商业市场,商业市场研判,城市商业概况,城市商圈特征,商业业态研判,成熟商业研判,

21、潜在商业研判,城市商业概况,【商业结构】目前呼市商业结构中低层次结构性过剩，而中高端及高端的商业市场较为稀缺，城市商业发展格局不够均衡，商业产品档次亟待升级。,目前呼市人均商业面积为1.1平米，与国内二线城市1.5平米的平均水平相比略低，与其它省会或大中城市相比有很大提升空间，商业结构呈现中低层次结构性过剩而中高端商业市场空白的局面。,城市商业概况,【人均GDP与商业关系】呼市商业正处于从一站式都市Mall向郊区MALL过渡的阶段，城市商业在向多极化发展，新区商业中心将逐渐削弱城市商业核心的统领地位。,呼市人均GDP 10000,城市商业概况,【城市化水平与商业关系】呼市的人均GDP水平与城市

22、化率之间出现落差，城市化发展落后于人口消费素质的提升，城市商业发展亟待向高端商业水平升级。,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,消费者价格敏感,多商品选择，一站式购物,多种消费需求，一站式体验，出现需求细分,个性消费文化需求,25%,45%,85%,70%,95%,呼市：2010年人均GDP10000 US$,呼市：城市化率70%,欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,商业市场研判,城市商业概况,城市商圈特征,

23、商业业态研判,成熟商业研判,潜在商业研判,城市商圈特征商圈分布情况,经过多年发展，随着人民生活水平的提高，呼市商业发展迅速。按照商业分布情况，主要商业分布为：以传统核心商业集聚地中山路商圈；以劝业场为核心的鼓楼商圈；以新兴购物广场为主的新华大街商圈；以长乐宫购物中心为核心的长乐宫商圈；以批发市场为主的火车站商圈；以建材家居为主的兴安北路商圈；以华联超市发端的南华联商圈。,呼市商业发展趋势趋于成熟，商业格局从之前的以中山路核心商圈为主的“单中心”向目前的“多极化”的方向发展，且多极化商圈形成趋势逐渐向周边新区扩张。,城市商圈特征中山西路商圈,中山西路是呼市最早成形、也是最大、最繁华的城市中心商业

24、区传统核心商圈，这一商圈聚集着呼市乃至内蒙古地区的中高档酒店和商业广场，其中以呼和浩特假日酒店、海亮广场为代表。区域内聚集了海亮广场、维多利购物中心、王府井百货、民族商厦等众多高品质商业广场，产生了极强的聚合效应;该商圈主要客户覆盖呼市城区、下辖县市、以及呼包鄂区域，乃至全自治区与北部省份;该商圈随着海亮广场二期投入建设，太古广场即将开业等，将城市中商业、办公、居住、旅店、餐饮、会议、文娱、交通等生活空间融合在一起，加上呼市第一医院、工人文化宫、青城公园、新华书店等的良好公共配套，形成了一种多元化、多功能的综合体，具有强大的复合效应与辐射能力。,中山路商圈为呼市目前最大的综合性零售商业集结地，

25、呼市的大量品牌商业品牌进驻中山路商圈，商业体量约有80万平米，密度较大，行业间竞争较为激烈。,城市商圈特征中三西路商圈特征,中山西路商圈作为呼市最为成熟，档次最高的商圈，目前品牌化经营较为凸显，但是该区域交通拥堵以及购物环境舒适度较差等问题成为该商圈未来发展瓶颈问题。,据初步统计，主要商业拥有购物中心、百货，专业店（数码、电器、家居等），酒店，书店、餐饮、院线、酒店，加上众多沿街店铺，商业总体量（不含酒店）超过80万平米。该商圈以中山西路为轴，对中山西路的交通依赖性很强。由于建成时间早，发展快，大体量商业、酒店的聚集，导致近年来中山西路交通拥堵现象严重，整体面临停车位紧张、交通混乱问题。同时，

