秦皇岛市房地产市场总结152P.ppt

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1、2010年秦皇岛市房地产市场总结,2011年1月,北京思源兴业房地产经纪有限公司秦皇岛分公司策划部,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,潜在供应,二级市场,客群分析,一级市场,年度供应计划：根据秦皇岛市住房建设规划（2010-2012年），2010年，秦皇岛市城市区计划供应住房用地185公顷。其中商品住房用地156公顷(含安置住房用地97公顷）（海港组团80公顷，山海关组团40公顷，北戴河组团36公顷）；经济适用住房（含廉租住房、公共租赁住房）用地29公顷（海港组团20公顷，山海关组团6.6公顷，北戴河组团2.4公顷）。,一级市场-土地供应,秦皇岛市城市区2010年-2012年土地

2、供应计划-商品住房用地（单位：公顷）,秦皇岛市城市区2010年-2012年土地供应计划-保障房用地（单位：公顷）,整体市场,土地供应方向：将海港区的北部生活组团、海阳生活组团、杨道庄生活区，山海关区的南园生活区、道南生活区，北戴河区的戴河生活组团等作为新增住房建设重点发展的地区。危旧小区和城中村等的改造。经济适用住房（含廉租住房）应合理选择建设地点，重点发展海港区的杨道庄经济适用住房、邢庄经济适用住房、北部工业区和东部工业区经济适用住房；北戴河区的戴河组团经济适用住房；山海关区的东部生活区经济适用住房。,整体市场,一级市场-土地供应,2010年秦皇岛市海港区、北戴河区、山海关区非工业用地实际供

3、应共计120宗，面积585.4637公顷。其中，以招拍挂方式供地45宗，面积469.8249公顷，合同出让金108.88亿元。以划拨方式供地31宗，面积79.4553公顷。,整体市场,一级市场-土地供应,2007-2009年，秦皇岛市海港区、北戴河区、山海关区的非工业用地成交量呈逐年下滑趋势。2010年秦皇岛市三区土地成交量呈现井喷的态势，非工业用地的出让面积和出让合同金额都达到了近几年的高峰，其中，出让金额的涨幅达到了467.32%。,整体市场,一级市场-土地成交,从2010年秦皇岛市三区的非工业用地成交来看，住宅用地与商住用地的面积与合同金额远远高于纯商业用地，成为市场交易的主力。,整体市

4、场,一级市场-土地成交,与2009年相比，2010年的住宅用地出让单价有了明显的提升，相比之下，商住混合用地的出让单价上升幅度不大，纯商业用地的出让单价反而有了小幅的回落。可以看出，在国家加大住房用地供应的政策影响下，秦皇岛市住宅用地的交易比其他两种土地更加活跃。,整体市场,一级市场-土地成交,海港区是秦皇岛市的中心区，也是房地产投资最集中的地区。从近两年的情况来看，海港区的土地成交数量与金额远远大于山海关区和北戴河区。,整体市场,一级市场-土地成交,2010年海港区的土地成交以住宅用地或住宅兼带商业用地为主，纯商业用地只占很小一部分。未来几年内，居住用地仍将是土地交易市场上的主力。,整体市场

5、,一级市场-土地成交,土地供需比,自2008年以后，秦皇岛市的住房用地供应存在倒挂现象，计划供地量无法满足市场需求，以2010年为例，秦皇岛市三区计划供应住房用地共185公顷，而实际成交面积达到了268.24公顷，为计划量的1.5倍。从近几年秦皇岛市土地市场的行情来看，土地流标率几乎为0，土地市场供不应求的局面还将持续，政府应继续加大住房用地的供应量，缓和供需矛盾。,整体市场,一级市场-土地供需比,京沈高速,102国道,北环路,海阳路,迎宾路北起地块南侧，南至秦皇岛火车站北广场，为火车站与项目的连通主要道路。民族北路、红旗北路处于修建中。西港北路为连接城市与102国道的道路，路况较差，运输车辆

