杭州三墩瑞博国际产品定位报告122P(最终) .ppt
《杭州三墩瑞博国际产品定位报告122P(最终) .ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《杭州三墩瑞博国际产品定位报告122P(最终) .ppt(123页珍藏版)》请在三一办公上搜索。
1、Wonderful万德机构,博大科技楼市场研究项目定位报告,Wonderful万德机构,目 录,第五部分 项目综合定位,第四部分 项目价值发现(SWOT分析),第三部分 三墩房地产市场研究,第二部分 三墩区域整体规划,第一部分 产品分析及研究建议,第六部分 案名VI创意,Wonderful万德机构,第一部分 产品分析及研究建议,Wonderful万德机构,项目概况,产品分析及研究建议,项目特点及产品研究建议,Wonderful万德机构,项目概况:案名:博大科技楼区域:杭州市西湖区地块性质:科研用地总用地面积:12470建设用地面积:6667 总建筑面积:36942 地下室面积:9127项目位置
2、:西、北临耀江文鼎苑 和规划道路,东靠古墩路,南临三坝 社区,Wonderful万德机构,项目特点及产品研究建议,产品分析及研究建议,项目概况,Wonderful万德机构,项目特点:位置优势明显杭州城西余杭塘河以北,西、北临耀江文鼎苑和规划道路,东靠城西的南北主要交通干道古墩路,距市中心不足8公里,驱车4分钟直达城西高档住宅区,是三墩与城西衔接的咽喉地段,在三墩板块尚未完全成熟前,能一定程度削减消费者的距离抗性。建议:本案在定位时不仅针对三墩市场,更要利用好位置优势,充分发掘紧邻城西的优势,有效扩大客源范围。,Wonderful万德机构,开发潜质较高景观资源:西溪湿地风景区、古运河科教资源:浙
3、大紫金港校区、西湖科技经济园医疗资源:浙大医疗中心、西湖区浙江医院分院商业资源:沃尔玛、银泰、欧尚及耀江文鼎苑、剑桥公社、紫金广场等项目的配套商业。在建项目:耀江文鼎苑、剑桥公社、紫金广场、广宇西城年华、斯坦福平方、西港新界。,Wonderful万德机构,第二部分 三墩区域整体规划,Wonderful万德机构,区域规划,三墩位于杭州主城西北部,距市中心105公里,1996年和蒋村一起划入杭州市西湖区。南邻蒋村商住区,东接祥符镇,是杭城西北部的中心城镇,下辖7个行政村,14个社区居委会,面积37.93平方公里,。规划区域内包括浙大紫金港校区、省政府行政、住宅区域、西湖科技经济园(浙大网新软件产业
4、园),南临古运河与西溪湿地。2002年审批通过的杭州三墩地区控制性详细规划,将在58年时间内,把三墩建成交通便捷、设施完善、环境优美,具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施、生活居住配套设施完善的杭州西北部新城区。常住人口9.万,规划中期人口20万,远期规划人口30-40万。到2010年左右,三墩将建设成为一个融教育科研、商贸休闲、居住为一体的区域中心和现代化新城,还将成为“学、住、游、创业在杭州”和谐示范的典型区域。为了进一步提升集镇品位,三墩镇政府邀请了著名的清华大学对三墩进行了全面、系统的集镇规划设计,确定了以五里塘风情街、镇中路商业街、三墩中心公园作为三墩新城的
5、发展中心,体现了三墩“新江南水乡”的城市意象。,Wonderful万德机构,交通规划,三墩在2003年初全面启动了包括振华路、厚仁路、萍水路、古墩路、环镇北路、董家路在内的“三纵六横”的内部路网建设。经历了两年多的建设,如今古墩路延伸段、环镇北路等道路基本建成,集镇建设中地位举足轻重的两大道路董家路、厚仁路全部竣工通车,完成了总长为6.6公里的道路建设。目前从市中心到三墩主要有3条路径:从莫干山路至三墩、从古墩路至三墩、从上塘高架至留祥路入三墩。公共交通十分便捷,有公交首末站一座,有303、333、845、900、860、363、403、211、假日4线这9条公交线路以及899路1条沿途公交线
