无锡信成道项目市场研究报告78p.ppt
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1、1,苏州思源房产经纪有限公司 房地产流通领域最优秀的平台型整合增值服务商,2,壹。整体市场,经济面 Macro Economic,行业面 Real Estate Market,Fig.4,3,市场研究,Market research,1.,Fig.1,Fig.2,无锡大势-经济发展势头强劲,投资储蓄旺盛,房价相对较低,仍有较大上升空间,经济发展面表现出色,人均经济效率位列7城次席房地产市场面发展相对滞后,需求旺盛,房价仅列7城第六位,Fig.3,GDP排名第四,人均GDP排名第二,投资储蓄类排名第二,平均房价排名第六,宏观政经,Macro Economy&society,经济发展与房价有较大落
2、差,4,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,Fig.5,Fig.6,地产大势-成交放量,涨幅收窄;政策市场风险端倪显现,典型13城9月各城市整体供求均双双放量,多数城市均价上涨;多数城市突破市场均衡线,进入潜在风险市场;【fig.5,Fig.6】无锡9月放量成交77万【今年峰值】;供应94万【今年峰值】;价格微张3%【今年第三】。,5,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,年度数据【Fig.7】08-09年受大势影响波动较大,其余隔年基本实现供求平衡,年均供求-435万vs42
3、9万,供求比1.01:1.00。,季度数据【Fig.8】09年Q1至10年Q2连续6个季度呈现供不应求,至今年三季度供求反转,受930政策影响,预计整个四季度将进入政策调整期。2010年前九个月余额均成交约445万,较09年全年下降约1/4,“政策市”波动明显。,Fig.7,Fig.8,市场供求-五年供求基本平衡,整体楼市稳健发展,6,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,Fig.9,2010年1-9月 新增供应量较09年同期-同比+50%较前9个自然月-环比+9%,成交均价-供应放量,成交冲高回落,价格涨幅相对收窄,市场基本面良好,2
4、010年1-9月 累计成交量较09年同期-同比-2%较前9个自然月-环比-27%,2010年1-9月 成交均价较09年同期-同比+29%较前9个自然月-环比+19%,Fig.10,Fig.11,7,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,存量市场-各产品线成交均有所增加,除90首置产品线库存下降外,其他产品线的库存均出现了上升,改善型产品攀升近2成半,存量保有量库存量呈U字形走势,自2010年4月达到谷之后,连续5个月温和反弹,预计四季度受政策影响,库存将继续量攀升。,库存环比浮动率4月份以来,库存环比浮动率以平均+4.4%的速度攀升,9
5、月较4月存量攀升了约58万方,主要集中在180以上的再改产品,以及120-144的首改户型。,8,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,2007年关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知和关于加大闲置土地处置力度的通知。市场反应:当年市场价格暴涨,地王频现。政策出台后,2008年,全年房价出现明显下跌。,2008年关于促进房地产市场健康发展若干意见,松绑二套房贷。市场反应:其他金融政策全线松绑,2009年楼市复苏,后大涨。,2009年完善促进房地产市场健康发展的政策措施(国四条),个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。市场反应:短期
6、内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。,2010年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国十一条),要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应:继续产生高价地王,3月后房价飙升。,可持续发展-市场敏感度、健康度良好;长期发展供求关系仍是决定价格变动的第一要素,验证指数:值0,预示价格值0,预示价格,价格指数基期2010年1月;基期指标=100,拟合度60%,推出,拟合价格上升,拟合价格下降,非拟合政策干扰,Fig.12,Fig.13,Fig.814,9,宏观政治经济环境稳定向好房地产行业地位稳固,市场需求有支撑开发前景乐观,供求左右市场市场健康可持续发展,经济发展动力强劲
