山东淄博汇金大厦项目营销推广策划报告富通125页项目战略营销运作推广策略战略分析.ppt

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1、淄博汇金大厦营销策划报告,谨呈：山东富通置业有限公司,2011年3月25日,2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,报告逻辑思维导图,目 录contents,1,2,3,5,4,目标确定,现状分析,核心问题构建,营销战略分析,营销推广策略,2012版-房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,项目目标确定,目 录contents,1,2,3,5,4,目标确定,现状分析,核

2、心问题构建,营销战略分析,营销推广策略,宏观市场现状,本体现状,1,2,3,微观市场现状,城市经济发展研究 城市规划发展研究 政策分析及影响研究,城市经济研究,近年淄博GDP快速增长，房地产市场处于快速发展阶段,三产发展研究,淄博属于典型的工业城市，第三产业发展相对缓慢,淄博产业结构比重,2010年淄博，第一产业增加值105.3亿元，增长4.7%；第二产业增加值1766.57亿元，增长12.4%；第三产业增加值994.88亿元，增长17.4%。三次产业比例由上年的3.6：62.8：33.6调整为3.7：61.6：34.7。从三大产业所占的比例我们可以看出，淄博属于典型的工业城市，其化工、陶瓷等

3、行业在全国都占有重要地位。,城市规划研究,淄博属于组群式城市，主要向北和向西方向发展,城市性质：山东省区域性中心城市、现代工业城市、历史文化名城 城市布局：“一核四副”的城市布局结构，以张店城区为核心，淄川、博山、临淄、周村城区为其协调发展，空间布局呈“T”字形。发展方向：向北（高新区）、向西（新城区）,淄博市城市总体规划（20062020）,从淄博的城市规划布局来看，最大的特点就是组团式发展，这一布局形态的最大弊端就是联系性差，各自为中心，很难形成统一的整体性。因此，限于地理因素，立足张店中心城区的向西与周村连接、向北与桓台连接，是淄博目前主要的发展方向。,高新区发展研究,淄博高新区目前有各

4、类企业4000家，进驻高新区企业可享受税收优惠和财政扶持政策,淄博国家高新技术产业开发区辖区面积121.13平方公里，目前淄博高新区内各类企业近4000家。高新区重点发展医药、精细化工、新材料等主导产业，2010年完成工业总产值1430亿元，同比增长21.8%。进驻淄博高新区的企业，各项税收可享受国家级高新区的优惠政策。另外还可享受淄博高新区提供的各项财政扶持优惠政策。,政策影响研究,本轮新政调控，商业物业不在调控范围之内，所受影响较小,新政对各类物业的影响,2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）；2010年的“4.15新政”（利空）。而此次1.26新政与

5、4.15新政相比力度更大。主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的50提高至60、购买第三套及以上住房的家庭停止贷款、首次明确要求各地政府制定“房价控制目标”和“限购令”、二手房交易税全面提高等。,政策影响研究,淄博2011年2月份楼市交易数据统计,通过对2月份淄博住宅市场各项数据的统计发现，环比大幅下降，说明1月份新政出台后，在客户与开发商双重观望下，楼市开始出现回调势头。但调研发现，中心城区，新建楼盘的销售价格不但未出现下降，而且继续呈现攀升势头。在住宅批准预售套数环比下降的同时，而批准预售面积却上升了21%，从侧面反应出，未来淄博楼市住宅的主流供应依然是中大户型。,新政造成开发

6、商与客户双重观望情绪，楼市出现回调势头，但房价不降反升,数据来源：淄博市房管局,宏观市场现状,本体现状,1,2,3,微观市场现状,写字楼竞争市场分析 住宅竞争市场分析 商业竞争市场分析,写字楼市场格局,淄博写字楼市场根据分布特征和起步阶段分为三个板块，本案属于高新区板块,写字楼租赁市场,淄博整体出租率较高；租客以服务型企业为主；租金最高不超过1.2元/天/；中小面积房源易于出租,未来竞争分析,淄博目前仅丽水景苑和丽江大厦两个项目有写字楼产品在售，供应将集中在下半年，据不完全统计，约有20.29万平米,新华制药、山东淄博高分子材料产业创业园、淄博鲁诚纺织投资有限公司及淄博网通等多个企业都在自建办

