2007年芜湖市中央城酒店项目主要策划观案.ppt

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1、芜湖中央城酒店项目主要策划观点,合纵酒店顾问公司2007年8月8日,U H C合纵酒店顾问,项目区域位置图,项目地北面是城市中心，南面是高校园区，处于城市南北走向的主要发展轴线，中部城市核心区北部产业区城南高教、高新技术区；紧靠沿江景观轴,U H C合纵酒店顾问,项目基本资料,土地性质：商务、商业混合用地；规划指标：用地面积34420，总建筑面积57000，其中酒店总建面积42000；规划容积率：1.65；建筑密度：30；绿地率：25；建筑高度：限高100米。,U H C合纵酒店顾问,市场需求临近度,皖江城市带的龙头，催生的高星级酒店市场需求芜湖作为皖江城市带开放龙头城市，全市已形成了汽车零部

2、件、新材料、电子电器三大工业支柱产业，开发区投资的世界500强企业和国内著名企业已形成气候，德国西门子集团公司（世界500强排名21位）、德国可耐福兄弟管理公司、法国道达尔菲纳埃尔夫集团（世界500强排名14位）、美国花期银行（世界500强排名18位）、国内著名企业上汽集团、中国一汽集团、珠海格力集团、美的集团、广东科龙集团、马鞍山钢铁股份公司、芜湖海螺建材、奇瑞汽车等企业，这些外企和名企的商务接待和培训交流非常频繁，对高星级酒店的贡献非常大。,U H C合纵酒店顾问,皖江城市带的龙头，催生的高星级酒店市场需求,我们经过现场调查了解到许多商务旅客到访芜湖，视察或管理现有产业，或调查潜在的投资机

3、会。大多数商务旅客倾向于选择高档酒店入住，以体验高品质的设施与服务水平。选择在芜湖住宿的商务旅客通常会入住海螺国际大酒店、国信大酒店、后起的汉爵阳明酒店，我们确信上述酒店是目前芜湖酒店市场上最好的设施。拟建酒店应能定位为芜湖市场最佳品质的酒店设施，并获取大量来自于芜湖开发区内各公司的高收益商务需求。在积极的经济发展势头的推动下，未来芜湖的商务需求可望经历持续增长。此外，依据现场行业人士的访谈调查研究，我们也发现，由于目前无法在芜湖寻找到合乎期望的高档酒店，许多在芜湖工作的外籍技术专家有相当一部分希望目前的住宿条件能够改善。根据调查我们发现，以西门子公司为例，有超过2名以上的工程技术人员流露出入

4、住开发区国信酒店的不方便之处（离市区较远，购物、休闲、交通不太方便）另外这些技术专家都有提出提供合乎国际标准的设施与服务水平的要求。,U H C合纵酒店顾问,高校园区需求,项目区域规划有安徽师范大学、安徽商贸职业技术学院、安徽机电职业技术学院、安徽中医药高等专科学校（不到高校园，在其附近）、皖南医学院、芜湖教育学院、芜湖职业技术学院（联大）、芜湖工程信息技术职业学院，这些院校的进入能带来各类学术论坛、交流等活动，拟建酒店项目是该区域已知唯一规划的酒店项目，应能成为高校园区首选。,U H C合纵酒店顾问,政务需求,拟建酒店毗邻高新区管委会，同时亦是弋江区政府重点招商引资项目。因此，拟建酒店可望获

5、取相当大比例的政府需求。依据我们与管委会有关人士的访谈，我们获知，基于项目开发地目前没有酒店的事实，当地政府的一些宴请招待活动都选择在海螺国际酒店、汉爵阳明酒店。同时，为吸引更多国内及国际投资者，当地政府基本把上述本市最好的两家酒店当成招商引资的平台或窗口。值得关注的是，拟建酒店因其优越的地理位置应能获得当地政府的优先考虑。,U H C合纵酒店顾问,会展市场的需求,拟建酒店项目地与国际会展中心是一家投资商，作为芜湖唯一的国际会展中心，芜湖市旅游局以旅博会为龙头，形成会展旅游品牌，目前已举办了汽博会、青博会、科博会、建博会、医博会等二十多种具有全国影响力展会活动，基于一系列的会展影响，芜湖已被评

6、为中国展会经济新锐城市。与会展毗邻的拟建酒店理所当然的能获取一定数量的会展客源。,U H C合纵酒店顾问,餐饮娱乐市场需求,区域内已有的澛港小区（居民约2万多人）、建设中的中央城小区（8千多户住家）、汇成名郡等中高档小区居住业主的各种喜事、宴请、聚会等活动。,U H C合纵酒店顾问,旅游市场需求,华强旅游城主题公园“国内仅有，国际一流”华东地区最大的高科技主题公园，能给芜湖带来年接待游客500万人次的利好面，直接推动皖南旅游“两山一湖一城”格局。拟建酒店项目应能分享部分旅游外溢客源。,U H C合纵酒店顾问,UHC结论,依据我们调查得出的上述市场实际需求，我们认为项目地点发展酒店项目比较合适。

