【广告策划PPT】电工产品推广会.ppt

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1、XXX电工新品推介会,活动主题,主题：2010年XXX电工新品推介会客户年度大会时间：地点：,1企品牌层面,3销售层面,2渠道层面,XXX电工2010年大动作、大手笔，本次新品上市发布会，旨在展示XXX电工钢架结构开关第一的品牌形象。展示形象,通过本次新品发布会对XXX电工品牌的形象展示和分销商信心的树立，激发代理商分销XXX电工产品的欲望。挖掘第一桶金,XXX电工2010年新战略、新思路，通过本次新品发布会进行公布，旨在为代理商、分销商树立信心。树立信心,活动目的,活动流程,酒店大门口LED显示屏进行活动信息告知。,活动亮点1活动现场氛围,酒店大堂的会议指示系统和会议主题告知系统。,活动亮点

2、1活动现场氛围,活动楼层，5楼电梯口的指示系统和产品宣传系统。,活动亮点1活动现场氛围,通往会议大厅的XXX电工新品宣传廊。,活动亮点1活动现场氛围,会议大厅门口的签到系统。,活动亮点1活动现场氛围,活动现场新品实物展。,活动亮点1活动现场氛围,活动现场企业实力、荣誉、发展史、新品图片展，通过拉网展架充分展示，并且可重复利用。,活动亮点1活动现场氛围,活动现场新品实物陈列。,活动亮点1活动现场氛围,活动舞台设置。,活动亮点1活动现场氛围,活动显示系统设置。,活动亮点1活动现场氛围,活动现场整体氛围图,活动亮点1活动现场氛围,活动亮点2领导发言,程总发言,程总关于XXX电工2010年市场战略的精

3、彩发言，拉开了本次新闻发布会的正式序幕。,活动亮点3嘉宾发言,嘉宾发言，武汉装饰材料协会、XXX电工分销商的发言，分别从行业的角度、渠道的角度阐释了XXX电工2010年的新战略的对渠道和行业的影响。,活动亮点4新品发布SHOW,XXX电工新品发布SHOW，共展示了30款时尚新品，包括A-H组合系列、D5系列、Z6系列、V6系列、智能开关系列，在灯光，音乐与美女的映衬下，XXX电工新品更显时尚，模特们为大家奉献了一场2010年电工行业的时尚潮流秀。,活动亮点5新品发布SHOW,XXX电工特约之川剧变脸作为中国的传统艺术，通过川剧变脸让天朗集团从创业到现在一步步的前进犹如一面面精美的画卷呈现在我们

4、的眼前。,活动亮点6颁奖仪式,颁奖仪式，现场一共进行了三次颁奖其中包括武汉十大杰出青年设计师、最佳导购员、最佳代理商，该颁奖仪式极大的拉近了XXX电工与代理商与分销商以及导购员之间的距离，同时也增强了XXX电工整个产业链各个环节的向心力，为2010年取得更好的成绩作铺垫。,活动亮点7节目表演,节目表演，活动内容中穿插多个节目表演，包括歌唱、舞蹈、激扬电提琴、小品、魔术等，其极大的活跃了新品发布会现场气氛，调动了大家参与活动的积极性，让现场的代理商、分销商等感觉到与XXX电工融为一体。,活动亮点8回款竞价,回款竞价，新品发布会过程中，根据武汉区域的促销方案，一共穿插三次现场竞价，各地分销商踊跃报

5、价，竞价总金额达到205万。,活动亮点总结,整体VI设计与制作基本和谐，与主题相扣，布局合理。现场氛围的布置，从指示系统到宣传系统，均能引起关注。开场热身节目表演热情，火爆，轻松点燃现场观众热情。现场气氛活跃，与同地点的其他会议相比，更具吸引力。嘉宾发言内容新颖，有新意，能体现主题思想。XXX电工2010年新品发布由美女展出，不仅体现了时尚，也突出了XXX电工继续引领第四代钢架结构开关的潮流趋势。现场节目表演，贴切合理，能够抓住现场观众的爱好，并与现场观众进行互动。现场回款竞价的创新模式，抓住分销商心态，结果大大超出目标期望。,活动改进建议,建议1增加户外氛围,酒店户外,改进后的户外效果-刀旗