26、中山西路采用过街天桥与路口人行横道的方式，解决中山西路南北两侧的商业对流问题，局部缓解了车流拥堵问题，但也影响到了商场聚合效应的发挥。商圈可开发土地较少，未来发展面临更多的经营品质与服务水平之间的竞争。,城市商圈特征中山西路商圈经营列表,城市商圈特征中山西路商圈经营列表,城市商圈特征中山西路商圈商铺数量,中山西路南段，商业门脸共31家，整体以服装、自行车餐饮为主流产品。,在中山西路的底商经营主要为服装店，以中高档品牌专营店为主，中山西路业已成为呼和浩特市时尚集中地。,城市商圈特征中山西路商圈租金情况,中山路底商平均租金：3.55元/天。,从图中可以看出：维多利底商租金最高。在维多利商场的带动下

27、 使底商的租金也增高5元/。王府井底商目前已经达到4元/其他底商均达到3.5元/左右。,城市商圈特征鼓楼商圈概述,鼓楼商圈兴起于上世纪八十年代，发端于个体经营户集资贷款建起的第一家大型综合集贸市场青城劝业场，是呼市传统商圈之一。该商圈主要经营物业有青城劝业场、九州商厦、时中鞋城、达芙妮专卖店、万特鞋城等。客群主要来自呼市西部地区以及收入较低的群体。,鼓楼商圈,鼓楼商圈为呼市较为成熟且时间较久的老商圈，商业品牌化交差，整体档次较低，以满足低收入人群日常消费为主。,城市商圈特征鼓楼商圈经营列表,城市商圈特征鼓楼商圈商铺数量,鼓楼商圈的个体商铺的数量明显上升，产品品牌结构明显下降，说明该商圈的市场定

28、位出现了很大变化。个体经营和中低消费是该商圈的最大亮点，211间店铺，20种店铺。其中有118间经营服饰皮具，占55.9%。其它以餐饮、眼镜、电器、酒店为主。,鼓楼商圈个体商铺数量上升，品牌结构下降。服饰皮具为主，占一半以上。,城市商圈特征鼓楼商圈租金价格情况,鼓楼商圈底商租金集中在0.52元/天之间，空置率较低。,呼和浩特市鼓楼立交桥周边部分专业店资料,城市商圈特征长乐宫商圈概况,长乐宫商圈,长乐宫商圈是以长乐宫购物中心为主形成的商圈，建设时间不过十几年。经过近年来发展，以此为核心发展迅速，聚集了较多的餐饮、酒店、会馆等，尤其是近年来，呼市东进战略的实施，该商圈成为东进战略的重要节点，周边大

29、型楼盘聚集，发展潜力巨大。该商圈以长乐宫购物中心、东影南路餐饮街为主要代表。人流量主要集中在商场、餐饮、沿街店铺等，目前，商业氛围较浓。初步统计，主要商业体量超过40万平米。商圈客群主要为呼市城区居民、下辖区县。,从现状情况看，商圈交通状况良好，商圈餐饮业已成规模，两条餐饮街在呼市有较大影响力，大型商场、百货空缺，专业店较少；从未来供应的大型项目来看，分布在新华东路两侧，向东扩展了长乐宫商圈的辐射范围，未来长乐宫商圈将成为办公、商业比较集中的区域，有望成为商务、休闲商业中心。,城市商圈特征长乐宫商圈项目情况,长乐宫商圈未来大型项目供应,城市商圈特征长乐宫商圈重点经营项目,长乐宫购物中心以周边居

30、民为主，商场经营比较落后。档次较低，只能满足居民基本消费。,民族集团嬉水广场因定位错误，导致目前经营状况较差，人气不旺。,城市商圈特征长乐宫商圈重点经营项目,城市商圈特征长乐宫商圈重点经营项目,长乐宫底商经营的商品品类占48种，其中餐饮店占了最大的比例，约占四分之一，包含市场上最为具有品牌号召力的生活配套，说明只能满足周边居民的一些生活设施。东影南路底商目前共计118家，主要以餐饮为主占32家，被称为餐饮一条街，其次是服装专业店等。,由于长乐宫周围店铺位置的不同及与主商圈远近的不同，所以租金各有差异性，平均3-10元/之间。,城市商圈特征长乐宫商圈重点经营项目,城市商圈特征新华大街商圈概述,新

