商业地产全面课程.ppt

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1、,租金水平与业态规划,招商实战之,项目租金方案建议,租金方案思路,租金调研方式和内容,租金调研方式和内容,调研结论分析,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,最高,最低,其次,最小,化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信,最大,美食广场、百货公司、超市、大型中式酒楼、娱乐中心、电影院,电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心,租金,面积,零售商铺,特色主力店,大型主力店,各行业商户承租水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,各行业商户承租

2、水平及承租面积基本规律,大型超市带动人气,租金内不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面积计）,*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。,特征分析：,大型超市,百货公司体现项目档次和特色,特征分析：,大型百货,*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。,中式酒楼,娱乐中心、美食广场、电影院,大型主力店特征总结,百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人

3、流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。,大型主力店特征总结,慧通行 一群热爱商业与地产并愿意终生为之努力的人,大型主力店承租特征总结,大型主力店的安排案例,下首层设置超市,大型主力店的安排案例,综合性百货共3F如：Sogo、Pacific 租金(1-3F)：100-150元/M2,精品百货共2F。如：Rainbow、Lane Crawford租金(1-2F)：200-250元/M2,百货公司设置在1F-3F,特色主力店的安排案例,溜冰场,美食广场

4、租金:50-80元/M2,美食广场设置在4F,特色主力店的安排案例,大型中式酒楼(如逸和轩酒家、海港、金龙船、凤凰楼 等)租金:50-70元/M2,大型中式酒楼设置在第5F,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,项目租金方案,电器连锁,大型家居,健身中心,体育用品专门店,美容美发中心,特色主力店承租特征总结,下首层,总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如3F以上,首层,二层,特色主力店承租特征总结,体育用品专门店、美容院设置在第3F,特

5、色主力店安排案例,健身中心(如Physical等）租金:65-80元/M2,家电家居、健身中心设置在第4F,溜冰场,特色主力店安排案例,电器连锁(如顺电等）租金:65-80元/M2,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,*注：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等,零售店铺承租特征总结,同一商场不同楼层的平均租金以首层为原点，往上层和下层租金均递减,下首层配合主力店档次和类型安排服务配套型商铺,零售店铺安排案例,服务配套类行业：便利店

6、、银行、药店、冲印店、个人护理、面包房、雪糕、糖果、书报亭等 租金：平均租金600元/M2，可按店铺位置上浮或下调10-20%,国际一线及二线品牌专卖店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等承受租金水平最高的行业。平均租金：700元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%,购物中心,首层面对高档消费群，以各类国际一、二线品牌连锁店为主，力求树立和提升项目档次形象,零售店铺安排案例,香港及东南亚知名品牌连锁店(服装珠宝钟表皮具化妆品鞋内衣精品等)平均租金：600元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,大型品牌旗舰店(如ARMANI服装、皮具、精品、家私等),第2F：二层商户品牌档次稍逊于首层,

7、零售店铺安排案例,国内及香港知名品牌连锁店(服装皮具鞋等)平均租金：400元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%-20%,第3F：三层商户品牌档次稍逊于二层,零售店铺安排案例,书店、礼品、琴行、音像平均租金：300元/M2可按品牌知名度上浮或下调15%-25%,第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻消费者需求特色,零售店铺安排案例,工艺品、家居摆设、布艺、床上用品、灯饰平均租金：120元/M2可按品牌知名度上浮或下调10%,第5F：经营行业独立性高,零售店铺安排案例,具体分别予以分析,大型主力店租金水平及承租面积规律,特色主力店租金水平及承租面积规律,一般零售店铺租金水平及承租面积

8、规律,特色餐饮店租金水平及承租面积规律,*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型,各行业商户租金水平及承租面积基本规律,下首层,三层,二层,首层,四层,五层,承租均价(元/平方米/月),特色餐饮的承租水平,下首层靠近地铁站口设置大众化、便利性餐饮类型,特色餐饮安排案例,西式餐厅(如哈根达斯、Grappas、Dan Ryans)平均租金：200-300元/M2,首层配合首层国际高档品牌定位，设置西式餐厅类型,特色餐饮安排案例,第2F：集中体现档次的同时显示特色，设置特色餐饮连锁店,写字楼裙楼,特色餐饮安排案例,特色餐饮品牌连锁店2、各省美食：豫园 3、日本料理、东南亚、韩国菜 平均租金：100-150元/M2,第3F：相对第1、2F，更突出特色化、个性化,特色餐饮安排案例,第4F：配合娱乐中心、健身中心主力店特点，突出年轻化、休闲化、随意性餐饮特色,餐饮品牌连锁店如仙踪林等平均租金：100-120元/M2,特色餐饮安排案例,第5F：特色酒楼,特色美食如昭帕耶等平均租金：50-70元/M2,特色餐饮安排案例,报告说明的问题,商户承租水平和承租规律的研究在招商实战的基础；业态规划除了要依据商户的特性和关联性外，重点还要进行商户承租能力研究；商户有序排布帮助实现最大租金收益；。,