6、,说明：会议酒店通常都选择在人流较多的地方，增加户外氛围（包括刀旗、拱门、空飘等），可以大大提升整个活动的气势，又能对品牌和产品进行宣传。,改进后的户外效果-拱门、横幅,建议2物料设计的企业ICON应用,酒店提供水牌：水牌上可加上XXX电工的LOGO，形成统一的物料设计，强化企业的品牌形象。,建议3标准字、标准色的应用,现场签到板,统一标准字、标准色后的签到板,颜色深浅不统一,物料设计（标准字、标准色）的统一性，能够充分展示一个大企业的品牌形象，也能给现场参会者一个统一的视觉表现。,建议4物料制作款式统一,导致结果：现场物料摆放参差不齐,改进结果,建议5物料选材，质感先行,说明：现场在该包柱的

7、喷绘上采用的是写真布进行喷绘，在不增加更多成本的基础上可换成写真纸喷绘，现场效果更好、质感更强！,建议6活动主题贯穿所有环节,说明：变脸表演环节，可增加XXX电工LOGO、新品图片的脸谱（提前准备，不会增加额外费用），将活动主题和内容贯穿到娱乐节目中。,建议7周密的物料准备,说明：演讲台的包装，在本次活动属于遗漏环节，经过程总的提醒后虽然有所改进，但效果任然较差。,建议8细致的物料检查,说明：物料在制作、运输过程中难免会有损坏的地方，因此，提前一天时间对所有物料进行检查，对于损坏的或者遗漏的物料，及时跟新和补齐。,建议9限时的回款竞价,说明：在回款竞价这一过程中，由于促销活动的时间会持续几天时

8、间，许多分销商存在侥幸心理，现场不报价，下场后可以拿到同样的优惠政策。改进的方式：现场公布，只有现场竞价的分销商可以享受促销政策，调动分销商现场竞价的积极性、紧迫性。（备注：下场后可与现场没有参加竞价的分销商一对一沟通，用同样的促销政策会后促销。）,建议10火爆的现场竞价,本次现场竞价环节，会场上显得稍微冷清，为了提升会议气氛和调动分销商竞价的积极性。可以将本环节做以下改进：1、现场准备充足的鲜花。2、对于现场报数5万的分销商，由现场模特送上鲜花一束，拥抱一个，并且现场报以雷鸣般的掌声。3、对于现场报数10万以上的分销商，现场分别由两位模特给与赠送鲜花和拥抱一个，引发全场呐喊。4、现场增加架子

9、鼓，每次有分销商报价时现场鼓声不断，鼓声可以增强代理商的紧迫性。,将竞价现场部分汇聚成鲜花、美女和掌声的海洋！,建议11增加现场灯光，烘托氛围,活动现场有模特走SHOW和众多的节目表演，增加追光灯、色灯、筒灯等灯光效果，整个现场气氛会得到更大的提升（费用不会有大的增加）。,Thanks!,市小区改建项目营销/策划纲要,2004年8月至9月,一、项目专案组成员,二、小区改造项目现阶段工作建议,前言,通过我司对本项目及市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从

10、以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。,第一部分 目前开发建设阶段的各项工作内容,一、我司协助发展商需要做的工作 1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请23家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；,2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建

11、配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。,3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。,二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考

12、虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。,第二部分 目前我司需要进行的工作,现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容：一 针对本综合项目的风格、功能提出建议。二协助贵司确定各个相关设计和服务

13、公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。三参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。,五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。七、投资回报计划的计算和包装。八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。十、针对商业业

14、态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。,第三部分 营销理念和宣传推广工作,一以第一家产权式酒店为题材，进行市场导入。二房地产的投资价值和概念的宣传推广，用数字和价值来吸引目标客户。三宣传推广工作的开展：包括宣传计划、费用、媒体选择、活动内容及安排以及软文、硬广的炒作造势等等 四、结合广告公司制作出整套CI系统和楼书、海报、纸袋、小纪念品等全套销售工具。,第四部分 销售执行阶段的工作,一销售计划 1销售周期及开盘阶段的销售目标；2销售价格体系的确定；3现阶段销售价格表；4销售人员标准说辞的准备。二销售人员的组织和培训工作。三、销售人员进场开始销

15、售。,附：我司于本周提案内容,三、小区营销初步建议案,本方案是在贵司04年9月2日提交的“小区改建项目产品定位/市场定位策划案”认可的基础上细化的部分操作方案。关于规划设计方案的调整及修改，酒店及商业管理公司先期谈判确定，装修公司/广告公司/媒体发布公司及代理行策划商筛选，产品定位/市场定位/营销推广细化执行案等工作，我司认为再过一个月仍无法具备正式预售条件。结合多年来与开发商合作的经历，提议下一步我司开展的一系列工作待贵司确定后，进行捆绑式的服务。,一、项目评估方案（站在目标买家的角度）,项目名称：新天地国际大酒店 项目定位：商贸中心 首家五星级产权式休闲酒店 商贸中心 首家品牌共创式特色商

