2月1日沈阳空港板块别墅市场调研报告34p.ppt
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1、沈阳空港板块别墅市场调研报告,辽宁通启市场研究咨询有限公司2010年2月1日,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅发展轨迹,1992年,开始启动独栋为主20套河畔花园,1996年,第一个高峰独栋为主250套以上静园天辰景翠靓马新村靓马云珠巴黎世家凤凰花园,1999年,第一个低谷慕马大案巴黎香榭别墅概念营销,2003年,第二个高峰风格丰富理念完善联排出现客群开始多样性两大百万平米别墅群奥林匹克花园香格蔚蓝,2005年,2006年,2009年,平稳
2、增长环境资源配套改善品质提升销量增长,第二个低谷国八条的出台 粗线条的跟风现房后配套不足生活不便利资金与产品投入宣传与实楼差距市场信心受挫,沈阳别墅市场宏观发展概况-区位与现状,目前主要分布在棋盘山风景区、泛浑南区域、沈阳北部和浑河沿线四大区域。05年前,空港别墅区作为别墅主要供应区曾经历了一段辉煌期,但由于区域发展迟缓,生活和基础配套不健全,后期发展相对滞后。东部别墅区随着世园会、蒲河新城等发展热点的出现,以及资源优势的差异开始发力,06年新建别墅均分布在东部区域,别墅的主要分布区域逐渐东移。,沈阳别墅市场宏观发展概况-沈阳别墅项目分布,沈阳中体奥林匹克花园花园新城,金地长青湾,假日伊丽雅特
3、湾,皇第龙邸,中海龙湾,美地庄园,桑堤亚纳,香格蔚蓝,富力仙湖国际,方迪山庄,泉涌新镇,大溪地,万科兰乔圣菲,中旅国际小镇,信盟花园,莱茵南郡,玫瑰园,悠诗美地,碧桂园凤凰城,碧桂园太阳城,博士花园,比华利,北美家园,8栋洋房,九如溪谷,沈阳中体奥林匹克花园花园一号,穗港公园里,圣诺兰桥,深航翡翠城,花溪山庄,佳地园,佳苑庄园,锦绣山庄,沈阳碧桂园,翔凤山水国际,泉涌山河里,清韵百园,沈阳奥林匹克花园,米拉晶典,皇嘉美墅,辉山别墅,唯美品格,唯美十方,听雨观澜,首创银河湾,阳光假日山庄,维也纳森林别墅,丰达花园别墅,绿岛花园,保利十二橡树,首创琥珀湾,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分
4、析,数据来源:沈阳市房产局 注:2009年数据截止至11月份。,沈阳别墅产品整体市场供应在05-06年度后呈现出持续稳步增长趋势,并在2008年达到顶峰。在政策明确限批别墅产品 的情况下,开发商仍以其它形式获取相应审批,向市场供应别墅产品。供应量的增长一方面表明开发商对别墅市场的发展信心,另一方面表明沈阳在别墅市场方面的需求潜力较大。从成交情况来看,2007年后是别墅市场成交的高峰时期。,沈阳别墅市场宏观发展概况-供应量与消化量分析,数据来源:沈阳市房产局 注:2009年数据截止至11月份。,2009年沈阳别墅市场的供应面积相比2008年有大幅下降。2009年下半年,保利十二橡树和首创琥珀湾的
5、开盘热销,直接带动别墅市场成交率的提升。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,空港区域产品产品类型多样化;建筑风格多样化;户型设计以豪华、舒适大户型为主。空港区域价格高端产品价格在11000-15000元/之间,以富力仙湖国际、信盟花园为代表;中档别墅产品价格在5000元/以下。空港区域销售情况除锦绣山庄外,其余项目平均每期销售周期在23年;主力消费群以塔尖阶层为主。空港区域综合分析区域房地产发展起步较早,但发展较为缓慢。此区域是沈阳市别墅发展较早的区域,以信盟花园为代表,进入
6、中期发展阶段陆续出现了锦绣山庄、花溪山庄、香格蔚蓝等代表项目;本地开发商开发;缺乏自然资源和综合配套设施,在景观等方面无法与浑河沿岸及沈北、棋盘山的项目抗衡;该板块的项目建筑风格多为北美风格,在户型设计方面存在严重的同质化现象。,空港板块别墅市场概况,空港板块别墅市场概况-区域项目分布图,信盟花园,比华利山庄,玫瑰园,香格蔚蓝,富力仙湖国际,锦绣山庄,美地庄园,花溪山庄,在售项目售罄项目,空港板块以沈阳桃仙国际机场为主,辐射周边区域,代表性项目为香格蔚蓝、美地庄园、富力仙湖国际、信盟花园、玫瑰园、锦绣山庄、花溪山庄和比华利山庄等。其中大部分项目开盘时间在2004年以前,是沈阳老牌的别墅区域。目
7、前在售的只有富力仙湖国际和香格蔚蓝的三、四期产品,还有信盟花园和美地庄园的少部分产品,其他均已售罄。随着沈北和棋盘山板块别墅市场的兴起,空港板块缺乏足够的竞争力。,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,空港板块别墅市场概况-主要项目情况,所有项目中,香格蔚蓝的占地面积、建筑面积和容积率均为最大。,报告结构,二、空港板块别墅市场概况,三、空港板块代表性别墅项目分析,五、调研结论与建议,一、沈阳别墅市场宏观发展概况,四、空港板块别墅项目消费者人群特征,空港板块代表性别墅项目分析-富力仙湖国际,富力仙湖国际,在售产品情况:,规划产品情况:,空港板块代表性别墅项目分析
8、-富力仙湖国际,本项目共有两期,目前只有一期产品在售,二期尚未推出;项目一期包括独栋、双拼和联排产品(四联、六联);一期推出独栋128套,双拼20套,联排22套,其中双拼产品均已售罄,独栋去化达到63%(已售80套),联排去化达到91%(已售20套);目前只剩余部分联排产品销售,所剩户型多为中间户型。,本项目共分为两期,一期在售,二期正在规划当中;即将上市的为一期双拼产品,面积区间约为300,预计上市套数为50套,均价约为11000元/。,空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝,在售产品情况:,空港板块代表性别墅项目分析-香格蔚蓝,本项目暂定四期,目前一、二期售罄,三、四期在售;一、二期2004
9、年即开盘销售,2006年已经入住,是沈阳别墅开发第二个高峰时期的产品,价格比较便宜;一、二期只有四联和六联的别墅产品,面积区间160-300平,早已售罄;目前在售的是听雨观澜和圣罗伦斯产品,目前销售状况良好。,空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园,在售产品情况:,空港板块代表性别墅项目分析-美地庄园,本项目暂定五期,一、二、三、四期均已售罄,目前只有五期“苹果园”在售;项目前三期只有独栋产品,四、五期加入联排,五期又增加了叠加产品;前四期产品价格比较低,均价只有4500元/平左右,五期产品提升至7100元/平。,空港板块代表性别墅项目分析-信盟花园,在售产品情况:,空港板块代表性别墅项目分析-
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