刘固基物业管理成本的特点及管控126P.ppt

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1、刘固基 管理学副教授,工商管理硕士（MBA）全国房地产业深圳培训中心客座教授 深圳房地产和物业管理进修学院客座教授 深圳职业训练学院客座教授 首批入选中国物业管理师师资库专家 首批国家物业管理职业技能鉴定考评员 广东省物业管理协会专家库专家 联系电话：13510709858,物业管理成本的特点及管控,一、物业管理成本管控面临的压力二、物业管理成本的分类及特点三、物业管理成本（物业管理费）的测算四、物业管理成本管控的现状五、物业管理成本管控的对策,一、物业管理成本管理的面临的压力,物业管理成本管控面临五重压力：1、市场竞争的压力 目前物业管理市场的竞争日趋激烈，竞争手段也日趋多样，但降价竞争仍为

2、主要手段，物业管理企业要取得一定市场份额，就必须挤压成本。,2、业主维权的压力 随着业主维权的理性化、法制化、专业化，成本发生、成本构成的合理性、合法性、合规性已日益成为业主维权的重点，因此，物业管理企业必须强化成本管理。,3、品质提高的压力 物业管理企业要在日趋激烈的市场竞争中提高竞争能力，除有价格优势外，还必须有品质优势，而要提升品质，客观上要求相应的品质成本也要增加。这就要求物业管理企业必须研究性价比。研究性价比，就必须要研究成本。,4、价格上涨的压力 目前与物业管理有关的各种消耗的价格都在上涨：最低工资标准在涨（成本结构的50%，收入比重的50%）各种能源标准在涨各种材料标准在涨行政费

3、用标准在涨,5、物业寿命周期费用增加,二、物业管理企业成本的分类及特点（一）物业管理成本的构成1、营业成本：在物业管理活动中发生的各项直接支出，包括：（1）直接人工：直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及福利等。（2）直接材料：直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力等。（3）间接费用：包括物业管理单位管理人员的工资、福利及其他行政费用等。,2、期间费用或经营费用 在物业管理过程中发生的，与物业管理活动没有直接联系，属于某一会计期间发生的费用。包括：（1）管理费用（2）财务费用,（二）物业管理成本的分类1、按照成本与业务量的关系分类（物业管理的规模经济性问题）（1）固定成本：所发生的成本总额

4、相对稳定，不随业务量而变化的项目（物业管理的固定成本不多）。（2）变动成本：随着业务量的增减变动而变动的那部分成本。,2、按照与决策的关系分类（1）边际成本：是指在一定服务量水平下，增加或减少一个单位服务量引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。（2）差异成本：指不同管理方案之间成本的差异，又称增量或减量成本。（业主满意率）（3）机会成本：指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。,（4）沉没成本：指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论采取何方案都无法改变的成本。（5）可缓成本：是指延缓至以后期间支出，而对当前营业效率无影响的成本。（6）可免成本：是指

5、一项成本仅与某一方案有关，当该方案取消时，此项成本亦可免除。,（三）物业管理成本的特点,从物业管理企业的工作性质可以看出，物业管理企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。空间分散：是指物业管理企业的工作地分散，因为其管理的是一个一个独立的物业小区，这些管理对象可能在一个地区，也可能延伸至全国。,时间连续：是指物业管理企业的工作时间连续，要24小时为业主提供服务，有人形象地称之为“招手即停”，即随时要提供物业管理服务。内容复杂：即物业管理企业的工作内容多而杂，既有物的管理，又有人的服务，有人形象地称之为“包治百病”，即在一个物业管理区域内，物业管理企业是“上管天，下管地，中间管空气”。

6、,由于物业管理的这些特点，导致物业管理企业成本也呈现出如下特点：,1、点多。即物业管理企业的成本形成点多。物业管理企业的成本可分为服务成本、管理成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁等过程中发生的成本（主要是人耗成本）。管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理所发生的成本，如小区设施设备的维修等（主要是物耗成本）。经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业管理企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。,2、面广。即物业管

7、理企业成本的发生在地域上分布面广。物业管理企业为发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广。从而使物业管理成本的发生面也越来越广。3、线长。即物业管理企业成本监控线长。物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业管理企业的管理层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。,4、管难。由于物业管理企业的成本具有上述特点，导致物业管理企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一标准、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小

8、不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费标准不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差差异很大。导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式、统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处（项目中心）。因此，物业管理企业的成本管理难。,三、物业管理成本（物业管理费）的测算,（一）物业管理费的定价形式1、政府指导价2、市场调节价,（二）物业管理费的计费方式,1、酬金制,酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担（资金、支出、税收）。,酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经