6、。申花路开通后,莫干山路和古墩路之间又将出现一条快速通道。,Wonderful万德机构,地铁2号线“三墩”正处在“西起瓶窑及经良渚、三墩到古墩路,连接文二路,再向南走保俶路至庆春路,沿庆春路一直往东经钱江新城奉化江路过江向南至蜀山车辆段”的规划结点内。可以说,该区域交通网络将日趋成熟,逐渐融入到大城西板块中。,地铁2号线,Wonderful万德机构,交通规划:随着规划建设的不断完善,项目周边道路交通网已经基本形成,高达9路的公交路线和规划中的地铁二号线可直达项目附近,为营造了一个四通八达的交通环境,本项目直接融入市中心的位置,最大程度逐渐淡化了距离的问题。与此同时相对低价位的房源供应,对在市中
7、心工作的工薪阶层来说具有莫大的吸引力,而交通的发达加快了这一地区楼盘的开发速度。,Wonderful万德机构,根据三墩新城的规划,三墩人口近期会达到9.8万,中期达到20万,远期将达到40万。而浙江大学的消费人群浙江大学大学城正在三墩形成,一、二年级的新生15000人已陆续迁入,预计未来师生群体将达到4.2万。已住人口:亲亲家园周边已入住的社区有信鸿花园、新世纪花苑、铭雅苑、金帝花园、金厦公寓、新星小区等十多个小区,加上周边社区共约8000户;将住人口:亲亲家园周边即将入住的社区有省直政苑、都市水乡、三墩镇近90万平方米农居点改造项目,入住人口将达4万余户。未来居住人口:亲亲家园周边未来入住的
8、小区有名都西雅城、耀江文鼎苑、广宇西城年华、南北兰韵天城、佳苑房产29号地块、三墩颐景园、天阳美林湾、华立(05)11号地块等近200万平方米、规模超万户的数个小区。,居住群体,Wonderful万德机构,政苑小区,坤和亲亲家园,三墩颐景园,南北兰韵天成,Wonderful万德机构,区域内有三墩中心幼儿园、三墩小学、三墩中学、杭师院附中(高中部)等学校,浙大紫金港校区、还有规划中的塘北中学和蒋村中学,耀江文鼎苑内设学军小学分校、幼儿园。,教育配套,Wonderful万德机构,浙江大学新校区基础部,Wonderful万德机构,三墩小学,三墩中学,教育配套,Wonderful万德机构,除了目前杭州
9、第九医院、杭州西湖区中西医结合医院、杭州拱墅区中西医结合医院等以外,浙江大学将整合浙医一院、浙医二院等附属医疗资源,与地方共建的大型医疗中心浙大医疗中心,该中心紧挨紫金港校区,投资超过20亿元,住院床位3600张,比现在浙医一院和浙医二院两家医院的病床总和还要多,建成后将成为华东地区一流的医疗中心。,医疗配套,05年5月18日,距离文鼎苑仅1500米的浙江医院分院在杭州市西湖区三墩镇成立,浙江医院准备在原杭州市第九人民医院的基础上,筹资5亿元兴建一座现代化的综合性医院,建成后住院病床将达1000张。将成为浙江省最大的综合性股份制医院。,浙大医院,三墩镇医疗服务中心,Wonderful万德机构,
10、沿着三墩的主要交通要道古墩路,各类商业设施规模比较齐全,有小型餐饮店、小超市、五金店等,各类汽车的销售服务店也是一大特色,但商业业态仍然停留于以往的“小镇”模式,新时代装饰广场和杭州华东陶瓷品市场是目前三墩最大的两家市场。三墩镇中心的配套则更为完善些。金利百货市场、华联超市、联华万家福超市、三墩小商品市场、华东果品市场等;其他金融设施诸如中国人民保险公司、中国人寿保险公司、工商银行、农业银行、建设银行、农村合作信用社等一应俱全。,现有商业配套,新时代装饰广场,Wonderful万德机构,商业规划,Wonderful万德机构,商业规划,Wonderful万德机构,商业规划,当前计划及已经进入三墩
