土地流转探析.ppt

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1、土地流转问题探析,主讲：卢健康,2,土地流转探析纲要,3,土地流转的重大意义,4,土地流转的政策解析,2008年10月19日中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定该文件指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。,5,土地流转的政策解析,6,模式一：土地互换,互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。,7,模式二：出租,在市场利益驱动和政府引导下，农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租

2、方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。其中，有大户承租型、公司租赁型、反租倒包型等。,8,模式三：入股,入股，亦称“股田制”或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择（农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营），农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。,9,模式四：宅基地换住房，承包地换社保,10,模式四：宅基地换住房，承包地换社保,土地换社保：第一种方式是以土地承包权出租。按稻谷亩平均产

3、量折算约1000元亩的金额，收取租金；第二种是九龙坡区颁布相应政策，凡拥有稳定的非农收入来源，又自愿 退出宅基地使用权和土地承包经营权的，可以申报为城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。,11,模式四：宅基地换住房，承包地换社保,住房换宅基地：为解决破解城市建设用地瓶颈，以城市住房换农村宅基地。政府拿出原农村宅基地的一部分，集中兴建新型农村社区，其他的农村宅基地指标置换为城市建设用地，用多得的土地出让金等收益来补贴农民购房。用宅基地换住宅，农民基本上不花钱每家就可以住上高标准城市小区房。这其中一个最大的突破，就是小区房可以进入市场自由流

4、通，可 以出租或者变卖，来获取收益，类似小产权房。,12,模式五：“股份合作”,农户以土地经营权为股份共同组建合社。村里按照“群众自愿、土地入股、约经营、收益分红、利益保障”的原则，引导农户以土地承包经营权入股。以上土地流转方式仅只是在经营权方面的流转，还未上升到所有权的流转。,13,产权理论分析,14,产权理论分析,笔者认为土地产权就是一种通过社会强制而实现对土地经济物品的多种用途进行选择的权利。即是说，土地产权包括土地的所有权、使用权、收益权、处分权等各项权利。,15,产权理论分析,一项有效的产权制度安排能够使当事人各尽其能、各得其利。从另一个角度说，一项有效的产权制度能够有效地克服搭便车

5、、偷懒行为，使外部性内部化。显然，在此条件下能够实现科斯（1966）所言的“产值最大化”。,16,产权理论分析,有效产权的特征：普遍性、独占性、可转移性。有效的产权结构能够提高资源配置效率，有利于资源的可持续发展。相反，残缺的产权会使经济主体对资源使用丧失信心，产权残缺所带来的收益外溢，会造成资源配置无效率，造成资源浪费甚至枯竭。,17,产权理论分析,18,产权理论分析,科斯认为，诸如灯塔制度、电讯产品生产和消费出现的纠纷、农夫和养牛者的利益纠纷、环境污染等现实问题现象，实质上反映的是产权的界定和变迁；而产权结构的选择或解决纠纷的制度安排，又取决于利益关系人之间相互协调和影响的边际交易成本。,

6、19,产权理论分析,诺斯认为，从“成本-收益”分析来看，一项新的制度安排只有在创新的预期净收益大于预期的成本时，才会发生。这又分两种情形：第一种情形是，由市场规模扩大、生产技术进步和社会集团对自己收入预期的改变促成“制度创新”。第二种情形是，由技术创新、信息传播、有利于创新的社会科学知识进步等创新成本的降低导致的“制度创新”。,20,土地流转存在的主要问题,（一）土地流转行为不规范。（二）土地流转机制不完善。土地流转与土地市场二者相辅相成、互相促进，土地流转可以促成土地市场的发育和完善，健全的土地市场能为土地流转提供规范的交易场所，使土地流转更趋合理化。,21,石门村土地流转协议书,甲方：石门

7、村村民委员会乙方：为合理利用整合土地，提高土地经营价值，切实解决土地撂荒难题，进一步增加农业产业收入，经甲乙双方平等协商达成以下协议：一、乙方自愿将（地名）（亩）土地流转给甲方经营。二、土地流转的年限为十年，时间从年月日起至年月日止。三、流转期间土地的所有权仍归乙方所有，使用权归甲方所有，甲方有权对流转的土地进行统一规划，甲方有权将流转的土地承包给石门村农机服务专业合作社经营管理，大力发展金银花产业。四、流转期间土地的产出归甲方所有。五、流转期间乙方无权向甲方要回土地使用权。六、流转期限满后甲方要保证所流转的土地上有完整的金银花产业。七、流转时间到期之后，流转土地上所栽种的金银花归乙方所有。八

8、、其它未尽由甲乙双方协商解决。九、本协议一式两份，由甲乙双方各执一份。甲方代表签字（盖章）乙方签字（盖章）,22,土地流转存在的主要问题,（三）土地流转规模不够大。（四）土地流转进展不平衡。由于各乡镇地经济发展水平、自然条件差异较大，土地流转工作进展不平衡。（五）土地流转条件不成熟。在农村土地流转过程中，受让方往往要求地块相对集中、面积足够大，有流转愿望的农户所承包的土地往往面积少、地块小，“插花田”多，要实现土地的集中连片，有赖于承包土地的农户一致同意。,23,解决思路,（一）政策鼓励。坚持“依法土地承包法”的土地流转政策。要切实加大农村土地承包法、合同法、农村土地承包经营权流转管理办法等法

9、律法规的宣传。（二）政府引导。政府部门必须加强指导和规范管理。（三）鼓励创新。建立符合市场经济要求的农村土地流转机制，没有固定的模式，应鼓励各地从实际出发不断创新。,24,解决思路,（四）资金扶持。要制定鼓励土地流转的相关优惠政策，为土地合理流转提供法律保障和政策支持，对土地流出方和受让方给予一定的资金扶持。（五）强化监管。为保障农村土地依法自愿有序流转，各级政府应强化对土地流转的监管，加大对借土地流转之名侵害农民利益行为的督查力度。,25,小 结,任何政策一旦不对路，不能解决农民问题，或者不能从根本上解决问题，都是无效的。科学发展就是要实事求是地解决社会实际问题。土地流转在探索过程进行，更需要结当地实际和国家大政方针，有所创新，但是制定土地流转政策只有顺应时代发展，符合科学发展观主题，抓住转变经济发展方式的主线，降低风险，有效解决发展中的问题，实现“富民”的目标。,26,致 谢,谢谢各位老师的光临，并恳请提出指导意见。,