成都市新繁镇项目营销方案(5W).ppt
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1、峰瑞新天地营销策划方案,汇报思路,项目概况解读,本项目SWOT分析,新繁镇宏观与发展,新繁历年房地产发展走势,新繁房地产现时状态,价格策略,营销策略,项目现状,项目定位,项目整体定位,客户定位,形象定位,项目概况解读,本项目SWOT分析,新繁镇宏观与发展,新繁历年房地产发展走势,新繁房地产现时状态,价格策略,营销策略,项目现状,项目定位,项目整体定位,客户定位,形象定位,新繁镇宏观与发展,新繁镇位于成都市以北、新都区区域西部是新都区城市规划三大组团之一;距成都市外环路9.5千米,距成都双流国际机场35千米 新繁镇幅员面积45.67平方公里,辖33个行政村、4个居委会,总人口9.5万余 人,城区
2、面积3.4平方公里,截止2020年,总用地规模约16.7平方公里,城镇人口规模20.37万人 至2020年,新繁镇将形成“一轴一带、一环两园”的总体布局结构 工业年产值达21.5亿元 家具产业:新繁镇有家具企业270余家,年产值16.8亿元,从业人员15000余 泡菜产业:新繁镇拥有大小泡菜加工厂10余家,年加工量30000吨,销售额18500万元,泡菜原料基地50000亩,带动农户50000户,提供就业岗位3000余个。,项目概况解读,新繁镇历年房地产发展走势,08、09年两年实现成交面积12.8万,成交均价2750元/,2010年仅一年就成交9.5万,达到前两年成交总合的74.3%,成交均
3、价更是上涨524元/,达到3274元/。2011年一季度,成交均价更是由2010年的3274元/上涨到4006元/,每平方米上涨732元,涨幅达22.4%,项目概况解读,新繁镇房地产市场现时竞争状态,项目概况解读,新繁镇房地产市场现时竞争状态,项目概况解读,二手房市场,中心区域二手临街商铺:15000元/偏离中心二手临街商铺:10000元/以内,近两年住宅二手价格:3500-4000元/两到五年住宅二手价格:3000-3600元/五年以上住宅二手价格:3000元/以内,新繁镇房地产市场现时竞争状态,目前市场上畅销的产品面积在80120的两房和三房 市场价格主要集中在4500-4700元/,从月
4、平均销售看,美林国际20套/月,锦绣水岸15套/月,中优国际42套/月,新城豪庭8 套/月 二手房市场中心区域商业15000元/,2009年建成后的住宅3500-4000元/,项目概况解读,本项目现状,本项目,政府,本项目地块位于城市南部外西街与老城彭路交汇处 距离镇政府步行约10分钟路程。项目地块呈梯形状 地块主要通行要道:金龙街、繁清路、外西街、老城彭路 地块内部平整 地块交通:公交661A、661B、316路,文化教育:青白小学、繁江小学、繁江中学、百花幼儿园 医疗卫生:中二医院、新都中医院 金融服务:中国交通银行、中国建设银行、中国工商银行 生活服务:东湖公园一带 购物场所:金龙街综合
5、市场、万佳超市、大自然百货 餐饮、娱乐、休闲:东湖公园、森林广场 人文影响:观音阁,项目概况解读,本项目经济技术指标(一期),项目概况解读,项目概况解读,本项目SWOT分析,新繁镇宏观与发展,新繁历年房地产发展走势,新繁房地产现时状态,价格策略,营销策略,项目现状,项目定位,项目整体定位,客户定位,形象定位,项目SWOT分析,项目分析结论,1、强势优化项目地理位置和区位优势,形成项目有效卖点;2、在市场产品无创意、附加值低的情况下,增强项目产品户型创意设计及附 加值,形成项目有效冲击力,项目SWOT分析,项目概况解读,本项目SWOT分析,项目定位,新繁镇宏观与发展,新繁历年房地产发展走势,新繁
6、房地产现时状态,价格策略,营销策略,项目现状,项目整体定位,客户定位,形象定位,项目定位必须体现以下五点:,是城市级的是城市的核心具有创新性的具有强烈都市印象的是可回避竞争的,辐射新繁镇及周边乡镇和区是城市新居住中心成为新繁镇中的“创新户型”标志性、易识别,区别其他项目有别于现有的项目,项目定位,项目整体定位,新繁中央生活圈,高品质与完美配套的高尚住宅,一个充满城市意向的居住中心,魅力、灵动的生活空间,独一无二、情趣盎然的生活街区,高端形象、树立典范,项目整体定位,项目定位,家庭月收入3000-10000元,占47%,家庭月收入达15000元以上的占9%,由此可看出新繁镇消费者的购买能力较强。
7、54%的人表示在3年内有购房意向,说明新繁镇近3年的住房需求强。目前新繁需求的主力户型为三室二厅和二室二厅。67%的人需求住房面积在81-100之间,面积需求在100-140之间的 占14%。,通过问卷调查新繁购买者发现:,项目定位,项目客户定位,中心城区升级、中心城区新生购买力,外地客户(包括部分新都、成都等投资客户、产业及相关客户),核心客户,重要客户,潜在客户,置业目的:改善居住环境,追求国际化高品质居住环境及精神上的满足,置业目的:改善居住环境追求,置业目的:投资、产业生活过渡,周边镇街的改善环境客户,项目定位,项目客户定位,区域客户现状,宜居生活区的不断成熟经济发展促进购买力升级区域
8、发展带动开发域外客户环境的改善进一步增强区域吸引力,区域未来客户,地缘性客户为主区域内政府公务员、事业单位本地改善居住客户新婚用房、三口之家,6:3:1中心城区:其他区:外来,4:4:2中心城区:其他区:外来,产业、交通相关需求增加新的生成客户其他区域改善“新移民”、高素质(高品位、高学历)增多,中心城区住房升级客户,+中心城区新生客户+,中心城区周边镇街客户,外地客户,+,项目定位,项目客户定位,项目住宅产品的主力客户(60%):新繁城区居民,客户群体:新繁本地成熟家庭换房区域来源:地区个体业者、公务员、白领、企事业单位员工等中产阶层置业目的:自住、投资(并不转卖)置业特征:大部分已有住房,
9、购房目的是为了改善居住、家庭生活便利、子女就学,或以住房作为拥有财富的标志置业需求:大、中三房、小四房,90120.,核心客户:约20%,客户群体:新繁本地新家庭区域来源:城区新家庭,周边企业职工组建新家庭职业特点:年轻白领、技术人员及医院、学校、企事业单位职员等置业目的:自住、过渡性居住置业特征:成家立业,首次置业以两、三房为主/部分考虑未来三口之家的需求/过渡性居住/功能性需求为主置业需求:中二房、中三房、大三房,80100,重要客户:约40%,项目定位,项目客户定位,项目住宅产品的引导型客户(30%):周边市镇居民,客户群体:周边乡镇区居民区域来源:周边乡镇区居民入城职业特点:个体业者、
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