资产保全案例分析与反担保措施设置及抵(质) 押资产评估.ppt

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1、1,资产保全案例分析与反担保措施设置及抵(质)押资产评估,2,主要内容,第一部分 资产保全案例分析与反担保措施设置一、资产保全的概念、目的、方法二、资产保全的相关法律适用三、反担保方案设计的基本原则四、反担保的方式五、担保公司如何制定反担保措施六、担保业务实践中反担保设置法律问题,3,第二部分 抵(质)押资产评估 一、资产评估的概念和原则二、抵（质）押资产评估方法三、机器设备评估四、房地产评估五、土地使用权评估六、在建工程评估七、无形资产评估八、股权质押与企业价值评估九、存货评估十、应收帐款评估十一、常用反担保抵（质）押物的折现率十二、反担保方案举例,4,第一部分 资产保全案例分析与反担保措施

2、设置,5,一、资产保全的概念、目的、方法资产保全的概念资产保全是保护资产免受债务人和其他债权人的侵害。资产保全是促进当事各方达成协议的计划。资产保全是资产的维护和经营。资产保全是风险管理的一部分。,6,(二）资产保全的目的 推动解决方案的早日达成和解。胜诉的不确定性。收到判决款项的不确定性。诉讼成本。诉讼时间。主动。控制。灵活。全面。,7,（三）资产保全的方法经济手段与法律手段相结合的方法集成的方法 保全计划 企业经营计划 其他计划分别处理与分离的方法 已经抵押的资产：房产、机器设备、存货。会产生负债的资产：生产与销售、雇员。尽量收回资金。转移的方法 抵债资产,8,二、资产保全的相关法律适用物

3、权法担保法公司法合同法,9,三、反担保方案设计的原则(一)反担保主体和资产的合法有效性1、反担保保证人可以是具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，但不得有法律禁止的情形。A、国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。B、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。C、企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。但分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。D、董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。,10,2、抵押人、质押人一般应是抵押物、质押物的所有权人（土地使用权人除外），以共有财产抵押

4、、出质的，应取得共有权人的书面承诺；公益为目的的事业单位、社会团体只能以公益设施以外的财产为自身债务设定抵押。（二）抵（质）押资产的可控性首先指资产本身的可控性，如异地资产，特别是境外资产，涉及到司法协助和监管、处置成本的问题，一般不宜接受为反担保资产；另一方面，将与债务人切身利益密切相关的企业核心资产纳入反担保方案中（如已具备一定规模、经营和市场状况良好的企业的股权；在社会上具有较高知名度，对企业经营能够产生决定性影响的商标、专利等无形资产；企业生产赖以生存的固定资产等），通过对这些资产的掌控触动债务人的切身利益，反担保资产才能起到有效的制约作用。（三）抵（质）押财产易变现这里不仅仅指资产依

5、法可以流通，主要是指在担保机构自身能够掌控的体系和渠道内可以较快变现的能力。,11,（四）可长期追索性目前我国公司法只承认有限责任公司和股份有限公司两个类型的公司，两类公司均以出资人的有限责任为特点。不可否认，有限责任制度为法人制度乃至整个社会商事活动的发展都作出了巨大的贡献，但它同时也在债权人利益保护等方面存在较大缺陷，尤其在信用缺失严重的环境下，个人利用有限责任逃避债务的情况普遍存在。政策性担保机构多以服务中小企业为主，在反担保方案中加入企业法定代表人、其他主要经营者的个人连带责任，以及法人主要股东的连带责任，一方面能够控制经营者的道德风险；另一方面，在一定程度上自然人资产较之法人资产具有

6、更强的“可再生性”，即使在债务人可供追偿的资产已经穷尽甚至债务人破产之后，仍可通过长期追究上述个人或法人的连带责任来减少损失。事实证明这是一项行之有效的、对债务人有较强约束力的反担保资产。（五）价值充足通过市场确定反担保物的真实价值,同时必须考虑资产价值量变化的趋势和速度，合理确定反担保资产价值量。,12,四、反担保的方式 对于没有出现风险的项目，反担保资产通常起到制约债务人、降低风险的作用；而项目一旦出现风险，反担保往往成为化解和分散风险，保护担保机构利益的最有效甚至最后的途径。(一)、反担保抵押 1、反担保抵押概念内涵抵押目的在于担保债权抵押人不转移对抵押物的占有抵押权人通过抵押物变现优先