6、较多。北港大街为北部工业区东西向主干道，双向6车道，现已建成通车。,北港大街,万科地块,民族北路,红旗北路,西港北路,迎宾路,秦皇岛火车站,2010年11月3日，北京市朝阳万科房地产开发有限公司与秦皇岛市政府签订了战略合作框架协议，正式进军秦皇岛房地产市场。,万科地块位置图示：,整体市场,一级市场-热点地块,1,2,3,2010年11月26日，恒大地产天津有限公司以政府纯收益7亿元人民币的价格竞得火车站三个片区共1194亩的地块。,恒大地产竞得地块详细指标：,整体市场,一级市场-热点地块,小 结,在金融危机的影响下，2009年秦皇岛市三区的非工业用地成交面积与合同金额双双下滑。2010年，国家

7、出台一系列政策，加强了土地供应力度。受此影响，秦皇岛市三区土地供应量与成交量明显上升，非工业用地的出让面积和出让合同金额都达到了近几年以来的高峰。海港区是秦皇岛市房地产投资最集中的地区，市场表现活跃。以万科、恒大为代表的全国知名房企的涌入，必将带来显著的“鲶鱼效应”，秦皇岛的土地市场面临着更加激烈的竞争。受秦皇岛市政规划的影响，海港区西部、经济技术开发区等未来几年将呈现土地供应持续放量的态势。,整体市场,一级市场-小结,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,潜在供应,二级市场,客群分析,一级市场,整体市场,二级市场-供给,2010年，秦皇岛市的城镇固定资产投资保持旺盛的增长，平均增长

8、率达到30%左右。,2010年，秦皇岛市的房地产开发投资保持旺盛的增长，平均增长率高于固定资产投资的增速，房地产投资占固定资产投资的比例基本维持在30%左右。,二级市场-供给,整体市场,2010年，秦皇岛市的房屋竣工面积有所减少，而销售面积一直保持较高的增长速度，市场需求旺盛。可以看出，本年度的去化量主要来自过去几年市场未消化的存量。,二级市场-供给,整体市场,销售价格方面：城市商品房成交均价自01年的2380元/平米一路上扬至09年的5108元/平方米（秦皇岛全市统计口径），10年月成交均价达到6164元/平方米以上。增长率方面：自05年以来，城市房地产价格均保持年均两位数以上的增长（除08

9、年外），增速快速。尤其是10年以来，在宏观调控下，受调控波动较小，仍然保持快速上涨。,二级市场-价格,整体市场,通过对比可以知道，整个2010年间，新建住宅的价格涨幅高于二手住宅，是拉动秦皇岛市房屋均价上涨的主要力量。,二级市场-价格,整体市场,二级市场-价格,从2010年的整体情况来看，秦皇岛市的房屋销售均价一直保持增长的势头，其中4月份增长率达到高峰，环比涨幅达2.0%。5月以后，受国家宏观调控的影响，房屋销售均价增长率趋于稳定。,整体市场,二级市场-海港区,2010年秦皇岛海港区年度商品房屋供应量为265万平方米，除个别年份（08年）外均保持平稳高速增长；销售量方面，自2007年后达到2

10、15万平方米的历年高点后，出现一定程度回落。2010年供应量265万平方米，销售量198万平方米；调控后出现明显观望态势；综合供需整体分析，供应稍高于需求，09年供销比为1：0.86，保持在合理范围内，2010年供销比为1：0.74，相比2009年供销比下降，主要原因是2010年供应量相比2009年有大幅提高。,海港区是秦皇岛市的中心城区，也是秦皇岛房地产市场最活跃的地区，该地区的市场行情在很大程度上反映了秦皇岛市房地产业发展状况。,整体市场,5500 7000,玉带湾,海港区不同区域商品房销售价格差异较大，一手房平均售价从4500元至14000元不等。,在水一方,海港第一城,70008000

11、,4500-5500,东方明珠城,达润时代逸城,大秦华府,森林逸城,玉龙湾,800018000,明日星城,龙溪御园,万树香堤,里维埃拉竹海,江盟首府,价格单位：元/平方米,二级市场-海港区,整体市场,金梦海湾NO.1,当地如海三、富立等开发商操作的项目具有一定客户认可度，产品力和表现力高于市场一般水平，具有较高溢价水平的改善市场处于产品力要求较高，但价格承受能力有限的阶段。,【产品形式】小高、高层产品为市场主流供应产品，个别项目有别墅和洋房供应，产品同质化严重。【户型面积】市场主流户型为80-110平米的二居，以及110-130的小三居，滨海区和汤河沿线区域三居户型面积明显偏大。市场中主要以小