16、业城 特色美食城 物业类型：五星级产权式休闲型（或娱乐型）酒店 市内娱乐休闲市外度假游玩，财富/健康/休闲/娱乐的投资回报组合，!+$投资收益方式。定位支持：首家，繁华市中心铁路枢纽核心（通勤效率高），当地庞大的投资客及辅助旅游客群（酒店式公寓租售率低，商务市场不成熟，配套不齐）；适合高品质的投资客商，是富有潜质和眼光的投资者的投资首选。客群定位：本案以4万多户浙江人为主投资客占总目标客群的50%左右，私营企业主将占据70%以上的投资比例。300家长期驻地政府机构，300万市区商业消费群体，火车站4万人次/日客运量及当地投资人士为主。项目均价：产权式酒店开盘均价4500元/平米（含全套五星级档

17、次精装修、高档家具电器）；产权式商铺开盘均价25000元/平米,产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是家产又是服务，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，

18、是经济发展到一定程度的必然产物。因此，无论对发展商还是投资商，产权式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首选投资项目。立 足 点：当前 之机 商铺定位：以为 代表的大众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是项目业态功能的定位原则。招商面积：8-50平米左右 经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营 经营格局：整体项目日消费+夜消费,【兰山国际大酒店基本情况一览表】,【国际大酒店基本情况一览表】,【国际大酒店样本价值测评指数】,【可购买指数测评具体情况解析】,1、价格状况国际大酒店投资估算,2、地段、位置、交通、市政 地

19、理位置图,3、环境配套 商业步行街图,【国际大酒店投资潜力分析】,4、生活配套周边的娱乐、休闲、购物设施应有尽有。具体如下：,生活配套图景,5、硬件设施,1、国际大酒店优越性在于：2、综述：,二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报/高升值）,产权年限：39年 双赢原则：以诸多利益和保障彻底解决投资者的后顾之忧。形成商业银行、保险公司、投资公司和专业基金战略联盟。“财富(健康(休闲的投资回报组合，!+$投资收益的结果 投资回报：每年8%的投资回报率。如果低于7的回报，购房人心里购买欲望减轻，这是下限；高于10上限的回报率对于经营者又意味着巨大压力，会产生亏损的可能性。不管从购买

20、者来说还是从经营者来说，七到十之间应该说还是较合理和理智的。不动产证券化，小业主享受收益也享受风险。回租保障：八年期 酒店时权：酒店安排每年15天免费入住，一是让业主享受一下自家的“酒 店生活”，提高生活质量，也算是公司为业主提供的一项“福利”。二是公司希望业主们参与到酒店的管理中来，让他们关心酒店运营，提高参与度。,回购承诺：八年后不低于目前认购价 后期方案：业主可续租也可转卖，亦可自住，自住成本较高，在酒店配套设施、管理服务档次升级的情况下，居住费用自然会相应提高。首首付款：为限制炒房和提升业主档次，首付暂定为40%，可以办 理按揭 酒店管理：推荐锦江酒店管理集团公司，产权式酒店几乎都是签

21、约知名的酒店管理公司进行经营管理，这给购买产权的业主以信心和保障。适合城市特点、适合新天地大酒店的公司来管理经营，而没有必要借助英美管理顾问来作秀。先有管理才有酒店形式的经营由高水准的酒店管理公司来运营，这既是其品质档次的体现，也是对客户利益的有效保障。住 房 率：预期可高达85%，市场前景十分看好。,投资示例：总价预计60万左右 投资成本60万 8%的年固定投资回报 八年的回租期 每年获得固定利润为60X8%=4.8万元 八年收益为4.8X8=38.4万元 十年后出售，强达回购不低于60万元 产权升值收益更多 业主收益保障将是百分之百，承担风险是零 规划原则：理念新颖，内外配套完备 可购指数

22、：样 板 间：停 车 场：拥有充足的停车场所，这在城区尤其是在火车站商业圈，是一个极具价值的资源。,【投资回报方案】购房业主若将所购房租赁给酒店管理公司，每年可获得固定收益如下表所示：1.租金,2.另可享受15天/年的同房型免费入住，预估房价如下表所示：,3.获得酒店VIP卡一张，入住酒店客房当日享受九折优惠和10%现金回赠业主获利方案（以A型房为例）,产权式酒店实例分析（以下均以A型房为例）,三、规划设计方案,国际大酒店功能及设施示例(图片略),酒店规模定位1、酒店内客房空间面积比例是依据酒店的等级、性质而调整的，一般客房面积占用率在酒店总面积中占多数，但是，越高档的酒店公共经营区面积越多，

