深圳龙岗中心城市场报告39P.ppt

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1、,龙岗中心城市场报告,中原地产事业二部呈现,2008年土地市场各区供应结构,从各区域供应来看，2008年龙岗占总供应的47.34%；独领风骚；罗湖区、盐田区无供应。住宅用地供应主要集中在龙岗区和南山区，龙岗区占总住宅用地供应面积的34.54%。产业用地则基本分布在龙岗区，龙岗占到总产业用地的94.5%；从下表可知，新增项目中，龙岗占40%强，都是占地10万平米以上的大盘，其中一半是旧改项目；,发展的驱动力一：土地供应居全市之首,*表1：深圳、龙岗2002-2008年固定资产投资增长率比较,*表2：深圳、龙岗2003-2008年GDP增长率比较,投资拉动经济、城市化作用明显；龙岗区中心组团、中心

2、城的中心功能不断强化，由单一走向复合；房地产业成为拉动中心城发展的重要产业之一，向好的城市价值预期以及政府政策导向，使中心城成为龙岗过去3年最主要的商品房核心供应区域。,固定资产投资对龙岗经济和城市化的拉动作用明显,发展的驱动力二：产业结构调整提升楼盘购买力,六大功能分区的确定及两大新城规划的出台以电子信息产业为支撑的制造业逐步成为龙岗经济的主要驱动力。产业结构的优化必然导致人口结构的优化,高端产业的增多使高素质、高收入人口快速增加龙岗楼市向优质化、规模化方向发展的步伐也必将加快。,深圳市重要的制造业基地，重点发展先进制造业，成为区域性生产服务中心。,深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地

3、。,深圳西部发展轴的综合服务中心，全市重要的物流基地,特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。,特区综合服务功能外溢区，全市重要的物流基地,深圳市东部新城、全市先进制造业基地。重点发展高新技术产业、石化下游产业、电子信息等,深圳市核心城区的组成部分，东部发展轴的综合服务中心。两大新城（大运、坪山）的建设地。,区域性滨海旅游度假区和自然生态保护区。,规划的项目影响：政府将中心城作为重点发展区域，将在基础设施、建设资金方面有所偏重，这对本项目是一大利好；深圳四大新城建设，龙岗独占两城（大运和坪山新城），这将为片区地产发展带来持久动力；随着大运新城、地铁三号线和深惠路改造建

4、设的启动，龙岗的辐射力进一步增强。,发展的驱动力三：两大新城规划提升龙岗楼市形象,显然，两大新城的规划在提升龙岗形象、转变城市功能、优化产业结构和人口结构方面将发挥积极作用。城市形象、功能的改变，产业、人口结构的优化都将直接提升整个龙岗楼市的品质，改变区域以往低水平、低档次的无序开发局面。,体育新城、东部新城两大区域的规划，对提升城市形象、转变城市功能作用极大。四大新城龙岗独占其二，可见政府改变龙岗之决心。,体育新城定位为大型体育、教育设施场所，与龙岗中心城共同构建城市东部中心。规划目标是完善深圳公共体育设施布局，举办大运会，全面提升龙岗的城市建设标准。,东部新城定位为生态型现代先进制造业新城

5、。通过综合资源的投入，推进区域全面规划和建设，改变过去特区城市梯次释放影响力的地区发展模式。统筹多元化的城市和产业发展模式，建设国际一流产业新城。,龙岗中心区规划定位为深圳次中心，重点发展商服、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业是龙岗区行政办公、金融贸易、文化科技、商业中心、居住及配套核心区 该定位将迅速加快中心城配套建设步伐，区域价值被急速提升,深圳次中心定位,30分钟交通及地铁三号线 奥体新城、龙岗会展中心清林径森林公园 宝龙-碧岭工业区留学生创业园 龙岗天安数码城龙岗镇高科技工业园 香港金融后勤基地,龙岗中心城重大规划,地铁三号线的影响分析,3号线全长32.983公里，初期起点站是