7、受偿抵押权为担保物权,13,2、抵押合同的禁止流质契约禁止 法律禁止抵押权人不经任何程序就成为该抵押物的所有权人 3、抵押权实现 前提：债务履行期届满抵押权人未受清偿 程序：抵押权人与抵押人协议不成通过法院拍卖变现折价、4、抵押登记 设立登记、变更登记、注销登记 作用：强化抵押的担保功能 维护交易安全 保护不同权力主体的各自利益,14,文件准备：主合同、抵押合同、当事人身份证明、抵押物权属证明、抵押物情况证明、登记申请书5、最高额抵押在最高债权额限度内，以抵押物对将来一定期间连续发生的不特定债权提供的担保明确最高债权限度期间届至：决算期存续期清偿期（二）、反担保质押1、动产质押 动产为标的 动

8、产质权必须转移质押标的物2、权力质押 票据权力：汇票、支票、本票、债券、存款单、仓 单、提单 股权：股票、股份知识产权中的财产权力：专利权、商标专用、著作权中的财产权力普通债权,15,(三)保证 1、个人保证（1）个人保证范围：企业股东、企业主要经营者、企业产品技术拥有者。（2）查验重点：核对保证人与身份证明，复印身份证明；核对保证人婚姻状况，复印婚姻证明；查验保证人财产清单，核对及复印财产证明材料。（3）财产清单范围：房地产（包括按揭的房地产、未办理房地产证的房地产、分期付款的土地；本市和市外、境内和境外的房地产；自建房、集资房）、汽车、股票和债券、银行存款、企业股权、其他资产。（4）注意事

9、项：,16,A、保证人已婚的，其配偶须一并签署保证合同；B、财产清单中的财产有共有人，须提供共有人的资料及共有该项财产的证明；C、保证人不能亲自签署合同的，须提供经公证的授权，由代理人签署。2企业保证（1）保证企业类型：借款企业或股东、主要经营者的关联企业，经营业绩良好、符合保证条件的企业。（2）查验重点：保证企业与借款企业的关联性（包括企业之间和股东之间），保证企业的基本条件。,17,（3）注意事项：A、保证须得到保证企业董事（股东）会的同意并出具董事（股东）会决议；B、一般情况下，企业保证不作为主要的反担保措施。,18,五、担保公司如何制定反担保措施反担保措施开发的原则,应以企业的核心资产

10、为重点；根据企业的具体情况设计灵活多样、组合打包方案。1、变现能力较强的反担保措施 房产、土地使用权抵押 机器设备抵押 车辆抵押 存单、有价证券、票据质押 2、信用反担保措施 第三方保证。包括企业和个人 3、具备一定制约能力的反担保措施 应收帐户监管 退税帐户监管 存货、提单质押 股权、知识产权、收益权质押,19,六、担保业务实践中反担保设置的几个法律问题（一）关于个人财产提供保证、设定抵质押时配偶签字问题 担保业务中涉及的个人财产多是夫妻共有财产，属于共同共有，如夫妻离异的，应查看关于夫妻财产分配的相关协议以确定财产权属。,20,担保法司法解释第五十四条规定：共同共有人以其共有财产设定抵押的

11、，未经其他共有人同意，抵押无效。为避免抵押权利无法实现，在设置个人财产抵押时，应认真审查是否属于共有财产，如确属共有财产，应要求其配偶或其他共有人书面认可，以确保抵押行为的合法有效。,21,（二）关于学校、医院等单位资产抵押的问题 担保法第九条规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。第三十七条第三款规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。,22,由此可得：不得作为保证人和不得以其资产设定抵押的抵押人是以公益为目的的事业单位和社会团体。所谓以“公益为目的”，是指不以盈利为第一目的，资金全部或

12、大部分依靠财政拨款，体现社会福利、救济内容的机构，因此对于近些年成立的民办、盈利性质的私立学校、贵族学校、幼儿园以及专科医院、诊所显然不在上述范围之内。对于上述机构，可以按照一般公司的标准加以衡量。,23,对于学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产设定抵押的情况，担保法司法解释第五十三条规定：上述情况人民法院可以认定抵押有效。但实际操作中情况往往比较复杂，对于抵押财产是否属于社会公益设施难以认定，界定标准模糊，因此建议对此类资产应持谨慎态度，除非抵押财产明确属于非社会公益设施，否则不得设置抵押担保。,24,（三）关于建设工程

13、价款优先受偿权的问题 合同法第二百八十六条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。,25,最高人民法院公布的司法解释法释【2002】16号文规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。,26,可见，我国法律已经明确规定建设工程承包人的受偿权优于一般抵押权和其他债权，如

