.07.12江苏无锡新区新城尚东区项目营销策略报告70p

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1、江苏无锡新区新城尚东区项目营销策略报告,上海同策房产咨询股份有限公司无锡分公司贰零壹壹年七月,对于新城来说，无锡市一个新新的市场热土所以我们的报告从市场部分开始,从供应方面看，无锡全市的大量供应主要集中在09年下半年以及10年下半年，11年上半年的新增供应量为264.85万方，环比10年下半年减少31.59%。从成交面积方面看，无锡全市七区的成交自09年市场复苏后持续平稳增长，但10年下半年开始受到宏观调控的影响去化量明显下降，11年上半年去化总面积166.08万方，环比10年下半年减少53.49%。从成交均价看，虽受到宏观政策的影响，但本地开发商与客户始终都保持互望状态，价格不但没有下滑反而

2、有小幅上涨，目前均价保持在8727元/平米环比10年下半年上升7.73%，但处于5个时间段内涨幅最小。,无锡宏观市场,目前全市成交情况相比去年降幅过半，供应量也大幅下降，总体成交均价维持在8727元/平米。,无锡宏观市场,新区作为无锡东拓的重点发展的重点区域快速进入置业客群的视角，在新增供应充足的情况下实现了全市排名第三的去化速度。,从各个板块销售面积上来看，2010-2011上半年去化面积排名前三位依次为：惠山板块、太湖新城板块、和新区板块。从销售均价来看，新区板块目前的成交均价属于全市中下游水平，相对较低价格及区域未来的发展潜力是吸引无锡本地客群及外来客群的主要原因。,无锡宏观市场,201

3、1年上半年，无锡市各区普通住宅成交情况,11年上半年新区普通住宅类产品成交面积已经位列到第二位，上半年成交面积达到5.8万方，成交均价达到8337元/平米。从新区上半年户均成交面积处于115平米左右来看，新区的主要成交面户型还是集中在两房和小三房。,无锡宏观市场,市场总结,09-11年无锡全市供应量、成交面积走势呈倒V字总体市场在宏观调控下并不乐观新区11年至今普通住宅类产品成交面积58170平米，均价处于8337元/平米区域属性呈现市场快速发展期，成交面积始终处于全市前三位11年上半年普通住宅类产品户均成交面积115平米小户型2房、2+1房是区域主力消化对象,新区作为无锡重点发展区域板块格局

4、建立相对较晚；我们需要通过对于板块的梳理来聚焦我们直面的竞争对手。,新区板块,目前无锡新区板块主要分为6个块，本案所处区域隶属长江路板块,长江路板块历来是高档住宅的集中区，高端客户为主，高层价格区间：9000-12000元/平米。代表项目：首创悦府（毛坯）；长江国际二期，万科金域缇香、新城尚东区（精装修）等。精装、毛坯混搭。,区域主要以别墅项目规划，属于新区偏远地区，代表项目：凤鸣山庄（毛坯），江南华府（精装修）目前均价12000-18000元/平米。,板块发展相对落后并非新区重点打造区域，目前生活配套相对滞后，多为花园洋房、及经济型社区。代表项目：花半里、华夏太阳城，目前均价6200-800

5、0，毛坯房源为主。,硕放机场的运营给区域来带了活力，居住氛围还未成熟，代表项目：吉祥国际花园、空港一号，目前均价：6000-7500，毛坯房源为主。,新开发中高端别墅项目集中区域代表项目：龙湖滟澜山目前均价：580万/套。,由坊前板块衍生出的新新板块，目前在售项目较多，高层价格区间：7500-9500元/平米，代表项目：美新玫瑰大道、融侨观邸等,毛坯房源为主。,竞品格局,新城尚东区竞品均为大盘项目，有一定的品牌优势，但产品品质一般，总体价格差别不大，同质化竞争态势严峻。,万科.金域缇香（精装高层）均价：12000元/平米装修标准1500元/平米,首创.悦府（毛坯高层）均价：8900元/平米,长