11、的商业品牌有:,Wonderful万德机构,商业规划:商贸格局的规划对房产消费的客户群体产生着影响,并引导着三墩居住格局的形成;大型商业的进驻,将直接促进三墩商圈的形成,并将对区域的成熟起到催化作用,对本案的市场环境带来积极影响。,Wonderful万德机构,三墩科教文化、生态办公区(EOD)包括浙大校区、政府机关办公区、三墩商务区三个模块。2004年底出台的杭州市西湖区旅游商贸规划明确指出,古墩路两侧将建()生态办公区。,商务办公规划,Wonderful万德机构,Wonderful万德机构,综合评述:三墩区域属于杭州市少有的高起点、高标准、和谐示范的典型区域。本案地处三墩边界,三墩及附近的城
12、市面貌、发展情况、产业分布等对本案影响很大,同时该区域的发展速度较快,住宅产业方面多个大型楼盘的进驻、商贸方面先后有几个大型卖场落脚三墩、交通方面城市道路的扩展、地铁的规划建设都直接影响着本案的产品定位开发。在本案定位时应考虑政府的产业导向与市场实际需求,物业的开发要有一定的前瞻性。,Wonderful万德机构,第三部分 三墩房地产市场研究,Wonderful万德机构,土地市场供应情况,小户型市场研究,写字楼市场研究,三墩房地产市场研究,住宅市场研究,Wonderful万德机构,20002005年三墩区块宅地出让汇总,三墩2005年出让住宅用地6宗,总占地面积279亩,总建筑面积39.6万平方
13、米,平均成交楼面价格4068元/平方米。,Wonderful万德机构,2005年三墩地块出让情况,Wonderful万德机构,地块成交情况,2000年,三墩公开出让了块面积为3亩左右的住宅用地,被杭州三墩供销合作社竞标获得,楼面价为716元/平方米。今年三墩区域还没有地块推出,从去年的成交情况来看,价格涨幅较大,楼面均价已经达到4000元,接近城西地段的土地已经超过5000元。,Wonderful万德机构,三墩土地供应分析,区域供应量分析三墩板块从2002年开始至今,通过“招拍挂”出让的土地中,尚有120.1万平方米的项目开发量没有上市,再加上前期协议出让的土地总建筑面积约80万平方米。未来几
14、年内,三墩板块至少有200万平方米的开发量,近10个新开楼盘,使区域市场竞争趋于激烈。三墩地区内大量楼盘集中于去年下半年和今年上市,亲亲家园、文鼎苑、西城年华、三墩颐景园、兰韵天城、天阳美林湾、旅游橡树园以及勾庄的天阳棕榈湾都将有新房源推出,现在,这里已经聚集了包括滨江房产、广宇房产、旅游房产等五六个品牌开发商。预计五年内,这一区块的商品房供应量将超过7000套。今年上市量28万-30万平方米。今明两年,这一区块将集体发力,成为杭城楼市的一个新热门区域。区域土地价格分析从成交情况来看,尽管三墩出让地块地理位置、容积率、土地面积等多方面因素造成土地价格有所差异,但去年下半年的楼面价还是明显高于上
15、半年成交价格,这与去年新政影响以及部分三墩地区楼盘销售的价格有很大的关系。,Wonderful万德机构,对本案的影响,三墩区域的价格在前两年上升比较快,但去年下半年至今由于新楼盘大规模推出市场,抑制了房价的上涨,甚至区域均价产生回落,所以对本案利润会产生一些影响。从去年的成交情况来看,尤其是下半年成交情况并不理想,证明开发商对三墩市场的销售前景并不十分乐观。土地楼面价回落,将对新开楼盘造成较大的销售压力,今明两年价格上涨的空间不大。出让地块均要求建设配套公建,包括前几年出让的商业用地,预示三墩将拥有完善的商业配套。,Wonderful万德机构,土地市场供应情况,小户型市场研究,写字楼市场研究,