23、客房面积占有率会减少；经济型酒店则正好相反。以欧洲酒店为例：经济型酒店客房占总面积比例：80%中等级酒店客房占总面积比例：77%高等级酒店客房占总面积比例：72-71%这样的比例关系对投资人来说是最有利可图的，回报率高。2、会议型、渡假型和娱乐型酒店，这种比例有所不同，美国酒店情况如下：类型 客房面积比例 公共经营区面积比例 其它设施和交通面积比例 会议型酒店 44%22%4%娱乐型酒店 45%25%30%渡假型酒店 45%25%30%综合性酒店 62%14%24%,酒店功能分布：（新商场示例）项目二期中心：停车场 第1层:总台、酒店大堂、大堂吧、精品商店、鲜花店、商务中心、书店 外向型特色商

24、业街（大众市场）第2层：中餐厅、西餐厅、风味餐厅、自助餐厅（中高档次特色餐饮内街）第3层：宴会厅、多功能厅、VIP包房（高档次）第4层：夜总汇（原商场）第5层：会议中心（宾馆）、康乐中心（原商场）第6层：阳光泳池、康体休闲会所、美容美发中心 对外开放型会所 第7-12层：酒店产权客房 第13层：总统套房（新商场)第14层：顶层观光酒吧（新商场）初步建议，待深化论证 KTV包房：KTV娱乐超市设有百余间 豪华贵宾房：50间 多功能宴会厅：设有四国同声传译设备，进口灯光、音响及舞台装置，适应多方位需求。可接待200-300人的大型会议及200人的大 型婚宴典礼,并且自助餐会，公司庆典、新闻发布、小

25、型订货展销会、联谊晚会等多种形式的会议要求。,四、营销推广方案,对购买200平米以上商业街的业主，赠送50平米产权酒店一套；组合新闻事件营销，先期定向新闻造势；拍卖式开盘销售；优惠政策：免费赠送独立楼宇冠名权，赠送包厢冠名权，赠 送会员消费卡定向直销策略为主,预售前的准备工作流程一览(以下略)市场定位/产品定位深化工作内容 配合设计单位共同完成设计任务书 配合开发商完成的其他工作 制定销售计划及策略 制定营销推广计划及策略 具体营销推广工作的执行 附：工作日程一览表,四、沟 通 函,建议一：严格意义来讲，9月10日以我的名字签发的“新天地国际大酒店营销初步建议案”，是经我司股东会认可的主做出来

26、的销售方 案模式。正式建议项目10月中旬之前 积累客户，10月底预售，11月中旬左右开 盘。,建议二：针对规划设计、装修公司、酒店管理公 司、商业管理公司、广告设计公司等在 一月之内要求工作到位的特点，都需要 把控市场面的代理行提前介入进行预售 前的多元组织和总策划。在贵司认可我 司策划总思路的前提下，建议贵司将策 划顾问协议转为销售代理合同。,建议三：酒店规划设计推荐：UAA 酒店管理公司：酒店管理集团公司 商业 策划顾问：商业地产研究院 装修设计公司：家装设计公司 广告设计公司：品牌策动机构房地产经纪有限公司,建议四：可实施销售方案包括：项目评估方案、投资返租计划、规划设计建议、营销推广方

27、案四部分，上次所提“再过一个月仍无法具备正式预售条件”是指：截至10月中旬主要是“客户前期积累”和“多项工作并举”的过程，在预售前驻场总策划服务过程中，进行项目营销方案的最终确定。,备 注：以上推荐系列公司如贵司经过了解沟通或竞标认可，可单独与其进行合作，对与我司业务合作与否不受影 响；除“酒店管理集团公司”之外，以上各司均可 根据需要，提供驻场顾问式的服务。,五、建 议 函,前言小区改建项目在9至10月份的预售前过程中，更多是开发商/代理行/规划设计方相互沟通确定产品定位/市场定位的过程。以下为预售前详细借鉴运用的六项内容。目录：一、酒店委托经营管理合同范本前期洽谈酒店管理公司借鉴运用二、“

