惠州豪宅发展历程研究及探讨(63p) .ppt
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1、世 联 地 产2011年5月,惠州豪宅发展研究,惠州豪宅发展历程,1,蛇口半岛,华侨城,香密湖,梅沙片区,尖岗山,横岗,观澜,坂田,红树湾,中心区,一级资源区,深圳豪宅发展历程分布图,银湖,第一阶段:顶级资源区域开发,一线海景与一线湖景开发;豪宅产品出现;代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄,第四阶段:城市新区区域开发,区域的规划价值未来发展空间,次级自然资源区域;代表项目中信红树湾、红树西岸,第三阶段:城市中心区域占有,城市资源丰富区域,高密度豪宅产品出现;代表项目星河国际、雅颂居、黄埔雅苑,时间上与第二阶段有所交叉,第五阶段:城市近郊自然资源区域开发,豪宅产品郊区化;代表项目星河丹堤、圣莫丽斯,
2、第一阶段:顶级资源区域开发,一线海景与一线湖景开发;豪宅产品出现;代表项目蛇口半山别墅、银湖山庄,丰泽湖,深圳的豪宅发展之路:深圳拥有完整的山、海、湖资源,深圳豪宅发展代表了完整的豪宅发展历程,资源条件,产品特点,价格表现,代表项目,2001-2004,两阶段有所交叉,2004-2005,2005-2007,占据城市稀缺的二级自然资源区位发展成熟,交通便利,90年代-2002,03-05年,惠州还缺乏对豪宅概念的理解,大多数人认为别墅就是豪宅,对景观、地段、资源的占有没有明确的概念;,蓝波湾,合生国际新城,奥园,惠州豪宅发展历程:第一阶段别墅就是豪宅,其他本地开发商在干啥呢?,隆生-东湖花园
3、约3000元/平米丽日-丽日百合 约3000元/平米金裕-碧水湾 约3000元/平米,30年蓝波湾为惠城区域首个别墅型项目,首批别墅单价约5400-6000元/平米,超过当时在售各项目一倍有余,在惠州奠定了首个别墅豪宅概念,惠州豪宅发展历程:第一阶段别墅就是豪宅,蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点,之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合生国际新城等项目,惠州豪宅发展历程:第一阶段别墅就是豪宅,蓝波湾的入市作为惠州别墅豪宅的起点,之后又陆续出现了奥林匹克花园以及合生国际新城等项目,随着城市的发展,客户对豪宅的认识不断成熟,生活水平日益提高,更多的客户开始为资源买单;因此出现了大量资源型豪宅,高尔夫庄
4、园,白鹭湖,帝景湾,富力港中心,惠州豪宅发展历程:第二阶段资源造就豪宅,随着城市的不断发展,惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅;并出现了远郊型强势资源的高端物业单位;如白鹭湖、合生高尔夫庄园,惠州豪宅发展历程:第二阶段资源造就豪宅,随着城市的不断发展,惠州的豪宅从单纯的别墅豪宅转变为资源型豪宅;并出现了远郊型强势资源的高端物业单位;如白鹭湖、合生高尔夫庄园,惠州豪宅发展历程:第二阶段资源造就豪宅,在江北区域出现了依托一线海景资源的高层豪宅,帝景湾;帝景湾打破了别墅即是豪宅的概念,成为惠州首个高层豪宅物业;,帝景湾项目作为惠州首个高层豪宅物业的代表,高出市场价格一倍以上;且豪宅地位保持至
5、今,惠州豪宅发展历程:第二阶段资源造就豪宅,随后出现了富力港中心等滨江一线高层豪宅,占据绝佳地段、一线景观,成为惠州的豪宅标杆;,城市化氛围日益浓厚,老城区商业以及配套发展趋于成熟,客户开始为地段买单,因此出现了城市型豪宅的趋势,珑湖湾,华茂中心,惠州豪宅发展历程:第三阶段城市型豪宅,城市的逐步发展,资源型豪宅不在稀缺,消费者的生活水品日益提高,豪宅正面临者从资源型像城市型的转变;今年年初面世的珑湖湾已经成为城市型豪宅项目的代表;,珑湖湾作为金山湖区域的代表,立志打造成惠州的高端品质楼盘,目前实现高层0.8万/平米,双拼4万/平米的标杆价格,取代了帝景湾历年来的豪宅地位,惠州豪宅发展历程:第三
6、阶段城市型豪宅,城市的逐步发展,资源型豪宅不在稀缺,消费者的生活水品日益提高,豪宅正面临者从资源型像城市型的转变;今年年初面世的珑湖湾已经成为城市型豪宅项目的代表;,华贸中心坐落在惠州江北CBD核心区,总占地约13.5公顷,总建筑面积约71万平方米,总投资50多亿元。是由一座15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、两座16万平方米的国际水准的CBD金融中心5A智能写字楼、以及六栋40万平方米的超高层城市观景豪宅,簇拥近两万平方米的中央花园广场围合而成,是北京国华以北京华贸中心为模版原版布局珠三角的第一个大型高端城市综合体项目。,华贸中心占据江北CBD核心地段,集合市政配套、体育中心、市民乐园等