7、真正藏富于民,价格快速攀升存量降至低点市场基础面良好,10,贰。项目认知,宗地 Lcation,环境 Surroundings,11,三地块南北纵列,自然分期进退自如,循势而进!,宗地概况认知,12,项目区位认知,太湖科教产业园旅游、科教、文化产业集中区,太湖新城一体两翼结构中心太湖新城中心区:定位为行政、商务金融办公会展和居住中心,10年9月新行政中心正式启用。两翼东翼:太湖国际科技园定位为国家传感示范基地,“感知中国”中心;西翼:太湖科教产业园定位为创意产业、科教文化、软件研发,服务外包、旅游和高端居住副中心。,新城一体两翼齐飞,宗地区位优势明显。宗地地处太湖新城中心区,毗邻市政金匮公园和
8、新市政府,南侧规划地铁1号线已启动建设,中心区规划为商务行政居住,东西两翼产业丰富,区域优势明显,太湖新城中心区行政办公、商贸居住区,太湖国际科技园新兴产业、物联网示范基地,新市政府,地铁一号线,金匮公园,宗地,13,地铁一号线,项目区位认知,|政府侧|干道旁|地铁前|繁华处|地段上佳,封疆之所。,14,2009年至2010年,滨湖区的整体成交呈U走势,价格大幅攀升且趋于稳定,市场前景良好,09年至今,区域内总体供求相衡,今年9月除90以下产品外各面积段存量均有小幅回升,2010年以来太湖新城板块的供应、成交在区域各版块中占绝对主力,15,市场研究,Market research,1.,Fig
9、.15,2010年1-9月 新增供应量较09年同期-同比+9%较前9个自然月-环比+22%,区域基本面-供应放量,成交U走势,价格大幅攀升且趋于稳定,市场前景良好,2010年1-9月 累计成交量较09年同期-同比-19%较前9个自然月-环比-34%,2010年1-9月 成交均价较09年同期-同比+39%较前9个自然月-环比+35%,滨湖楼市,Binhu District Market Overview,16,市场研究,Market research,1.,月度供应数据【Fig.16】09年的月度新增此起彼伏。2010年初,受新政影响,滨湖区的住宅新增逐月减少,直至7月份才开始出现小幅增长,而9
10、月则出现了供应新增高峰。,月度成交数据【Fig.17】09年月度成交量相对比较平稳,2010年受新4月政影响成交冲高,5-8月成交低量徘徊,直至9月成交量开始出现明显上升。,Fig.16,Fig.17,Fig.18,月度存量数据【Fig.18】09年至10年滨湖区的月度存量一直相对较稳,10年受新政影响,区域住宅存量一直保持稳定。,月度供应、成交、存量分析-总体供求相衡,9月除90下产品外个面积段存量均有小幅回升,滨湖楼市,Binhu District Market Overview,17,市场研究,Market research,1.,Fig.19,供应数据分析【Fig.19,20】2010
11、年以来,滨湖区的住宅新增受新政影响相对较少。在滨湖区的各个板块中,太湖新城板块的新增供应一直比较稳定,其供应量超过滨湖区整体的50%以上。,Fig.20,区域各版块供应分析-太湖新城板块为绝对主力,滨湖楼市,Binhu District Market Overview,18,市场研究,Market research,1.,Fig.21,Fig.22,成交数据分析【Fig.21,22,23】2010年滨湖区各版块中属太湖新城、梁溪河板块的成交比例较高,其中太湖新城的成交自5月低迷后,在9月有了明显的突破。滨湖区的部分板块受新政影响,成交均价有明显波动,太湖新城板块其成交均价则处于相对平稳。,区域
12、各版块成交分析-太湖新城、梁溪河板块占据市场八成份额,太湖新城成交价格较低,滨湖楼市,Binhu District Market Overview,Fig.23,19,结论一:位于太湖新城核心区位,地处新兴高尚住宅开发片区,紧邻众多核心社会资源,优势,结论二:由于片区属于新城建设区域,前期项目自身可利用景观资源较少目前区域价值度仍然不高,绿城亦未能形成价值穿透,劣势,基于前期万科与思源的有效沟通,企业意愿实力并存,万科-信城道完全有条件成为无锡屈指可数 单价2万 顶级豪宅!,市场环境,企业土地,经济夯实藏富于民,需求支撑庸品滞价,调研,访谈,座谈,勘察,矛盾,地理环境条件优越,机遇,结论,21
13、,叁。竞争环境解析Competitive Project,由此引发三大核心问题:无锡的豪宅是什么?无锡的豪宅公寓在哪里?无锡的豪宅公寓的市场表现如何?,22,豪宅定义|交叉分析1:面积段-单价段交叉,23,豪宅定义|交叉分析2:面积段-总价段交叉,主要交叉分布:总价面积单价180-200万140-15013165元/200-250万140-150;160-180 12200-15200元/,信成道项目 所设定的目标市场为:产品面积135、160;单价2万元;在目前市场细分市场相对空白,仅有0.14%的市场份额相仿,24,豪宅分布|品类分析,25,豪宅分布|品类分布,26,市场研究,Market