31、华大街商圈是呼市第二大商圈，众多百货及品牌及专卖店都在此区域扎根，整体定位中档，新建商业项目较多，未来发展前景良好。,新华大街是首府发展较快的地区，新华大街沿线近年来新建了大量商业、商务中高档楼盘，新华大街逐步发展形成呼市新型的商业、商务中心；新华大街商圈近年来发展迅速，东部区域商业中心的地位进一步得到加强。区域内商业业态已经较为丰富，集聚效应使各种业态相互促进，同步发展，未来仍有较好的发展空间及前景。,新华大街商圈,城市商圈特征新华大街商圈概述,万达广场,长安金座,维多利国际广场,长乐宫购物中心,城市商圈特征南华联商圈概述,南华联商圈位于鄂尔多斯大街和锡林郭勒大街的交汇处，延鄂尔多斯大街向东

32、西方向辐射，形成了购物、批发、休闲、娱乐、餐饮等多种功能一体化的商圈。该商圈从华联建设兴起，目前，形成了以嘉茂购物中心（内设华联超市）、东瓦窑农贸批发市场、东鸽电器城为核心，以沿街商铺为主的区域商业中心。商圈客群以城区西南方向居民消费为主。随着烟厂改造、明泽广场以及恩和家园等住宅小区的建设，商圈影响力将逐渐扩大，成为城区南拓发展的重要区域。,南华联商圈,城市商圈特征火车站商圈概述,依靠火车站、长途汽车站的交通优势，以车站东西街为轴，自发形成了多家小商品批零市场，人流量主要集中在通达商场与国贸批发城两个比较集中的商业。据初步统计，商业总体量约有35万平米。在营商业以经营服装、小商品、日常百货批零

33、为主。相对其他商圈，本商圈的商业以中低档为主。代表物业有通达商场、地下商城、国贸批发城、荣星批发市场、北京华联等。,火车站商圈,火车站商圈，是呼市批发类商业中心，以满足周边市、旗批发业为主，商业档次中低定位，主要商业有海亮国贸城、通达市场等,火车站商圈内中高档商业较少，整体定位档次较低，租金水平偏低，约为60-240元/月/,城市商圈特征火车站商圈价格情况,火车站商圈是呼和浩特传统的商业区、物流港。商圈内商业网点密布，由于前期规划没有充分考虑商业与人流的因素，使得交通极为拥挤，直接影响了车站街商业网点的商业形象和商业运作。商圈内以批发市场为主，商品档次普遍偏低，建筑规划存在诸多安全隐患，缺乏停

34、车场、卸货区等配套设施。商圈内餐饮、休闲娱乐、酒店等商业配套主要以低档次为主，缺乏有特色的休闲娱乐场所，不能满足批发交易市场多元化的需求。现有的批发市场已经跟不上呼市城市化发展的进程，使火车站商品交易的升级无法快速推进。,位于火车站东北侧，汇聚了润宇装饰城、海兴建材城、居然之家等十余家大型装饰建材批发市场与百余家建材、装饰材料商铺，是呼市乃至全自治区目前最大的装修、装饰产品集散中心。据初步统计，商业总体量约有100万平米。在营商业以建材、装修材料、装饰装潢、室内布艺以及配套的广告设计等为主。,城市商圈特征东库街兴安北路商圈,东库街兴安北路商圈,蒙苑商圈以建材家居专业市场为主，是首府特色建材家居

35、产业集中地，主要有蒙苑国际中心，润宇家居等项目,商业市场研判,城市商业概况,城市商圈特征,商业业态研判,成熟商业研判,潜在商业研判,商业业态研判商业各业态发展状况,呼市商业处于快速发展阶段，总体市场供应充足，商业业态发展较为均衡。随着城市经济的发展，各业态进入快速升级的阶段，复合业态应运而生，前景可观。,购物中心：近几年兴起，体量庞大，目前市场上以海亮广场、万达广场为代表；百货：较为成熟，由中低档逐渐向中高档发展的趋势，未来将以中高档精品百货为主；超市：快速升级，目前以提供食品、日常消费品的中小型超市为主，大型卖场超市较少；专业店：目前呼市专业店以服装类、建材批发类、汽配类数量较多，发展相对较