6、江国际二期.晶源（精装高层）均价：11000元/平米 装修标准：2000元/平米,金科.米兰米兰（毛坯高层）均价：9100元/平米,美新.玫瑰大道（毛坯高层）均价：7500元/平米,融侨.观邸（毛坯高层）均价：9500元/平米,新城.尚东区（精装高层）均价：11000元/平米装修标准：2000元/平米,六月份各竞品成交均价,美新.玫瑰大道,2011年上半年成交量价走势,项目整体去化率已达到89.98%以上，11年市场以余量去化为主，进入尾房销售，目前均价7500元/平米。,项目开盘至今供应套数1472套，供应面积155895.05，目前整体去化率达到89.98%11年受到宏观调控的影响去化量有

7、所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在1544，同比1月份下滑40%成交均价走势于3月达到高点8025元/平米，后来来震荡下滑，目前均价保持在7500元/平米。,首创.悦府,2011年上半年成交量价走势,项目整体去化率已达到59.5%，11年由于产品销售调整，成交面积、均价摇摆较大，目前均价8900元/平米。,首创悦府开盘至今供应套数956套，供应面积97920.84，目前整体去化率达到59.5%11年由于产品销售调整，成交面积摆动较大，新政颁布至今的月均去化保持在2279，相比11年初下滑33%首创悦府的成交均价走势于2月达到高点9134.99元/平米，目前均价保持在8900元/平米。,金科.

8、米兰米兰,2011年上半年成交量价走势,金科米兰米兰开盘至今供应套数910套，供应面积128838.86，目前整体去化率达到41.22%11年受到宏观调控的影响去化量有所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在3757金科米兰米兰的成交均价走势于2月达到高点10788元/平米，后来来震荡下滑，目前均价保持在9100元/平米。,项目整体去化率已达到41.22%，本月金科以7400元/平米的低价促销吸引客户，六月份均价9100元/平米。,融侨.观邸,项目目前在售高层仅一幢，未来高层推售情况还未定。,项目开盘至今供应套数768套，供应面积84649.13，目前整体去化率17.78%，主要成交集中于花园洋房

9、。项目目前一幢19号高层在售，其余高层开盘计划待定。近期成交均价：9500元/平米,长江国际.晶源,项目于今年6月18日开盘至今供应套数250套，供应面积23500，一个月不到的行销周期完成50套左右，5500平米 的去化成绩，相当理想，目前余量在200套左右。目前成交均价11000元/平米，装修标准2000元/平米。,项目目前三幢高层在售，一个月不到的销售周期达到23.4%的去化，目前均价在11000元/平米，装修标准2000元/平米。,万科.金域缇香,整体去化率已达到80%以上，目前均价12000 元/平米左右，精装标准1500元/平米，8月将新增百套以上90户型。,万科金域缇香开盘至今供

10、应套数1549套，供应面积169641，目前整体去化率达到81.35%11年受到宏观调控的影响去化量有所下滑，新政颁布至今的月均去化保持在3520，相比11年初下滑71%万科金域缇香的成交均价走势于3月达到高点16896.5元/平米，四月以来震荡下滑，目前均价保持在12000元/平米。8月份将新推100套以上90平米精装3房。,2011年上半年成交量价走势,竞品格局,根据目前主要竞品余量我们认为与本案形成直接竞争关系的项目为金科.米兰米兰，融侨.观邸，长江国际2期.晶源以及万科金域缇香。,58%以上余量,8月新推百套以上90户型,200套以上余量,高层初次开盘,万科金域缇香,万科金域缇香,万科

11、金域缇香,万科金域缇香,万科金域缇香,地理位置：新区太湖大道长江北路交汇 开发商：无锡东城房地产有限公司建筑面积：31万平方米 容积率：2.5 物业类型：多层,小高层,高层,公寓,洋房 装修情况：精装社区风格：Art Deco 在售情况：高层在售户型排布：两梯三户 主力面积：90、123平米目前均价：12000元/平米装修标准：1500元/平米,阳台计算一半面积。项目无飘窗赠送。客户以新区本地客户为主，企业白领、企业主管、新区外来客群，工业区灰领。主要以首置客群、改善客为主。,85平米户型示意图,关键词：万科品牌开发商、物业管理，精装综合大型小区,万科推盘策略,万科下半年将在销售指标的压力下，