6、红岭中路站，终点站为龙兴街，设21座车站，其中地下站6座（长约9.246公里）、高架站14座（长22.321公里）、浅埋地下一层车站1座；预计2010年底通车，在2012年前，早晚高峰时段每小时对开12列列车，行车间隔8分钟；三号线建成后，从罗湖到龙岗交通时间从目前的一个多小时，缩短到不足半小时，极大地方便了罗湖、布吉的客户前来龙岗置业；目前，地铁号线多名工人奋战在深惠路高架桥上，平均每天保持多米的工程进度，预计月底完成草埔站至双龙站铺轨工程。,爱联站,布吉镇政府站,老街站,龙城广场站,发展的驱动力四：交通规划凸显龙岗地位,联系龙岗体育新城、龙岗中心城、坪山、坑梓等片区，并衔接深圳火车东站；起

7、点大运新城，终点坑梓新桥，全长约36.4公里，设站24座。；12号线连接龙岗次中心区、大工业区及坑梓卫星新城，与3号线一起形成东部发展轴上的快速 轨道交通走廊，采用城市铁路制式；2020年前完工；,地铁12号线,历年龙岗区商品住宅批售面积（03-08年）,历年龙岗区商品住宅批售面积占深圳市比重（05-08年）,04年开始，龙岗区的一手商品住宅的供应量都比较大，07年的批售量更是首次超过200万平方米，受楼市低迷的影响，08年龙岗区住宅供应量为210.4万平方米，同比减少了7%。从2005年开始，龙岗新盘供应量在深圳市整体所占比重直线上升，2007年更是达到了38.31%；,历年龙岗商品房供应情

8、况,08下半年龙岗区住宅入市的速度明显加快。10月份开始低迷期，但10月底救市政策出台后，年底推售量达到顶峰，12月和9月是推售住宅量最大的两个月份，分别有10个和9个新盘入市；08年龙岗整体供应量占深圳市的四成左右，其中12月份达到了48.87%，反映了龙岗楼市在深圳楼市的重要地位,但未来巨大的供应量还是为该区域销售带来了一定压力；,08年各月龙岗市场供应趋势,08年各月龙岗市场供应及占深圳整体比重（单位：万平米）,08年各月份龙岗商品房供应情况,04-07年每年龙岗房价涨幅都在20%以上，其中只有06年的涨幅低于全市平均涨幅。07年龙岗房价涨幅最高，达62%，涨幅仅次于罗湖区，比全市平均涨

9、幅高17个百分点；07年楼市进入快速升温通道，第四季度开始楼市低迷，但由于降价不到位，成交开始低迷；08年房价开始暴跌，龙岗区房价下降尤为明显，全均价只有9116元/平方米，跌至07年初水平，同比房价下降13%；,龙岗商品房历年价格走势分析,布吉、中心城和坂田依然是龙岗供应最多的三个片区，共占龙岗供应总量的67%；07年供应较多的龙岗镇和横岗片区，08年的供应量都有较大幅度的下降，尤其是龙岗镇，降幅达到了67%；而以往供应较少的坪山和坪地片区，今年的供应却大增，增幅分别为197%和204%；整体上来看，08年的住宅新增供应分布的更加广泛；,0708年龙岗商品房区域供应情况,从片区看，08年龙岗

10、成交量最大的仍然是布吉片区，新盘荔山公馆、可园和康达尔蝴蝶堡热销；中心城的成交量仅次于布吉，新盘公园大地花园、风临国际中心等成交理想，在不过，整体上来说08年中心城楼市成交依然较差，新盘整体销售率不到44%；布吉和坂田08年的供求比都小于1；不过，由于07年底两个片区都有不少存量，因而造成08年的供求比偏低，如只考察新盘的表现，坂田片区08年最为活跃，新盘销售率超过81%，而布吉不到73%；,龙岗商品房分区域历年推售比,龙岗市场总结,随着政府四大新城规划的出台，以及大运会入主龙岗等因素的影响，龙岗区近年来在全市的房地产市场始终扮演着重要角色，无论是供应量，还是销售比都整体市场中占有较大份额；,