7、公楼。,典型案例分析,案 名：国贸大厦位 置：柳泉路与华光路交汇处开 发 商：山东大德华瑞置业有限公司项目概况：总建筑面积3.2万，地上24 层，地下1层配套分析：精装挑高大堂、电动转门，地上及地下停车位、3部客梯、中央空调、监控等面积范围：70-150入 住 率：100%租 金：35元/月/物 业 费：3元/月综合评价：与高新区管委会隔路相望，位置优越，交通发达，整体 形象及配置较高，是北部高 新区乃至淄博市的标志性纯 商务写字楼，影响力强。,典型案例分析,案例借鉴：高端商务形象及相对优越的办公配套设施及物业服务，为其赢得广大客户的青睐,典型案例分析,案 名：金晟丽水景苑商务楼位 置：金晶大

8、道与华光路交汇处开 发 商：山东金晟置业有限公司项目概况：总建筑面积3.59万，地上16 层，地下1层，3层及以上为写字间配套分析：精装挑高大堂、地上及地下停车位、3部客梯、地暖、监控等面积范围：90-370销售价格：6000元/起、均价6500元/销售情况：目前整层出售（整层1158），需 求整层客户可以直接定房，散户目 前只能登记综合评价：外观普通，户型进深较长，面积较 大，项目所在位置出入不便，整体 销售情况较差,案例借鉴：整层出售优先，利于大客户选房和进驻，在一定程度上能促进整体销售,综合素质重要性排序,区域条件重要性统计,内部硬件配套重要性排序,内部配套服务重要性排序,写字楼客户需求

9、调查,目标客户软硬件需求分析,写字楼客户需求调查,客户购买原动力分析,写字楼客户需求调查,写字楼市场小结,1、淄博写字楼市场供需处于平衡状态：1.近来年淄博写字楼市场租金 水平、出租率水平稳定；2.近年来淄博写字楼新增供应较小；3.写 字楼销售速度相对较慢，价格涨幅不大，年涨幅在5%以内。,3、本项目所在的片区是属于淄博高新技术开发区，由于产业聚集、政 策优惠、交通便利等优势，写字楼市场逐步成熟，未来发展潜力大。,2、目前淄博写字楼市场中单位自建写字楼项目较多；写字楼自用客户 主要以从事第三产业的客户为主。,4、写字楼商务形象、地段，大堂、停车位、电梯、价格等因素是影响 客户购买或租赁决策的主

10、要因素。100左右相对易于出租出售。,近4年淄博市房产数据分析,北部片区优势：高新区在此区域，柳泉路北段规划，张店和桓台迅速连接。劣势：迅速结合发展成型需要时间。,西部片区优势：属于新区规划，政府支持力度大，市场认可度高，潜力大。劣势：生活配套尚未完善，居住氛围需要提升，价位较高。,淄博中心城区住宅板块及特征,中心片区优势：中心城区，交通便利，商场超市、医院等配套设施完备。劣势：交通拥堵，空间狭小，环境嘈杂。,东部片区优势：老城区，各方面配套齐全，居住氛围好，价格相对较低。劣势：工业企业较多，且多为化工类企业，空气污染严重。配套档次低，区域气质差。,南部片区优势：区域内专业市场众多，车站南移，

11、交通便利，价位低。劣势：人员混杂，环境嘈杂，缺乏生活大配套，教育配套差。,在售住宅项目分布及价格,在售住宅项目分析,自住型占绝大比例，投资需求后来居上,自住型占绝大比例，投资需求后来居上,住宅客户分析,典型案例分析,案 名：盛世名苑位 置：中润大道与西四路交汇处开 发 商：淄博世龙房地产总建筑面积：22万容积率：1.81面积范围：34、90、108三种户型（四期）销售均价：5500元/销售情况：目前进行客户排号，已经 排至420号综合评价：主打齐文化概念，产品以 迎合市场需求的中小户型为 主，采用低价策略销售，整 体销售情况较好。,典型案例分析,案 名：华侨城加州海岸位 置：中润大道1号开 发

12、 商：山东中润集团总建筑面积：10.365万容积率：1.76面积范围：107-373销售均价：5500元/销售情况：预计月底开盘，目前只进 行客户诚意登记综合评价：由13栋711层花园洋房组 成，紧邻社区景观河，位置 较为优越，主力户型以131、145三室。,住宅市场小结,1、淄博中心城区住宅市场供应处于一个断档期，新增供 应较少，特别是中小户型。,3、住宅价格涨幅较快，目前高新区住宅价格在6000元/左右；,2、产品供应以小高层为主，开始向高层住宅项目过渡；,4、住宅客户以自主客为主，25-35岁是购房主力，住宅成交户型主要 集中于二室和三室，成交面积段主要集中在80-90和120左右。,商

