合肥肥东县 县城项目户型建议方案39p.ppt

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1、县城项目户型建议方案,2012年8月,对于斌峰御云府目标的理解,叫座,肥东范围的高销售率,片区高性价比产品,在未来肥东地产市场中造就非凡的影响力,叫好,工作流程（报告线索）,市场竞争,发展趋势,产品研判,发展趋势,长期目标：持续旺销、树立片区标杆,品牌战略,大合肥城市圈即将形成,经济发肥东展瓶颈弱化；高铁、地铁、高速公路，政府大力投资改善周边城市基础设施建设；城际距离缩短，投资环境改善，经济快速发展指日可待；合肥城市圈经济圈即将形成，经济发展即将驶入快车道。,市场竞争,发展趋势,产品研判,分项研究大势分析,分项研究肥东地产项目分布,从区域市场发展来看，项目地块位于区域商业中心的边缘，处于老城区

2、域外扩发展的主方向上，未来将承担主要居住功能,2.2左右容积率项目，普遍选择多层+高（小高、高层）的规划方式；小高/高层产品主要出现在新城区板块；高层成为片区主流供应产品,产品研判肥东地产项目,典型项目产品表现,多层或洋房是目前市场认可度最高的产品，去化情况较好；但电梯洋房和退台洋房极为稀缺,66%的受调客群接受多层或者洋房产品,产品研判多层住宅产品,多层面积的主力区间在70-110平米，总价在30-55万间；本项目应与市场主流需求相互吻合,产品研判多层住宅产品,发展方向1随着城市发展，多层洋房被市场所接受,托斯卡纳40万平米意大利风情城邦。托斯卡纳小镇在售马萨组团，1-15#多层房源，60-

3、70平米两房、80-90平米三房，2012年4月份30日开盘,产品研判多层住宅产品,发展方向2通过入户花园、阳台等赠送方式实现高附加值,托斯卡纳洋房,产品研判多层住宅产品,80平米,89平米,发展方向3风情化处理成为市场新的亮点,客户访谈已经看了托斯卡纳，喜欢其立面，喜欢洋房，因为阳台大，颜色很好看，浓重热烈王先生托斯卡纳的风情比较好 林先生喜欢托斯卡纳的外立面，档次好，有品质感，个人比较喜欢风情化的产品，欧化，异域感觉王先生,产品研判多层住宅产品,面积主力区间集中在70-100平米，总价在37-53万间,产品研判高层住宅产品,产品细节1户型面积偏大，但功能性不强；市场需求出现紧凑化的趋势，因

4、此满足使用功能下的紧凑设计将是项目一个发展方向,托斯卡纳,丽水云天,高层产品：部分户型面积偏大，设计传统，缺乏创新：户型紧凑程度差，面积浪费较多大面积户型的功能性不强，居住舒适度差。创新运用不足，仅限阳台，露台，入户花园及飘窗运用不够,很多人来咨询90平米以下的2房 丽水云天销售员90平米以下的户型客户咨询较多，但本项目缺少该种面积，后期规划进行调整，将推出该部分产品形式 盛嘉欧园销售员,丽水云天,103平米,产品研判高层住宅产品,产品细节2大面积赠送获得客户关注，成为突破市场的重要手段；但赠送空间的形式及未来功能改造使用存在很大的突破空间,赠送一半面积约12平米,个别较好的楼盘，赠送空间出现

5、功能化细分，提高了整体户型的实用性及舒适度，但该种做法并未形成常态，同时赠送方式较为单一，空中院馆、入户花园、双阳台等还未出现,无锡金科项目,入户花园,生活阳台,空中院馆,一、二线城市成熟的面积赠送方式,衢州华都维多利亚,空中院馆,生活阳台,、丽水云天,103平米,产品研判高层住宅产品,肥东小高层、高层的市场现实总价天花板,小高层、高层等产品的核心价值在于城市性的兑现；项目周边各种生活配套尚不成熟，因此在价值比较上将面临多方面的不确定性,20-35万,35-45万,45-65万,60-80万,替代性选择：多层洋房,替代性选择：部分洋房产品和老城区产品,替代性选择：团购房、福利房,发展空间受限,

6、因此，当层数越高，面积越大，面对的替代性竞争越大，导致高层产品在竞争中面临不利的地位,产品研判高层住宅产品,户型：满足基本的居住需求，对于提高生活品质作用未表现出来。在产品塑造力和产品创新上和合肥城区项目表现有较大差距。需进一步提升产品性价比，塑造符合市场主流需要的产品。,产品研判住宅产品分析,项目经济指标,项目经济技术指标：地块方正，无强势景观资源，中等规模项目,项目本体分析,工作流程（报告线索）,市场竞争,发展趋势,竞争聚焦,发展趋势,长期目标：持续旺销、树立市场标杆,品牌战略,短期目标：建立轰动效应,建立充分的竞争优势,项目户型定位,实现,达成目标,多层产品户型配比建议,可提升空间1户型