36、好；各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店较少；餐饮业：较为发达，有几条自发形成的大型餐饮街，中高档餐饮发展迅速；休闲娱乐业：发展较发达，中高档休闲娱乐场所分布零散，品牌效应明显。,商业业态研判百货/购物中心,从经营主体看，呼市百货点主要有本地、外地、外资三部分组成，本地百货数量最多，如维多利商厦、维多利购物中心，天元商厦等，外地百货以王府井百货、海亮广场为主，外资百货以尚未营业的太古广场为代表。从经营状况来看，现阶段各家百货、购物中心经营状况参差不齐。维多利购物广场、民族商厦经营状况良好，维多利国际购物中心定位高端，吸引了较多的高档消费者，海亮广场开业不足半年，经营渐入佳境。由于

37、经营品种类似，各单店之间的竞争更加激烈。百货逐渐增加了餐饮、休闲功能，现代购物中心正在兴起，呼市百货业正在经历残酷的优胜劣汰过程。,呼市的百货以及大型购物商业整体偏于中端水平，市内百货以维多利集团一家独大，几乎垄断呼市中高端市场，几家外地及外资百货经营情况一般。,从价格水平来看，百货与购物中心租金差异很大，租金从420元不等，部分百货实行了保底租金与联营相结合的租金政策。从竞争态势来看，百货逐渐扎堆现象明显，从发展趋势看，现阶段百货主要集中在中山路商圈，随着城市东进战略的实施，百货、购物中心逐渐向东发展趋势，呈现多中心分布的特点。,呼市百货分布较为集中，竞争激烈，呈现向东发展的分散布局的趋势,

38、商业业态研判百货/购物中心,商业业态研判专业店,从经营品类来看，呼市专业店供应规模较大的专业店有服装类、电脑科技类、建材家居类、农贸类、小商品类、汽配类等，依据经营品类的不同，形成了扎堆经营的特色专业店集群，如兴安北路东库街建材家居集中地、汽配一条街、火车站服装、小商品市场集中地等。从价格水平来看，服装类专业店大部分定位中、低档，位置临近火车站或位于回民区，租金集中在14元/天，建材家居专业店发展较为成熟，因其单店面积较大，租金较其他类型专业店低，租金主要在0.52.8元/天，电脑、科技类专业店经营品类较多，受楼层、位置影响较大，租金主要在15元/天之间，农贸市场租金在0.62.6元/天。从发

39、展趋势看，专业店以其经营品类的专一化、服务的专业化，与百货形成了较有力的竞争。随着呼市商业供应的不断增加，专业店精细化、档次升级已成为大势所趋。,呼市专业店发展迅速，建材家居、电器专卖等行业发展较好，且呈现扎堆现象，形成集中的专业卖场一条街或集中区域。,商业业态研判超市/卖场,呼市目前超市卖场数量较少，以中型和便利超市数量较多，,从供应情况来看，呼市大型超市主要有北京华联超市、维多利超市、美特好超市三家，供应数量较少；根据商圈格局与消费人群的分布特点，大型超市分布较散，辐射范围较广，因其提供日常必需品消费，经营状况良好。从经营模式来看，呼市大型超市除维多利超市外，基本采用超市+外租区的经营模式

40、，外租区租金因其所处位置与超市经营状况而不同，总体维持在13元/日/平方米。其中，位于兴安北路蒙苑商业广场内的华联超市采取了产权商铺返投资回报的方式进行了外租区的经营模式，其经营效果有待检验。从发展趋势看，随着呼市城市化进程的加快与居民生活水平的提高，大型超市数量将逐渐增加，综合性大卖场也将进驻，满足市场需求。其中，如沃尔玛、家乐福等国际性卖场巨头，已经加快了呼市选址建设的步伐，对一些大型项目进行了考察。,商业业态研判餐饮,从业态分布来看，呼市集中餐饮以餐饮街形式为主，长度在200米到500米不等。知名的餐饮街有东影南路餐饮街、金宇文苑餐饮街、海中路餐饮街、牛街，经过多年发展，由于其规模效应，