13、业市场分析,项目周边目前商业配套以社区底商为主，配套不完善，商业氛围不浓厚，商铺租金在0.71.3元/天,集餐饮、娱乐、超市百货等多业态，填补了区域内的市场空白,济南IT总部,商业市场分析,项目名称：名尚城市广场位置：鲁泰大道以南概况：建筑面积30万，吃喝玩乐购一应俱全。拥有 六大主题馆即国际百货馆、中影巨幕光影馆、名品家居馆、休闲娱乐馆、乐天家庭馆、香格里酒店公馆、三大环形景观带巴黎香榭丽全球四季休闲景观街、两大主题街，大唐美食街、第五大道还有一座北北乐园，目前已完成主力商家招商，计划2012年1月9日营业。定位：中国首座室内主题游乐家庭消费目的地销售模式：招商、返祖产品面积：30100，可

14、以自由组合销售价格：外街及一层：3万/、二层：2.6万/、三层1.6万/、四层：1万/项目评价：集餐饮、娱乐、超市百货等多业态的整合，不仅填补了区域内的市场空白，但淄博市民对集中式商业投资热情不高，目前销售情况较差。,项目周边商业配套缺乏，商业氛围不浓厚，区域内多为零散底商、无规模，目前缺乏大型商业配套，名尚城市广场的出现将弥补这一空白。,商业市场小结,世纪新世界广场,名尚城市广场,1.华润城市综合体位于老体育场，商厦对面，商业5层，带地下三层车库。南北两侧为45层公寓。东一路西为6栋33层高层及商业，叫凯旋门。2.鲁中宾馆为31层高层住宅，一期开四栋，叫中央公园。已进入设计阶段。,华润置地地

15、块总建筑面积80万,综合体市场分析,继“名尚城市广场”、“世纪新世界广场”面世后，华润置地淄博项目也开始动工，另外，还有规划中的“泛华城市广场”，淄博综合体时代到来,宏观市场现状,1,2,3,微观市场现状,区位分析 地块分析 产品分析,本体现状,项目区位分析,本案紧临高新区管委会，社会资源丰富，辐射性较强，商务价值高,本案地处淄博高新区柳泉路与鲁泰大道交汇处东北角，周边遍布政务、金融资源。本案距离连接济南与青岛的青银高速仅2.3公里。区域内发达的道路及公交网络，有效的拉近了本案同市中心和火车站的距离，区域辐射能力较强。,项目地块分析,项目所属区域地处淄博高新区，辐射性较强,地块呈梯形，接近长方

16、形，南北长156，东西宽127米，易于楼座布局。地块内场地平整，开发条件基本成熟，准备开槽动工。,项目产品分析,汇金大厦经济指标,项目由2栋24、36层高层塔楼和4至6层商业裙房组成，涵盖商务办公、商业、公寓式住宅、商务服务配套、地下车库等,以办公产品为主的综合体项目,写字楼产品分析,劣势简要分析：1、单套面积较大，2、限于外观结构，不利于间隔3、写字间承重柱较多，不利于利用,优势简要分析：1、外观造型出众2、观景效果极佳3、八部电梯配备4、5A级标准5、商务配套齐全,住宅产品分析,户型面积：A户型（130三室两厅）、B户型（90两室一厅）户型评价：A户型各功能空间齐备，带空中庭院，双阳台设计

17、，但是纯北向户 型，通风采光效果较差 B户型相对方正，但也存在无法通风的问题。,项目属性认知,淄博整体经济运行良好，有利于房地产快速发展,宏观市场,微观市场,区域住宅市场逐步成熟，目前属于空档期商业市场仍属于空白，无规模标志型商业配套写字楼市场前景好，但目前供求基本平衡淄博综合体不断涌现，淄博综合体时代到来,本体,北部核心区位，资源优，配套较全，中型城市综合体,现状总结,目 录contents,1,2,3,5,4,目标确定,现状分析,核心问题构建,营销战略分析,营销推广策略,核心问题构建,目 录contents,1,2,3,5,4,目标确定,现状分析,核心问题构建,营销战略分析,营销推广策略,