16、三墩房地产市场研究,住宅市场研究,Wonderful万德机构,三墩住宅楼盘全景图,Wonderful万德机构,三墩住宅项目情况,Wonderful万德机构,区域楼盘特点,特点:教育引导楼盘开发围绕教育,展开住宅开发,是三墩地区住宅开发的一大特色。浙江紫金港校区落户三墩、五纵四横的交通网络的出炉、公用设施的启动,开创了三墩楼市的新时代。众多商家和楼盘纷纷借助教育这张王牌,吸引客户看房、购房。,耀江文鼎苑借势巧打“学院住宅”-文化问鼎未来,与浙大、西溪共拓杭州人文新版图,来提升楼盘的品质;广宇.西城年华直接打出-紫金港板块 新浙大社区“我的激情缔造年代”宣传口号,即将推出的剑桥公社,更将主打广告语
17、定为“浙大直辖小户型”,在消费者心中已留下很深的印象;早已开盘销售的亲亲家园更是在教育上投入巨资与绿城育华教育集团联办杭州绿城育华学校、杭州绿城育华幼儿园。让购房户在够房的时候就不用担心以后孩子的教育问题。,Wonderful万德机构,特点:楼盘规模大、档次高三墩区域无论是在建的还是即将预售的住宅项目,项目体量都较大,最小的也在10万平方米以上(如新南北蓝韵天成12万平方米),规模大的甚 至到达了70万平方米(耀江文鼎苑70万平方米)。由于杭州市区土地资源越来越来紧缺,市中心土地供应量逐年减少,三墩地处郊区土地资源储备相对充足的多,政府在规划时也充分考虑了小区成规模便于配套设施的完善有利于开发
18、商统一管理,从而能形成良好居住氛围。在很多的大盘中都能看到区内完善的配套设施,如亲亲家园配有两个幼儿园、一所中学,还有书店、超市、邮局等,耀江文鼎苑的模型中我们也看到了游泳池、幼儿园、学校等。区域内短时间大量楼盘的推出,消费者的选择余地越来越大,激烈的竞争让开发商更加注意楼盘本身的品质,以品质求生存、以品质求发展已越来越成为开发商的共识,以便在激烈的市场竞争中的占领有限的市场份额,实现项目的最大利润化。,Wonderful万德机构,特点:产品以高层小户型为主三墩区块楼盘最显著的一个特点就是小高层、高层所占比例越来越高,很多的楼盘甚至全是小高层和高层。郊区楼盘的环境很适合于高层建筑,让居住者随时
19、能登高眺远,呼吸到新鲜的空气,同时也充分有效的节约了土地资源。楼盘中很多的户型面积都不像其它区域内高层中很容易出现的大户型,如“天阳美林湾”,其规划设计的房型以80110平方米为主力户型,在三墩板块的楼盘中,“美林湾”是首个主打“小房型”的楼盘。据了解,除了“美林湾”,三墩其他楼盘如“西城年华”也将调整部分户型设计,之前以130平方米的大户型为主的“文鼎苑”也推出了小户型。出现这种情况主要是由于户型面积的加大,总价就会相应的加大,如果以三墩区域一套130平方米左右的三房二厅单位计算,7000元/平方米计算,总价已经逼近百万。再加上目前银行各项房贷政策收紧,利率增加、首付成数提高,买房者的购买压
20、力无疑加大了。中小户型低总价,高使用率已经成为主流产品。,Wonderful万德机构,土地市场供应情况,小户型市场研究,写字楼市场研究,三墩房地产市场研究,住宅市场研究,Wonderful万德机构,三墩写字楼市场情况,三墩历来以居住为重点,目前的大环境缺乏办公的认知度,商务氛围尚未形成,主要以居住氛围为主。三墩板块区域位置不是城市经济发展的核心所在,办公楼宇经济的发展一直处于“半温”状态,而且写字楼的发展缺乏足够的整体规划,相对松散。目前进驻三墩的企业较少,商务办公氛围尚未形成,配套设施尚未完善,竞争实力在很大程度上弱于其他区域。三墩目前的写字楼产品尚未正式开盘销售,但将在今明两年大规模的推向
