商业定位报告(合肥望宁地块0324).ppt

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1、1,合肥商业市场调查分析暨望宁地块项目定位发展报告杭州博望合肥公司2012年3月,谨呈：安徽长城置业,2,合肥商业市场调查分析,项目地块属性分析,地块使用功能匹配性分析,项目定位分析、建议,写字楼匹配性分析,零售业态匹配性分析,酒店匹配性分析,项目投资收益分析,合肥商业市场概况,第一篇：知己,第二篇：知彼,第三篇：察辨,第四篇：谋定,第五篇：决胜,主要商圈布局分析,3,知己篇,项目地块属性分析,4,4,项目地块属性分析,项目所在区位,望江东路,太湖路,徽州大道,宁国路（美食餐饮街）,合巢路,本案,马鞍山路,项目紧邻望江路，距离城市主干道徽州大道与马鞍山路都在1000米以内，占据得天独厚的交通资

2、源；,滨湖方向,省行政服务中心,政务区方向,高铁站方向,项目位于包河区主干道（望江路）和次干道（宁国路）交叉口，位置优越，交通便利,5,5,项目地块属性分析,项目区位四至,项目四至：北至望江路南至朱岗村西至宁国路东至朱岗村,朱岗村,朱岗村,望江东路,宁国路,项目属于老城区城中村地块，东、南、西方向均为破旧低矮平房，环境较差，但同时未来潜力大,6,项目地块属性分析,项目地块较小，要求商业布局紧凑合理，集约化利用,项目经济指标,项目总用地面积9927，项目地块较为方正，目前地块区域存在较多的砖混结构的低矮平房和一栋钢混结构的5层楼房；,7,项目地块属性分析,项目体量分析,目前政府对该地块缺少准确详

3、细的规划，根据设计院提供的数据方案一：按照单栋超高层建筑+底商设计，主楼建筑面积（地上）4.8万，商业1.6万，地上总建面6.4万，总建面7.74万；方案二：按照双塔高层建筑+底商设计，办公楼1.87万，酒店2.42万，商业1.24万，地上总建面5.53万，总建面6.87万；以上方案是建立在容积率未做上限规划要求的前提下设计的（容积率大于5），主要作为项目定位参考指标。,8,8,项目周边环境,项目地块属性分析,9,9,周边在建项目分析,项目位置：合肥市望江东路与宁国路交汇处东北角占地面积：15.4亩总建筑面积：近7万平米物业形态：涵盖2栋32层和33层高层项目住宅主楼临近望江东路与宁国南路交口

4、，沿望江东路和宁国南路布置的商业街，共有住宅512套，商业共四层，建面约1万余平。预计4月份开盘销售，将推出主力户型80100的两房、三房。,和润华府,和润商业1-2销售，业态不做规定，3-4层统一招商，以休闲娱乐为主,由于规模较小，且没有统一定位，该项目对我们影响较小。,项目地块属性分析,10,10,周边在建项目分析,位置：宁国南路和合巢路交叉口东北角总占地面积：71亩总建筑面积：约15万平方米物业形态：共建12幢单体，层数为11-14层。住宅12.67 平方米，商业2.6 平方米。,益力檀宫,檀宫项目定位高端，后期居住人群为本项目提供较强的消费力。,项目地块属性分析,11,11,望江路：计

5、划于2012年年底进行改造，规划道路红线宽度为55米，改造后的望江路中段宽度可以达到双向6到8车道；马鞍山路：高架通达火车站、滨湖区，交通十分便利；轨道1号线：二期规划获批，计划今年6月动工。其中太湖路站距离项目较近；徽州大道：在建与南二环和高铁站衔接的高架，未来从徽州大道可方便到达高铁南站；,周边交通建设,项目地块属性分析,12,12,SWOT分析,项目地块属性分析,优势：紧邻主干道望江路和次干道宁国路，靠近马鞍山路和徽州大道，区位优势和交通优势十分明显；项目周边写字楼、学校和小区较多，提供了基础的消费群；项目地块较为方正，有利于规划设计；劣势：项目占地面积较小，很多商业业态受到限制，不利于

6、打造商业规模优势；周边自然环境较差，破旧民房多，影响区域形象；机会：宁国路的改造升级，促进整个区域的商业发展（下文有详述）；马鞍山路轻轨即将全面开工，本区域将成为首个轻轨板块；望江路计划整修、拓宽，未来望江路地位更加凸显，交通更便利；省政务服务中心为整个周边环境发展起到导向和助推作用；挑战：如何借势周边商业而又能差异化定位；由于目前相关政策关于工业转商业能否销售没有明确说明，因此万一不能销售，资金压力将是一个挑战；,市场定位,13,13,项目地块属性分析,土地性质：工业转商业,零售商业,可考虑定位,商务办公,宾馆酒店,餐饮娱乐业,如何筛选,知己,知彼,14,知彼篇,合肥商业市场调查分析,15,