28、世界旅游组织”对酒店标准的最低要求本案酒店标准借鉴运用三、国际酒店规划设计通行标准和惯例本案酒店标准借鉴运用四、绿色饭店基本条件建议项目规划设计中增加绿色饭店作为营销买点五、经济型酒店的经济指标五星级酒店的档次/经济型酒店的价格六、改造工程考虑事项本案建筑改造过程中借鉴运用,六、小区销售返租方案示例,一、小区销售返租方案示例1 1、各项投资费用 销售建筑面积：20平米为例 开盘销售均价：4500元/平米 年免费入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解释权 由管理人在管理期限内依据其标准确定）固 定 回报期：回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时 间，每一回报时段为5年。双方不得中

29、途终止合同（合同适用于第一回报时段）总 房 款：9万元 贷 款 额：6万元 首 付 款：（七成十年30%首付）3万元 月 供：6（万元）10年期还款系数106.26=637.56元,律 师 费：贷款额千分之二点五，150元保 险 费：贷款金额0.05贷款年限，300元交易手续费：280元契 税：总房款百分之二，1800元公共维修基金：总房款百分之二，1800元印 花 税：总房款万分之五，45元公 证 费：200元夫妻双方产权登记费：总房价0.07=63元杂 费：500元人民币(包括土地登记费、测量费、权属证件工本费)以上9项共计5138元,2、投资回报率 月 租 金：150元30天=4500元

30、 年固定回报1：年租金9900元/（总房款90000元+5138元）=10.40%,年租金计算1：（150元-日90元服务费）30天【（12月 50%入住率）-业主免费入住半个月】=9900 元（国家权威机构统计，我国产权式酒店客 房平均出租率仅50%出头，按照50%的出租率，投资回报率计算就不包括业主一年中免费入 住半月）,年固定回报2：年租金8250元/（总房款90000元+5138元）=8.67%,年租金计算2：【（150元-日90元服务费）30天-300元/月配套设施管理费】【（12月50%入住率即6个月）-业主免费入住半个月】=8250元,年固定回报3：年租金14750元/（总房款9

31、0000元+5138 元）=15.50%,年租金计算3:如按每月客房平均入住率85%计算，(全 年为310天-业主免费入住15天)（150 元-日90元服务费-平均日10元配套设施管 理费）=14750元,年固定回报4：年租金7920元/（总房款90000元+5138 元）=8.32%,年租金计算4：【（150元-日90元服务费）30天-300 元/月配套设施管理费-一般酒店3.0元/月/平米的物业管理费20平米】【（12月50%入住率即6个月）-业主免 费入住半个月】=7920元,点评1）、以上前三种核算方式均未考虑“车位月租金、物业管理费、中介费、水电气卫生费、供暖费（28/平米）或空调费

32、、电话费、税金等”费用。点评2）、结合项目的可实施性，重点推荐第二种投资回报率计算方式，即投资回报率为8.67%。一者给洽谈类似锦江酒店管理公司这样“物业管理取费并不算太高，但在中国的品牌实力很强”予较为贴近的接受度，使投资回收年数成为切实可行的方案；再者计算内容相对全面，亦显得诚心可靠，对开发商及投资买房人均无太大风险值。,3、投资回收年数投资回收年数：(首期房款35138元+期房时间内的按揭款按八个 月计算即637.56元8)/【（150元-日90元服务 费）30天（税后月租金）-300元/月配套设施 管理费-按揭月供款637.56元】【1250%入住 率即6个月-业主免费入住半个月】=8

33、.48年点评1）：本案对外营销推广中，月收益完全可以只取酒店配套 设施管理费即可，即便加上每月6%的租金税收成 本即月收益3592.44元，经过2.036年即可回收总 投资成本。点评2）：酒店管理公司每半年返还一次同等金额的租金回报较 为适宜；首付款分八年陆续返还业主，酒店管理 公司每年返还一次，并请专门的担保公司做担保,二、兰山小区销售返租方案示例2,1、投资回报计划书（一）、以20平米标准间为例，单价4500元/平米，总价90，000元（二）、业主首付30，000元，但酒店管理公司将分10年按月返往业 主，每月仅还业主250元。（三）、贷款金额为6万元，按10年贷款计算，每月还贷640.2

34、0元（106.7元6=640.20元）。酒店管理公司定期付给同等金额 的租金回报。以上（二、三项）每月890.20元，每年106582.40元。酒店管理公司在签约（酒店委托管理合同）后，每年末时还给。,（四）、业主无须负担物业管理费、采暖费、电视开通费、水电费、宽带费及附属设备设施使用费。以上各种费用合计在600元/月左右。（五）、手续办妥之后业主将完全获得该产权式酒店标准客 房40年产权。（六）、与此同时，业主将获得更大的收益。繁华地段的土地升值潜力无穷；专业的酒店管理公司，可以帮你以后打理该物业，回报无穷,2、产权式酒店投资收益计算表（仅供参考）,3、根据开发商的提供数字（1）该酒店客房标