21、市场,西港新界、浙大网新等项目将有数十万方的体量,也有一些小型的写字楼项目如斯坦福平方等,一个大型生态化办公区正在逐渐形成。户型以中小户型及独栋可分割形式为主,以浙大紫金港为依托,吸引创业型企业或高端大型企业购买。,1、从政策看,在西湖分区的规划中,政府以旅游、科教、居住为指导,明确将三墩定向为“科教文化、生态办公区()”,并以申花路南侧的政府办公区、西面的浙大紫金港校区,及向周边辐射的商务办公区为核心,本案恰处于EOD版块,在区域环境上具备做写字楼项目的优势。2、从环境看,随着“旅游西进”的政策导向,西溪湿地风景区正在加速建设,三墩各路段、水系的景观结点也正在设计中,今后将使三墩的区域环境有
22、较大改观;而作为()核心的浙江大学,其校区已展现风光秀美、人文氛围浓郁的面貌,相信不久的将来,一个环境幽雅的高绿化、低密度生态办公区将得以呈现。3、从区域看,目前市场上出现的紫金广场、西港新界、以及浙大网新科研基地都设计了办公产品,随着产品的陆续推出,将逐步营造出商务办公的氛围,对本案的推广也产生积极影响。虽然几个项目同处于片区,但就交通、区位、与主城的距离看,本案具有一定的优势;、从市场环境看,西湖区写字楼本身就具备较高的市场美誉度,而目前交通的改善使三墩与城西商住区的车程缩短为4分钟,完善的交通和商业网络规划、浙大紫金港校区的辐射、都是今后在三墩开辟商务办公市场的有利条件,而相对低的价格,
23、将使三墩的写字楼具备较高的性价比。,对本案定位的影响,Wonderful万德机构,对本案定位的影响,、从区域影响看,西湖区是写字楼吸纳率较高的区域,市场对黄龙商务圈为代表的写字楼有着较高认可度,然而较高的价格及相对较少的供应量,使得许多企业望而却步,或徘徊在其他区域。三墩正在开发的写字楼多处于交通汇集点,随着快速通道、地铁的开设将具备较高的通达能力,距离将不再是问题,而“生态EOD”的规划也将营造极佳的办公环境和商务氛围,三墩写字楼将逐渐为市场看好。、从目标客户看,()浙江私营经济极其发达,私营经济的高度发展带动了各类中小型外贸、服务企业的不断出现,它们对办公区域的选择没有太多的市场限制,对于
24、形象和办公环境更是不会过多追求。因此这类企业办公地点的选择,对类似城市核心区域外围的“泛城市办公区域”更为适合。()城西自90年代以来,逐渐开发了以蒋村商住区为首的数个大型社区,聚集了大量杭州外来创业人群,也有大量中小型企业,如果从上班距离、资金、交通、环境等各方面比较,三墩的写字楼将产生较大的吸引力。()浙大紫金港在校教师及大学的相关产业在区域内也有一定的办公需求,加上城西区域写字楼供应不足,增加了办公需求向西北部发展的可能性。()现在有不少大学生在毕业后集体创建工作室,浙大校区拥有4.2万生源,存在潜在的消费市场,同时依托紫金港校区的优厚资源,也将吸引到整个大杭州的年轻创业群体。,Wond
25、erful万德机构,土地市场供应情况,小户型市场研究,写字楼市场研究,三墩房地产市场研究,住宅市场研究,Wonderful万德机构,杭州小户型市场供应分析,种种迹象表明,杭州小户型物业进入了一个集中上市期。我们所说的小户型物业项目,是指那些主力户型在70平方米以下的房地产项目,包括单身公寓、SOHO公寓、酒店式公寓等多种不同类型。,Wonderful万德机构,产品形态,Wonderful万德机构,在售个案产品卖点分析,Wonderful万德机构,小户型价格分析,Wonderful万德机构,部分楼盘立面归纳,绿城 金桂大厦,绿城 丁香公寓,Wonderful万德机构,钱塘沁园,龙禧硅谷广场,作为
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 杭州三墩瑞博国际产品定位报告122P最终 杭州 三墩瑞博 国际 产品 定位 报告 122 最终

链接地址:https://www.31ppt.com/p-2217030.html