7、合肥商业市场概况,随着合肥社会经济的快速发展，城市人口不断增多，消费需求增长迅速,社会消费品总额,2011年，合肥全市社会消费品零售总额突破1000亿元大关，达到1111.12亿元，同比增长19%，占全省总量22.7%，增幅在中部省会城市中位居第一。社会消费品零售总额的大幅增长，表明了消费需求和消费力的快速增长，也表明合肥商业市场的快速发展和巨大潜力。,16,各级商圈逐步形成，业态不断升级，商业规模不断扩大，布局不断密集，近几年发展迅猛,80年代,在80年代，合肥代表商业为以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈崛起,三孝口商圈崛起,90年代,四牌楼商圈崛起,90年代中后期，以鼓楼

8、商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈取而代之,2005年,区级商圈形成,以国购广场、元一时代广场为代表商业副中心形成并不断成熟,2009年,新区商圈初步形成,以政务区、经开区、滨湖区商业逐步形成并发展，标志城市商业向外围发展布局,至今,新、老商圈并举发展,旧城改造带来老城区商业新的春天，新区商业布局网点更加密集,淮河路步行街自90年代后期，人气旺盛，经久不衰,商业发展历程,合肥商业市场概况,17,17,合肥商业市场概况,商业的竞争发展、需求的差异化，带动业态的不断升级，目前市场多种业态并存发展,各商业业态发展现状,传统单一百货模式,Shopping mall模式,城市综合体模式,合

9、肥商业发展各阶段出现的典型业态：,（80年代2005年前后）,（2005年前后2009年前后）,（2009年前后至今）,18,18,市级商圈成熟并开始新一轮升级，区级商圈逐步成熟壮大，二环外新区商圈初步形成,区级商业中心,市级商业中心,正在形成的区级商业中心,本地块非常靠近马鞍山路商圈，位于该商圈辐射范围内。,市区商圈分布现状,正在形成的市级商业中心,主要商圈布局分析,19,19,未来商业规划基本以现有商业中心为基础，以城市规划发展方向为导向，形成未来商业中心规划布局,按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007-2020)2个市级商业功能区-老城区和滨湖新区；-服务人口在100万以上，商

10、业面积在80万平方米以上 8个区级商业功能区-分别是：东区商业中心、新站商业中心、东南商业中心、经开区商业中心、政务区商业中心、西南区商业中心、西区商业中心、北区商业中心；-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上,市区未来商业规划,经开区商业中心,主要商圈布局分析,20,三孝口至大东门沿长江路及附近区域,老城区商圈分析,传统商业中心，商业集中分布在长江路两侧及附近区域，商业集中程度高，发展成熟；以三孝口、四牌楼、市府广场、淮河路步行街、城隍庙、寿春路为支撑；业态以大型百货、商业街、主题性商场为主；规划中三孝口、四牌楼等传统商业区扩大商业规模，升级业态，目前部分开始动工（例如女人街、

11、富士广场）；,主要商圈布局分析,21,长江路五里墩至梅山路及附近,三里庵商圈分析,该商圈依托城市主干道交汇处有利位置，周围居住人口提供巨大的消费力；业态以购物中心、专业店为典型；本商圈临三孝口，周边高校、医院较多，具备其他区级商圈所不具备的商业环境。,主要商圈布局分析,22,胜利路大东门至火车站及附近区域,新站商圈分析,该商圈依托火车站、汽车站等交通配套，成为合肥市主要物流集散地；业态以专业市场、批发市场、购物中心为主；以信地城市广场为代表的城市综合体项目、以欢乐城为代表的主题MALL，进一步提升商圈的影响力；安徽大市场为代表的早期专业市场影响力虽然还在，但是已经处于衰退期，另外新站商圈周边商

12、业较落后；,主要商圈布局分析,23,23,马鞍山路望江路至芜湖路段及附近,马鞍山路商圈分析,该商圈沿马鞍山路聚集大量居住小区及大体量写字楼，为该商圈的发展提供巨大的消费力；该商圈商业业态较均衡，大型超市、批发市场、特色商业街等都有典型项目；该商圈主要商业网点较分散，缺乏集群效应；宁国路以及九华山路餐饮集中，商业知名度较高；,苏宁电器,新都会环球广场（家乐福）,周谷堆批发市场（计划搬迁）,裕丰花市,酒吧街（规划）,龙虾一条街,金地88街,合家福购物中心,海顿国际广场（饕界）,和地广场,创智广场,本案,万达广场,主要商圈布局分析,24,24,金寨路太湖路至南二环段及附近区域,南七商圈分析,该商圈位

13、于老城区与政务、经开等新区结合部，为早起自发性形成的商圈；目前该商圈的范围和辐射范围都相对较弱，但未来该区域商业发展潜力较大；该商圈典型以超市、购物中心等为主；,商业大厦（合家福超市）,好又多超市,北京华联（国美电器）,安粮城市广场（在建）,琴港不夜城,江南春酒店,主要商圈布局分析,25,25,黄潜望板块、政务区、经开区、滨湖区商圈,新城区商圈,主要商圈布局分析,26,主要商圈布局分析,总体符合城市商业发展规律，新区商圈不断成熟与老城区商圈不断升级并存,商圈发展现状小结,1、总体来看，目前合肥商圈的分布符合城市商业发展的一般规律，(老城区商圈由城市历史发展自发性形成，并不断发展，形成“一圈独大