7、得益于芜湖积极乐观的经济发展前景，及项目地点毗邻高新区政府、国际会展中心的优越地理位置，项目地点在吸引会展、商务与政府需求方面具备了较大的潜力。,U H C合纵酒店顾问,项目地点优劣势分析,项目地点优势（STRENGTHS分析）交通便捷度优势：项目地紧邻城市东西向主干道九华南路、南北向的纬五路。往来城区交通、合芜高速入口、芜马高速入口均十分便捷；项目能见度优势：项目紧邻国际会展中心、高校园区，能见度非常高；区县交通通达优势：从项目地纬五路向南取道花津南路连上峨山路是通往三山区的必经之路，（未来核电站的地点是狄港镇，距离本项目20多公里，约20分钟车程）。同时，通往矿产资源丰富的繁昌约30多公里

8、，约30分钟车程，也是繁昌来往芜湖市区使用频率较高的一条路。非常便于区县主要企业的往来，可望获取相当比例的政府、企业商务客源；项目地处于城市南北走向的主要发展轴线，紧挨高新技术产区和高校园区，是芜湖城市向南发展的重点区域，优越的地理位置将是推动拟建酒店获取政府及相关商务需求的积极因素。,U H C合纵酒店顾问,项目地点劣势分析（WEAKNEESES分析）,项目地点被看作目前城市的近郊，可能阻碍该市场高端客源需求的发展。这些需求客源可能认为城市中心区拥有更多可提供更好住宿条件、餐饮条件的酒店设施；项目地尚处于早期开发阶段，周边区域的大多数规划项目（比如高校园区）也处于初期阶段。因此，周边环境的前

9、景也存在不确定性。目前项目地点周边区域仅有少量的商业零售设施（新时代商业街从花津南路到中央城的距离约2公里）。,U H C合纵酒店顾问,项目机会分析（OPPORTUNITY分析）,五星级酒店的品牌国际会展中心更容易提升企业知名度；商业地产项目（酒店）是目前规避国家土地增值税的一种稳健操作手法；五星级酒店的品牌效应更能促销项目中住宅、写字楼、商铺产品的租售；酒店是一个解决城市人口就业岗位多的一个行业，政府支持面高，能更大程度获取政府政策的支持，对企业的多元发展极具战略意义；项目地点周边休闲与娱乐设施空白，住宿、高档餐饮设施缺少，能给拟建酒店带来住宿、餐饮需求；芜湖目前豪华高星级酒店不多，本项目容

10、易建立领先优势。,U H C合纵酒店顾问,项目潜在威胁分析（THREATS分析）,旅游局权威人士透露，芜湖这几年确切要建的高星级酒店有四、五家。届时，市场将不可避免步入一个激烈竞争时期。高档酒店市场由于供过于求、过于饱和而出现恶性降价竞争的局面也可能出现。给投资商带来的经营压力也较大。,U H C合纵酒店顾问,酒店开发及经营环境调查及分析,五星级酒店：无四星级酒店：3家（镜湖区2家、开发区1家）国际品牌管理酒店：无国内品牌管理酒店：无,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店海螺国际大酒店,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店汉爵阳明,汉爵客房配备自动感应冲水马桶,U H C合纵酒店顾

11、问,芜湖主要高星级酒店国信酒店,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店铁山宾馆,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店设施一览表,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店休闲娱乐设施情况统计一览表,U H C合纵酒店顾问,芜湖主要高星级酒店餐饮消费情况统计一览表,U H C合纵酒店顾问,06年主要高星级酒店客房出租率、平均房价,U H C合纵酒店顾问,主要高星级酒店客房收入一览表（元）,U H C合纵酒店顾问,2006年芜湖入境客源国籍统计表,U H C合纵酒店顾问,芜湖未来高星级酒店发展趋势,芜湖在华强旅游城的带动作用下（预测年接待旅游人次500万人）加上其它几大旅游项目和芜湖自身

12、经济的高速发展，投资经商、旅游公干、会展经济发展等导致住宿需求增多，出现了一股酒店投资热潮，有的酒店以商业综合体形式出现（侨鸿国际、联盛国际商城、新百商厦），有的看好芜湖的高星级酒店市场，以扩建项目为主（海螺2期、汉爵阳明2期），有的以新建为主（本项目、华强旅游城酒店）以上6家酒店（不含本项目）2010前这6家全部投入市场，预计整个市场增加客房约18001900间套,U H C合纵酒店顾问,芜湖待建酒店统计一览表,U H C合纵酒店顾问,本项目未来房价和出租率预测,因供求关系的变化对未来酒店平均房价的影响：平均房价在市场供求基本平衡时，一般保持每年10的增长比例；而在市场严重供过于求时，则很难