9、济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。,2、包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业管理企

10、业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。,以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。,3、酬金制与包干制的财务特征（1）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以

11、独立核算，也可以纳入企业统一管理。,（2）收入 采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。,（三）物业管理成本或者支出的构成（物业管理费的构成）,1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用,（四）物业管理费测算的

12、原则1、合法性的原则(1)测算依据不能违反有关法规（2）测算项目不能有欺诈行为2、合理性的原则3、合规性的原则4、合情性的原则,（五）物业管理费测算的依据1、管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。2、物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。,（六）物业管理费的测算方法,1、人工费用的测算（1）组织架构的确定（2）人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相

13、关法规要求及公司薪金福利标准进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。（3）工资的测算（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行人员工资的测算。,人员工资构成表（单位：元/月）序号 名称 工资标准 人数 工资金额1 经理 工资标准人数2 经理助理 工资标准人数3 行政管理人员 工资标准人数4 技术、维修人员 工资标准人数5 保安人员 工资标准人数6 保洁人员 工资标准人数7 绿化人员 工资标准人数8 其他人员 工资标准人数 合计,（4）奖金及双薪（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行奖

14、金、双薪的测算。根据确定的组织架构，按照公司薪金福利标准的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算,2.行政费用的测算（单位：元/月）（1）低值易耗品购置费用。（2）管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额使用量（立方）/月水费收费单价饮用水金额饮用水（桶）/月桶饮用水单价,电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用办公照明的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准办公电器用电费用空调等办公设备的功率按每天实际使用时间（折算成的小时单位）电费收费标准,（3）办公设备维护费用主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费

15、。（4）通讯费物业管理所需的通讯费用 包括：手机费、电话费、网络通讯费等（5）公干车辆费根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。（6）交际应酬费,（7）电脑维护费用根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。（8）报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。（9）咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。,3、财产费用的测算（单位：元/月）。（1）折旧费用 管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧

16、。固定资产包括：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用固定资产的原值固定的使用年限12月,（2）资产的摊销 管理处前期发生的开办费按物业委托管理合同的合同期限进行分摊。开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用（开办费发生的总额委托的管理期限）12月（3）固定资产的修理费 前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。,（4）员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。（5）（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险

17、费（须投保的公共设施、设备）总金额保险费率保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。,4、物料消耗的测算（单位：元/月）（1）服装费的测算（单位：元/月）按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表序号 名称 服装成本 人数 服装费用（月）1 经理 服装成本人数使用月2 行政管理人员 服装成本人数使用月3 技术、维修人员服装成本人数使用月4 保安管理人员 服装成本人数使用月5 保洁人员 服装成本人数使用月,（2）保洁物料消耗根据物业管理所

18、需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保洁材料分摊明细表（单位：元）名称 用途 单位 单价 月均消耗量 月均消耗额 备注玻璃刮刀清洁玻璃把 25.00 3 75.00 所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。,（3）环境、绿化物料消耗根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。,（4）物业维修物料消耗 根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）序号 项目 测算依据 费用构成 备注,1、公共设施的

19、维修养护：护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换、公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用、车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算,2、供配电系统、变压器 发电机、变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费 3、照明系统 楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等。按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费,4、消防系统 防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓。按每年损坏比例核算烟感、

20、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费 5、给排水系统 生活供水变频泵 潜水泵 变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费,6、防盗，监控系统 消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防卫系统的维修养护材料费 7 水景娱乐设施维护材料费 8 空调及采暖维护材料费,5、小区公共费用的测算（单位：元/月）（1）公共电费 根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。电梯系统电费电梯电费电梯数量电梯功率30天电梯每天的使用时间（折算成小时数）电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费电梯通风、照明、降温等设备的数量功率30天每天的使用时间（折算成

21、小时数）电费单价（元/度）,公共照明系统电费 室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费照明器具的功率30天相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和电费单价（元/度）,供配电系统电费变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：变压器的电费（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）电费单价；变压器的电费变压器功率电费单价24小时30天,消防系统电费消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）消防水泵的数量消防水泵的功率电费单价2.5小时3月送、排烟风机（元/月