14、”态势，之后随着城市向外扩展，不断出现新区，不断形成区级商圈)。目前新区商业迅速布局、发展，但是老城商圈还是对全市存在绝对辐射力；2、区级商圈在发展过程中，多以主干道交叉口布局，往往形成狭长布局，缺乏纵深发展，不利于形成集群效应；从发展阶段上来讲，黄潜望板块、政务区商业基本成形，经开区处于二次发展阶段，滨湖区处于商业起步阶段，未来大商业的布局是大势所趋；3、老城区商圈商业升级提上日程，并开始实施。典型商业升级改造包括：华侨饭店地块、长江饭店地块规划改造（文化街区“长江壹号盛美汇”）、城隍庙升级改造、四牌楼区域未来100万商业大规划、女人街的改造已经动工从而带动三孝口周边商业整体改造升级；4、马

15、鞍山路是连接老城区与滨湖区主要的交通通道，马鞍山路商圈承接老城商圈和滨湖商圈，区位优势十分明显，未来发展潜力巨大；本商圈商业业态均衡，又以写字楼和餐饮业两种商业形态为特点，但目前由于商业集中度较低，商圈辐射力相对较弱（下文将做重点分析）。,27,察辨篇,地块使用功能匹配性分析,28,28,零售业态匹配性分析,目前合肥商业市场各种业态相互竞争又相互依存，形成动态的商业生态链,零售业态种类,29,29,购物中心对门槛人数要求高，因此布局多在主干道交汇处，交通便利，人流量大,购物中心分布,1,2,3,4,5,6,7,8,19,10,11,12,13,14,15,16,17,9,18,20,21,22

16、,23,24,25,26,27,28,29,30,零售业态匹配性分析,30,30,由统计结果可以看到，合肥商业业态中购物中心已经占据相当大的市场比例，可以说这种业态已趋于成熟、饱和,购物中心分布,距离本项目较近的购物中心为：海顿广场、星隆购物广场、新都会环球广场,零售业态匹配性分析,31,31,由分布图可以看出，综合百货商场集中于老城区核心地段，对地段和人流量要求高,综合百货商场分布,6,7,8,3,2,1,5,4,13,14,10,9,11,12,15,零售业态匹配性分析,32,32,一般规模较大，产品档次较高，种类较齐全，购物环境舒适，购物质量优保障,综合百货商场分布,零售业态匹配性分析,

17、33,33,由分布图可以看出，中大型超市主要位于城市主干道或次主干道交汇处，整体分布较均匀,中大型超市分布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,零售业态匹配性分析,34,34,从目前市场来看，大型超市大部分市场为洋品牌垄断，中型超市以全国连锁超市为主,中大型超市分布,最新统计合肥家乐福4家：三里庵店、新都会店、恒丰店、潜山路店；沃尔玛：黄山路店、万达店、温莎店、安高店、长江东路店、港澳广场、松芝万象城（即将开业）；乐购2个店；大润发3个店（不含星隆广场）；,零售业态匹配

18、性分析,35,35,由分布图可以看出，电器专业店多分布各商圈核心位置，往往位于大型购物中心，或者靠近大型购物中心,专业店分布,国美电器,国生电器,国美电器,安徽大市场（电器、厨卫、电子专卖）,苏宁电器,苏宁电器,百大电器,苏宁电器,国美电器,苏宁电器,百大电器,五星电器,国美电器,五星电器,零售业态匹配性分析,36,36,由分布图可以看出，大型建材专业市场多处于交通位置好，而不依赖良好的商业地段，这与成本和行业特点有较大关系,专业建材家居市场分布,美家居,家福特,凤凰城家世界,红旗建材市场,亿丰时尚装饰广场,东方家园,中州家具市场,金三角建材城,国邦望湖美家居,五里庙装饰世界,环湖家具市场,华

19、邦美家居,滨湖居然之家,信地红星美凯龙,红星美凯龙,华邦伊赛特,瑶海家居大市场,华东装饰建材城,环宇五金建材,轻工商城,零售业态匹配性分析,37,37,多业态并存发展，新型业态占市场份额逐步提升,业态发展特点总结,1、购物中心大量出现成为近几年商业业态最为突出的特点，出现同质化、重复性问题，对于后期经营带来挑战；2、百货商场不断受到新型业态的挑战，金鹰、银泰、万达的进驻，带来了更大竞争，也带来业态和经营的不断创新；3、国际一线超市品牌的进驻，带给客户新的购物体验，大型超市的进驻往往成为商业项目存活的生命线，前几年的走马圈地目前城区大部分区域已经被大型超市布局。4、专业市场数量多，良莠不齐，部分