13、保持这样的增长速度、经常还会出现负增长。以目前市场上高星级酒店的出租率和平均房价表现，假设本项目2010年投入市场，客房数量控制在250间以内，保持五星级定位，预测本项目平均房价在500550元左右，出租率在7075。,U H C合纵酒店顾问,酒店客源市场定位,酒店未来客源市场以高端商务客人为主，并以会议会展、旅游团队客人为有力的补充。,U H C合纵酒店顾问,客房定位分析理由如下：,本项目邻近的高校园区、高新技术开发区、高新区政府，这些企业高档商务客人比较充沛本项目交通便利，入住客人抵离极为便利，争取市区商务客源有一定优势；本项目有国际会展中心优势资源，如果会展举办次数频繁，经营得当将带来非

14、常可观的会议会展客人；本项目靠近三山区、繁昌县，能利用项目规划的硬件优势和地理位置优势吸引这部分客源；结合华强旅游城项目和其它几个大型旅游资源，有条件开发主题旅游线路，从而分享部分高档旅游客源。,U H C合纵酒店顾问,酒店档次、类型定位及分析,经过对芜湖市场调研，结合项目地实际情况及充分考虑未来发展趋势，对本酒店做出以下定位：标准五星级商务酒店国内品牌管理标准五星级商务酒店,U H C合纵酒店顾问,定位依据国内品牌管理,与本项目整体五星定位相吻合，有助项目招商、经营及后续开发；国际品牌优势主要在集团全球订房系统，对境外客人吸引力大；基于芜湖境外客源较少，国际品牌优势在芜湖发挥作用不大，同时国

15、际品牌管理费用较高，长期运营成本较大，综合考虑建议采用国内一线管理品牌，如：粤海酒店管理集团、锦江酒店管理集团等。,U H C合纵酒店顾问,定位依据商务酒店,商务酒店在同星级酒店中档次较高（略低于国宾馆、私人会所酒店），市场形象好、入住客人档次高；切合整个项目的产业特色和档次、形象定位；本项目主要客源市场定位为国内外高端商务客人，产品的定位和规划必须满足商务客人的要求；商务酒店定位有助高端会议会展的市场开拓，同时可满足特色主题旅游高端客人需求；拉开目前芜湖四星级酒店的档次差距，形成差异化产品、增强市场竞争力。,U H C合纵酒店顾问,定位依据标准五星级,与本项目整体高档定位相吻合，有助项目招商

16、、经营及后续开发；白金五星、超豪华五星、豪华五星一次性投资大，消费市场不成熟，投入产出比低；减少一次性投资，以项目整体档次规模优势和影响力、主题设计、高新材料使用来提升酒店档次和形象。,U H C合纵酒店顾问,酒店风格：时尚型酒店,根据芜湖酒店市场情况，结合国内外酒店发展最新趋势，本项目适宜定位为时尚型酒店类型；时尚酒店摒弃传统酒店的雷同，讲究个性化，凭借独特的设计感和体贴的服务得到现代人的青睐。时尚酒店提供给客人的是一种不同于已往任何酒店的独特体验；时尚酒店概念前卫，对项目的高度适应性和重新改造的能力，能够使项目获得优势，因此即使是在传统酒店失利的地段，时尚酒店也能取得成功；目前越来越多的时

17、尚酒店已经在全球立足并迅速发展，但是目前在国内尚处于起步阶段，市场发展空间巨大；,U H C合纵酒店顾问,酒店风格：时尚型酒店,经过对芜湖酒店业市场调查分析，现有高星级酒店基本为传统型酒店，产品同质化现象严重，时尚酒店在当地完全是一个产品空白；本项目如果定位为时尚酒店类型，可以形成产品的独特性和创新性，并以自身的差异化产品优势，在与侨鸿、汉爵等大型五星级酒店激烈的市场竞争中占据有利地位；时尚酒店设计者强调在设计风格、色调、材料、空间布局等方面的合理创新，追求以较低的建造成本获得最大的视觉和使用效果；是性价比较高的一种酒店类型；时尚风格定位与酒店较强的餐饮、康体、娱乐配套设施和经营能力相符合。,

18、U H C合纵酒店顾问,时尚风格酒店大堂,U H C合纵酒店顾问,时尚风格酒店客房,U H C合纵酒店顾问,功能面积简表,U H C合纵酒店顾问,酒店客房定位及规划,U H C合纵酒店顾问,客房规划分析,考虑到目前的市场表现，拟建酒店客房数不应过大。我们认为，芜湖酒店市场未来的需求规模不太明朗，市场足够支撑一个大型酒店项目的论据不充分。这一点，从该市场中现有酒店的规模就能够明显看出。同时从前面市场调查获知在2010年前，芜湖投放市场的客房数量将达到1800间。未来市场的竞争比较激烈。250间以内的客房可望使拟建酒店处于一个良好的平衡状态，既能拥有足够数量的客房，形成一定规模的经济效应，以在市场