41、逐渐被消费者认同，总体经营状况较好，并形成自身特色，以此为卖点的商业环境较为成熟。从经营状况看，呼市中餐以特色蒙餐为主，川菜、湘菜、东北菜成为重要组成部分。大型单体店越来越多。早餐市场以临街个体小铺为主，粥店、面馆数量逐步增加；火锅发展迅速，以小肥羊为代表的本地火锅、重庆火锅为主；烧烤市场规范连锁店较少，以沿街个体小铺为主；西式快餐、西式餐饮逐渐受到年轻人的追捧，如3000浦、肯德基、必胜客等经营火爆。从发展趋势看，呼市餐饮日益多元化，餐饮规范化、集中化的趋势明显，餐饮主题化将成为赢得市场竞争的重要手段。,呼和浩特餐饮消费旺盛，高档次、高品质的餐饮受市场追捧，其中市场上火锅类、蒙餐类餐饮的最为

42、受欢迎,且逐渐向品牌化和规模聚集化发展。,商业业态研判休闲娱乐,呼和浩特市区休闲娱乐以KTV、洗浴、夜总会、影院为主，中低端店面居多，分布零散，未能形成一站式休闲娱乐区域，缺乏市场凝聚力。,分布情况：呼市休闲、娱乐分布较为分散，相对集中的休闲娱乐位于海东路与新华西路，均位于相对成熟的商圈;经营状况：休闲、娱乐以夜总会、影院、咖啡馆、商务会馆、洗浴、KTV为主，酒吧较少。其中，高档场所有碧海蓝天商务会馆、钱柜KTV等。大型单体店因其提供了优质、多样的服务而受到呼市中高端消费群体的青睐，经营状况良好;发展趋势：休闲、娱乐逐渐与购物中心、大型城市综合体相结合，并呈现逐步向东、向南发展的趋势。休闲、娱

43、乐业的竞争逐渐从硬件设施的竞争向服务品质的竞争转变。,商业市场研判,城市商业概况,城市商圈特征,商业业态研判,成熟商业研判,潜在商业研判,成熟商业研判维多利购物中心,处于呼市核心商圈的黄金地段，呼市百货的领头羊，拥有绝对的地段优势，与品牌号召力，为内蒙古地区经济效益和社会效益最好的现代化商场,项目介绍：位于呼和浩特商业中心，中山西路黄金地段，2003年5月开始营业，目前已经成为内蒙古地区经济效益和社会效益最好的现代化商场规模体量：和维多利商厦之间连通，二者总体量达到14万平方米业态定位：以“大众、流行、时尚”为主题的大众时尚百货店，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的现代化消费中心,成熟商业研判海

44、亮广场,项目名称：海亮广场经营面积：一期60万m2，其中购物中心22万平米物业类型：购物中心、公寓、写字楼、酒店、住宅项目情况：A栋：45层的圈际5A级智能化写字楼，高度为149米；B、C栋：时尚流行的公寓，标准层层高为5.5米；D、E栎：精装修居住型公寓，全套名品装修；F栋：产权式酒店，五星级装修标准；裙楼：大型购物中心；停车场：B2B3层，7000余个（一期1000个，二期6000个）,成熟商业研判海亮广场,购物广场简介：维多利时代城系原来的海亮百货，于2011年4月重组后重新开业汇聚了700个国际国内知名品牌、旗舰店近100个，是内蒙古自治区时尚流行百货第一店；商业规模：22万平方米楼层

45、规划：负一层是超市，1-5楼流行百货业态定位：以时尚、流行为理念，汇聚了众多充满年轻、潮流、活力的时尚品牌客户定位：呼市年轻一族，白领、青春时尚消费群体,成熟商业研判维多利亚广场,项目位置：新华东街与兴安北路交汇口开业时间：2008年10月商业面积：71000m2（一、二期）楼层布局：B1美特好超市（独立经营，入口分开）1F国际名品、化妆品、珠宝饰品、国际名表、皮具；2F精品男女鞋、精品男女装；3F淑女装、羊绒、文胸、配饰4F-运动、户外用品、流行服装、时尚男装5F-童装、玩具、家居、床品、小家电,维多利集团旗下高端精品百货店，汇聚了众多顶级时尚品牌，是呼市乃至全自治区高端消费的首选地。,成熟