20、专业市场规划理念已不符合市场需求；,零售业态匹配性分析,38,38,通过对项目属性和零售各业态对规模、区位、市场竞争情况，不难做出第一轮筛选,业态的匹配筛选,零售业态匹配性分析,39,39,小 结,通过以上分析得出：不用考虑的业态有购物中心、大型综合百货商场、商业街及专业市场；可以考虑的业态有主题性商业、超市、专业店。,接下来通过对项目所在区域市场、竞争项目、周边环境的零售业进行调查分析，进一步论证筛选所剩业态的可行性；,40,40,马鞍山路商圈,项目位于马鞍山路商圈的辐射范围内，商业定位要充分了解马鞍山路商圈，尤其望江路和太湖路节点区域,马鞍山路是连接滨湖新区至火车站，是合肥贯通南北的大动脉

21、，高架、地面道路、地下轻轨，立体三层交通体系。高架已通车，轻轨二期工程获批，即将全面施工，未来将成为合肥首个轻轨交通体系，而1号线太湖路站和水阳江路站距离项目较近；广泛意义的马鞍山路商圈，是指沿马鞍山路望江路段至芜湖路段，其间以海顿广场、新都会广场、万达广场为三个重要节点。三个节点由马鞍山路串联；万达广场辐射全市区域；新都会辐射范围受万达影响，辐射范围降低，主要针对包河区周边范围；海顿广场辐射范围也主要是包河区周边区域；,区域商业环境分析,41,41,马鞍山路商圈,望江路段至一环段 沿路商业分布情况,区域商业环境分析,42,42,绿地海顿广场,对本项目影响最大的城市综合体,项目商业部分总建筑面

22、积约25万，由4座准甲级写字楼集群（赢海以及商业购物中心、商业街、城市广场等集中高端商业物业组成。其中：纯主题商业物业总建面约13万，主要有沿马鞍山南路规划为大型精品购物中心，地上约4.8万，地下一层商业约1.5万、城市生活广场约1.5万;沿太湖路“饕界”国际食尚街约3.1万，集大型主题购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等一站式综合性“现代家庭娱乐购物中心”。目前已签约进驻商家：北京星美影院（五星级）、澳洲MOB国际健身会所、北京海巢海鲜集团、广州君悦会KTV、蜀王火锅、湖南湘聚楼酒店、名嘴餐饮、韩国青瓦台、花鼓香豆捞、亚院阁（东阳菜）餐饮、今日大酒店、贵州茅台酒专卖、中国工商银行、徽商银行等。,区

23、域商业环境分析,43,43,绿地海顿广场,饕界以餐饮、休闲娱乐为主，餐饮比例60%左右，内街以休闲娱乐为主，外街为餐饮为主。内街门市冷清，有门面在转让，外街经营相对较好。整体规划清晰，布局合理。,区域商业环境分析,44,44,绿地海顿广场,小 结,1、海顿广场规划设计理念先进，立体规划，增加了商业空间感和情趣，同时土地利用充分；各业态空间布局相互联系，形成人群的回流；2、商业定位明确，经营类目统一，容易形成竞争力；3、商业定位中高端，与周边居住客群和写字楼人群相符；4、目前超市经营较好，人气较旺；精品店正在装修，规模较大；餐饮街，内街人气较差，外围较好；,区域商业环境分析,45,45,合家福购

24、物广场,共三层，每层约6000，一层为合家福超市，二层为超市和百大电器；外围有底商约30个门面，以餐饮为主；超市较之永辉，定位中端及中低端客群；,区域商业环境分析,46,46,销售情况:一层：3万-4万/二层:40-120 2万-3万/四层:30-150前三年每年8%返租，在总房价扣减；4-6年每年8%返租；7-9年每年9%返租；10-12年每年10%优惠一次性付款98折，按揭99折,项目定位打造的安徽省首席城市亲情购物中心，项目总建筑面积10万平方米，包含快乐儿童、都市女性、幸福之家三大主题，世界500强大润发、香港星美影院以及君涵集团等知名企业集团已经加盟。,马鞍山路商圈,星隆购物广场,区

25、域商业环境分析,47,47,马鞍山路商圈,星隆购物广场,楼层规划,区域商业环境分析,星隆广场优势在于打造了一个规模巨大、定位前卫的儿童活动中心，和规模较大的大润发超市；劣势在于项目的区位，项目位于望江路与东二环交叉口，东二环以东基本没有开发，超市主要以周边几个大型小区客群为支撑；针对我项目，我项目组前期曾考虑儿童活动中心的定位，受此项目影响不再考虑此定位，此项目由于距离我项目较远，对我项目影响也较小。,48,48,区域商业环境分析,宁国路商业,宁国路是项目定位必须了解的另外一个重要的商业街，它以餐饮闻名，是合肥餐饮的名片,九华山路,S,屯溪路,天上人间,澳门豆捞,阿胖龙虾,重天迷踪蟹,国贸公寓