18、综合体发展模式研究,形象定位,客户定位,1,2,3,4,项目价值体系构建,价格建议,5,将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。城市综合体,体量大、兼容“写字楼、公寓、酒店、商业”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体,综合体概念,综合体的两种表现形式,一种是城市形态的表现，在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑内集合办公、餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体；,另一种是经济形态的表现，随着项目开发规模的不断增大，规

19、划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更为经济、专业和实用。,城市综合非常注重各建筑单体之间的联系性,主要考虑各功能板块的消费互动和可能产生的消费磨擦.,综合体表现形式,综合体与单功能物业比较,综合体基本特征,模式1 均衡发展的模式,模式3 以酒店为核心功能的发展模式,模式4 以商业为核心功能的发展模式,Complex=hotel+office+shopping+apartment+,Complex=office(主)+apartment

20、(次)+,HotelShopping,Complex=hotel(主)+apartment(次)+,OfficeShopping,Complex=shopping(主)+,OfficeHotel Shopping,模式2 以写字楼为核心功能的发展模式,模式5 以公寓为核心功能的发展模式,Complex=apartment(主)+,Office Shopping,综合体发展模式,综合体发展五种模式,综合体发展模式,综合体发展的典型模式,五种模式成功的内外驱动因素总结,综合体发展模式,对本案的启示,综合体发展模式研究,形象定位,客户定位,1,2,3,4,项目价值体系构建,价格建议,5,整体开发价值

21、的提升核心：写字楼的规划及运作整体形象档次的提升核心：打造形象标杆产品现金流回收的保障 核心：住宅、底商等现金流产品保证写字楼的长期繁荣核心：开发模式，大客户引入,项目综合体开发核心要素（KPI关键价值指标）,综合体发展模式,借区域发展之力，成就写字楼价值峰值区,借助市场空档期机会，把握入市时机,赋予项目独特鲜明形象，打造独特竞争力，规避市场竞争风险,规避市场竞争风险,抓住市场机会,挖掘区域价值,基于市场,基于竞争,基于本体,价值体系构建模型,本案符合城市综合的体价值体系,综合体发展模式研究,形象定位,客户定位,1,2,3,4,项目价值体系构建,价格建议,5,城市的发展，项目的自身属性注定本项

22、目必须成为城市北部，乃至淄博的地标性项目,城市发展,项目地处开发区核心区位，发展潜力大,超高建筑、现代综合体、可塑性强,富通置业需要一个高端形象的载体,本项目将成为淄博人拓展城市想象空间的载体本项目将是代表淄博新生活、城市魅力的“城市标志”,项目使命,自身条件,富通品牌,城市之巅财智汇聚,城市之巅：寓意城市的高点，城市建筑品质的高点，事业的高点；财智汇聚：能人志士在此聚集，寓意项目客户层次高端，形象高端。,以“巅”的气势，建造！以“汇聚”的开阔，接纳！不仅是综合体，还是城市升级的前沿阵地。,项目形象定位,综合体发展模式研究,形象定位,客户定位,1,2,3,4,项目价值体系构建,价格建议,5,一

23、般写字楼客户特征分析,写字楼客户定位,熟悉或认可目前所处办公区域的中小型企业及从原有的工作室模式发展为公司模式,散购客户45%,主要考虑因素 为提升企业形象，扩大公司规模 寻求高档办公场所，以及从租不如买角度考 虑，控制成本、增加企业固定资产一举两得 资金承受能力有限，注重性价比 注重交通便捷程度,投资客,主要考虑因素 长线持有，要求有稳定的租金收益 以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；需求面积较小，出租给中小型企业以获利,投资客户20%,写字楼客户购买需求定位,写字楼客户定位,主要考虑因素 极为重视企业的形象，体现企业实力 需要与自身行业、层次匹配 受困原有写字楼软硬件设施不足 成本控制及

24、企业壮大角度，整层需求,已在淄博发展多年，更换办公场所的企业,整购客户（大型客户）35%,游离客户：淄川、高青、博兴、惠民等周边区县客户约占5%,偶得客户：投资客，专业投资公司、淄博本地商户、生意者；省内投资客户（东营、济南、青岛）等约占20%,住宅客户定位,核心客户：金融类大型机构企业，银行、保险公司、证券公司、投资公司等约占50%,重要客户：高新区企业，如医药、化工产业、新材料等相关单位约占25%,写字楼客户来源定位,核心客户：高新区客户约65%,重要客户：市内客户约20%,游离客户：外来投资者约5%,偶得客户：其它区县客户约10%,住宅客户定位,本项目住宅部分客户，主要以高新区客户为主，