12、通过缩减成本降低单价，促成项目整体的快速去化，整体均价与我们保持平行。,万科金域缇香,下半年集中推盘两次，每次400-500套，开盘去化率要求7成以上。下半年回款任务13亿。价格低开，预估10000-10500元/平米，但同期会立价格标杆。缩减装修成本，主力产品成本在600元/平米，万科c级标准。,万科c级装修标准样板示意,地理位置：新区新区长江北路 开发商：无锡民生地产开发有限公司 建筑面积：36万平方米 容积率：1.8 物业类型：小高层住宅，高层住宅 装修情况：精装修 社区风格：Artdeco 在售情况：1、2、7号楼，户型排布：两梯两户 主力面积：94、121 目前均价：11000元/平

13、米装修标准：2000元/平米,长江国际（晶源）,关键词：长江路商业圈、精装社区、水景观、附赠面积,阳台赠送一半面积的前提下，还附赠填平挑空处的空间。空中花园附赠一半面积。项目无飘窗赠送。客户以新区本地客户为主，企业白领、公司主管、行政官员，其次为新区外来客群，工业区灰领。主要以首置刚需客、首置改善客为主。,94平米户型示意,(晶源)推盘策略,长江国际二期分为雅园、臻园以及晶源三部分目前雅园已经交付入住，主力在售余量集中在臻园以及晶源,二期在售1.2.7号楼,长江国际二期晶源,长江国际二期臻园,晶源自11.6月开盘一次供应250套左右，至今去化率达到20%。,从营销手段来看，11年上半年的多轮特

14、价房销售策略取得相对较好的成绩，下半年的策略以续销为主，价格方面也以维持现状为主。同时由于上半年较为理想的去化情况，下半年的汇款压力较小。,下半年将进行续销，价格上不再主动下探，但会跟随万科，力求一定的市场占有量，下半年回款压力较轻。,臻园自10.09开盘至今供应524套，至今去化率达到69.28%。,地理位置：无锡内环线东新区中央公园南侧开发商：无锡融侨置业有限公司建筑面积：35万平方米容积率：2.25物业类型：高层住宅，花园洋房装修情况：毛坯社区风格：Artdeco在售情况：高层仅19号楼在售户型排布：两梯四户主力面积：86 114目前均价：9500/平米毛坯房源,融侨观邸,关键词：景观社

15、区、豪华运动会所、商业配套,19号楼在售,豪华运动会所大堂,空中花园附赠一半面积。飘窗全部赠送客户以新区外来客户为主，企业白领、企业主管，公务员，其次为新区本地客群。主要以首置刚需客、首置改善客为主。,86平米户型示意,关键词：景观社区、配套商业、功能休闲会所,金科米兰米兰,地理位置：新区商务核心区江溪路28号 开发商：无锡金科地产 建筑面积：43万平方米 容积率：2.31 物业类型：多层 高层 装修情况：毛坯社区风格：托斯卡纳风格在售情况：30、31、32号楼户型排布：两梯四户主力面积：93、119平米目前均价：9100元/平米毛坯房源,93平米户型示意图,2房朝南，多功能工作台设计阳台计算

16、一半面积。项目无飘窗赠送。客户以企业白领、新区外来客群，工业区灰领。主要以首置刚需客、首置改善客为主。,竞争对手的下半年产品线供应都较为充足，两房、小三房、正三房都有充足、持续的供应量，本案在下半年很难与对手进行错位竞争，必须直面激烈的贴身肉博。,总结,竞品格局,我们需要通过详细的项目比对才能精准的制定行销策略,竞品关键词：同质化、价格接近、主力户型面积相似,竞品比对分析,新城尚东区竞品均为大盘项目，有一定的品牌优势，但产品品质一般，总体价格差别不大，同质化竞争态势严峻。,精装修,户型图,主力户型,竞品分析比较,竞品主力户型面积与本案相似，均有附加值面积赠送。,风格,立面,景观,规划,竞品比对

17、分析,竞品总体风格相似，里面材料档次相近，景观营造也都各有特色,推广主题,营销广告,竞品分析比较,竞品多以地段、产品为口号渲染，整体及产品面价值诠释均不系统。,长江国际晶源部分厨卫示意图,新城尚东区部分厨卫示意图,方太除油烟机,奥普浴霸,松下排风,方太炉灶,欧琳炉灶,科勒台盆,科勒台盆,汉斯格雅喷淋,科勒喷淋,欧琳除油烟机,科勒座便器,科勒座便器,竞品分析比较,长江国际二期晶源、新城尚东区装修品牌对比,竞品分析比较,长江国际、新城尚东区、万科金域缇香2房户型比较,长江国际、新城尚东区、万科金域缇香小三房户型比较,竞品分析比较,长江国际、新城尚东区、万科金域缇香三房户型比较,竞品分析比较,我们所