26、,人民公社,大别山生态鱼,金百合会所,和兴园酒楼,老谢龙虾,小尾羊,时代小雅龙虾,著名龙虾,宁国路沿街基本为餐饮业为主，又以龙虾闻名，但是龙虾店并不是很多，目前政府正在积极打造升级宁国路，前期重点是往芜湖路方向发展。另外九华山路以及太湖路于宁国路交叉口，餐饮业也比较集中，可以讲项目周边餐饮氛围浓厚。,49,49,区域商业环境分析,宁国路商业未来规划,未来的宁国路将成为一个以餐饮休闲为主，集“包公文化园”、“酒吧休闲巷”、“演艺娱乐坊”和“特色美食街”于一体的合肥夜旅游特色街区。规划中的宁国路北起芜湖路，南至南二环。未来的宁国路在建设上，将打造“1234”工程，即塑造“合肥之夜”这一主题，对宁国

27、路东西两个立面进行再造，重点打造芜湖路、屯溪路和九华山路三个节点。根据宁国路未来规划，项目位于其规划的特色美食街范围内。,50,50,项目毗邻合肥市宁国路和屯溪路路口的御宁道“天上人间”美食文化休闲广场项目，项目总建筑面积：52129，三栋六层框架结构，规划为多层商业，集美食、文化、休闲、娱乐为一体的休闲街区。据该项目相关负责人介绍，目前，已确定入驻“天上人间”的餐饮及娱乐企业已有7家，其中包括红顶食府、源牌、重庆刘一手、江苏源音坊等。项目只租不售，一楼租金180元/月，最小200,区域商业环境分析,宁国路天上人间项目,51,51,区域商业环境分析,宁国路星光天地项目,星光天地项目规划为地上1

28、5层地下3层的大型美食休闲娱乐广场，总建面9万平方；计划引入一线国际美食、时尚、主题餐厅及商务、大型餐饮品牌，汇聚中西方各式餐饮，打造安徽最具规模、最有特色，集餐饮、娱乐、休闲、酒店、购物五大业态为一体的体验式餐饮娱乐休闲欢乐MALL。星光天地规划有酒店，距离项目相对较近，若规划我项目后期规划酒店，后期会存在竞争关系。,2012年2月23日项目开工,52,52,区域商业环境分析,望江路商业,53,53,区域商业环境分析,小 结,1、马鞍山路商圈主要商业网点以购物中心、写字楼、特色街组成。商业整体定位以中端和中高端为主。购物中心：海顿广场、合家福购物广场、星隆广场、新都会环球广场；写字楼：绿地赢

29、海、和地广场，创智广场、铂金汉宫住宅性质可做办公使用；以综合类商业为主。小型特色街：饕界、金地88街，定位以餐饮、休闲娱乐为主；2、宁国路以特色餐饮为主，北部有休闲娱乐商业；目前天上人家和星光天地两个集中式主题商业，是对传统街铺业态的升级，也是一个必然趋势，这两个项目的入市加之宁国路未来的规划，可以预见该区域商业在业态和影响力将有一次大幅度的提升；3、望江路马鞍山路段至金寨路段，沿线商业以餐饮类居多，典型的是桐城路至宿松路南侧、宿松路至金寨路北侧。沿线集中式商业较少。望江路计划今年年底改造，这对项目是有利信息，但拿地、规划顺利推进，将有可能影响项目销售。4、目前马鞍山路以绿地赢海为代表，周边已

30、经商务办公集群，商务办公氛围较好，轻轨的建设将很大程度提升区域写字楼未来竞争力；,54,54,市场定位策略,1、顺势而为。可以考虑借势马鞍山路写字楼影响力，打造写字楼项目；顺应宁国路扩容和升级，打造中大型餐饮或者中型餐饮加休闲娱乐；2、差异化定位。由于项目体量较小，很多行业以规模取胜，因此要考虑周边已有行业，如超市，目前周边就有合家福、永辉、大润发等；影院海顿广场、星隆广场已有；诸如此类，应尽量规避；3、前瞻性定位，对周边市场做适当前瞻性预判。望江路的升级改造，必然引起市场的关注，目前沿望江路（宁国路至金寨路）和各主次干道交叉处，缺少集中式商业，未来类似购物中心商业业态将会出现，商业格局将发生

31、变化。,根据以上分析，不建议再做超市和影院，可以考虑主题性商场、专业店，餐饮、休闲娱乐等,以上业态从经营上只能作为裙楼底商或沿街商铺，还需要考虑是否影响主楼的定位，以下就主楼定位写字楼和酒店两种假设做分析,零售业态匹配性结论,55,合肥写字楼发展历程,写字楼的发展是城市现代化发展的集中体现，与城市经济与商业的发展有密切关系,写字楼五个发展阶段,萌芽期（80-90年代中期）,代表楼盘:九州大厦、金融大厦,成熟期（2011年以后）,起步期（90中期-2000年）,发展期（20012005年）,扩张期（20062010年）,代表楼盘:邮电大厦、金城大厦,代表楼盘:万达广场、安徽国际金融中心、安粮东怡