14、果以没有完全付清工程价款的在建工程设定抵押，抵押权人的优先受偿的权利会受到限制。最高法院的司法解释规定，建筑工程价款仅包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料等实际支付的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。,27,在接受在建工程抵押反担保时，应当首先审查该在建工程是否存在拖欠工程款的情况，可能的情况下，可要求抵押人提供建设工程承包人承诺放弃优先权的书面证明或要求在建工程承包人提供第三方连带责任保证。对于在建工程中拖欠工程款的情况应具体问题具体分析，在可规避法律规定的前提下，有选择地接受在建工程抵押。同时主张建设工程价款优先受偿权是有时效性的，在工程结算后6个月内主张方为有效，过

15、期则丧失优先受偿权。,28,(四)关于公证的问题在担保业务签约过程中，就有关合同文本和签约行为办理有强制执行效力的公证，在债务人和反担保人不履行其义务时，担保机构可以凭借公证书及嗣后申请的强制执行证书直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。（1）法律依据中华人民共和同民事诉讼法第二百一十八条规定：“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。”最高人民法院、司法部关于公证机执行力关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知规定：二、公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围：（四）还款（物）协议；四、债务

16、人不履行或不完全履行公证机关赋予强制执行效力的债权文书的，债权人可以向原公证机关申请执行证书；七、债权人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行。,29,（2）操作时需注意的问题办理上述公证手续，担保机构首先需要完成两方面的准备：一是选择具备一定资质能够长期合作的公证机关，并与之签订合作协议明确合作方式和细节问题；二是在项目的评审阶段有必要将公证程序及需出具的有关手续等情况告知委托企业，并就费用负担方式达成一致。在此基础上，具体项目合同文本的内容，签章的真实性，授权书、董事会和股东会决议的合法有效性，合同当事人意思表示真实与否，以及整个合同签署的过程等都可以被纳入公证程序。值得注意

17、的是，以基本合同为依据，单独制作由担保机构、借款人和全体反担保人作为当事人的债权文书，明确在担保机构代偿后其他各方均负有向担保机构归还代偿金额及由此产生的利息、罚息、相关费用的义务，可以使以后可能据以启动的强制执行程序拥有更为直接的依据，并减少纠纷产生的可能。,30,公证之后，担保机构应该要求公证机关及时制作并交付书面的公证文书。在借款人到期不履行还款义务而形成代偿后，我们可以向公证机关申请强制执行证书，并凭该证书和原公证文书向借款人或反担保人的住所地或者财产所在地人民法院申请执行。（3）意义公证程序的运用，可以避免冗长繁琐的审判程序，直接进入执行程序，有利于尽早实现债权，保护担保机构的利益。

18、,31,第二部分 抵(质)押资产评估,32,一、资产评估的概念和原则、资产评估的概念 资产评估是根据特定的目的，按照法定的标准和程序，对资产的现时价值进行的评定和估算。、资产评估的基本要素 评估目的 评估对象 评估人 评估标准 评估规程 评估方法 评估要素互相联系，互相制约。、资产评估分类 根据资产评估的目的分类为：,33,、资产交易评估,单项资产交易,产权变动,房地产交易,合资、合作、联营合并、分立、兼并发行股票企业出售、租赁,土地出租土地开发发行股票房地产买卖房地产出租,、融资评估,、资产保全评估,、资产清算评估,、咨询服务评估,抵押贷款发债融资租赁抵押担保,财产保全会计处理财产保险,资产

19、开发业绩考核财务报表诉讼,34,、反担保抵（质）押资产评估原则1、客观性调查核实分析确权、确实、确质2、科学性正确选择评估标准、方案定性、定量3、替代性纵、横比较参照定价4、公开市场竞争、公允盈利能力5、稳健性多种评估方法综合定价6、变现性预期值，预期变现条件变化趋势7、独立性不受干扰二、反担保抵（质）押资产评估方法、现行市价法确定近期相同相似参照物、调整差异。主要应用于房地产、土地使用权、存货等。1现行市价法应用的前提条件：（1）存在一个充分活跃的资产交易市场；（2）被评估资产的市场参照物及其可相比较的指标、技术参数等资料是可收集的。2运用现行市价法评估的程序：（1）明确所评估反担保资产及其