35、准间标准租价为150元/天；（2）根据市场酒店出租率在50%左右；（3）得出，该标准客房每年的收入为27，000元；（4）支付给客户的回报在每年年末，每年支付为10，682.40元 据此可知开发商及酒店管理公司管理经营得当，上述方案是切实 可行的，业主也是很愿意接受的！,三、结论,鉴于小区销售返租方案示例2的年回报收益率中间过程中的水分明显，对开发商回报承诺明显带来较大压力，同时不能取得当今目标客群的信任度（年投资回报率越高、投资风险越大），并且给知名酒店管理公司带来巨大的谈判难度（一般很难介入），最终推荐小区销售返租方案示例1。以上投资回报方案供于总和贵司参阅。具体情况待驻场后根据项目实际建

36、筑参数和区域行情最终确定。,七、小区产品定位概要,推荐案名：新天地大酒店 创新运用上海新天地“时尚休闲文化娱乐中心”理 念，及她在国内外品牌的影响力、辐射力、号召 力，使本案形成中心的具有“地域文化特 色”的首家“新天地娱乐磁场”。,酒店定位：商贸中心 首家五星级产权式娱乐酒店1）新天地大酒店以娱乐酒店为主题，集娱乐游玩、商业应酬、特色饮食、商务会议、旅游观光、休闲度假于一体的综合型酒店2）经济型酒店的价格，五星级酒店的档次，娱乐型酒店的功能。独有的高投资回报特征和休闲居家享受型的产权式娱乐酒店。3）客房面积建议为总建面的70%即26600平米左右。单人房/标准房/普通套房/豪华单间/豪华标准

37、房/豪华套房/总统套房/女士行政房/女士行政套房/商务房（单人/双人）/高级商务房/行政套房。,商业定位：商贸中心 首家品牌特色餐饮娱乐城1）以特色美食城和特色娱乐城为主体，集餐 饮、娱乐、商业和配套一体的规模化、高格调、品牌经营 的特色商业区。2）新天地特色美食城包括一层沿街近200米大众特色美食特产专卖一条街，二层具有民族风味的地方名菜特色 名吃、自助餐厅荟萃一条街，三层中西餐厅、全国知名餐 饮名店一条街 3）新天地娱乐城位于原商场，汇聚歌舞厅夜总会 娱乐超市、SPA水疗馆及异邦桑拿浴、休躺式国际影院、情 调酒吧和咖啡吧、熏香足疗与美容料理等，是24小时娱乐 休闲不夜城。,商业分布：馆一至

38、三层，办公楼一至三层，新商场一 至三层；地上二层与三层通过连廊连接；原商场 一至五层为娱乐城；总面积11400平米左右 酒店分布：宾馆五至九层企业或政府驻地机构酒店标房，办 公楼六至八层火车站商圈商务人仕酒店行政标房；新 商场五至十三层以浙江生意人为主的酒店标房和 套房；办公楼四至五层餐饮包房，原商场六至八 层娱乐报房；总面积26600平米左右。,新天地特色美食城,一层招商定位：特产文化街：特色食品、特色瓜果、特色服装、特色工艺品、特色中药、特色购物、特色名酒如“坊”、“本色”、“骄子”、“名扬天下”酒等白酒，便民小超市、自选小市场；店面招商单 位面 积建议为20平米，置放于宾馆区域为主。特色

39、餐饮街：等特色经济性 小吃、烧烤，早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜 多餐经营，形成整体项目日消费+夜消费的经营格 局；大众快餐和餐饮特产为主的专卖连锁店 是本案商业餐饮街的经营特色。店面招商单 位面积建议为35 平米左右，分布于近200米“L”型的办公楼为主。,特色休闲街：包括国内外知名酒吧间、特色文化酒吧；咖啡吧、冰淇淋、民族陶瓷饰品店、品牌美容美发、面包坊、手工时装店、当地名家字画店、雪茄烟店、品酒廊、甜品店、中药料理店、特色保健礼品 店、茶艺坊、网吧、SEGA游戏体验中心、民俗 饰物店、中医疗养院、美容美发、美体健身房等。分布于新商场和原商场大堂内厅环廊部分。面积以15平米为主。特色服