18、面对的问题,通过对于竞品的比较梳理，我们主要面对五大核心问题,目前新城品牌的长三角战略布局覆盖面已经相当丰富，在售项目达到38个之多。但是无锡市场对于新城来说还是个尚未成熟的区域，新城尚东区作为市场的先驱项目来说具有一定的压力。,问题一:品牌,新城品牌涵盖常州、上海、南京、苏州、昆山等长三角核心区域，由于在无锡的项目较少，品牌的知名度相对较低。,尚东区所在区域为长江北路西侧，以往给人的概念是新区偏远的地区，10年7月各巨头零售业入住宝龙城市广场才逐渐给此区域带来人气。,问题二:区域,本案在无锡本地客群心中的概念原本为新区偏远位置，由于近期宝龙城市广场的开业带动了居住氛围，但整体的认知度较低。,

19、目前本案的成交均价在竞品中并未占到优势,万科金域缇香七月底将推出100套以上90平米精装三房预估价格11500元/平方米，预估装修标准1500。,长江国际二期晶源90平米户型余量200套左右目前均价:11000元/平米，装修标准2000。,融侨观邸7月初推出86平米户型66套，均价9500元/平米。毛坯房源。,本案目前以刚需首置客户为主，目前均价11000元/平米，装修标准2000.首批582套房源82平米两房270套占46%，针对目前市场小户型将是销售主力。,金科.米兰米兰7.9新推396套高层房源，其中90平米户型192套，目前余量179套，毛坯房源，目前均价：9100元/平米,红海市场竞

20、争激烈，价格战在所难免。实现竞争突围将是接下来面临的重大问题。,问题三:竞争,万元以上的单价对于客户存在一定的价格压力，同时2000元/平米的装修标准在无锡的客户群体中还未得到认可。,问题四:装修,虽然本案采用了较为主流的装修品牌，例如科勒、欧琳、西门子以及松下，但是客户对于2000元/平米的装修标准存在一定抗性，以83平米户型为例，装修费用达到16.6万，这样的装修总价对于比较务实的无锡客户来说相对较高。,短期内的宣传推广相对并不充分，开盘之后的持续能力也未能强力显现，后期的销售宣传需加强力度，案场的跟进也需要更加严格。,问题五:宣传,短信：每周集中时段，保持连续性，文字和彩信结合，对不同合

21、作商进行资源整合，保证投放的实效性：夹报：在无报纸硬广投放和重大营销节点的情况下，增加邮政DM夹报投放。巡展：保持目前新区东亚国际风情街、欧尚超市、乐购超市等人流集中区设置展点，并加大区域外力度，增加锡山乐购、南长茂业百货、好又多超市的展点设置。派单：新区写字楼、主干道商铺、停车场、超市、公交站台早晚高峰期、周边专业市场大规模集中派发，派单与巡展相结合。电视：根据目标客群年龄，集中晚间时段投放，硬广和专题结合网络：集中有效媒体，硬广活动结合，控制费用，保持曝光率电台：上下班高峰时段投放,项目前期的推广以传统的媒介进行宣传，但是由于蓄客时间短，以及后续的推广跟进力度偏弱，客户的来人量以及开盘情况

22、并不理想。,如何在营销中制定精准计划，如何在短时间内调整到最佳行销模式，我们提出以下破冰行动建议,破冰第一步品牌落地、区位解读、装修解析解决项目宏观问题,破冰行动,通过常州体验之旅以及新城常州项目的品牌联动展示给客户新城品牌落地的初步印象，增加品牌宣传力度。,常州体验之旅升级,研发基地参观为重点。对这一活动增加宣传力度，目前仅以通知老客户为主，效果有限。应把这一活动作为宣传工具，可联合网站举办，增加宣传力度，以“新城带你去常州玩”为切入点。,新城首府的纯粹平层豪华大宅概念，在常州市场极为罕见。同时配备超豪华精装标准，全面卓越，值得传世收藏。无论项目本身，还是同策代理这一附加值，常州新城项目的体