11、区域规划的利好，必然带动区域市场内的交通、配套、产业结构等方面的快速成熟与发展，这就为房地产行业的发展奠定了坚实基础；,各大利好的相继出台，也迅速加大了区域内的楼市竞争，在未来的一段时间内这种竞争将逾加激烈；,随着08年楼市低靡的洗礼，以及09年上半年的小阳春现象，当前的龙岗楼市已经越加的趋于理性，并逐步进入稳步发展阶段。,价格方面虽然上半年深圳整体楼市价格走高，但龙岗却只是量增价跌，区域的整体价格仍在低位震荡，难以有较大涨幅；,2005年,2006年,2004年,龙翔花园,天健郡城,2002-2003年,万科地块,合兴 花园,2002前,深业地块,碧湖花园,紫薇花园,新亚洲花园,俪景中心,俪

12、景鸿度,东方御花园,尚景欣园,罗马公元,花半里,龙城国际,中央悦城,招商依山郡,短短56年的地产发展周期，中心城地产高速发展，产品高端化，规模化发展，对外辐射能力加大。,发展峰值,东方沁园一期,奥林华府,2007年2008年,风临四季,中海康城,鸿荣源地块,鹏达项目,天建地块,星河地块,数据来源：深圳中原深港研究中心,大社区、传统户型、新亚洲打造的异国风情社区具有市场亮点,品牌发展商的进驻大大提升片区楼盘素质，注重社区环境的打造。,大面积赠送、户型创新、复式板楼设计、产品素质和产品创新都较过去有了新的突破,龙岗板块概念开始打造，奥体新城、高交会馆成为市场关注热点，地产概念由个盘打造上升为板块营

13、销,大运会申办成功，板块价值优势发生质变，市场信心暴涨，区域辐射力明显加强，反映在价格上的疯狂补涨、品牌开发商的集中进入以及产品时代的更迭。,龙岗中心城房地产发展阶段,老城区,北部组团早期代表项目：龙城国际现期代表项目：依山郡,大运组团早期代表项目：天健现代城现期代表项目：康城国际、奥林华府,东南组团早期代表项目：新亚洲花园现期代表项目：公园大地,龙岗中心城竞争演变格局,红线：区域发展演变 紫线：客户发展演变,新亚洲花园开启了中心城区域的大发展，老城区的高端消费者，如私营企业主、公务员等纷纷来此置业，使该片区迅速成熟，成为了名副其实的贵族聚集地；随着大运会规划的出台，中心城西区被一系列利好迅速

14、催熟，成为购房客户的重要选择地；借着整体区域发展的利好，北部龙平西路沿线物业也出现迅猛发展，为整个龙岗提供更丰富的产品项目。,中心城,龙岗中心城竞争格局分析,代表楼盘：公园大地,东南部组团,地缘价值：核心位置环境好配套完善,产品特点：综合性较强满足各种需求,形象特色：最高端、贵族聚集地早期“最热点”板块,客户来源：中心城和龙岗镇的公务员区域内的私营业主个体户,客户认可点：配套成熟 形象高档楼盘品质离政府较近,客户抗性：价格过高过于嘈杂,龙岗中心城竞争格局分析,大运组团,代表楼盘：康城国际/奥林华府,地缘价值：与大运会馆同区借势大运会,产品特点：以中高档为主，户型面积偏大，赠送率超高,形象特色：

15、配套不完善离中心区较远,客户来源：以龙岗中心城为主，以上升期的公务员、私营业主和个体户为主，多为3口之家，低调、务实、追求品位与环境,客户认可点：临近大运会升值潜力大价格便宜,客户抗性：生活配套不完善交通便利性差,龙岗中心城竞争格局分析,代表楼盘：依山郡华业玫瑰郡,地缘价值：新开发区,发展起步较晚,目前周边配套不完善,产品特点：产品线丰富，满足各种客户的购房需求,形象特色：容括不同档次项目，形象价值比较混乱,客户来源：中心城和龙岗镇的私营业主和个体户为主，34口之家、关注价格,客户认可点：价格相对较低 区域个盘吸引力较强,客户抗性：形象差配套不完善灰尘大,噪音过于嘈杂,北部组团,龙岗中心城竞争