22、）（按每季度检修2.5小时计算）送、排烟风机数量送、排烟风机功率电费单价2.5小时3月中央控制室电费中央控制室所有电器的功率30天每天实际工作时间电费单价,给排水系统电费供水变频泵、潜水泵使用的电费泵的功率数量30天每天实际工作时间电费单价4.9.5.1.6.泳池系统电费。(收费泳池不计此项)泳池系统电费循环系统的功率30天每天实际工作时间电费单价,（2）公共水费（单位：元/月）绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费绿化面积0.0350%15天水费单价（含排污费、加压费）清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水估算每天用水量30天水费单价

23、（含排污费、加压费）,泳池用水（收费泳池不计此项）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水泳池容量3次（每年换水3次）12月水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水小区景观每天耗用水量30天水费单价（含排污费、加压费）,（3）电梯运行费电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费电梯保养费单价电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价电梯数量）12月,（4）公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分

24、摊表（单位：元）序号 项目 测算依据 费用构成 备注,（5）社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。（6）垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费垃圾量（桶）收费单价,6、其它（1）税金的测算（单位：元/月）根据国家规定计提税金（2）管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金。如：管理酬金以上包括税金在内的所有费用酬金提取比例,（3）不可预见费用该项费用按总支出的3%（参考值）,7、计算各类物业管理费的收费标准根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。8、按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。深圳

25、某知名物业管理企业成本构成比例经验值项目人工费 行政费财产费用物料消耗小区公共费用 其他费 比例 40%5%5%10%25%15%,深圳市的一些统计数据人工费 40%-50%材料费 6%-8%专业费 13%-18%水电费 7%-9%其他费 26%-28%,设备维修保养费：0.18元0.25元/月电梯维修保养费：1000元1200元/梯月（含电梯年检费）公用水电费（带电梯）：0.70元1元/月,（七）物业服务费测算应注意的问题,1、标的性2、细致性3、政策性4、动态性5、竞争性,实例,某小区物业管理面积为53634.26平方米,其中多层住宅11栋,面积33929.45平方米;小高层3栋,面积12

26、619.64平方米;商铺面积7670.59平方米共127户.2001年11月入伙,目前入住率达99%。年收入：1、物业管理费：71726.5*12=860718元2、停车场收入:230500,工资（人员配备是关键）,1、管理人员配备（高层）一级收费标准（1.32元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在6000以下；二级收费标准（1.00元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在8000以下；三级收费标准（0.75元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在10000以下；四级收费标准（0.58元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在12000以下；五级收费标准（0.43元/月平方米）管理人员人均管理

27、建筑面积在14000以下；,管理人员配备（多层）一级收费标准（0.49元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在8000以下；二级收费标准（0.39元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在10000以下；三级收费标准（0.26元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在12000以下；四级收费标准（0.22元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在14000以下；五级收费标准（0.18元/月平方米）管理人员人均管理建筑面积在16000以下；,2、保安人员配备（1）有几个进出口？是进人还是进车或是人车混进？有没有智能化道闸系统？如有，进口和出口是否可以分开？有没有门禁系统？高层有没有值班室？（2）小区保

28、安设施的配置情况如何？（3）小区业主的构成情况如何？（4）车库是如何设置的？（5）商铺是否临街等？,保安人员配备（高层）一级收费标准（0.82元/月平方米）人均管理建筑面积在3000以下；二级收费标准（0.65元/月平方米）人均管理建筑面积在3500以下；三级收费标准（0.54元/月平方米）人均管理建筑面积在4000以下；四级收费标准（0.44元/月平方米）人均管理建筑面积在4500以下；五级收费标准（0.36元/月平方米）人均管理建筑面积在5000以下；,保安人员配备（多层）一级收费标准（0.39元/月平方米）人均管理建筑面积在4000以下；二级收费标准（0.33元/月平方米）人均管理建筑面

29、积在4500以下；三级收费标准（0.26元/月平方米）人均管理建筑面积在5000以下；四级收费标准（0.22元/月平方米）人均管理建筑面积在5500以下；五级收费标准（0.18元/月平方米）人均管理建筑面积在6000以下；,保洁人员的配备1、保洁的要求2、保洁的范围3、小区的新旧程度4、垃圾的清运次数5、小区的容积率大小,保洁人员的参考配备标准保洁人员的综合定额：40006000配置一人。保洁员的具体配备1、楼梯清扫：14层/H人（1梯4户）2、擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚：14层/H人3、地面清扫：500/H人4、洗地毯：100/H（23人）5、刮玻璃：15/H人6、清洁电梯轿厢：1个/10