23、验之旅定能引发一系列品牌效应。,常州恐龙园,常州新城首府售楼处,常州新城公馆,常州新城公馆,常州恐龙园,破冰行动,通过利用售楼处部分的展示，向到访的客户突出新城地产的品牌以及产品的热销情况。,楼体旺庄路侧增加醒目包装,售楼处入口处可放开发公司排名、新城公司荣誉榜、上市信息等,18年来，新城地产以刻实求进的专业精神和值得信赖的企业形象不断获得各级殊荣：2008-2010年中国房地产百强企业第20位2007-2010年中国华东房地产公司品牌价值TOP10第1位2005-2010年中国十佳优秀雇主企业2007-2008中国房地产诚信企业2005-2009年江苏省房地产业综合实力五十强第1位 全国精神

24、文明建设工作先进单位江苏省重合同守信用企业,新城荣誉榜,江苏新城地产股份有限公司创立于1993年，是以房地产开发与经营为主营业务的中国上市公司，股票简称：新城B股，股票代码：900950，公司具有房地产开发企业壹级资质。,破冰行动,通过售楼处细节位置的品牌宣传，提升项目形象,停车场区域增加路灯导旗,售楼处入口处过于凌乱，放置热销类展架为主,模型边放置信息栏，定期更新公司信息，其它项目热销、获奖讯息,销售桌上放台卡，背面设置以新城品牌类介绍为主,破冰行动,事件营销结合公司重大利好消息举行大型活动，借以增加项目的知名度。,与网站、报社联合，争取获得多项住宅类的奖项，如最佳人居、最受欢迎奖等。,无锡

25、新城尚东区活动展示,破冰行动,增加网络上的各类报道，借助网络这一媒介，扩大项目的影响力和知名度。,目前搜索新城出来的结果不佳，仅有一些项目的基本信息，缺乏有关媒体、宣传、活动等方面的新闻。,集中有效媒体，硬广活动结合，控制费用，保持曝光率：1、搜房网新房详情页、论坛详情页对联。2、继续加大各房地产门户网站的软文发布3、业主论坛炒作4、搜房网论坛活动推广5、爱房网团购,破冰行动,区位解读目前客户对旺庄CBD的共鸣度还较低，应充分凸显CBD概念，借以更好的诠释项目的区位优势。,策略：突出新区CBD概念的区位优势，可联合宝龙、茂业、IPARK等共同推广CBD概念；长江路仅是一条新区的主干道，新区的核

26、心配套在我们附近！,策略：成就梦想“旺庄路的昨天、今天、明天”摄影展,破冰行动,目前常州嬉戏谷的宣传力度较大，电台、市中心户外都有广告宣传，可考虑展开互惠合作借势加大项目宣传力度。,户外：延续现有户外覆盖力度：1、中山路华联商厦楼顶三面翻，2、学前东路汽车城三面翻，3、大洋百货户外LED，4、新区旺庄路、长江路公交站台，5、新区及周边南长主要社区和办公楼电梯轿厢广告6、项目工地围挡的更换7、增加招商城人流密集地的户外LED投放,电视：根据目标客群年龄，集中晚间时段投放，硬广和专题结合电台：上下班高峰时段投放,破冰行动,提炼装修风格白皮书，进行物料制作,我们结婚吧拒绝裸婚,新城你我共同的家,破冰

27、第二步企划方向、物料调整、现场整改,利用新城的研发基地，制作新城特有装修体系宣传册，并形成自身体系，加以命名。例如万科的U8体系。,精装整改,精装修物料和现场整改,新城装修体系宣传册,万科U8体系宣传,在售楼处内还可以放置装修方案看板，装修建材介绍和建材实样展示和体验。,装修方案看板,建材介绍,建材实样展示和体验,制作关于新城尚东区景观设计理念的宣传册，如花语集。册中可以宣传尚东区的景观设计规划理念，花草植物的寓意等。,景观整改,景观物料和实体整改,小区整个的绿化理念可以借鉴如龙湖五重景观体系、花团锦簇的道路等理念，对小区内的景观小品也加以命名。,建议在绿化树木上配备树牌，可突显出小区绿化品质