12、二居产品为主，三居产品相对二居产品，去化较慢。【单价】海港区项目产品单价形成明显梯度：滨海项目单价最高，其次为核心区和汤河区，平均单价为7000元/平米左右；开发区、东部区和北部区项目单价明显偏低。【总价】开发区、东部区和北部区总价多在70万元以下；滨海区、核心区和汤河沿线产品总价相对偏高，三居室总价在7090万。,二级市场-海港区,整体市场,汤河沿线,核心区,开发区,平台价格：50006000元/；主力产品:小高层和高层，70-100经济型二居和三居；客户：本地刚需、首次置业型客户为主。,平台价格：40005500元/；主力产品:小高层和高层，70-100二居和三居；客户：40%-为外地客户

13、。外地客户中绝大多数为东北客户。,平台价格：56006700元/；主力产品:小高层和高层，70-90小康型二居和三居；客户：本地客户为主，主要看重教育资源，外地客户占20%-35%。,平台价格：700012000元/；主力产品:高层普通住宅和公寓为主，户型多样化；客户：住宅以本地客户为主，公寓以外地投资客户居多。,平台价格：60009000元/；主力产品:小高层和高层产品为主，除在水一方项目外，其余项目多为100 以上大户型产品；客户：多为改善型需求高端客户，投资客户比例越20%左右。,平台价格：800016000元/；主力产品:别墅、高层住宅和公寓为主；客户：外地投资度假客户居多，占50-6

14、0%。,北部工业区,东部区,滨海区,二级市场-海港区,整体市场,海港区不同区域的住宅销售价格差别较大，滨海区一线海景房的价格最高。,2010年开发商销售排名2010年秦皇岛市场一手房总成交金额约150亿元，总成交面积近200万平米，均价约6940元/平米。海三凭借“森林逸城”项目的热销在销售金额排名中占据榜首，而富立地产凭借“里维埃拉竹海”项目的销售成为2010年销售面积最多的公司。,二级市场-竞争分析,整体市场,2010年项目销售排名里维埃拉竹海项目以27万平米的总销售面积位居首位，前六个项目的总销售面积占到了市场总销售面积的49.7%。森林逸城项目销售面积低于竹海项目，但因为单价高，总销额

15、位居榜首，6个项目总销额为55.7亿元，占到市场整体的36.4%。,二级市场-竞争分析,整体市场,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,潜在供应,二级市场,客群分析,一级市场,因为优秀海景和旅游资源，除本地客户外，还吸引了众多京津唐、东三省等外地客户,本地客户：随着逐渐富裕，改善居住环境为主；京津唐：以投资、度假、养老为主要目的；北京：投资意识强，认同秦皇岛资源、世代传承的渊源；天津：秦皇岛优秀的居住环境和较低的房价；唐山：对唐山居住环境不满，离秦皇岛近，仅有1小时车程；东三省：为改善生存条件，迁徙型置业，早期官商逐渐平民化；零散型客户：因资源占有而暴富的晋蒙冀客户，数量较小。,京津

16、唐地区,秦皇岛整体客群来源,客群分析,整体市场,客群分析,高端客群,中端客群,低端客群,权力阶层,资本阶层,新富阶层,管理阶层,知识阶层,工薪阶层,政府官员、中高级公务员，事业单位高层领导等,大型私营企业老总、乡镇企业老总等,中小型企业主、各种店铺经营者,目前秦皇岛客群已成金字塔结构，整个市场以中端客群为主，购买能力有限。,大中型企业中高层管理者,郊县客群,城市低收入客群,大学教师、教授等,企事业单位员工，普通公务员,郊县中希望在海港区安家农民,城市低收入者,秦皇岛整体客群层次,整体市场,外来客户主要置业动机为环境资源的需求，并非一线海景资源占有型的高端需求。,秦皇岛整体客群需求,客群分析,整

17、体市场,本地客群：市场以中端客群为主，主要为改善型自住，兼有少量投资。外地客群：看重秦皇岛环境资源与房地产市场升值潜力；购房目的主要是储备养老、短期度假、投资升值等；对秦皇岛项目认知有待大力引导。,秦皇岛整体客群特征,客群分析,整体市场,海港区各板块项目，以本地客户为主，约占60%-90%，主要用于改善型自住；外地客户所占比例在40%以下，西南板块外地客户最多，约占40%；外地客户主要以投资为主，少量的度假和养老。,海港区市场客群来源,客群分析,整体市场,海港区以二、三居为主力户型，一居主要用于投资，四居以上主要为外地客户购买。,海港区市场客群需求,客群分析,整体市场,海港区各版块客群以本地为