16、格局,依山郡,徽王府,水蓝湾,东方沁园,君悦龙庭,奥林华府,公园大地,阳光天健城,水岸新都,坡头背项目,九州新都市,星河项目,爱联项目,鹏达项目,东都花园二期,天基地块,深业紫麟山,聚龙苑,中央悦城,一城峰景,万科清林径,康城国际,万象天成,阅山华府,振业峦山谷,家和盛世花园,绿景城市立方,泽洋园,龙城领地,回龙埔旧改,华业玫瑰郡,风临国际,2010年推售项目,将 售项目,在售项目,本案,新城区,老城区,北部组团,大运组团,东南组团,09年龙岗中心城现有存量统计,09年5月份龙岗中心城普通住宅存量：,截止2009年5月底，龙岗中心城尚有普通住宅存量共计79.3,按照2008年龙岗中心城平均每月

17、销售普通住宅30000的销售速度，则目前存量尚需13.7个月时间消化,瑞华园,位 置：龙岗区龙平西路与爱心路交汇处 开 发 商：深圳瑞荣达事业有限公司容 积 率：2.9占地面积：23379平方米建筑面积：67400平方米开盘时间：2008年12月28日 总 套 数：417累计销售：302套均 价：8000元物业管理：深圳市瑞汇物业管理有限责任公司 主力户型：108-140三房,户型配比,华业玫瑰郡,位 置：龙岗区中心城龙翔大道与吉祥中 路交汇处 开 发 商：深圳华盛业投资有限公司容 积 率：3占地面积：49540.40平方米建筑面积：189236.63平方米开盘时间：2008年5月1日 总 套

18、 数：1325套累计销售：273套均 价：6800元物业管理：深圳市华业物业管理公司 主力户型：85-90两房 120-140三房,户型配比,位 置：位于龙岗区中心城(大运中心旁)黄阁 中路与如意路交汇处(教苑中学对面)开 发 商：深圳市华讯伟鸿房地产开发有限公司 容 积 率：3.2占地面积：28294.30平方米建筑面积：126400平方米开盘时间：2009年4月18日 总 套 数：499套累计销售：294套均 价：9500元物业管理：深圳市华讯伟鸿物业管理有限公司 栋 数：二期5#、6#、7#楼（2529层）主力户型：150-160(拼后),户型配比：,奥林华府,风临国际,位 置：龙岗区吉

19、祥路与深惠路交界处 开 发 商：正中置业集团 容 积 率：2.6占地面积：64026.60平方米建筑面积：170951.02平方米开盘时间：2008年4月26日 总 套 数：887套累计销售：863套均 价：8500元物业管理：深圳市开元国际物业管理有限公司 栋 数：3栋楼，1和2栋为18层住宅，3栋为29层公寓主力户型：45-52单房,户型配比,公园大地,位 置：龙岗区中心城龙翔大道与吉祥中路交汇处 开 发 商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司容 积 率：1.66占地面积：364600平方米建筑面积：826600平方米开盘时间：2007年4月21日 总 套 数：1732套累计销售：1493套均

20、价：靠山12000元 靠路9000元物业管理：深圳市鸿荣源物业管理公司 栋 数：1期6栋，分别为11、16、18、22层和townhouse3层 2期7栋和8栋为28层，9栋为32层，11栋A座18层，11栋B座24层 主力户型：107-130三房 139-189四房,户型配比,君悦龙庭,位 置：龙岗区中心城平安路与龙平西 路交汇处 开 发 商：深圳龙光房地产有限公司容 积 率：2.8占地面积：66707.59平方米建筑面积：172755.94平方米开盘时间：2008年4月25日 总 套 数：755套累计销售：610套均 价：8000元物业管理：广东省龙光集团物业管理公司 主力户型：108-1

21、33两房 110-170三房,户型配比,位 置：龙岗区龙城路西龙盛大道南 开 发 商：深业集团（深圳）有限公司 容 积 率：0.6占地面积：145469平方米建筑面积：203653平方米开盘时间：2008年11月15日 总 套 数：202套累计销售：72套均 价：22000元物业管理：深圳市深业物业管理公司 主力户型：220-240联排 240-290联排,户型配比：,深业紫麟山（在售别墅）,位 置：龙岗中心城龙平西路与黄阁路交汇处东 开 发 商：深圳市蓝湾房地产开发有限公司 容 积 率：3.38占地面积：13460平方米建筑面积：51969平方米开盘时间：2008年11月23日 总 套 数：