25、他们多为首次置业、价格承受力弱，看重项目距离工作地点近、性价比,商业客户定位,商铺仅有三套，单套面积在1000以上，目标租售客户主要面向大型商场，银行等机构。,综合体发展模式研究,形象定位,客户定位,1,2,3,4,项目价值体系构建,价格建议,5,租金倒推法所得结果，结合本项目商务氛围及初期开发运营情况，考虑到 区域客户的心理承受预期，预计写字楼部分目前销售均价为6500元/。,目前租金：目前淄博写字楼最高租金为1.2元/天/，因为项目还未入市，暂不考虑其它因素，按照市场上写字楼最高租金1.2元/天/，进行价格倒推成本收回时间：15年项目均价=1.2*365*15=6570元/,租金倒推法：,

26、价格建议,写字楼预计价格测算,价格建议,市场比较价格计算：(5000+4450+4300)/(1.0323+0.9931+0.9756)5664.8元/预计项目住宅部分目前均价为5700元/，具体价格根据市场情况进行调节。,住宅预计价格测算,租金：项目周边沿街商铺租金在0.71.3元/天/，取平均租金1元/天/年收益率：按照8%计算项目均价=1*365/8%=4562.5元/,收益还原法：,价格建议,商铺预计价格测算,按照通常规律，住宅与商业价格比为1:2，则项目均价=5700*2=11400元/,规律测算法：,最终得出项目商业部分均价为7300元/。此价格为当前时点价格，到开盘销售时，应根据

27、商业招商情况和市场情况进行调整。,目 录contents,1,2,3,5,4,目标确定,现状分析,核心问题构建,营销战略分析,营销推广策略,项目推售策略研究,1,2,营销推广策略及执行,推广表现,3,物业推售顺序研究,产品之赢利能力组合选择,根据综合体发展模式确定阶段运作策略,分期运作：分期开发，分期入市；以规避过大开发资金投入及降低资金成本；在起步期运作难以充分实现物业价值，项目亦难以实现销售，物业价值在成熟期可以最大实现；,项目开发及运作战略,5,6,10,9,11,8,7,12,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,2011,2012,项目亮相,住宅开盘,写字楼开盘时间,项目导入期,

28、住宅蓄客期,住宅强销期,写字楼蓄客期,写字楼大客户行动,住宅尾盘期,写字楼产品力呈现,写字楼形象为主、住宅产品力为辅进行宣传,区域价值展现,项目综合体形象导入,说明：具体营销节点需要根据工程节点确定,售楼处启用,11,12,商业招商期,写字楼强销期,营销节奏,商业开盘,项目推售策略研究,1,2,营销推广策略及执行,总体营销策略 营销策略分解 销售执行,项目营销推广策略,推广表现,3,将项目高度拔升到时代发展与城市建筑标志的轨道上，塑造城市高端商务综合体形象，以写字楼营销为主，带动其它产品销售。,项目总体营销策略,一期策略分解,第1大战役：地位提升,第2大战役：价值营造,第3大战役：极致营销,营

29、销策略分解,三大战役占领市场,CBD咽喉掌控城市未来,一条柳泉路，串联淄博的过去、现在与未来,地位提升,三个一工程，将柳泉路推向淄博的战略要地,一系列话题性论坛一系列新闻造势一个资源平台打造,以柳泉路地位提升项目地位；以高端商务综合体形象提升项目地位,邀请专家、学者和地产商共同参与，组织柳泉路战略地位热烈讨论。由片区价值的提升带动项目价值的提升。,大话地产之柳泉路时代淄博的重形象大道，财富大道,地位提升,活动举例,概念强化：一连串新闻事件的报道,延续前期论坛的讨论，以软文形式对柳泉路结合项目进行报道（网络、报纸软文），将柳泉路的形象高度提升至淄博的经济的战略发展地位，同时树立项目的淄博商务领袖