46、商业研判王府井百货,开业时间：2004年12月商业面积：37500m2楼层布局：B1超市1F服装、鞋帽、箱包、药店、化妆品；2F服装、箱包、饰品；3F女装、仿真饰品、美容4F-男装、体育休闲、恺力休闲场5F-大小家电、儿童用品、办公用品、床上用品代表品牌：接吻猫、爱奴矫、新宠儿 金克拉、CBANNER、依伴、TATA 租金与扣点：810元/天.保底、服装20-28.5%、箱包20%左右、药品25-30%、小家电10%商铺面积：10100商业配套：中央空调；两部扶梯；每层一个洗手间；无顾客休息区、四层有儿童活动区；地下停车场约100个车位。客户群体：中高收入的中青年居多。,王府井百货位于中山西路

47、商圈黄金地段，与民族商厦、维多利商厦隔街对应，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的中端百货。,成熟商业研判北京华联超市,项目介绍：北京华联共有3家店，分别位于车站西街、兴安北路、新华西街商业面积：各店面积分别为34000平米、20000平米与 30000平米经营模式：超市+外租外租价格：外租部分租金与超市地理位置有关，日平米 租金1.53元不等，其中，兴安北路外租商 铺以产权形式进行销售，销售价格为:1F1.3 万元/平米，2F9800元/平米，并承诺一定比 例的投资回报。,北京华联超市系呼市唯一一家独立经营的大型超市，目前经营情况良好，消费客群除周边常住居民之外，几乎吸引了全市的日常消费人群。

48、,成熟商业研判国贸批发城,项目位置：锡林郭勒北路，临近火车站开业时间：2010年1月建筑面积：12万平米楼层布局：B1：国美电器、鞋城、小家电F1:钟表、眼镜、工艺品、礼品、饰品：F2:百货、化妆品、针织内衣、妇女用品F3:文化体育用品、裤区、箱包、童装F4:大众化男女服装、羊绒制品F5:床上用品、窗帘布艺、美食广场租金水平：1.37元/平米不等,改造后的国贸批发城，体量大，品类全，是呼市最主要的服装、小商品批零市场，满足呼市低端消费人群需求。,成熟商业研判润宇家居装饰城,项目位置：兴安北路与海拉尔东路交汇口开业时间：1998年建筑面积：30万平米档次：经营产品面向中高端市场基本情况：扩建后的

49、润宇，集家居、家具、建材、灯饰等一体的大型综合性市场。由家居中心、家具经典馆、名灯饰家居广场、国际馆、家具广场、建材中心等部分组成。租金水平：一层96110元/平米/月，二层7090元/平米/月，三层6070元/平米/月 主要品牌：芝华士、圣洛克、心缘、真荣、雅风、双叶、四季缤纷、喜德来、我爱我家、九品、非同、联邦、朗萨等,润宇项目在呼市消费者中具有良好口碑,经营品种以面向中档客群为主，品类、品牌在呼市现阶段具有一定影响，但其物业条件较为落后，通道狭长窄小，硬件设施落后束缚了项目的整体发展。,成熟商业研判蒙苑国际商业广场,项目位置：兴安北路与海拉尔东街交汇处东南开业时间：2002年建筑面积：3

50、0万平米（已开业10万平米）基本情况：由A/B/C/D/E五座单体建筑组成，规划占地10万平米，总建面30万，已开业10万平米，以建材、家具、家装、家饰、时尚百货、综合超市、家用电器、国际生活馆（金砖国际生活馆8000平米）、餐饮、娱乐和休闲为主体的一站式购物中心，现已成功引进北京华联、国美电器、北京居然之家、肯德基、国际窗帘布艺等国内外著名连锁企业入住经营。租金水平：0.62元/日.平方米,项目总体建成后，集百货、家居、超市、餐饮、休闲娱乐于一体，成为北部城区较大的都市综合从已开业的主力店来看，经营状况良好。,商业市场研判,城市商业概况,城市商圈特征,商业业态研判,成熟商业研判,未来商业研判