7、设计对景观利用不够，户型存在很大优化和提升空间,赠送面积较为常规，无功能性空间的赠送功能空间划分较为传统，处于满足初级的使用需求阶段建筑形式传统、单一,万科退台洋房,多层户型提升建议,托斯卡纳89平米,可提升空间2建议采用退台花园洋房的表现形式，托斯卡纳多层洋房入户方式处理及细节处理较为初级，并未真正满足居住升级的要求,下沉式庭院,半地下室,半地下室,首层入户花园,下沉式庭院,二层入户可实现入户通道封闭处理,首层入户,露台,露台,露台,露台,三、四层交错式悬挑阳台，上空无建筑构件遮挡，可实现全面积赠送。,五、六层主要设计89m2的两房；设计部分89m2的小三方针对首次置业者，作为市场试探；在设

8、计时考虑五六层转化为复式结构的可能，置业者可根据需要实现户型拼合。,屋顶可考虑设计成为阁楼形式及屋顶花园形式；五、六层为复式结构时，屋顶仍然需要考虑设计成阁楼或屋顶花园形式。,第一层,第二层,第三层,第四层,第五层,第六层,万科 洋房产品1层入户花园、地下庭院、独立入户2层退台，地下室，集中入户3-5层，露台，集中入户,万科5+1洋房产品,多层户型提升建议,不同类型多层或洋房形成丰富的产品线，社区错落有致,3+1宽景洋房,5+1情景洋房,8+1情景洋房,明星产品,主力产品（现金流产品）,创新产品（拔升容积率）,多样化户型提升建议,8+1退台洋房设计示意图,8+1退台洋房户型面积及对应目标客户,

9、创新“8+1”退台洋房,创新户型提升建议,“5+1”退台洋房产品,优势一：创新户型设计等情况下，吸引客户；优势二：户型面积层次差异化，可为客户提供从舒适三房到阔绰四房的多种户型选择；优势三：能满足对大露台有需求但受别墅总价过高的客户需求。,高附加值,一层约120左右4房，赠送半地下室、下沉式庭院、前后花园，情景房设计；二层约120左右3房，赠送半地下室、露台、转角凸窗，独立楼梯入户；三-五层赠送露台、转角凸窗，面积分别为100（3房）、90（3房）、80（2房）；六层80左右2房，赠送顶层阁楼或者屋顶花园，五、六层可以灵活转化为复式结构。,三开间户型,低总价类别墅,舒适与人性化,“5+1”洋房

10、特点,多层洋房产品优势分析,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,90小洋房系列一层,固定次卧收纳,厨房和餐厅互动性较好,多层洋房产品提升参考,90小洋房系列二层,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,固定收纳,厨房和餐厅互动性较好,多层洋房产品提升参考,90小洋房系列三层,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定次卧收纳,固定收纳,厨房和餐厅互动性较好,多层洋房产品提升参考,90小洋房系列四层,空调位,二分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,固定收纳,厨房和餐厅互动性较好,多层洋房产品提升参考,90小洋房系列五层,空调位,二

11、分离卫生间,独立工作阳台,固定收纳,多层洋房产品提升参考,高层产品户型配比建议,产品细节1户型面积偏大，但功能性不强；市场需求出现紧凑化的趋势，因此满足使用功能下的紧凑设计将是项目一个发展方向,托斯卡纳,、丽水云天,高层产品：部分户型面积偏大，设计传统，缺乏创新：户型紧凑程度差，面积浪费较多大面积户型的功能性不强，居住舒适度差。创新运用不足，仅限阳台，露台，入户花园及飘窗运用不够,很多人来咨询90平米以下的2房 丽水云天销售员90平米以下的户型客户咨询较多，但本项目缺少该种面积，后期规划进行调整，将推出该部分产品形式 盛嘉欧园销售员,丽水云天,103平米,高层户型提升参考,产品细节2大面积赠送

12、获得客户关注，成为突破市场的重要手段；但赠送空间的形式及未来功能改造使用存在很大的突破空间,个别较好的楼盘，赠送空间出现功能化细分，提高了整体户型的实用性及舒适度，但该种做法并未形成常态，同时赠送方式较为单一，空中院馆、入户花园、双阳台等还未出现,丽水云天,103平米,高层户型提升参考,托斯卡纳,赠全部面积,宁波：都市丽湾,户型参考：通过低台凸窗和落地凸窗赠送面积,高层户型提升参考,卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。,高层户型提升参考,80系列紧凑二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,高层户型提升参考,空调位,三分离卫生间,厨房和餐厅互动性较好,卧室都带凸窗,独立工作阳台,独立玄关收纳,90系列PC紧凑三房,高层户型提升参考,三分离卫生间,卧室都带凸窗,独立工作阳台,厨房与餐厅互动较好,次卧固定收纳,90系列紧凑三房,餐厅与客厅互通,高层户型提升参考,90系列PC舒适二房,俩分离卫生间,卧室都带凸窗,工作阳台,舒适的室内尺度,厨房可打开，空间开阔,独立玄关，带鞋柜,高层户型提升参考,Thank you!,