20、评估指标；（2）进行市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料；（3）分析、整理资料并验证其准确性，确定参照物；（4）将被评估资产与参照物进行比较、分析调整差异，做出价值评估结论。,35,、重置成本法 按照资产的现时重置全价，扣减资产损耗和贬值。主要应用于机器设备、在建工程、企业整体价值等。1、计算公式（1）评估值=重置成本-实体性贬值-经济性贬值-功能性贬值（2）评估值=重置成本成新率 2、主要参数（1）重置全价的估算。重置核算法；功能价值法；物价指数法；规模经济效益指数法；统计分析法。,36,（2）实体性贬值估算实体性贬值是指反担保资产由于使用和自然力作用而形成的贬值。基本估算方法有:

21、成新率法工作量法（3）功能性贬值:是由于科学技术的发展，性能更好的替代物的出现，使得反担保物的技术相对落后而造成的贬值。如586计算机代替486计算机，电喷汽车代替化油器汽车。（4）经济性贬值:经济性贬值是由于外部经济环境的变化而造成的贬值。主要是由于市场需求发生变化，销售困难而减产、停产而造成反担保资产闲置，反担保的标的的价值不能完全实现等因素，确定反担保资产的经济性贬值。（5）成新率的确定:反担保资产的成新率是其现行价值与其全新状态下重置价值的比率。3重置成本法评估反担保资产的基本程序确定、审核反担保资产；估算反担保资产重置全价；确定反担保资产的已使用年限、尚可使用年限及总使用年限；应用成

22、新率法或前提方法估算资产的有形和无形损耗或贬值；确定反担保资产的净价。,37,（三）、收益现值法 估算资产未来预期收益并折算成现值。如股权、未来收益权等 1、评估模型,P评估值Ft第t年预期收益额n收益期间r 贴现率,该模式是将反担保标的的未来收益进行折现而得到的评估值现值。2、反担保资产价值按收益现值法评估的前提条件（1）反担保标的的未来收益可观且稳定；（2）反担保标的的未来期望收益能够用货币衡量。3、收益现值法评估的程序（1）收集有关反担保标的的信息资料；（2）分析反担保资产的未来收益状况及变化趋势；（3）预测反担保资产的未来预期收益；（4）确定折现率；（5）将未来预期收益进行折现，确定反

23、担保标的的评估值。,38,(四)、清算价格法 企业清算日预期出卖资产可收回的快速变现价格。1、前提条件（1）以具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据；（2）资产以整体或拆零在市场上可以快速出售变现；（3）所卖收入足以补偿因出售资产而附加的支出总额。2、适用范围（1）企业破产；（2）抵押；（3）清理。3、评估方法（1）整体评估法。对一项资产或一个企业进行估价。（2）现行市价折扣法。现行市价折扣率（3）模拟拍卖法。也称询价法。（4）竞价法。由法院（破产清算）或由卖方根据评估结果提出一个拍卖（出售）的底价，在公开市场上由买方竞争出价，谁出的价格高就卖给谁。,39,（五）评估方法的比

24、较与选择 1、评估方法的适用范围及特点（1）现行市价法可用于投资参股、合作经营、课征财产税等业务，主要适用于存在市场可比价格的各类单项资产的评估。采用现行市价法时不一定能找到合适的参照物；（2）重置成本法适用于以资产重置补偿为目的的资产业务，重置成本法在评估实务中得到了广泛应用。（3）收益现值法的典型应用是资产转让业务，包括所有权转让和使用权转让。适用范围主要是，企业整体资产评估，单项资产评估较少采用这一方法。收益和贴现率不易准确估算。（4）清算价格法主要应用于破产清算及资产抵押业务。可用于单项资产评估和整体资产评估。2.反担保资产评估的方法选择不同的担保项目、担保方案、反担保方案需采用不同的

25、评估方法。（1）谨慎原则；（2）注意评估目的和评估方法的匹配及评估参数的选择，避免出现价值虚增的情况。（3）条件允许时，可同时选用两种方法进行评估。（4）慎重采用收益现值法，未来收益预测给予特别关注。避免收益估算过高的情况。（5）当担保项目风险较大，或提供抵押(质押)物的企业经营状况不良、信用水平不高时，建议采用清算价格法。,40,三、机器设备评估1、机器设备的分类。按技术特点分为：通用类、专用类、非标类2、机器设备重置成本构成直接费：购置价、税费、相关费用间接费：管理费、财务费3、评估参数确定实体性贬值=1-成新率功能性贬值：超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本4、评估模型,B功功能性贬

