季宁波市房展会调研报告.ppt

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1、2010年秋季房展会调研报告,报告结构,第一部分：房展会整体情况分析,房展会背景,房展会对比,房展会要点,第二部分：参展项目信息及研究,基础罗列,数据分析,活动展示,第三部分：品牌开发商参展对比分析,区位对比,项目对比,数据对比,房展会整体情况分析,1,房展会背景,房展会对比,房展会要点,房展会10月29日-11月1日 VS 9.29国家二次调控“满月”；10.09宁波细则过去20天；,时间：,甬城楼市上空蒙上了一层阴影，此次房展会成为新政后的风向标。,2010年9月26日晚，国土部、住房和城乡建设部联合发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，此后中国住房和城乡建设部、国土资源部、监察

2、部三部门29日晚联合发文，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，在一定时间内限定居民家庭购房套数。宁波市政府10月9日发布关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知，规定多项与购房者直接相关的本地楼市新政策，包括限定本市户籍家庭即日起只能在本市新购一套住房、暂停三套及以上住房房贷、调整房产交易税费、取消购房环节的各类财政性补贴等。同时，也对开发商的开发、销售等行为，做出了更严厉的限制性规定，包括提高土地增值税预征率、实行商品房预售资金监管、提高商品房预售条件等。,限购令出台后宁波市场观望气氛浓重，成交量大幅下降，成交均价小幅下挫。,新政效果初显，“银十”住宅市场受挫，甬城楼市

3、观望浓重,目前宁波别墅市场呈现量涨价稳的格局，限购令对高端项目影响较小，在宁波强大的购买力基础之上，甚至在一定程度上助推了高端购房者购买别墅的决心。,住宅市场的下跌并未成就商业成交量的繁荣，目前宁波的商铺成交，无论价量均显平淡，可见住宅市场的投资资金并未流入商业市场。,二手房市场特点,自新政出台后，近期二手房成交量大幅大跌30%，但下跌过程中，有三个问题需要注意：卖方因素：由于限购令的出台以及信贷政策的调整，原本计划换房的卖房者决定暂缓出售房产，成为本次成交量下跌的重要原因。因此，来自于买房的市场压力并不如数据显示的那么强大，近期价格松动的可能性较小。均价坚挺：近期成交结构发生变化，有此前以面

4、积80平米为主，总价150万为主的成交结构，变化为50-60平米为主，总价100万以内，但是均价保持不变，价格并无松动迹象市场信心：与往届调控不同，本次并未出现卖方降价行为，普遍持观望态度，并对后市抱有信心。,目前宁波二手房市场虽然成交量有所下降，但市场基本面仍是购买力旺盛，价格坚挺，对后市信心充足。由于二手房市场更能反映房地产市场的真实走势，可见宁波楼市未来前景看好，短期内降价的可能性较小。,限购令并未对住博会产生太大影响，参观仁慈和成交金额与去年过去两届持平，展出面积甚至略有上升。,第十四届住博会：展出面积达到5.5万方，参观人次为38，5万，成交额达到41.3亿元。,住博会经历15个春秋

5、，自十一届住博会开始，虽然各项指数趋于平缓，但依旧在攀升，此次住博会设计房产、金融、家装、建材、家具五大板块十三大展区，共计标准展位3400个，展出面积5.6万平方米。,1、展位风格鲜明，浓郁“低碳”气息。,本次展会以“低碳宜居”为主题，大量新型的低碳节能的材料已经充斥到会展的板块当中，而众多楼盘展位也各具风格，或体现楼盘整体风格（如塘家湾悦府），或迎合企业品牌定位（如中海）。,2、旅游地产抱团进场，展示数量可观。,随着交通纽带不断的伸展外延，时空距离的不断拉近，本次住博会大量旅游投资型楼盘抱团参展，主要以海南、嘉兴、舟山为主，展示数量可观（如博鳌千舟湾、岱山蓬莱阁海尚风情街等）。,3、海外楼

6、盘首次进入宁波市场，达总量的10%。,越来越多视野开阔的中国内地投资者都将目光投向了海外，越来越多的海外开发商积极携楼盘打入中国市场。澳大利亚房产大鳄率先将多个精品楼盘首次投入住博会，楼盘数量达到总参展楼盘的10%。,4、首次举办二手房交易会，方便交流洽谈。,二手房交易是住博会首次开设的。南天、立得、甬旺、诚发等10余家实力强、信誉好的宁波二手房中介龙头企业将代理的千余套房产参展。,5、本地展出楼盘以新盘居多，前期形象宣传强劲。,在本地展出的本地29个楼盘中，其中未售的楼盘达到20个，占总量的69%，宣传力度更是强劲，甚至有些尚未规划，开盘时间更是遥遥无期的楼盘也一同展示（如茶亭地块、君园世府