30、的地位。,柳泉路，汇聚淄博人民眼光，引领淄博脉向汇金大厦，淄博商务办公标杆，引领国际商务潮流,淄博的长安街,地位提升,话题报道举例,邀请专家、学者和地产商共同参与，组织城市综合体价值，对于城市的意义等相关讨论。由综合体价值带动项目价值的提升。,大话地产之综合体价值论坛城市综合体”城市复兴的必由之路,地位提升,活动举例,提供会议平台、承办各类城市交流活动,以政府相关外贸机构、开发区建立合作关系，由本案冠名赞助各类团队考察交流的活动。以此扩大项目在淄博政界、商界中的影响力，同时借助政府机构及商会对项目进行推广。,影响力塑造政府资源的利用,地位提升,与政府联合炒作区域价值！让政府成为我们最好的销售员

31、、传播员！,与高新区政府联合举行片区商务价值讨论会等活动。以此扩大项目所在片区区域价值，并借势拔高项目价值，同时让招商局等机构对来淄投资公司进行项目宣传推广。,影响力塑造政府资源的利用,地位提升,绿色生态办公区是运用生态学原理、环境学原理和建筑学原理，遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计、规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换、从而获得一种高效、低耗、无废无污染且能实现一定程度自给的新型办公方式。因为绿色生态理念打破了常规写字楼的封闭空间，灌输了一种健康环保的概念融入于产品中，所以它成为新兴甲级写字楼的发展方向。,EOD理念下的写字楼正是这个时代发展的潮流它更生态

32、、更智能、更人性化、更健康、更有生命力,价值营造,现场生态概念的植入和包装的国际感体验营造,趋势一：调动一切技术构造手段，达到能耗低，减少污染并可持续发展的目标,趋势二：深入研究室内热工环境（光、声、热、气流等）和人体工程学的基础上（人体对环境生理、心理的反映），创造健康舒适而高效的室内办公环境,关键词 低能耗、低污染、可持续发展,关键词 健康舒适、高效,相关技术,价值营造,生态智能型写字楼发展2大趋势，8大技术,呼吸式玻璃幕墙优点利用自然光实现照明减少空调的使用通过开启窗实现自然通风通过遮阳百叶防止日晒室内无眩光,立面安装了绿遮阳板，不但可以遮挡阳光，还可以以其上部把光线发射到靠窗的倾斜天花

33、板然后再反射到室内，从而使室内有充足而柔和的阳光。,在双层的low-e玻璃增加了第三层玻璃，使用后的冷气被收集到玻璃之间，如果室外是31度，立面玻璃和内层玻璃之间的温度仅为26度，起到良好的缓冲作用，这样一来我内的人们即使靠近玻璃也不觉得热,利益：比常规幕墙采暖节能40%-50%，制冷节能40%-60%。（老长沙人说现在的长沙只有夏季和冬季。可见空调的使用程度之高）装机容量（空调系统）下降了2030,价值营造,产品提升双层呼吸式玻璃幕墙,房地产市场的持续繁荣，写字楼的高度也在逐渐上升，与此同时，电梯的配置也得到了开发商的愈加重视，写字楼的电梯成为写字楼的重要“封面”，成为客户关心的要素。写字楼

34、电梯速度在迅速提升，一般地说，按速度来分，电梯大致可以分为以下几类：1）低速电梯：常指运行速度低于1.00m秒的电梯；2）中速电梯：常指运行速度在1.002.00m秒的电梯；3）高速电梯：常指运行速度大于2.00m秒的电梯；4）超高速电速：运行速度超过5.00m秒的电梯。鉴于本案楼体高度较高，建议采用品牌高速电梯：3.004.00m秒,价值营造,产品提升高速电梯,建议大堂沿袭生态概念的方向进一步打造：多情景的绿化布景，打造一个绿色通道。大堂高度建议：9m转门:感应旋转,价值营造,产品提升豪华大堂,导示体系双语化,国际化营造形象国际化,价值营造,广场：树立各种组织的旗帜，体现项目的全球多元概念。

35、,大堂：设各主要城市时区时钟,价值营造,门童接待,享誉世界的服务品牌：印度门童,价值营造,折页、海报等中英文双语制作，中文为主，英文为辅,国际化营造物料国际化,价值营造,过去梦想（写字楼的发展历史）,现在商务（国际办公流行趋势）,未来汇金大厦（汇金大厦，来自未来的商务领袖）,第一篇,第二篇,第三篇,除常规物料外，主题楼书成为展现项目价值的重要载体。,价值营造,国际化营造双语楼书,国际知名物业管理或物业顾问服务：,服务领袖，只为领袖服务,聘请国际知名的物业管理公司作为项目的物业管理顾问。同期举行盛大的签约仪式，在淄博制造轰动效应。可参考物管公司：戴德梁行、英国SAVILLS（第一太平戴维斯）、世