26、值额n剩余年限C超营超额经营成本净额r贴现率,5、机器设备评估的相关问题（1）确权。审核标的物的所有权或使用权证明。（2）评估方法选择。机器设备评估以重置成本法为主。（3）确定抵押率。由于购买价和变现价值有较大差别，要考察该机器设备的行业背景、技术水平和市场需求，预测担保到期时的机器设备的贬值程度。,41,四、房地产评估1、基本形态（1）地产（2）建筑物（3）房地合一2、价格形成基础（1）有效价值（2）有限供给稀缺性（3）有效需求3、评估方法（1）市场价格比较法（2）重置成本法（3）收益现值法4、注意问题（1）影响因素：行政、社会、经济、自然、自身、一般、区域、个别（2）合法性和权属审核（3）

27、共有财产审核（4）变现费用预期税费、土地出让金,42,五、土地使用权评估1、地产分类（1）按用途：商业、工业、住宅、交通、公共（2）按开发程度：生地、毛地、熟地（3）按地理位置：城市中心、一般市区、市区边沿、郊区（4）按所有权归属：国有、集体2、可测变现价值 评估基准日价值收益年限用途分类预期市场3、评估方法（1）市场价格比较法（2）重置成本法（3）收益现值法4、权证审核（1）出让（2）行政划拨（3）农用地征转,43,六、在建工程评估1、评估方法评估值=在建工程重置成本-各种贬值2、评估模型,P评估值Pi第i个单位工程预算Ui第i个单位工程完成率n-单位工程数量,2、相关问题（1）慎重考察工程

28、项目背景、地段、用途、工期、资质、债权债务、其他未尽事项（2）评估基准日价值、预测到期价值（3）审核权利证书：建设用地许可证、建设施工许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证（4）摸清应付工程款、材料款、人工工资情况,44,七、无形资产评估1、未来收益权适用范围和条件（1）范围：不动产收益权、租赁权、项目特许经营权（2）条件：产生收益的主体明确 未来收益额基本确定 现金流量充分 运行费用较低 风险可控2、评估方法（1）影响收益因素分析 确定影响因素,分析预测因素变化趋势 敏感性分析2、模型,P评估值Fi预期收益额n收益期r 贴现率,45,P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数,2、收益现

29、值法,P评估值Fi预期收益额n收益期i 贴现率,八、股权质押与企业价值评估1、加和法,46,3、权益法,P企业评估值Pi第i项资产评估值n资产项数Zj第j项负债评估值m负债项目数,4、市盈率乘数法市盈率企业年收益,47,九、存货评估1、存货的分类按实物形态分为:（1）储备资产,原辅材料、备品备件、低值易耗品、外购半成品；（2）生产资产：在产品；（3）产品资产：产成品、外购成品。2、存货的特点（1）周转快；（2）几种价格差别小；（3）量大、类杂；（4）单项评估；（6）依赖企业。3、存货评估的几个问题（1）分类（2）清查核实；（3）合理选择评估方法；持续经营可用重置成本；通用存货可选用现行市价；清

30、算选用清算价格法。,48,49,十、应收帐款评估1、清查核实（1）核实合同、验货单、验收单；（2）核对总帐、明细帐；（3）向债务人发征询函。2、确认已确定的坏帐损失3、确认预计的坏帐损失（1）根据债务人信用状况分类（2）坏帐估计法（3）帐龄分析法,50,51,十一、常用反担保抵（质）押物的折现率,52,十二、反担保方案举例固定资产抵押方式1、抵押固定资产状况房地产,分析A实际价值量抵押物估算350万元 B 变现能力与变现价值抵押资产通用性较强，产权完整，具有一定变现能力和变现价值 C 抵押期间的可变因素较小 2、抵押固定资产综合评价抵押权属认定 有效抵押实际价值 超过担保值50%以上抵押期间的

31、监管控制的难易程度 定期变现形式 协商,53,流动资产抵押1、抵押流动资产状况产成品（金额：万元）,分析A销售形成的流动周期状况 目前企业的存货周转率在20次/年的水平B经常性存货量的价值 帐面价值不低于750万元C变现的形式、周期与能力 通过中关村电子市场变现，笔记本电脑属耐用的高技术含量品，流通性较好。2、抵押评价流动资产权属认定 有效抵押期间监管控制条件 充分保证变现形式 清算变现抵押实际价值念 超过担保值50%以上,54,第三人反担保方式自然人保证,55,评审责任人提出最终反担保方式 1、企业法人代表*、总经理*及*科技有限公司连带保证责任；2、*、*名下的房产抵押；3、企业名下流动库存质押。,56,谢谢,