18、主，约占60%-90%，约90%为改善型客户；西南板块外地客户较多，约占40%，远大于其他板块外地客户比例；客群普遍偏好于80-100二居、110-150三居，约占75%；一居户型多被京津唐和本地客群购买，主要用于投资；四居以上大户型几乎全部被外地客群购买，以京津唐和东三省为主。,海港区市场客群特征,客群分析,整体市场,成交客户以本地为主，平均占70%-80%；外地客户以京津唐、东三省及其他城市零散客户组成，京津唐地区规模最大。,客户主要来自本地、京津唐及东三省，以当地为主，京津唐次之，东三省居第三。,典型项目客群来源,客群分析,整体市场,置业目的以自住为主，一般为在50%以上，其次为投资，约

19、占15%-30%；养老和度假客群在不同项目差异较大，主要影响因素为区域价值、自然环境和产品类型。,客户置业目的多样，以自住为主，投资次之，少量度假和养老。,典型项目客群需求,客群分析,整体市场,典型项目客群以本地为主，约占70-80%，此外为京津唐、东三省；典型项目客群以自住为主，约占50-80%，其次为投资，约占15-30%；本地客户由私营业主、政府公务员、企业职工和大学教师四类客户构成。,典型项目客群特征,随着秦皇岛市政规划的逐步完善，铁路、高速公路等基础设施的建设，结合市场调研的情况可以得出结论：在秦皇岛置业的外地人呈上升趋势。外地客群以京津唐、东三省为主。,客群分析,整体市场,小 结,

20、客群分析,整体市场,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,潜在供应,二级市场,客群分析,一级市场,潜在供应,秦皇岛市住房建设规划：2010年，共建设住房264.7万平方米。2011年，共建设住房259.7万平方米。2012年，共建设住房253.9万平方米。,商品住房供应计划（单位：万平方米）,经济适用房供应计划（单位：万平方米）,整体市场,数据来源：秦皇岛市住房保障与房产管理局,秦皇岛当地的开发商仍是房地产市场的主要力量，海三、金盛达、天洋地产都已在秦皇岛经营多年。恒大地产为全国知名开发商，竞得火车站片区后正式进军秦皇岛；润方地产为河北知名开发商，竞得公富庄地块，此为润方在秦皇岛第一

21、个项目。目前，这五大开发商的规划总建面在秦皇岛市场中排名前五。,整体市场,潜在供应,首府,玉带湾,盛秦国际,壹品天城,上城项目,烟机厂,达润上邦,飞龙华跃城,汤河东岸,珠江道12号,远洋项目,倪庄项目,在水一方,恒大项目,万科项目、海三项目,鸣岐项目,海洋香都,万树香堤龙溪御园,金梦海湾,明珠项目,博辉万象城,归提寨,说明：统计建面10万平米以上的项目,未来两年内海港区新推售项目主要集中在北部生态区及西部开发区。,经安项目,偏坡剩余地块,中冶项目,整体市场,潜在供应,根据现有土地放量及项目销售情况，预计明后年海港区商品房推售面积将达900万平方米以上。,整体市场,潜在供应,金梦海湾物业规划：滨

22、海建筑群。包括国际会议展览中心、五星级地标酒店、五星级旅游度假酒店、高层观海住宅区等建筑及奥林匹克中心广场和海滨公园，将成为秦皇岛沿海地带的第二个中心区。,海港区西南滨海板块未来潜在供应量较大，最大的潜在供应区域为金梦海湾。,整体市场,潜在供应,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,板块市场,秦皇岛城市区的房地产项目大多分布在海港区。山海关区域、南北戴河区域项目分布数量较少且比较分散。,秦皇岛市住宅项目区域分布,板块市场-海港区,秦皇岛房地产市场板块划分,海港区市场,北部工业区板块,西部板块,东部板块,开发区板块,西南板块,海港区市场可细分为五个板块：东部板块西部板块北部工业区板块开