32、金融广场,代表楼盘:财富广场一期、天徽大厦、仁和大厦,代表楼盘:汇金广场、置地投资广场、富广大厦、新城国际,经济快速发展,经济发展相对较慢,56,合肥写字楼发展历程,分析：此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建,以单位自用为主,多余部分对外出租。作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼规划的起点低，品质较差、功能欠缺。目前，这批写字楼物业陈旧、内部配套设施老化，存在安全隐患等一系列问题，已经很不适应现代办公的需要，入住单位逐年减少，空置率增加，逐步被淘汰。此阶段写字楼呈现以下特点：投资方：主要是国家相关机关单位。租售情况：计划经济氛围比较浓，主要用以出租。地理位置：主要集中于市中心位置及主干道

33、沿线。,萌芽期,57,合肥写字楼发展历程,分析：该阶段的写字楼兴建呈现多元化的特点：政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变。此阶段物业形态和内部配套很难满足成熟型公司的要求。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。此阶段的写字楼市场呈以下特点：投资方：国家相关单位为主，民营企业为辅。租售情况：出租为主，出售为辅。地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比较好，周边商务配套比较完善。,成长期,58,合肥写字楼发展历程,入驻企业情况：通用电器、TCL、联想、中国移动、中国电信等通讯电力企业，入驻率达

34、到90%以上。,代表项目：金城大厦,楼层高度：24层外立面：玻璃幕墙电梯配置：3部三菱电梯租金情况：60元/月（含部分物管费）,代表项目：邮电大厦,楼层高度：42层，178米外立面：干挂石材电梯配置：8部西子奥的斯电梯租金情况：75元/月（包含物管费）,入驻企业情况：服装、网络、大型装饰公司、外贸等中型企业，入驻率达到85%以上。,典型案例：,成长期,59,合肥写字楼发展历程,发展期,分析：以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准，但是存在物业管理水平

35、低、交通拥堵、停车位不足等问题，从而使整体品质下降。以中小企业为主形成的对办公的需求。此阶段写字楼存在以下特点：投资方：开发商为主，政府相关单位为辅。租售情况：出售为主，出租为辅。地理位置：分布上出现了以市中心为主，其他区域共同存在的格局，整体市场开发较为零散，未能形成区域规模。,60,合肥写字楼发展历程,发展期,代表项目：财富广场一期,典型案例：,楼层高度：27层外立面：玻璃幕墙、低辐射双层中空玻璃电梯配置：4部西子奥的斯电梯办公环境：多功能会议室、商务服务中心、空中花园租金情况：60元/月（最早35-40/月）入驻率：80%,入驻企业情况：西门子、中石油；工业、房地产、金融保险及销售类企业

36、。,61,合肥写字楼发展历程,扩张期,分析:此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有质的提升，较多达到甲级标准；另外物业管理水平有明显提高，服务意识和服务内容不断提高；由政府引导逐步形成的2个CBD区域（政务区、滨湖区）供应量快速放大，以中高档写字楼为主，并形成区域特色 以国内外大型企业需求占主导投资方：开发商占绝大多数市场行为：出售为主，出租为辅地理位置：有较大部分出现在中环和二环之外，形成新的区域格局。,62,合肥写字楼发展历程,扩张期,代表项目：汇金大厦,典型案例：,楼层高度：地上28层、地下2层，100米 外立面：镀膜low-e双层中空玻璃电梯配置：7部进口三菱办公环境：公共部分精装，

37、办公部分全装修租金情况：60-65元/月左右入驻率：85%客源情况：金融保险业占三分之一，其次房地产、物流贸易、能源及制造业客户占比超过50%,楼层高度：23层（层高3.8米）外立面：干挂石材和Low-e双层中空低辐射玻璃幕墙电梯配置：8部进口三菱办公环境：空中花园租金情况：50-70元/月左右（物业费单收3.8元/月）入驻率：85%客源情况：高科技产业近三分之一，能源制造业占四分之一，房地产、专业服务、物流贸易、金融保险各十分之一,代表项目：新城国际（A、B座）,63,合肥写字楼发展历程,成熟期,分析:品牌开发商介入，产品以高品质写字楼为主；超高层写字楼成为建筑发展方向；区域集群更加明显，地

38、标性建筑不断涌现；投资方：开发商占绝大多数。市场行为：出售为主，出租为辅。地理位置：新老城区各有发展，以新区开发为主；,64,合肥写字楼发展历程,成熟期,代表项目：IFC安徽国际金融中心,典型案例：,楼层高度：地上57层、地下3层，239米外立面：金属幕墙、石材幕墙和中空断桥Low-E玻璃幕墙大堂：15米挑高，800平米（可扩展到1500平米）电梯配置：19部进口品牌高速电梯销售价格：均价12000元/月,楼层高度：33层，150米外立面：玻璃幕墙，低辐射中空玻璃大堂：10.5米挑高，300平米电梯配置：10部进口三菱电梯销售价格：均价12000元/月,代表项目：万达广场,65,合肥写字楼发展

