【商业地产-PPT】北京鲁能东海花园项目策划方案(1).ppt

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1、2023/2/2,鲁能东海花园项目启动区户型设计建议,谨呈：鲁能英大集团有限公司,2,启动区产品配比建议,3,250 m2 280 m2,小独栋别墅户型设计要点及推荐户型,4,小独栋户型设计原则,“小面积”体现“大空间”，充分突显“别墅感”,将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等

2、服务空间设置在地下室中。,5,小独栋户型设计要点,地上建筑面积控制在250-280平方米，在此区间内尽可能的趋小。地下建筑面积80平方米左右，总建筑面积330-360平方米。地上二层，地下一层。室内车库，单车位。3-4个卧室，1个主卧室+2-3个次卧室。一层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为了体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。250平米左右的户型一层可不设卧室，接近280平米的户型一层应设计一间卧室。,6,小独栋户型设计要点

3、,二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。建筑基地的面积在500平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。,7,小独栋户型主要功能空间面积建议,8,地上一层,地上二层,半地下室,温哥华森林C5-C户型,小独栋别墅推荐户型1,9,地上一层,地上二层方案A,纳帕溪谷SE户型,小独栋别墅推荐户型2,10,地上二层方案B,地下室,纳帕溪谷S

4、E户型,小独栋别墅推荐户型2,11,该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。,地上一层,小独栋别墅推荐户型3,12,地上二层,阁楼,小独栋别墅推荐户型3,13,小独栋别墅推荐户型4,地上一层,地上二层,14,小独栋别墅推荐户型4,地下室,15,小独栋别墅推荐户型5,地上一层,地上二层,16,小独栋别墅推荐户型5,地下室,17,350 m2 400 m2,高级别墅户型设计要点及推荐户型,18,功能空间完整，空间序列清晰,充分考虑使用细节，提高居住品质,充分、合理、奢侈但却有节制的张扬,高级别墅户型设计

5、原则,19,地上建筑面积350平方米到400平方米。地下建筑面积160到200平方米左右，总建筑面积500-600平方米。地上两层，地下一层。室内车库，双车位。4个卧室，包括1个主卧区+3个次卧室。建筑基地面积在800平方米左右，其中集中花园的面积至少在300平米以上。,高级别墅户型设计要点,20,高级别墅户型设计要点,地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。门厅的面积在10平方米左右，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。客厅应朝南

6、，面积可适当夸张，面宽应保证在6-7米，客厅（可能的话包括门厅）应设计吹拔，以彰显别墅的气派和身份感。家庭室可以与西厨、早餐室结合布置，在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立的工人出口。在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离，但可以不包括洗浴空间。注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。,21,高级别墅户型设计要点,二层为休息区，主要的功

7、能空间包括家庭室、主卧区、两间次卧室。主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间，主卧可考虑设计双露台。两间次卧室均应设计衣橱、独立卫生间，可能的话应尽量设计露台。两间次卧室中至少有一间朝南。二层应设计相对独立的小型家庭室一处，未来可以根据业主需要改造成卧室。从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房（包括独立的卫生间、toilet,basin,shower）、公共卫生间、酒窖、桑拿房等。地下室采光使用下沉庭院采光，下沉

8、庭院要保障一定的面积。,22,高级别墅户型功能空间面积建议,23,高级别墅推荐户型1,地上一层,地上二层,兰乔圣菲D户型,24,高级别墅推荐户型2,地上一层,地下室,地上二层,25,高级别墅推荐户型3,地下室,地上一层,地上二层,26,高级别墅推荐户型4,西山美庐E户型,地上一层,地下室,地上二层,27,450 m2,豪宅别墅户型设计要点及推荐户型,28,豪宅别墅户型设计要点,出于兼顾充分展示、引领形象和控制风险的考虑，豪宅别墅的量应控制在20套以内，其中拥有独享资源处可考虑设置1000平方米左右的超大户型，而缺乏独享资源处则应将地上建筑面积控制在500平方米左右。超大户型的设计在满足高级别墅

9、户型设计要点中所提到的功能空间种类的要求的基础上，可由设计师根据资源的分布、室内室外空间的交流等因素进行个性化的设计。此处不再给出户型设计的要点和推荐户型。500平米左右的户型设计的功能空间的组成和序列与高级别墅基本类似，但主要的功能空间的尺寸应进一步放大，同时应增添如男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间考虑。,29,地上建筑面积450平方米到550平方米。地下建筑面积250平方米左右，总建筑面积700-800平方米。地上两层，地下一层。室内车库，2-3个车位。建筑基地面积在1200平米左右。5个卧室，包括2个主卧区及三间次卧室。与高级别墅相比，一层的主要功能空间基本相同，但门

10、厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在7米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择，除此以外 二层还应设计两个次卧室；地下室增加一间卧室供司机使用。,豪宅别墅户型设计要点（500 m2左右),30,豪宅别墅主要功能空间面积建议（500 m2左右),31,豪宅别墅主要功能空间面积建议（500 m2左右),32,地上一层,建筑实景图,庭院效果图,豪宅别墅推荐户型1,33,地上二层,地下室,豪宅别墅推荐户型1,34,地上一层,地上二层,地下室,豪宅别墅推荐户型2,35,THE END,2023/2/2,代理事业部售楼经

11、（第一部）,代理事业部销售管理部2008.3.19,37,前 言,2008年3月13日，销售管理部组织举办了一次主题为“楼市敏感期，如何成交”的销售代表沙龙。我们在整理沙龙纪要时发现，在销售代表们分享的诸多销售心得中，许多“绝招”其实真得很简单，只要你照着行动，坚持去做，做高手其实并不难。因此，销售管理部决定帮大家捅破这一层窗户纸，逐步通过各种方式，收集秘笈，汇集成册，取名世联代理事业部售楼经，供大家修炼之用。,38,一、“缠”住客户，展现诚意,1、软磨硬泡、你绝不能放弃。只要把客户留在售楼处，一切皆有可能。2、在你的脸上堆满笑容和诚意，因为你是新人，你充 满激情。,39,二、韧性是关键,即使

12、被骂哭，也要擦干眼泪继续跟，不放弃，只要客户能买楼。,40,三、放大产品卖点,从介绍模型开始的整个接待过程，不断重复产品最关 键的卖点，直到客户为卖点买单。,41,四、如何体现专业,充分了解市场动态，不论一手、二手楼的信息，均在你心中。,42,五、表现自信,让自己有气势，因为气势是自信的表现。注：提高你的嗓门，坚定你的语气，加快你的步伐。,43,六、自导自演制造紧张氛围,1、把所有人的成交当成自已的法宝，不断告诉客户销 控信息。2、在电话里让客户感觉现场很忙。,44,七、做足功课，勤准备,想到客户会想到的问题，更要想到客户想不到的问题，准备好一切应对方法。,45,八、客户维系，贵在坚持,你持续

13、跟进客户一年可以，但你能一直跟进客户四年让他成交吗？,46,九、选择适合的方式,1、不是所有的客户你都能“通杀”。明晰自己的销售 风格，找准自己的突破口，发挥优势，做到极致。2、对自己不熟悉的客户群，在团队中找到partner，1+1进行合作，不放掉一个客户。,47,十、联动很重要,和世联行的兄弟姐妹们多联动，下一个“4800万”可能就是你。,48,秘笈解读,想更清楚地理解以上每一招，请仔细阅读20080313深圳公司销售代表沙龙纪要,2023/2/2,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX

14、3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3

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