7、等）。,6、展会现场精彩活动纷呈，有效带动人气。,展会现场，有以赠送礼品的方式（如奥克斯龙溪谷、罗曼风情等）、以现场演出的方式（如中海雍城世家、恒威君园和庄等）、也有以看房团的形式直接观望、购房，达成意向成交。,参展项目信息及研究,2,基础罗列,数据分析,活动展示,老三区：江北、江北北区、海曙区、江东区,高新区：宁波发展向东，该区被看好,鄞州区+镇海区：一个已然形成的鄞州新城+一个正在发展的镇海新城,宁波周边县市：向宁波看齐，周边县市的房地产也在迅猛发展,异地置业,嘉兴置业,海外置业,本地楼盘虽然仅占参展楼盘的半数，但普遍布置精致，物料齐备，人员配备也较为充足，是展会的主要力量。,本次参展楼盘

8、共计60个，其中本地楼盘为29个，占总量的48%；异地楼盘为25个，占总量的42%；海外楼盘为6个，占总量的10%。,本地楼盘基本以大型展馆为主，有沙盘、楼书资料等物料配备，还有售楼人员陪同介绍相对完善；异地楼盘主要集中在一个展馆内（如嘉兴馆），或一小片区内（如海南相关的楼盘），在物料上仅宣传资料。海外楼盘与异地楼盘无异，展位相对集中于狭小，以楼盘宣传资料为主。,鄞州区面积广阔，依然是宁波住宅的主要供应市场，镇海区和高新区作为重点建设的新区，也有较多项目。,本地置业的29个楼盘中，以鄞州区为主，达到12个，占总量的41%；镇海区与高新区持平，均展出4个楼盘，分别占总量的13.8%；江北北区占3

9、个，占总量的10%；其余各区均为1个。,受政策影响，多个楼盘推迟上市时间，故而本次参展楼盘中待售项目较多，但其中有多个计划近期上市。,本地置业的29个楼盘中，从销售情况分析，以新盘为主，其中未售项目达到20个，占总量的29%，在售项目只有9个，占总量的31%。,未售的20个楼盘中，其中有8个楼盘预计在第四季度推出，供应量大约在114万方。其中主要有海曙区的青林湾5期；鄞州区的罗曼风情；镇海的丽景英郡、海悦花苑；以及高新区的和美城和金地东御等。,普通住宅依然是市场供应主流，但其中有多个项目带有别墅产品，加上纯别墅产品，宁波从四季度开始延续到明年上半年将会形成一个中高端产品供应高峰期。,本地置业的

10、29个楼盘中，从物业类别分析，其中以普通住宅为主，达到16个楼盘，占总量的55%；纯别墅项目为6个，占总量的21%；办公类占14%；而商业和综合体分别占总量的3%和7%。,一手房价格在高位保持坚挺，可见开发商对于后市依然抱有信心。,本地置业的29个楼盘中，高层价格从11000元/到30000元/不等，不同的价格区间均有不同的项目面世，主要取决于地段以及产品的品质。而别墅的价格也同样，价格区间跨度较大，鄞州中心区以及江北区的价格达到3万多元每平米。,本地楼盘中，有半数提供咖啡、茶水、点心、糖果等，而提供礼品或者现场表演也成为开发商吸引参观者的有效手段。,开发商赠送礼品的活动虽然吸引人许多参观者，

11、并排成长龙，但大部分仅为领取礼品而来，并非有效客户，整体效果欠佳。,奥克斯龙溪谷&和美城领取礼品的长龙,中海雍城世家魔术表演,奉化银泰城模特走秀,恒威君园和庄音乐演奏,品牌开发商参展对比分析,3,区位对比,项目对比,数据对比,2号展厅为主入口展馆，大型开发商及影响力楼盘集聚；3号展厅为北入口，虽然也人流集聚，但相比2号展厅相对次之；二手房展厅位于东展厅二楼，虽位置稍差，但人流量大；2号展厅3号展厅二手房展馆,品牌开发商多数不采用赠送礼品或者表演活动的方式来吸引参观者。,品牌开发商所开发楼盘区位以中等偏下为主，产品以中低档为主，主要面向刚性需求。,金地用空木窗装点古典风韵，米黄的大理石又尽显典雅

12、与庄重。,雅戈尔传袭法兰西皇家气派，白色大理石、金色背景墙，呈现雍容华贵的气势。,中海馆与雍城世家均为纯英伦都铎风格。其展位显尽豪华气度，拱形的大门，米色的背景墙，纯正英伦风格。,城投馆把红色和白色运用的异常巧妙，两种颜色把城投馆的时尚搭得淋漓尽致。门檐上的一排排小石柱也是其点亮之一。,银亿展馆的大门以暗色背景突出亮色字体，虽然不尽雍容华贵，却醒目又大气。,奥克斯馆以深色厚重色彩打造英式风情，与龙溪谷英式TUDOR风格相辉映。,宁房用以朴素的色调，彰显朴实与恢弘的气势，不高调却也不低调。,中海,雅戈尔,城投,奥克斯,银亿,金地,金地,金地,金地,中海,中海,中海,雅戈尔,雅戈尔,雅戈尔,城投,

13、城投,城投,城投,银亿,银亿,银亿,银亿,奥克斯,奥克斯,奥克斯,奥克斯,中海,雅戈尔,金地,宁房,宁房,宁房,宁房,宁房,下,中,上,通过展位分析可以看出，各品牌开发商均有自己的体系，雅戈尔、奥克斯等本土大鳄以高端为主，中海、金地等外来开发商定位中高端，而宁房、银亿等本土专业开发商则走中低端路线。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3

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