19、中树立起相当高的声望，同时又能保持足够小的规模，以匹配芜湖酒店市场未来的需求规模。对未来的客房出租率和平均房价能维持一个好的水平，对软件服务起到一定保证，同时亦已考虑大型会议会展的客房需要；对品牌管理公司有吸引力，又可合理摊销管理公司费用及工资水电等其它固定经营成本；根据未来市场走势，可预留部分酒店建筑面积，视未来市场需要做后续开发。,U H C合纵酒店顾问,客房产品优势,客房面积、装饰风格领先，打造芜湖第一客房品牌；客房全部按照主题设计及装饰，为当地及国内独创，具有创新和差异化产品优势；突出智能化、人性化设计，最大限度满足高端商务客人的商旅需求；总统套房、行政酒廊配套无敌空中花园，产品档次、

20、环境、氛围、景观傲视江城。,U H C合纵酒店顾问,酒店餐饮定位及规划,酒店餐饮设施主要规划有：中餐厅、西餐厅、大堂吧、宴会厅，全部安排在裙楼；中餐以贵宾包厢经营为主，菜式定位高档粤菜结合本地江鲜和特色菜，为酒店主力餐厅，同时为会展、会议、多功能厅提供宴会出品；西餐厅为五星级基本配套，主要提供住客早餐、欧美客人及其它住客商务用餐、社会大众化的自助餐等，同时为会展会议宴会提供出品。,U H C合纵酒店顾问,酒店餐饮规划,U H C合纵酒店顾问,酒店会议宴会规划,U H C合纵酒店顾问,酒店餐饮产品优势,1000无柱多功能厅（可灵活间隔）为芜湖已知规划中最大多功能厅，势必成为政务、商务大型宴会用餐

21、及当地人各种喜庆宴会的首先；中西餐厅按照五星级档次及主题式装修，结合正宗、特色、创新的菜式出品，领袖同行；酒店高档餐饮设施同时也是中央城社区的重要配套，能形成充分的功能互补和经营互动；,U H C合纵酒店顾问,酒店娱乐定位及规划,酒店夜总会设在裙楼，主要包括一个表演大厅和50间KTV包厢；夜总会定位“芜湖第一”，大厅、包厢全部豪华时尚装修、带独立洗手间；包房可以考虑规划几种不同风格类型；在交通人流组织方面和提高夜总会档次，设立专用电梯和通道，与酒店住客人群分流；夜总会为酒店的重要配套设施，也为社区和周边地区提供了一个交际应酬、休闲娱乐的最佳场所；,U H C合纵酒店顾问,酒店娱乐项目规划,U

22、H C合纵酒店顾问,酒店娱乐产品优势,芜湖夜总会发展相对滞后，新建高档设施很少；按照本项目定位，必将成为当地最好的夜总会；除酒店住客外，社区及周边高消费人群充足，特别是日、韩、台客人对夜总会需求强烈；引进南方娱乐发达地区的前沿设计和服务手法，引领芜湖娱乐新潮流。,U H C合纵酒店顾问,酒店康体定位及规划,桑拿按摩设阳光健康水，应属于目前已知规划最大的产品，芜湖目前缺乏大型高档健康水项目，健康水设专用直达电梯；主要包括水压按摩池、冰池、普通包房20间、豪华包房35间，装修设施按照五星级档次；桑拿按摩为酒店重要配套，也是社区和周边人士健身休闲的好去处；,U H C合纵酒店顾问,酒店康体项目规划,

23、U H C合纵酒店顾问,酒店康体产品优势,本项目按照五星级高档定位，营造豪华、温馨、舒适、私密、安全的环境和氛围；配合酒店整体档次、主题、环境、氛围优势，势必成为喜爱保健休闲人士的首选；芜湖高档康体市场稀缺，本社区未来住户众多，加之周边大型企业高端人士及酒店住客的需求，市场前景广阔。,U H C合纵酒店顾问,酒店其它功能定位及规划,酒店康体健身中心包括：恒温游泳池、池畔吧、健身房、斯洛克、棋牌室、麻将室、网球场、美容美发等，均设在酒店健康水区域。上述各项主要为五星级评定需要，同时为酒店住客提供完善的配套服务。可以通过发行会员卡、健身卡、游泳卡等方式为社区商家、住户提供配套服务，同时增加酒店收入；评星过后，可以根据经营情况灵活调整。,U H C合纵酒店顾问,汇报结束多谢您的宝贵意见！,深圳合纵酒店顾问公司2007年8月8日,