22、464套累计销售：273套均 价：7300元物业管理：深圳市世房物业管理有限公司 主力户型：36-88一房 70-126两房,户型配比：,水蓝湾,位 置：位于龙岗区政府及龙城广场东侧 开 发 商：深圳市东部开发(集团)有限公司 容 积 率：2.25占地面积：64000平方米建筑面积：248869平方米开盘时间：2009年5月1日 总 套 数：2155套累计销售：1041套均 价：7800元物业管理：深圳市大众物业管理有限公司 主力户型：53-59一房 74-78两房 86-89三房,户型配比：,万象天成（在售9、10栋）,位 置：龙岗区龙平西路与黄阁北路交汇处东北面 开 发 商：深圳市招商房地

23、产有限公司 容 积 率：1.57占地面积：150442.70平方米建筑面积：235974平方米开盘时间：2009年5月2日 分期套数：120套累计销售：80套均 价：7000元物业管理：深圳招商物业管理有限公司 主力户型：130-143三房(拼后)147-175四房(拼后),户型配比：,招商依山郡（在售23、24栋）,位 置：龙岗中心城北部五联 开 发 商：深圳市万科道霖投资发展有限公司 容 积 率：1.8占地面积：200000平方米建筑面积：357000平方米开盘时间：别墅2008年8月9日 高层2008年9月30日总 套 数：460套累计销售：247套均 价：别墅15000元/平米 高层7

24、500元/平米物业管理：深圳市万科物业管理有限公司 主力户型：78-86 两房 213-284 别墅,户型配比：,万科清林径（在售高层）,龙岗中心城未来供应量统计,从未来供应量上看，龙岗中心城09年以后预计将有180.3万住宅入市，同质产品市场供应量巨大，未来的龙岗中心城销售压力将非常大。,龙岗中心城未来竞争分析,阅山华府,阅山华府,小区共由9栋高层板楼及30户连排别墅组成，其中高层户型为面积89180平方米的三房和四房住宅，联排别墅户型面积220250，项目共约700余户。阅山华府小区以2梯2户南北通透板楼住宅为主，项目依托自然原山高台地形，整体布局坐北朝南，盘龙式建筑规划使楼栋间距实现了最

25、大化，保证了户户视野的通透开阔。分3期开发，容积率2.8，绿化率达到33.6%。小区配套完善，拥有功能丰富的会所、泳池、业态丰富的商业街、高档的酒楼等。停车位（含双层地下车位）约866个。,预计2009年10月开盘,龙岗中心城未来竞争分析,万科九州项目,九州新都市（又名新老西村旧改项目）位于龙岗中心城核心地区，总用地面积236330平方米，其中净用地面积212,546平方米，规划用途为商住用地，容积率约2.8，总建筑面积约587274平方米。项目拟分四期开发，整个项目建筑面积90平方米以下住房比重将达到70%以上。,万科项目,预计2010年5月开盘,回龙埔旧改项目,龙岗中心城未来竞争分析,建筑

26、限高100米。其中住宅480395平方米（包括保障性住房约14000平方米，以国土房产部门核定为准），商业32000平方米，酒店50816平方米，配套4067平方米，村委办公1000平方米，会所1500平方米，幼儿园3500平方米。2008年7月18日上午，回龙埔旧改项目奠基式隆重举行。住宅部分一期单位预计于2009年年底发售。,占地面积：145278平方米总建筑面积：573278平方米容积率3.95开发商：深圳市尚模发展有限公司,目前尚未动工，预计2010年中发售,龙岗中心城市场总结,市场存量极大，经过前5个月市场小阳春的快速消化后，中心城存量仍然达到79.3万，大量在售项目在08年陷入滞销，在前5月小阳春销量短暂增加后，其销售压力依然巨大；中心城各项目的成交量在4月下旬再次下降，小阳春销量增加的同时，成交均价没有上升，仍然在低位震荡；从年后以来，有一定销售量的产品都是高性价比项目以及08年市场已经高度认可项目；具有销售条件的项目纷纷抢先入市；龙岗和深圳关内是两个世界、两种市场，如何最大限度的扩展客户面、扭转区域价值是所有楼盘面临的问题；全年供应量惊人，预计09年及以后的供应量将达到180.3万，未来竞争将十分激烈；未来推出的项目在产品规划上受到90/70等诸多限制，这些限制在某种程度上为未来大户型的竞争的提供了发展机遇。,