28、，且可以让客户更好的了解小区绿化环境用材。,尚东区单调的坡地景观,龙湖花团锦簇的道路,龙湖五重景观体系,尚东区的树木,现场整改,楼体颜色与户外广告同样为冷色系，建议调整户外广告制作，色系差别开，将会更具视觉冲击力。,售楼处的导视牌、引路牌太少，往往客户到会找不到进去的门，建议增加（个性）导视引路牌。,为了扩大品牌影响，售楼处入口处建议增设开发商行业排名，以提高楼盘在同行业中的品牌地位。,售楼处内部和外围整改,吧台区提供多种茶水、饮料及果汁等为客户提供饮料的服务区，为客户减轻紧张感，热诚的服务减弱客户的防备心理。体现项目的服务品质。,现场整改,售楼处内部和外围整改,旺庄路,区域模型调整，强调旺庄

29、路区域的商业氛围，塑造新区核心的感觉。,通过培训、统筹协调现场服务工作人员提升现场表现力，配合销售动作。,现场整改,看房道路颠簸，边上的绿化容易刮到车上客户，给客户整体印象比较差。建议用沙石把接缝处填满，路面处理，绿化修剪。,售楼处的导视牌、引路牌太少，往往客户到会找不到进去的门，建议增加（个性）导视引路牌。,改善看房流程和体系,看房车等待时间较长，需长备两辆，车身也可进行宣传性包装。,因为做的是精装修，所以可以适当的多增加一些品牌、设计效果（思路）的注解，为方便客户了解建议增加样板房导读标贴。,现在的年轻人都喜欢前卫、个性、实用的东西，为了迎合其趣味，可以多从他们的角度思考设计，建议多增加一

30、些个性设计。,布料沙发整体的品质感比较差，建议换成皮质沙发，对提升整体样板间品质有很大的帮助。,现场整改,样板区整改,132平米户型北卧室因施工封闭窗户，室内无采光，视觉效果比较昏暗，建议增加光源。,入户门处均未安装门吸，致使过道墙面被把手撞致破损。建议入户门区域增设门吸。,阳台洗衣机上方的收纳柜较小，墙面显得比较单一空旷，建议加大收纳的柜体，提高利用率。,106平米户型客厅内空调柜机比较小体现不出客厅的大气与空间感，建议换一个大功率的空调。,现场整改,样板区整改,106平米主卧飘窗上方及床上方墙面出现类似水迹的痕迹，影响样板房整体的参观品质，建议及时整改。,81平米户型次卧采光比较差，建议在

31、次卧外加设光源。,81平米户型次卧外地面十分脏乱，影响到样板房的整体品质，建议及时清理干净，且可铺上人工草坪等做修饰。,106平米户型样板房厨房间门槛处已经有多处裂痕，且比较严重。建议尽快进行整修。,现场整改,样板区整改,134平米户型南阳台大而狭长，给人感觉比较浪费空旷。建议可在阳台处放置藤椅等休闲设施，体现阳台的舒适性和功能性。,134平米户型样板房入户玄关处灯光比较昏暗，建议加设光源。,134平米户型看房通道两边植被由于长时间无日照，大部分已经坏死，建议及时跟换或者全部移除。,134平米样板房入口处比较空旷，建议增设品牌宣传裱板等。,现场整改,样板区整改,106平米户型客厅处筒灯有损坏，

32、建议及时修理。,106平米户型卫生间门把手有损坏，建议及时修理。,106户型餐厅等墙角处出现比较明显污渍，建议及时清洗。,106平米户型厨房移门轨道有损坏，为方便客户参观且增强户内的空间感，建议拆除一扇移门，只留一扇。,现场整改,样板区整改,样板房主灯大部分用的都是暖色的灯光，且都为封闭房源，整体比较昏暗。建议可把主灯等换成白炽灯，且在室内增加光源。,134平米样板房入口顶部有钉子露出墙体，影响美观。建议可做整体吊顶或者进行整修。,132平米户型入户处餐桌摆设不合理，客户拉开两端凳子就直接到门口了。建议换一张圆型餐桌或将现有餐桌两端凳子撤除。,入户门框处有胶水未清除影响到客户参观样板房的第一印