39、历程,小 结,1、天徽广场标志写字楼销售的正式开始和真正意义的市场化，财富广场标志着成熟写字楼产品的面世。2、随着城市经济的发展，写字楼在设计和品质上都不断提升和完善，并且在开始在软件上不断形成竞争力，例如周边政府机构、入驻企业、物业管理等方面形成软实力；3、开发主体由国有事业单位，逐步转变为开发商占市场开发主体；物业租售方面，由只租不售，到以租为主、以售为辅，再到以售为主、以租为辅；4、随着城市发展，写字楼布局由市中心，逐步转变为以新城区开发为主，集群效应不断显现，老城区多以点状和线状开发；5、写字楼品质不断提高，但由于越来越把客户定位高端企业，市场细分程度较低，未来定位第一梯队的写字楼竞争

40、会比较激烈；这是我项目定位需要考虑的因素。,66,合肥写字楼发展现状,写字楼片区划分,滨湖区,政务区,北一环片区,长江路片区,南一环片区,马鞍山路片区,高新区,经开区,细分合肥写字楼市场主要分为如图九个区域：其中，北一环片区、长江路片区、南一环片区、为成熟的大片区；政务区、滨湖区为正在建设的大片区；新站区、马鞍山路片区、高新区为较成熟的小片区；经开区为正在建设的小片区；真正意义上的CBD(中央商务区)目前只有政务区，老城区写字楼集中度较低。,新站区,67,合肥写字楼发展现状,市场供应分析,68,据不完全统计，目前市场在售货量约65万方，后期入市体量巨大约250万，政务区约占35%。包河区和瑶海

41、区未来供应量最小，包河区写字楼经过前几年的发展，已经处于入驻和尾盘阶段，即将销售的东方广场距离项目较远，这对于规划做写字楼是利好的；另外高新区和蜀山区有部分写字楼属于孵化器项目，用地多为工业用地，所以价格较低；,合肥写字楼发展现状,（个别楼盘如华润万象城写字楼项目暂无数据，短期不会入市，未做统计）,市场供应分析,69,从上表可以看到，2011年全年消化约95万方，按照去年平均去化情况分析，目前可售货量需要8个月的时间可去化完毕；但是考虑目前去化速度下滑，若根据目前去化速度，需要1年以上时间；,2011年合肥写字楼每月销售走势,合肥写字楼发展现状,市场去化分析,70,合肥写字楼发展现状,2011

42、年写字楼项目价格变动情况,从抽样监测项目来看，2011年写字楼市场价格整体有所上涨或持平，价格下降的项目较少。,4300,4300,4300,4300,100,4300,4300,7500,71,合肥写字楼发展现状,政务区写字楼分布,绿地蓝海,新城国际,蔚蓝商务港,安德大厦,科瑞国际中心,华邦世贸城,财智中心,百利广场,万达广场,信政天鹅湾,置地广场,新地中心,华润中心,72,合肥写字楼发展现状,政务区写字楼分布,73,合肥写字楼发展现状,政务区写字楼市场特点,1、项目沿天鹅湖集中分布，项目体量一般较大，品质高；2、定位以中高端企业为主，后期供应量巨大，市场竞争大，后期去化时间长；3、物业类型

43、方面，政务区后期写字楼基本以超高层为主；4、区域交付写字楼入驻率不断提升，目前入驻率整体较好；5、由于政府的导向作用、优越的环境资源、写字楼集中度高，未来该区域在全市写字楼市场具有较大的竞争力。6、本区写字楼均价10000-11000左右（蔚蓝商务港因为是挑高产品，所以价格较高）租金均价60元/。,74,合肥写字楼发展现状,北一环片区写字楼分布,汇丰广场,财富广场（1-3期）,新天地广场,众城国际,求实君临国际,金鼎国际,祥源广场,75,北一环片区代表性写字楼调研,合肥写字楼发展现状,北一环片区写字楼分布,财富广场位于庐阳区濉溪路278号。总建筑面积20万平米共有4栋写字楼，单层面积1000-

44、1400平米已售完，租金55-60元/月入驻企业：联想、乐购安徽营运区、安徽森华投资担保公司优势：位置好，体量大，办公环境良好，具有较高的知名度。劣势：由于采用板楼设计，走廊较窄，采光差。裙楼规划：小型配套商业（餐饮）置地汇丰广场位于庐阳区北一环路（濉溪路）与蒙城路交口东北200米总建筑9.1万平米单层面积1200平米，共24层已售完，租金大约60元/月入驻公司：中国人寿、中国进出口保险公司、浙商保险公司优势：所处位置优越，建筑现代感强烈，办公配套齐全。劣势：写字楼不显眼，容易隐没在周边建筑物中。裙楼规划：银行,金鼎国际广场位于庐阳区北一环濉溪路南，东临颍上路、西临可苑路。总建筑面积7万平米写