23、发区板块西南板块,北部板块：承接中心区的外溢需求及北部工业区的生活配套需求。秦皇岛北部工业区规划总面积50平方公里，目前一期规划12.6平方公里，目前北部板块尚处于刚刚起步状态，随着民族路等的贯通，母城外溢及工业区发展壮大，未来发展空间较大。,东部板块：东部板块主要是秦皇岛老城区，以临港工业区，港务局内向型为主要特点，未来发展空间较小。,西部板块：综合板块，市级行政中心、金融中心及商业中心，依靠先发优势和中心地位拉动率先发展成熟，整体上处于强势板块，配套完善，板块气候已经形成，但由于土地存量有限，后续发展空间不大。,新型板块：区位优势明显，房地产开发量大，产品开发品质较高,将成为未来秦皇岛最具

24、竞争力的中央居住区。西部新城由开发区及滨海板块两部分构成。开发区板块属于内向型、高尚人文板块，滨海板块属于外向型城市形象板块。,板块市场,板块市场-海港区,区域市场分析/样本选取原则,为了对区域市场进行透彻分析，选择界定区域内品质、售价以及总价等方面具有代表性及特殊性的项目进行研究，选取各板块市场样本项目如下：,东部板块世极城堡、东方明珠城、大秦华府、达润时代逸城、达润上邦、秦新悦蓝山北部工业区板块万树香堤、龙溪御园、盛达鑫苑（壹品天城）西部板块金舍德园、恒大玉龙湾、首钢首府、中冶玉带湾,开发区板块里维埃拉竹海、燕大星苑红树湾、明日星城、状元府西南板块森林逸城、金舍博贤院、珠江道12号、金梦海

25、湾NO.1、金梦海湾第一观,板块市场,板块市场-海港区,海港区2010年热点项目分布,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,北部工业区,万树香堤 龙溪御园 盛达鑫苑,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,基本情况总结,板块市场-海港区,板块市场,产品情况总结,板块市场-海港区,板块市场,销售情况总结,板块市场-海港区,板块市场,道路通行顺畅但环境较差，配套相对较差；建筑类型6+1多层为主，主力产品80-902居、120-1303居；价格区间在57006500元/左右；主要为本地改善型客户及外地在此就业的首置型自住客户为主

26、。,北部工业区总结,板块市场-海港区,板块市场,东部区域,世极城堡东方明珠城 大秦华府达润时代逸城达润上邦秦新悦蓝山,板块市场-海港区,板块市场,61,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,基本情况总结,板块市场-海港区,板块市场,产品情况总结,板块市场-海港区,板块市场,销售情况总结,板块市场-海港区,板块市场,东部板块总结,老城区，在售新盘较少，配套较为成熟但环境较差；建筑类型以高层为主，有少量多层；主力产品80-902居、120-1303居为主；住宅整体均价在5000-10000元/之间

27、；主要以东部区域改善型客户为主，外地投资客户较少。,板块市场-海港区,板块市场,西部区域,中冶玉带湾金舍德园 恒大玉龙湾 首钢首府,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,基本情况总结,板块市场-海港区,板块市场,产品及销售情况总结,板块市场-海港区,板块市场,客户情况总结,板块市场-海港区,板块市场,西部板块总结,配套成熟、环境优美，住宅租金较高；中高端住宅项目为主，建筑类型均为高层建筑，主力产品80-902居、120-1303居；住宅均价在600012000元/；本地改善型客户为主兼有部分外

28、地客户。,板块市场,板块市场-海港区,西部开发区区域,里维埃拉竹海 燕大星苑红树湾 明日星城 状元府,板块市场,板块市场-海港区,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,基本情况总结,板块市场-海港区,板块市场,产品及销售情况总结,板块市场-海港区,板块市场,客户情况总结,板块市场-海港区,板块市场,开发区板块总结,政府办公区，重点学区，企业聚集区；部分区域二线海景房、学区房项目较多，建筑类型小高层、高层为主，主力产品70-802居、90-1203居；住宅均价5500-7000元/；客户以注重教育资源的市区客户为主。,板块

29、市场-海港区,板块市场,西南沿海区域,金舍博贤院 金海湾森林逸城 珠江道12号 金梦海湾NO.1 金梦海湾第一观,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-海港区,板块市场,93,板块市场-海港区,板块市场,基本情况总结,板块市场-海港区,板块市场,产品及销售情况总结,板块市场-海港区,板块市场,客户情况总结,板块市场-海港区,板块市场,西南沿海板块总结,一、二线海景房，度假项目众多；高端度假项目，别墅、住宅、公寓均有，建筑类型高层居多，主力产品为80-902居，120-1403居，开间公寓也有较多数量；西南沿海板