33、象，建议及时清理。,现场整改,样板区整改,破冰第三步媒体渠道、聚集人气、业务调整,通过户外大牌、户外看板、道旗、导向牌和项目围挡了解项目信息及地理位置,户外看板,户外大牌,道旗,1,2,3,4,5,导向牌,项目围挡,户外看板,道旗,户外大牌,户外看板,本案,导向牌,项目围挡,5,5,4,4,2,2,3,1,1,欧尚,坊前,5,通过夹报和短信的方式提高项目的形象、销售信息来取得一定关注度。,夹报,以每两周的形式，通过形象及即时销售信息取得一定关注度。短信,每周三至周五持续发送，各种数据库轮流使用。,夹报、短信,夹报示意图,售楼处现场,房源信息,从7月中旬开始在人流较多知名大型超市做巡展并派发DM

34、单。,扩大巡展区域，除了目前的新区欧尚、新地假日广场持续巡展外，7月中旬开始新增新之城乐购，其它保利家乐福、清扬路家乐福、金城路好又多三家进行洽谈，寻找合适档期。派发的DM单页一角注明领取礼品字样，可规定领取时间为周末10：0017：00。,新之城,新天地假日广场,长江路欧尚,新之城乐购,清扬路家乐福,超市巡展,金城路好又多,开展社区巡展活动与民互动，结合现场派单以及派发小礼品提高项目知名度。,太湖花园,春潮花园,万裕苑,叙康里,本案,新丰苑,欧典家园,奕淳公寓,新区各大社区巡展，7月：春潮花园、太湖花园试点.社区巡展采用活动的形式进入，如儿童画画、体恤衫绘制等低成本有参与度的活动，以此吸引人

35、气，结合活动现场的派单。每周选取23个社区巡展，和物业沟通，前期一周左右时间在小区内宣传活动。制作低成本的小礼品，在社区派发，如餐巾纸、小扇子等.,社区巡展,社区巡展,提高现场人气,意向客户安排看房车亲临现场,巡展配备看房车，将有兴趣客户直接拉至售楼处，增加人气。社区巡展设置一定主题，如零浪费户型、零成本入住等，借题发挥，吸引眼球。,通过线下的社区巡展，深挖本地客户,以电话访问方式按照每天500组的量通过扩展新区未客户达到上访量，并对于考核及相应奖励。,每天500组电话访问,扩展名单资源，新区其它项目未购客户是扩展重点,CALL客考核/激励：对CALL客的上门量予以考核/奖励，每上门一组客户奖

36、励50元。,Call客,采取活动方式，以优惠活动从现有客户深入企业。,新区企业团购,联合企业工会和网站，做相亲活动（在售楼处）。从现有客户入手，以团购优惠的方式通过其渗入到该企业。,采取活动方式，以优惠活动从现有客户深入企业。已派单、特卖会、抽奖、联盟商家、银行合作以及网站的合作来聚集一定的人气。,派单客户周末到案场可领取礼品。周末特卖会：每周末推出五套团购特价房，折扣较平时多1%，具体房源视AB级客户落点，只通知这些诚意客户。现场抽奖：当周成交客户可在周末固定时段参加抽奖，奖品为10003000元。（如购物卡、家电等等）。抽奖时需制造部分“假客户”，向已购业主传递热销气氛。老业主抽奖：案场设

37、置转盘，老业主可在周末固定时间来参加抽奖，奖品为502000元。（如话费卡、美食券、小家电等）周末暖场活动：与联盟商家、银行合作，我们提供场地，他们约客户，同时他们也可利用我们的客户资源，双向互利。与网站合作，举办互惠互利的活动。,聚集人气,周末暖场活动,暖场活动不能停留在现场比较热闹的基础上，除此之外，有另外两个重要的作用：能吸引一些老客户、通过合作企业能带进一定的客户量。近期活动建议：样板房婚纱摄影征集活动，设想找一家有一定知名度的婚纱影楼，然后发起网络的炒作，征选“老”婚纱照，网络评选，然后可以由这个影楼来样板房里补拍提供金婚、银婚等，针对老的，对大户型的目标有一定炒作和导客。,通过与企业联盟、“样板房”婚纱征集活动炒热现场气氛。,感谢聆听,上海同策房产咨询股份有限公司贰零壹壹年陆月,