40、务廊：以酒店自身的配套设施和商务中心服务为主：票务 中心、银行、国内国际直拨电话、文字传真、复印 打字、数码照相、文件装订、出租电脑、汽车出租、预订飞机、火车票、外币兑换、国内行李托运、代售邮票、代发信件、代购交通票务和代购影剧、参观等票务服务区。大堂吧、精品商店、鲜花店、书店；要有坐式服务台、封闭式电话间和洽谈室。位置可设在一层共享大堂附近。面积以8平米为主。,二层招商定位：针对驻酒店客户结合区域内客户，形成具有风 味的地方名菜特色名吃、自助餐厅荟萃一条街（内 街）。地方名菜如：等。分布 于宾馆/办公楼/新商场，面积建议以40 50平米为主。,三层招商定位：地方餐饮名店如：金坛子饭庄、楼火锅

41、、傻儿 鱼头、我的天堂酒吧、全顺楼、海鲜世界、餐饮公司（楼）、菜根香大酒店、大酒店、长城宾馆等多家知名酒家酒店等。分 布于宾馆/办公楼/新商场，建议面积为100 300平米为主。,新天地特色娱乐城,1、娱乐城独立于所有单体建筑，拥有独立的电梯厅，独立的竖向交通电梯。2、娱乐城安排在原商场，以酒店室内的娱乐休闲功能为主，建筑风格特色按照庄家客户度身订制。3、一层重视酒店生活情调的享受。如情调酒吧餐吧、咖啡厅、茶餐吧、美容料理、熏香足疗兼顾购物等。4、二层为桑那洗浴、SPA水疗特色馆；5、三层为夜总会和KTV娱乐超市；6、四层歌舞厅KTV包厢；7、五层增设首家休躺式国际影院及康乐中心；6、六至八层

42、娱乐包房。备 注：办公楼/新商场四层可预留餐饮包房。,五星级产权式娱乐酒店,1、宾馆、办公楼、新商场分为：客房区、餐饮区、公共活动区、会议和展览区、行政后勤区，原商场是健身娱乐区。2、会议设施分布于宾馆四层，包括大多功能厅、贵宾厅和接见厅，若干中小会议厅。多功能厅最好不少于400平方米，大的可以到1000平方米或更多一些。与多功能厅紧相连的，要有一个贵宾厅和接见厅，要有适量面积的厨房或备餐间和一个家具周转库房。按照国务院机关事务管理局对会议定点饭店的要求，除大的多功能厅以外，还要有能容纳30人左右的小会议室。3、宴会厅、多功能厅、VIP包房（高档次）多功能宴会厅：设有四国同声传译设备，进口灯光

43、、音响及舞台装置，适应多方位需求。可接待200-300人的大型会议及200人的大型婚宴典礼，并且自助餐会，公司庆典、新闻发布、小型订货展销会、联谊晚会等多种形式的会议要求。,4、建议产品打造成健康主题的生态建筑，如引进新风系统、考虑分户式中央空调，纯净水的运用等设施。5、本案产权式酒店标房面积为20、35、70平米左右。行政客房的面积要比普通客房大一些，套房多一些，房间内提供良好的办公条件。6、总统套房：新商场十三层；7、顶层观光酒吧：新商场十四层；8、其他楼层均作为酒店标房和套房，见上图。,八、“新天地大酒店”营销推广概要（市场导入期）,本着“一切为了销售”和“以最小的投入在最短的时间内迅速

44、获得最大的销售额”的营销推广原则，针对预售前多线并举的工作状态，按纲领式营销工作步骤和操盘策略提出以下营销纲要供贵司定夺。,强强联手组合：,尽快确立或包装“实力开发商/知名承建商/知名监理商/一流酒店管理公司/一流商业管理公司/著名保险公司/实力商业银行/专业策划代理公司/著名国际型规划设计院/知名海外家装公司等顾问先锋组合”，作为先期预定买家的专业顾问团，构成目标客群购买行为的信誉和实力保障；,强势卖点梳理：,如“首家产权式娱乐酒店；首席特色餐饮娱乐城；近30米挑空生态健康共享大堂；独栋酒店、独栋商业楼宇赠送楼宇冠名权、标间冠名权；最稳妥的低首付、低风险、低投入，高回报、高增值、高收益投资锦

45、囊计划；独有三条特色商业步行街，中央商业区最时尚的休闲娱乐人间天堂、结合新商场户型结构首推五星级家庭式套房、有了自己的新天地、南有上海新天地、我有新天地”等。,投资返租计划：,一是交给酒店管理公司的投资托管型，与酒店管理公司签订委托租赁合同，分为每年固定回报和酒店经营利润回报两种；二是业主可以随时入住，不定时将物业交给酒店管理公司代为出租，获得出租回报；三是节约住其他酒店资金开支，实际享受自主产权酒店利益，生意生活就地平衡的自娱自住型；四是投资收益自主经营型（适用于商铺）；产权式娱乐酒店投资回报率为8.67%，产权式商铺为10%左右；本案销售以酒店管理公司托管和商业管理公司托管的投资固定返租回