14、 research,1.,城市地产,Real Estate Market,单价段分析-高单价产品集中于滨湖区和南长区,批售比指数【fig.24,25】2010年,无锡各全市成交单价在7000左右。其中低单价成交产品多数集中在惠山区、锡山区;北塘区、新区的产品单价则相对接近全市的平均价;而均价在1万以上的产品则主要集中在滨湖区、崇安区和南长区,其中50%以上的高单价产品都分布在滨湖区。,Fig.24,Fig.25,27,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,面积段分析-,批售比指数【fig.26,27】2010年,无锡全市的住房需求主要还
15、是集中在以刚性需求为主的中、小户型。满足中高端改善型需求的大户型产品多数集中在滨湖区、南长区及惠山区;从总成交中可看出,40%左右的160以上大户型产品都分布在滨湖区。,Fig.26,Fig.27,28,市场研究,Market research,1.,城市地产,Real Estate Market,总价段段分析-,批售比指数【fig.28,29】2010年,无锡全市住房成交总价主要集中在60-80万。崇安区、惠山区、新区、锡山区的产品成交价均较低;大部分成交总价较高的产品主要集中在滨湖区、南长区及北塘区;其中,200万以上高端产品成交中有60%以上均分布在滨湖区。,Fig.28,Fig.29,
16、29,豪宅分布|结论,Fig.32,Fig.30,30,供应结构【fig.30,31】,成交结构【fig.32,33】,阶段性市场整体供不应求,供应结构引导成交结果,120-144改善型产品占据市场主流。,成交基本消化当前供应,120-144严重供不应求,缺口达到118万平方米【由市场存量填补】。,Fig.31,Fig.33,豪宅分布|市场基本面,31,批售比指数【fig.34,35】,Fig.34,Fig.35,豪宅分布|市场基本面,32,Fig.36,Fig.37,成交均价分析【Fig.36】2010年无锡市高端项目的成交均价基本徘徊在17000左右,且这些项目大部分分布在南长区及滨湖区。
17、,成交面分析【Fig.37】2010年无锡高端市场的成交面积相对比较稳定。9月新政执行前南长区的西水东、世茂国际、天元世家及滨湖区的太湖锦园在成交量上有相对的突破。,豪宅表现|豪宅公寓分析,33,豪宅表现|结论,结论:无锡市场目前的高价项目走势与普宅相似,与成熟豪宅市场相比具有较大差异;可以判断出无锡目前豪宅市场并未自成一体,所谓的“豪宅”仅仅是普宅升级的“伪豪宅”,信成道项目要形成价值穿越,必须从区域价值挖掘和营销策略两方面寻求突破。,34,35,第一要素-地段为王当一件事物的价值被大多数所认知时,前瞻者往往已经定义了它的价格第二要素-规则作者指定规制善用规则适应规则,36,附件壹。高端案例
18、分析,1.万科金域蓝湾2.西水东中央生活区3.世贸国际公寓4.朗诗未来之家5.紫金-英郡,37,38,总建面:384490平方米占地面积:154468平方米容积率:2.5均价:22000元/平方米,物业类型:11栋高层+4栋超高层开盘时间:2009年3月总户数:约2900户装修情况:毛坯,产品分析:围合式规划、全高层、大园林高密度社区、点板结合以板为主;客群定位:中高端改善型中的地缘情节为主、重品牌的都市新贵、投资者。,人文+精品路线,南长区万科金域蓝湾,1.,39,围合式排布,中心景观面积大,客户较为认同,集中式大面积绿化,东部运河景观为外部景观轴心,临运河楼栋以偏东南达到运河景观最大化;规
19、划采用围合式,以11栋高层和4栋超高层围合出较大面积的中心景观,采取集中式园林;楼间距较小;,东部运河景观为规划考虑的外部景观轴心,现代主义简约型风格,板式建筑为主;楼间距较小,南长区万科金域蓝湾,40,典型户型:216户型空间布置合理,设置了一个可变的大套房设计,彰显尊贵;但是该户型相对以均衡为主,缺乏亮点;客户关注亮点为入户花园的赠送;,典型户型:该90户型为所有户型中去化最快的;主要原因为90平米做到了南北通透,功能分区合理;客户对于无赠送面积具有抗性,有90、175、200三个户型段面积,户型段具有缺失;户型设计均衡,但是缺乏赠送面积;万科后期将进行户型调整,南长区万科金域蓝湾,41,
20、缺乏附送面积;船舶、汽车的噪音;大户型单位的高总价;目前生活配套不完善;建筑密度较大具有压抑感,高楼层抵触大,客户抗性,万科品牌;运河人文景观;精装修;交通便利;未来发展前景,客户认同点,运河景观、区域人文历史、绿化园林、万科品牌,营销主渲染点,形象诉求:古运河文化、万科人文关怀;市场问题:运河噪音、面积大总价高、全高层压抑感强、高楼层去化压力大,南长区万科金域蓝湾,42,总建面:100万方占地面积:万方容积率:2.5价格详情:16000-22000元/平方米,物业类型:多层、高层、花园洋房开盘时间:2010年9月一期户数:800户装修情况:毛坯,产品分析:本案由无锡近代工业建筑改造成的滨水商
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