36、邦魏理仕、仲量联行、高力国际等。,价值营造,国际化营造携手知名物管公司,CJW 爵士会所,CJW在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士乐、葡萄酒”三个词的英文首字母。在北京也有连锁。就像店名所写的那样，CJW专注于雪茄、爵士乐和葡萄酒。店内高雅的环境受到了众人的一致青睐，无数的公司活动、时尚发布会和私人聚会都在这里举办。,国际级CLUB写字楼引进淄博顶级的CLUB，引进国际高端品牌经营。,价值营造,国际化营造引进国际级CLUB,形象体系：柳泉路旁/CBD咽喉/引领城市未来生态体系：呼吸式玻璃幕墙/空中花园/公共空间皆绿化智能体系：国际5A级智能系统建筑体系：综合体/高度/国际标准层高/豪华公

37、共装修配套体系：行政中心公共服务/完善商业配套服务体系：五星级物业服务/立面定期清洁/针对企业性质的定制服务,六大体系，缔造淄博商务领袖,区域、建筑、资源、服务、国际概念,价值营造,极致营销,价值点全面展示，媒体全面铺排,极致营销,活动线造势期活动建议,媒体渠道规划：,报纸杂志：淄博晚报/鲁中晨报 重大节点进行硬广投放，软文不断渗透,户 外：柳泉路高炮/工地围挡/市中心大牌 重大节点更换主题形象和营销信息,电台广播：FM调频100、都市之声项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,网 络：搜房网/项目网站项目形象宣传，营销新闻信息不断渗透，重大活动全程报道,直效媒体：电梯广告/短信

38、/直邮 项目形象宣传，阶段营销信息告知,极致营销,极致营销,运动线,极致营销,行业线,大客户与小客户优劣势比较,销售执行,销售执行策略一：整层销售，大客户旺场,大客户比例建议前期引入一批大型品牌企业可有效提升项目品质，树立淄博顶级商务写字楼的标杆，但最终目的是成功导入下游中小型企业及资深投资客群，以最终实现利润最大化；因此建议项目大客户比例控制在20%30%左右，来提高项目的客户品质，并带动大量中、小面积客户的购买，实现名利双收的目的。,本项目的租售结合将有效推动销售的进展，最终达成利润最大化前期为大客户提供优惠的租赁条件，有利于大型品牌企业的引入；产生带租约销售单元，为保守型投资者提供更好的

39、选择；提升项目的“入住率”，提升楼宇人气、市场形象及项目的投资价值；业主保留一部分优质资产作为长期稳定的收入来源；在销售进度计划不变的情况下，增加项目的租金收入；为投资者提供优质售后服务，带动滚动客户的良性开发，为后期销售的成功提供保障；,销售执行,销售执行策略二：租售联动，贯穿始终,说明：租售出租范围：一是低楼层部分；二是客户要求代为出租单元写字楼达到出租条件后，前期由销售部代为出租，项目结案后移交大厦物 业继续租赁服务,销售执行,产品租售分割,写字楼部分推案节奏和顺序,销售执行,销售组团拿出部分整层，与销售1组团同时入市，进行大客户引入，导入品质客户树立项目形象口碑；为后期推案组团，提供价

40、格支撑；同时也为高端客群的蓄水提供充足时间和准备；,销售组团先行入市，进行散户蓄客，切小面积以降低总价控制首付款；后期对未售单元进行出租，租售联动，促进销售,销售组团待第1、2组团成功售罄最后推出高区无论在景观、形象均属一流，放在最后推出以博取利润最大化；,销售执行策略三：全员行销，整合资源,销售执行,销售服务内容,1.营销策略 总体营销策略销售模式选择客户通路建立价格策略推盘策略促销策略,2.销售方案总体销售执行方案分阶段销售执行策略3.销售系统销售道具建议销售准备租售作业协助合同签订及收款交房服务,销售服务内容,项目推售策略研究,1,2,营销推广策略及执行,推广表现,3,主推LOGO,Thanks,