30、min7、清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/D 人,保洁人员配备（高层）一级收费标准（0.36元/月平方米）人均管理建筑面积在5000以下；二级收费标准（0.31元/月平方米）人均管理建筑面积在6000以下；三级收费标准（0.26元/月平方米）人均管理建筑面积在7000以下；四级收费标准（0.22元/月平方米）人均管理建筑面积在8000以下；五级收费标准（0.17元/月平方米）人均管理建筑面积在10000以下；,保洁人员配备（多层）一级收费标准（0.18元/月平方米）人均管理建筑面积在6000以下；二级收费标准（0.16元/月平方米）人均管理建筑面积在7000以下；三级收费标准（0.13元/

31、月平方米）人均管理建筑面积在8000以下；四级收费标准（0.10元/月平方米）人均管理建筑面积在10000以下；五级收费标准（0.08元/月平方米）人均管理建筑面积在12000以下；,维修人员配备（高层）一级收费标准（0.36元/月平方米）人均管理建筑面积在5000以下；二级收费标准（0.31元/月平方米）人均管理建筑面积在6000以下；三级收费标准（0.26元/月平方米）人均管理建筑面积在7000以下；四级收费标准（0.22元/月平方米）人均管理建筑面积在8000以下；五级收费标准（0.17元/月平方米）人均管理建筑面积在10000以下；,四、物业管理成本管控的现状,1、成本管理起点的滞后性

32、 物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后。事实上，物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点，如物业的规模、物业的设计特点、物业所使用的材料、物业的质量、物业的风格等。这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低。（物业寿命周期成本的概念（建造成本+使用成本）,因此，物业管理成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段，但现在却不是这样。尽管现在物业开发商邀请物业管理企业进行前期介入，但介入的重点是对物业的功能进行评估，而很少对成本进行评估，即是对成本进行评估，也主要是物业的建造成本，而非物业的使用成本或物业管理企业的管理成本进行评估。起点的滞后性，严重影响了物业管理企业的成本。,2

33、、成本管理体制的两难性,物业管理企业成本管理体制存在“一管就死，一放就乱”的两难选择。以前大部分物业管理企业的成本管理体制是“统一管理，分级核算”，以强化总部对下属管理处（项目中心）的成本管理。但因物业管理公司的下属管理处（项目中心）处于分散状态，这样的管理体制对管理管理处（项目中心）的日常管理带来一定影响，特别是一些大的物业管理公司，也增加了相应的监管成本。于是一些物业管理企业尝试将成本管理权下放，但一放在成本管理中就出现了混乱现象。因此，管理体制的不顺，也影响了物业管理企业的成本管理。,3、成本管理思路的片面性,现在物业管理企业一提成本管理就是降低成本，一降低成本就是裁员减人、减少工作时间

34、，减少费用支出等等。成本管理思路的片面性导致物业管理企业成本管理的深度、广度都不够。在管理深度上，往往只重视服务过程的节约，而没有通过成本与技术的有机结合、成本与业主需要的有机结合、成本与服务质量的最佳匹配，实现成本的深度控制。在管理广度上，往往只侧重于企业内部成本要素的控制，而忽视了企业外部影响成本变化因素的控制。,4、成本管理方法的局限性,物业管理企业现行的成本管理方法包括标准成本法、责任成本法等，都是传统的成本管理方法。这些方法在一定条件下能发挥一定的作用，但在现代市场经济条件下，特别是在强调业主为主导的条件下，这样的成本管理方法有其局限性。这样的方法仍立足于企业内部，核算的是企业内部的

35、耗费，成本管理目标是以尽可能少的价值牺牲换取利润最大化。,5、成本管理主体的单一性财务人员往往缺乏对物业管理各项业务流程实质的认识，对成本控制往往只限于对部门上报费用的监控，这样就很真正起到对成本的监近控作用。,五、完善物业管理成本管控的对策1、运用价值工程价值工程又称价值分析，是指通过集体智慧和有组织的活动对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。,在物业管理实践中，业主追求的是价值最大化，而不是功能最大化。如果功能略有下降，而成本可大幅度降低，能提高价值，也是业主所追求的。因此，在物业管理过程中，要加强功能成本分析，即加强价值

36、分析。如：我们要仔细分析物业管理的功能是什么？（安全、有序、卫生）其中：保安的功能是什么，绿化的功能是什么，保洁的功能是什么，业主需不需要这些功能，这些功能有没有改进的空间和余地等等。,保安的功能,守 护,消 防,车 管,咨 询,展 示,2、控制风险成本约定意识：在谈判和签订合同过程中，应尽可能把有关事项约定清楚。特别是涉及合同期限、双方收益分配、安全责任等重大问题时，一定要书面约定清楚，并考虑一些潜在的风险因素。对小区经营类合同的期限，原则上应与物业服务合同的期限一致；对利用小区设施设备进行的经营所得收益，应约定为管理费收益。,警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查