45、字楼共27层，单层面积1340平米已售完，租金50-60元/月优势：所处地段成熟，交通便利。劣势：与周边项目相比，规模偏小，知名度不高。裙楼规划：银行祥源广场位于庐阳区北一环与界首路交叉口总建筑面积33万平米两栋写字楼，共4.6万平米，单层面积1400平米其中一栋开发商自持，另一栋预计12年6月推出。售价预计1万元/优势：所处地段写字楼集中度高，办公氛围强烈，可借势而起。劣势：具体规划还未确定。,76,合肥写字楼发展现状,北一环片区写字楼市场特点,1、该片区写字楼项目沿北一环分布，以财富广场1-3期、金鼎国际为集中区域；2、该区域以财富广场为代表，是合肥市最早真正意义现在化写字楼项目，是合肥整

46、个写字楼市场发展里程碑标志项目；3、该区域除了以上三个项目外，其他项目定位和项目品质都以中端及中低为主；4、该区域依托畅通一环，交通较便利，但是由于前期规划设计缺乏足够的预见性，导致该区域项目内部交通拥挤、车位紧张、电梯配比低，项目的竞争力不断降低；5、目前该区域入住率整体较高，但是基于以上原因已经出现搬离现象。6、本区写字楼均价10000左右，租金均价50-60元/。,77,合肥写字楼发展现状,长江路及老城片区写字楼,78,合肥写字楼发展现状,1、该区域是合肥写字楼萌芽和初步发展的区域，大多数沿长江路分布；2、目前该区域写字楼既有早期写字楼，同时存在如置地投资广场等现代高端写字楼项目，早期写

47、字楼项目逐步不适合现代化办公的需要，正退出市场；3、该区域由于处于商业集中区，普遍交通压力大，停车问题同样严重；4、虽然是最早出现写字楼区域，但是该区域并没有形成集中的写字楼群，而是以点状分布为主。5、本区入市写字楼均价约13000左右，租金均价60-70元/。,长江路及老城片区写字楼特点,79,合肥写字楼发展现状,南一环片区写字楼分布,IFC,汇金大厦,富广大厦,万通大厦,新都会环球广场,东方广场,恒兴广场,80,合肥写字楼发展现状,南一环片区写字楼分布,81,合肥写字楼发展现状,南一环片区写字楼市场特点,1、该区域写字楼沿南一环布局，分散分布，多位于交通交叉口，交通便捷；2、该区域写字楼项

48、目多以中端和中高端定位为主，项目品质普遍较高；3、东部写字楼建成时期相对较早，西部IFC、汇金大厦品质高于东部项目，在该区域形成不同梯度水平；4、本区写字楼租金均价60-70元/。,82,合肥写字楼发展现状,皖浔大厦,招行安徽分行,浦发银行,建行安徽总行,日角大厦,光明大厦,摩恩大厦,滨湖时代广场,湖南大厦,蓝鼎国际商务中心,智慧大厦,滨湖新区国际金融后台服务基地,滨湖区写字楼市场处于快速发展阶段，未来发展潜力巨大，目前写字楼项目多沿徽州大道分布；值得一提的是滨湖新区将建立国际金融后台服务基地，将有大量的银行、金融机构入驻，形成写字楼聚集区。,滨湖片区写字楼分布,滨湖世纪城,83,合肥写字楼政

49、务区和滨湖区后期供应量大，老城区供应量相对较小；政务区沿天鹅湖形成高端写字楼集群，合肥市区写字楼成点状和线状分布，滨湖区发展加速；据监测分析合肥2011年下半年受宏观经济和楼市的双重影响，写字楼销售量有所下滑，但影响小于住宅；写字楼硬性标准同质化明显，软性服务和资源成为重要竞争力之一；合肥写字楼处于向成熟期发展的阶段，产品上设计上，对公共空间更加趋向高端和人性化，例如挑高大堂、空中花园，公共会议室的配置设计；裙楼规划方面，目前较高端写字楼项目一般以银行和配套餐饮、休闲为主，百大CBD及华侨广场是大型百货商场，这与项目地段有直接关系；,合肥写字楼市场分析小结,84,项目周边写字楼市场分析,创智广

50、场,绿地赢海,和地广场,恒生阳光,信旺九华,信达好第坊,铂金汉宫,世纪阳光大厦,本案,85,项目周边写字楼市场分析,绿地赢海,项目概况：绿地赢海国际大厦共ABCD四栋，配备了合肥首座露天自动手扶电梯，每栋拥有近1700平米的商务会议配套。单层面积：1700主力户型：53-142目前销售价格：8500元/租金水平：40元左右/月,项目在本区域体量最大，品质最高的写字楼，但从全市来看还不属于第一梯队，这从它入驻企业可以看出。,86,项目周边写字楼市场分析,绿地赢海,87,项目周边写字楼市场分析,和地蓝湾,位置：位于马鞍山南路和皖江路交叉口的东南角；体量：项目占地56亩，总建筑面积10万7千多平方米