宁波房地产市场研究报告39p.ppt

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1、,城市概况,户籍人口：2011年宁波全市户籍人口约576万，增长0.4%;全市非农人口为208万,农业户籍人口368万,户籍人口以农业人口为主;外来人口:2011年宁波全市外来人口约430万,增长7%;户籍人口与外来人口比例为 100:75,外来人口比重增长明显;,市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；市区人均住房面积:2011年宁波市区人均住房面积为32.88万，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；按市区年人均居

2、住面积增长1.33计算，目前市区住房刚性需求面积在300万/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势；,城市概况小结,城市发展关键词：“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、“经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势”,市 场 概况,土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,市 场 概况,土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,近年宁波市区土地供求走势,土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万左右；土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万左右；供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；,近期宁波大市土

3、地成交走势,近期宁波大市土地成交类型,近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近65万，预计全年土地成交达780 万；成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；,近期宁波各区土地出让分布,近期宁波各区土地成交分布,从近期各区土地出让分布来看，余姚、慈溪为市场主要供应区域，各占全市30%、20%；从近期各区土地成交分布来看，与出让情况类似，余姚、慈溪依然为市场主要成交区域，各占全市23%、24%；,2011年到目前实力开发商土地存量分布,（上图所指著名开发公司包括：保利、华润、中铁、世纪金源、龙湖、万科、金地

4、、绿城、世茂、美的、凯德、合生、雅戈尔、银亿、荣安、城投等）,市 场 概况,土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万左右；成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万左右；供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右；成交价格：2010年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2011年市区住宅成交价格为14514元/；,近年宁波市区住宅供求走势,近年宁波市区住宅价格走势,近期市六区住宅成交面积分布,近期市六区住宅成交走势,成交量：近期住宅月均成交约20万，7月达市场峰值；

5、预计市区全年住宅成交量在240万左右，较上年有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现；成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/，低于上年平均水平；成交面积：住宅成交面积集中于91-120与121-150；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼市健康运营起到有效支撑；,近期市各区住宅成交分布（万）,在市各区住宅成交量分布中，鄞州区位居第一，成交量达85.4万方;其次为镇海区,成交量为53.1万(骆驼、庄市占了较大比例）,北仑区成交量为38.5万，位居第三;郊区楼盘由于价格较低、面积适中，很受刚性需求客户亲睐，成为市场成交主力；,市 场 概况,土

6、地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,北仑板块,小港,单位：元/,7000-11000,12000以上,10000-15000,10000-14000,7000-10000,7000-9000,7000-10000,城西板块个案醉西子,鄞州中心板块个案利时金融、振邦学仕会,北仑板块个案太平洋时代中心,东部新城、高新区板块个案嘉恒广场、和美城,市中心板块个案青苹果、海顿公馆,江北新区板块个案慈城新天地,北高教板块个案明海商业广场,近年市区公寓市场供求走势,供应量：近年来，市区公寓供应整体呈上涨趋势，年均供应量约38万；成交量：2010年市区公寓成交达市场峰值，2011年成交下调，成交

7、量为21.9万，近年年均成交量约21万；供需比系数：近年市区公寓供求比系数为2.1；,近期市区公寓市场成交走势,成交量：近期市区公寓市场月均成交约1.5万，预计全年成交量在18万左右，略低于2011年水平；成交价：近期公寓成交价格走势较平稳，市场成交均价11060元/；,近期市区公寓市场供应分布,供应分布：市场供应主要集中于科技园区（高新区）、鄞州区，各占市场比例37%、30%；成交分布：市场成交集中于海曙区、鄞州区，各占市场比例41%、30%；,近期市区公寓市场成交分布,市 场 概况,土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,江北门户区个案：姚江新都、慈城新天地价格：7000-90

8、00元/,江北湾头商务区个案：北岸财富中心价格：11000-15000元/,三江口商务区个案：环球中心、百隆财富中心价格：20000-25000元/,南部CBD个案：商会大厦、博纳国际价格：10000-13000元/,潘火商务区个案：和邦2号、宜家地块,东部新城个案：国际金融中心、嘉恒广场价格：14000-20000元/,高新区个案：宁波研发园、科贸中心价格：70000-11000元/,镇海新城个案：镇海大厦、东来国际价格：6000-8000元/,近年宁波市区写字楼供求走势,近年宁波市区写字楼价格走势,供应量：近年来，市区写字楼供应呈下降趋势，年均供应量在84万左右；成交量：受经济环境影响，近

9、年市区写字楼成交呈下降趋势，年均成交量42万左右；供需比系数：近年市区写字楼供求比系数2左右；成交价格：近年市区写字楼成交价格呈上涨趋势，2011年市场成交均价为10983元/；,近期市区写字楼市场成交走势,成交量：近期市区写字楼市场月均成交约2.8万，预计全年成交量在33万左右，略高于2011年水平；成交价：近期市区写字楼成交价格波动较大，整体呈上升趋势，市场成交均价10217元/，略低于2011年水平；,近期市区写字楼市场供应分布,近期市区写字楼市场成交分布,供应分布：近期市区写字楼供应分布主要位于科技园、江东区，各占市场比例38%、33%；成交分布：类似于供应分布，市场成交主要位于科技园

10、区、江东区，各占市场比例34%、30%；,市 场 概况,土地市场 住宅市场 公寓市场 写字楼市场 商业市场,近年市区商业市场成交状况,成交量:近年市区商业年均成交量约17.7万，2011年商业成交量达24.2万，创历年新高；,近期市各区商业成交分布,近期市区商业市场成交走势,成交量：近期市区商业市场月均成交约1.4万，预计全年成交量在17万左右，略低于2011年水平；成交价：近期市区商业成交价格波动较大，市场成交均价21757元/；,市场概况小结,受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平稳；刚性需求持续释放，住宅市场进入相对旺销期；公寓、写字楼、商业市场发展趋好，将步入稳定增长阶段：,Majp

11、jMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFR

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