46、报方式为主。,营销推广策略：,推广策略新闻组合式营销策略；推广定位首家产权式娱乐酒店 首席产权特色商业娱乐城推广主线以“创新”贯穿产品定位、市场定位、规划设 计、营销推广的全过程，最切实稳定的产权 式娱乐酒店返租回报特案核心推广语边玩边赚，即购即返推广理念永无供楼款项投入，立体型无风险保障系统推广卖点交纳少量首期购楼款=完成投资全部过程=尽享投资收益与休闲娱乐双快乐推广渠道低投入的各报纸新闻和电台、现场展示及直 销单推广战术短平快的地缘客户吸纳+浙商联带口碑+庄家 客户重点公关；,现场红色风暴：,申请现场户外广告报批，将现有商户经营部分以上的建筑全部呈“L”型用大红布围裹，内容分别为“首家产权

47、式娱乐酒店”、“首席特色商业娱乐城”、“最稳定的多重投资收益特案”、“特色的特产的时尚新天地”、“娱乐休闲吃喝玩乐特工场”、“中产阶级爆棚投资享受乐园”等，形成人流车流集中的第一营销力轰动包装效应；,卖场展示长廊：,售楼中心处在项目两条主干的中心点，外观做特装处理，室内需有项目大堂效果图、电梯和电梯厅效果图、装修标准效果图、规划改建总平图、建筑单体效果图、建筑沙盘及模型等，外加展板形成现场浓烈的销售刺激氛围；路及火车站东路的沿街底商视拆迁进度，最好均以灯箱或喷绘布的宣传形式，将卖场的销售力价值最大化，内容可以整体介绍项目产权式酒店和商铺的情况，形成最大冲击力，以此在最短的时间内吸纳最多的客流。

48、,基本销售工具：,直销单分为酒店和商铺两部分，分别做成两面印刷的八开规格内放标准层各户型图和项目简介单张，每张户型图阐明投资回报方案，作为通过邮局定点派发邮送给私企生意人；印量不需过多2万份即可；同时销售体内部准备价单、销控表、答客问，每一位销售人员均准备系统全面的销售文件夹资料；,销售强化培训：,我司将以在区成功操盘过产权酒店的营销总监为驻场服务代表，由总经理直接进行半个月的强化培训，并组成酒店管理、商业专家、规划设计专家的培训顾问团，对总监、销售经理、销售主管、销售代表、客户引导包括保安保洁及经理助理进行全面专业的产权酒店专业和销售管理/客户服务跟踪等强化培训，预期打造成首家产权酒店的一流

49、销售队伍，从而不轻易放掉一个准客户；,地缘客户积累：,本案地缘客户是最有希望迅速成单的第一批客户，分为火车站进货运货商、城关区以内的来往人流车流、附近火车站及铁路局商圈居住人群以及附近做生意的私营老板。通过现场红色横幅竖幅的引导带动，每日将纷纷前来咨询的潜在客户。销售战术上分为售楼处自然客户和业务员主动上门型客户，通过项目对火车站商圈的主力带动预期，形成与周边商家主动互动的咨询体系，为预售做稳定铺垫。,新闻集中造势：,于日报、日报、晨报、晚报、商报、科技报、都市报、经济日报、经营城市周刊、电视台、电视台、交通广播电台、房产杂志社、房地产业商会网站、房地产信息网、房地产资讯网、房地产网、房地产资

50、讯网、家园网、旅游网、餐饮信息网、美食网、区政府网、招商网等三十余家房地产相关媒体，以“产权式酒店的功能细分发展趋势、全国罕有的产权式娱乐酒店、爆出首家产权式娱乐酒店、个人投资理财的最佳个案、产权酒店产权商铺的多赢多娱收益、首家独栋冠名权投资项目”等新闻稿的形式，即以100200元稿费邀约每家媒体记者，集中在10月下旬或11月上旬半个月的时间轰炸式报道，以最小的投入在最短时间内形成轰动造势效应，快速获得知名度、美誉度和多重宣传口碑使客户前来。,广播主媒刺激：,基于投资客群为本地的中产阶级和个体商家，大家生意繁忙白天很少看电视，无论打车或私家车或交通台收听人群覆盖率均较广，且购买力较电视来的准确