嘉里华庭酒店式公寓营销报告.ppt
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1、嘉里华庭酒店式公寓营销报告,09年市场分析,1,项目自我解构,2,项目价格建议,3,项目营销方案,4,关于KLPS,5,整体市场分析市场结论,优势劣势分析,高端市场分析本案价格建议,推案价格销售预警方案,公司介绍经典案例,目录,09年上海市场研判,08年上海住宅市场供大于求局面将延续到09年,市场颓势难改,本月是楼市新政实施第二月,且又有一系列刺激楼市的新政推出,如第二套房贷松绑,上海新“八条”等,虽然市场成交处于回暖态势,但依然难改市场供大于求的局面。,09年上海市场研判,08年上海住宅市场价格持续走低,09年房价进入下降通道,从各环线成交情况来看,其中内中环及郊外环成交价格跌幅最为明显,分
2、别下跌21和18,这两大板块曾是07年至08年上半年间价格上涨最为迅猛的板块,此轮市场调整逐渐将其泡沫挤出。,09年上海市场研判,正面影响,从中长远看,中国经济仍然看涨,负面影响,房地产量价双低,短期难以扭转,刚需观望者在价格调整后将择机出手,市场观望浓郁,预期倾向看跌,政府托市政策频出,鼓励房产消费,全球金融海啸影响中国经济发展,上海进入世博周期,拉动上海经济,开发商资金压力骤增,行业加速洗牌,市场价格松动,健康市场格局可期,正面影响因素的效果受制于负面影响因素,处于弱势,负面因素影响深远而具全局性,处于未来市场博弈的主导地位,09年上海市场研判,2009年上海房地产市场走势依然不容乐观,对
3、本案入市形成较大的销售抗性,所以,我们要在逆市中飞扬,因此,我司认为,09年市场分析,1,项目自我解构,2,项目价格建议,3,项目营销方案,4,关于KLPS,5,整体市场分析市场结论,项目优势劣势分析,高端市场分析本案价格建议,推案价格销售预警方案,公司介绍经典案例,目录,外部优势,本案自我解构,文化资源 上海传统高尚区 老洋房别墅区,景观资源 俯瞰丁香花园 低密度别墅区,内部优势,本案自我解构,产品资源 4000元/豪华装修 提供酒店式服务 高档私人会所 占据社区最佳位置,品牌资源 嘉里华庭树周边市场价格标杆 嘉里品牌 成熟社区,产品劣势,本案自我解构,与目前在售新楼盘相比,碟形设计,房型有
4、所过时 房龄7年,作为服务式公寓,外立面略显陈旧,本案作为高端物业,拥有自身独特的品质,09年市场分析,1,项目自我解构,2,项目价格建议,3,项目营销方案,4,关于KLPS,5,整体市场分析市场结论,优势劣势分析,高端市场分析本案价格建议,推案价格销售预警方案,公司介绍经典案例,目录,上海高端市场分析,没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格,“市区豪宅”除了拥有豪宅本身的特点以外,由于其位于都市的核心区域。从目前市场情况来看,上海公寓豪宅主要分布在两大区域传统中心城区和新兴城区。传统中心城区主要指黄浦、静安、卢湾和徐汇四大区域以及长宁区的新华路、华山路一带;新兴区域主要是浦东地区、长宁古北新区、
5、虹口北外滩区。传统区域和新兴区域都具有各自不可替代的资源优势,但从长远发展来看,传统区域由于土地的限制,未来公寓豪宅的供应量不会太大;而新兴区域的发展范围更广,所以未来大量的公寓豪宅将会更多出现在新兴的区域。,市中心豪宅分布确定,上海高端市场分析,上海高端市场分析,低端公寓,高端公寓,顶级公寓,根据市场划分的2/8原则,全市公寓产品占额20%高端产品是以单价2万元/平方米为划分线,高端公寓产品中4万元/平方米又是顶级公寓产品的及格线,站在普通消费者的角度,视线很难触及到顶级公寓的范围,小结:以产品成交均价来划分产品类别,目前上海市场12万/平方米的产品市场占有份额为84%,根据市场2/8划分原
6、则,为普通消费产品,而 2万元/平方米的高端产品中,4万/平方米的顶级公寓市场占有率仅为2%为顶级客户消费品,是普通大众客户望尘莫及的,以上统计数据为目前市场在销售项目。目前,高端楼盘主要分布于市中心区域,其中高端楼盘在徐汇区分布最多,4个项目在销售。另外是卢湾、黄浦、长宁等传统高端区域。浦东新区中只有陆家嘴板块的财富海景花园项目。其他区中值得注意的是,虹口北外滩板块、闵行的金虹桥板块也陆续拥有了标杆式的高端楼盘。,小结:目前市场在销售的高端楼盘在传统高端区域中依然活跃,同时高端楼盘在新兴区域个别板块中也开始逐渐发展起来。,上海在售高端公寓项目区域分布,上海高端市场分析,上海高端公寓区域项目价
7、格,上海高端市场分析,由于其稀缺的地理位置,导致其容积率可能相对偏较高,目前在售高端公寓主要以小高层为主,,上海高端公寓项目成交价格,上海高端市场分析,38000-57000元/m2,主力成交价格,从以上对上海高端住宅市场分析得出,不同房型面积的单价存在较大差距:,同质项目成交价格,本案价格建议,代表楼盘:泰府名邸、金上海、御翠豪庭、嘉利浦江,主力成交价格,3800040000元/m 2,以二、三房为主力的高端楼盘,代表楼盘:王子晶品、永新晶苑、财富海景,以四房或penthouse为主力的楼盘,主力成交价格,5500070000元/m 2,可以预见,高端市场上,房型越大,单价越高,300平方米
8、以上的大户型,与二房三房价差达到10000元以上。,价差达到15000元,周边二手成交价格,本案价格建议,在获得同质区域市场价格后,分析本案区域竞品,结合区域二手房价值比较,制定本案的价格水平。,主力成交价格,3500045000元/m 2,与区域目前二手房价格进行比较四室以上的大户型房型的报价与二房三房单价差距在15000元以上,嘉里华庭周边二手房价格一览,本案产品分析,本案价格建议,在获得同质区域市场价格后,分析本案区域竞品,结合区域二手房价值比较,制定本案的价格水平。,本案价格论证,本案价格建议,同质主力成交价格,3800040000元/m 2,二手主力成交价格,3500045000元/
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