30、块整体价格较高，住宅每平方米报价在6000元至10000元以上；注重海岸资源的外地客户为主。,板块市场-海港区,板块市场,板块市场-南北戴河,南北戴河项目分布,板块市场,板块市场-南北戴河,板块市场,北戴河区域,夏宫 御墅龙湾,板块市场-北戴河,板块市场,板块市场-北戴河,板块市场,板块市场-北戴河,板块市场,基本情况总结,板块市场-北戴河,板块市场,产品及销售情况总结,板块市场-北戴河,板块市场,客户情况总结,板块市场-北戴河,板块市场,南戴河区域,戴河庭院 首钢鸥洲金海岸水岸星城,板块市场-南戴河,板块市场,板块市场-南戴河,板块市场,板块市场-南戴河,板块市场,板块市场-南戴河,板块市场

31、,板块市场-南戴河,板块市场,基本情况总结,板块市场-南戴河,板块市场,产品及销售情况总结,板块市场-南戴河,板块市场,客户情况总结,板块市场-南戴河,板块市场,国家各级党政机关培训基地及疗养院聚集地；度假别墅项目为主，高端度假别墅产品为主；多为独栋产品，面积区间为500-800；10000-12000元/（别墅）；外地度假、投资置业客户为主；,一线海景公寓、二线普通住宅整体品质不高；一线海景公寓多为高层建筑；主力产品为40-50开间及50-60一居小户型产品，二线普通住宅项目多为多层及小高层建筑，主力产品以80-902居、120-1303居为主；4000-4500元/（住宅）6000-650

32、0元/（精装公寓）；京津客户为主力客户，其次为东北客户，少量本地客户,北戴河,南戴河,板块市场-南北戴河,板块市场,江南明珠,关城御景苑,山海人家,石河佳园,东岸上城,水郡御景,盛世帝景湾,山海一品,假日蓝湾,山海文园,板块市场-山海关,山海关区项目分布,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,117,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,119,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,板块市场-山海关,板块市场,基本情况总结,板块市场-山海关,板块市场,产品及销售情况总结,板块

33、市场-山海关,板块市场,客户情况总结,板块市场-山海关,板块市场,山海关项目体量普遍小于10万,以多层产品为主，为3/4/5/6+1，以5+1/6+1居多,畅销户型一般为80-120 的两居和三居,本地客户占80%，外地客户为20%，主要来自东三省和北京,大多数项目品质一般，无明显风格，售价为4000-5000元/,山海关市场小结,山海关区住宅去化量为25万左右，而未来两年内住宅供应量将达到80万以上，未来市场竞争将非常激烈！,板块市场-山海关,板块市场,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,政策热点,宏观经济,政策热点,受金融危机影响，国家于2009年推出了一系列的财政与货币宽松政

34、策，力求振兴经济。在政策鼓励下，作为支柱产业的房地产业迅速触底反弹，走出低迷，市场也逐步活跃起来。房价的持续上扬促使国务院及各部委相继出台了一系列政策措施，纵观2010年的调控，无论是政策数量还是调控力度都远超往年。,从政策内容上看，土地、信贷、税收等是调控的主要工具，而加强保障房的建设是调控中的重要组成部分。,土 地 政 策增加并优化住房建设用地供应,政策热点,土地供应总量持续扩张，供应结构不断优化，值得关注的是国家加大了中小户型、中低价位商品房及保障房用地的供应。,金融信贷政策限制炒房投机；降温资本市场,政策热点,对多套住房的需求持续打压，对房地产商的融资进行了限制，旨在给房地产市场降温。

35、,税收政策限制炒房；规范房地产市场秩序,政策热点,一方面限制不合理的住房需求，限制买房投机；一方面规范房地产的各项税收，尤其是土地税收，从而规范房地产市场秩序。,保障房政策增加保障房供给并整顿市场,政策热点,推动保障性住房的持续、快速、良好供应，力求在一定程度上中和上涨过快的房价。,其他政策,政策热点,近年频出的“地王”现象，其催生者多为实力雄厚的央企，3月份，国家对央企参与房地产开发建设进行了限制，要求78家不以房地产为主业的央企限制清退房地产业务。住建部颁布的关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知旨在规范商品房预售制度，制止开发商在预售过程中的捂盘惜售等影响房地产市