37、与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。告知意识：对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。,报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠份，如管理处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的追缴、还是警示、告知或报告都应留下证据。证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、像片资料及实物资料等。,诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从起诉之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。对有必要通过

38、法律诉讼来追讨的物业管理费，应在诉讼有效期内及时起诉。,风险转移意识：通过一定的方式将风险转移给其他人或团体。包括：1、购买保险2、通过合同方式转移给对方,3、增加边际收益开展房屋租赁中介垃圾对外承包经营小区广告经营小区健身场所,4、完善细节管理细节出效益。物业管理企业要降低成本，就必须完善细节管理。如前所述，物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点除了要求我们规范和完善物业管理企业成本管理的思路、成本管理的政策、成本管理的制度外，也要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。“积水成渊，集腋成裘”、“不以小流，无以成江海”。,(1)

39、如水笼头坏了,不要换整个水笼头.换一个具体部件,如垫圈或垫片.(2)油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用.(3)如地下停车场的电费,可通过广告牌的形式,即可美化停车场,又可节约电费.(4)小区进入口改成门禁系统(5)节能降耗，采用节能灯,XX小区地下停车库原使用67只灯管每天24小时照明，2007年12月始，根据车库照明的实际情况，调整为用21支灯管照明，减少使用46支灯管，每月可减少耗电约0.1万元。XX花园每栋楼的大堂及架空层的照明灯较多，根据晚间的照明情况和业主的要求，通过调整减少使用节能灯和日光灯总数61支。XX花园居民、商业和公共用水量，月平均约1.3万立方米，原核定用水比率是：居民

40、用水比率59.8%、商业用水比率40.2%。2008年1月向自来水公司重新申请用水比率，重新核定的用水比率是：居民用水比率91.28%、商业用水比率8.78%。按重新核定的用水比率支付水费每月可减少支出超过0.5万元。,我们曾用电表对节能灯具和普通灯具做过实际比较测量，40W的节能灯具比普通灯具每天节约电能0.25度，年节约电费支出66元，减去节能灯具高于普通灯具的成本支出，每年每盏灯可以增加效益收入62元，效果十分明显。,5、实行零基预算,建立“三位一体”的责任成本管理体系。包括财务、管理、技术人员。固定预算（静态预算）（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础

41、上增加或减少一定百分比确定出的预算。（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增加费用预算是值得的。（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。,零基预算（1）零基预算是以零为基础的预算（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力,具体步骤：（1）提出可能发生的费用项目及费用额.(2)将费用项目分为必须保证支出的和费用额可增减变动的两类.(3)将费用额可增减变动的费

42、用项目按成本效益率大小排列.(4)分配预算资源时,先满足必须保证支出的,再按成本效益率大小分配.,6、强化责任成本建立责任成本中心责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一种形式。成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责任中心。各管理处、各专业部门都可为成本中心。对成本中心的考核在确保品质指标的前提下，重点考核成本预算的完成情况。,7、降低组织成本组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。其中静态部分就是一个组织本身结构所决定的成本；而动态部分则是指一个组织在运作过程中，由于机制不同导致组织效率不同，从而引起成本不同。因此

43、，降低组织成本，要从两方面入手：1）要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。,(1)机关职能部门的设置要少而精(2)要考虑是内部专业化还是外部专业化(3)管理能否采用”1+N”的模式(4)能否白天值班和夜间值班人员的要求不一样,甚至考虑用业主值班顶管理费用.(5)岗位设置如何既可保证基本安全,又能减少人力成本.(6)如采用”酬金制”尽可能用兼职方式(7)一专多能等,2）要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。(1)费用报销的流程(2)预算控制的制度(3)费用报销的权限（4）人员调配方法,8、提升科技含量（1）智能化道闸系统 既可以大由降低人力成本，又可增加经营收入，还可减少车辆管理风险（2）办公自动化系统（3）物料采购与管理系统（4）电脑收费系统（5）小区保安监控系统,9、实行专业化 包括内部专业化和外部专业化（1）内部专业化（特别是酬金制）要将“一体化”管理优势与“专业化”管理优势结合起来。（2）外部专业化降低成本，转移风险,10、发挥集中优势（1）物料集中采购优势（2）垃圾集中清运优势（3）保险集中购买优势（4）工程集中招标优势,