36、场正常秩序的行为。做为一系列“限购令”中的一条，住建部与国家外汇管理局限制境外机构和个人购房的通知主要是针对大量热钱流入内地楼市，扰乱了现有购房秩序的现象而出台，从源头卡住热钱进入内地的利益诉求。,2010年秦皇岛市房地产政策,在国家宏观调控的大背景下，秦皇岛市也出台了一系列的政策，主要侧重于对商品房销售市场的规范管理以及保障房建设的推动工作。,政策热点,小 结,政策热点,热点词：供地、限购令、加息、保障房,从调控效果上看，房价上升的势头虽然受到一定遏制，但调控并未能完全达到预期目的。除中央政策外，全国很多城市也相继出台了“限购令”，截止到2011年1月下旬，出台“限购令”的市县已达到24个。

37、,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,政策热点,宏观经济,宏观经济,宏观经济环境,中国的GDP已经保持二十余年的高速增长，2010全国GDP总量的增幅达到了10%以上。,宏观经济,宏观经济环境,2001年以来，全国的进出口额总体上一直保持增长的态势。2009年的贸易量下滑是受到了金融危机的影响，在积极政策的引导下，2010年的对外贸易出现了反弹。,宏观经济,宏观经济环境,根据海关总署公布的数据，2010年全国对外贸易发展势头良好，进出口总额保持稳步增长。,宏观经济,宏观经济环境,近几年来，全国固定资产投资、房地产投资保持稳步增长。,宏观经济,宏观经济环境,2010年全国固定资产投资

38、保持较高增速，而房地产投资的增长速度要超过固定资产总投资增速。,宏观经济,宏观经济环境,近几年来，我国城镇居民人均可支配收入不断提高，居民的消费能力不断增强，市场总体购买力也在不断上升。,宏观经济,宏观经济环境,来自国家统计局的数据表明，进入2010年后，全国城镇居民人均可支配收入持续增长，且增长率高于2009年同期。与此同时，社会消费品零售总额也保持着18%左右的平稳增长，宏观市场呈现供需两旺的局面。,宏观经济,宏观经济环境,小结,在国际金融危机的影响下，我国的GDP依然保持了较高的增速，国民经济的发展有了基础性的保障。拉动国民经济的“三驾马车”（出口、投资、消费）保持稳步增长，为经济的发展

39、提供了强劲动力。人民群众的收入不断增长，消费能力不断提高，未来市场存在巨大潜力。,区域经济环境,宏观经济,2005年以来秦皇岛市经济发展保持较快增长态势，宏观形势向好。,区域经济环境,宏观经济,近几年来，秦皇岛市固定资产投资、房地产投资及商品房销售稳步增长。,区域经济环境,宏观经济,近几年来秦皇岛市居民收入和消费持续快速增长，人民生活水平逐步提高。,宏观经济,区域经济环境,小结,宏观经济形势向好，城市持续快速发展。地方政府通过加大招商力度来吸引投资，带动经济发展，秦皇岛市经济前景值得看好。人民生活不断提高，居民收入、消费稳步增长。,目 录,板块市场,外部环境,整体市场,年度总结,年度政策总结：

40、调控政策的数量与对房价的打压力度远远超过往年；供应扩张、限制需求、规范市场是调控的主要侧重点；土地、金融、税收、保障房是调控的主要工具；从年末的政策走向来看，2011年的房地产政策仍将延续今年强势打压的特点。,年度总结,年度宏观经济总结：GDP继续保持较高增速；固定资产投资、进出口等稳步增长；秦皇岛市GDP连续几年保持高速增长态势，宏观经济发展势头良好；社会消费品零售总额与居民购买力逐步提升，未来市场需求潜力巨大。,秦皇岛市整体市场总结：近两年项目开发规模日趋扩大，高品质楼盘不断增多；主力户型以两居为主，进入2010年后价格涨幅不大，处于较为平稳的态势；外地客户数量逐年增加，投资型、度假型、养老型项目日益收到客户青睐；全国知名房地产企业进入秦皇岛市场，将加剧秦皇岛市土地市场竞争。,