7、多种配套于一身,强势打造惠城区高端豪宅物业。其项目主要以高层为主;均价约15000元/平米,预计7-8月正式开盘,在豪宅的发展之路上,我们的城市已经走过了别墅就是豪、资源就是豪阶段,正在处于城市中心区域占有阶段。同时正在向着第四阶段的城市新区开发阶段过渡。,那么,我们的客户又处于哪个阶段,有什么样的演变过程?,惠州客户演变过程,2,早期的别墅豪宅项目均已深圳客户为主,目的自住少数,主要偏投资,惠州本地客户的比例少数,07年1-5月公爵小镇成交客户构成71%深圳客户,29%香港客户,高尔夫庄园的一期别墅客户主要以深圳关内客户为主;惠州本地客户占少数,早期的惠州原住民选择自建房,对商品房需求不大;
8、本地的高端客户比例较少,购买能力较弱;因此惠州早期的高端项目均被深圳客户消化。,早期的高层豪宅项目深圳客户仍然占据一定比例,但主力群体以本地高端客户为主;,早期惠州发展尚未成熟,客户整体水平处于中下阶段;但仍然存在少量的高端客户;此类客户多为暴发户、生意人,属于土豪阶级,对帝景湾较为青睐,早期帝景湾客户比例,早期的帝景湾定位的核心群体为惠州高端群体,比例较少;因此帝景湾开盘推售的单位较少,推售80-100来套;且销售速度一般08年市场低迷阶段,帝景湾项目出现过一次断货阶段;,他们购房目的主要关注于,身份档次、投资保值、优良的环境以及配套;,现阶段别墅豪宅主要以惠州本地客户为主,多数为企业高管、
9、私企业主等具有较大经济实力的客户群体为主,通过惠州自住客户的比例上升,可以看出惠州城市以及产业进几年来的发展水平,本地的高端物业不再依赖深圳客户;,帝景湾成交客户组成,以私营企业主、企业中高层管理和公务员为主,他们属于社会中的上层阶层,收入较为丰厚,现阶段高层豪宅的本地客户比例同样得到提升,同样私企业主与公务员占多数比例;,通过对比可看出,高层与别墅均以本地私企业主为主力群体,而高层豪宅客户中出现了不少的普通职员以及自由职业者;说明惠州整体发展水平上升,未来潜力较大;,客户主要以本地客户为主,且年龄层次偏中青年,主要以自住为目的,投资占少数;,本地的高端客户比例逐渐增加,且年龄层次开始逐步年轻
10、化;客户的置业目的逐渐的从投资转向自主;,通过分析,高端客户不再以投资为主要目的,绝大数客户均以改善居住,第一居所为主要置业目的;反映多数惠州本地人的物质生活水平提高,置业层次提高;,惠州发展历程及未来展望,3,客户为什么会发展变化?未来将如何继续演变?,数据来源:惠州统计信息公众网,惠州在珠三角的经济地位排名靠前,其经济增长速度更是雄踞榜首苏州经济的迅猛发展,提高了城市居民的收入,使其住宅消费能力大幅度提高,给惠州房地产业带来巨大商机 08年惠州GDP首次突破千亿 部分企业在经济危机时受到影响,然而后期发展依然迅速,视角1经济:珠三角九市中,GDP总值名列第六;增长保持强劲,雄踞榜首;发展极
11、为迅速。,进入04年后,惠州经济长期保持10%以上的增长率,社会经济发展迅速;而惠州房地产市场也在05年开始进入稳定快速增长期;08年又是一个增长高峰;人均可支配收入、社会消费品零售总额均保持强劲增长势头。2010年通货膨胀,市场受到了调控的影响,增长率环比有所下降,但市场购买力仍存在上涨市场空间。,视角1经济:惠州经济保持平稳增长、抗风险能力强,对房地产市场提供长期稳定支撑,视角1经济:自03年开始的人均GDP稳定增长,财富积累开始扩大化,给惠州带来大量的中端购买能力群体,视角2城市交通:到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条高速公路及厦深高速铁路组成高速网络,与广州、深圳、厦门等国内大中
12、城市交通将更加便利。,5横:河(源)清(远)高速公路惠州段,主线长91公里;规划完毕,待实施。广惠高速公路及其东延线,全长141.5公里;广惠已通车,东延线08年开工,2010年通车。惠莞高速公路及其东延线,全长122公里;施工中,预计2008年年底通车。深汕高速公路,全长62.55公里;已建成通车。惠深沿海高速公路,全长48.3公里。施工中,预计2008年底通车。3纵:粤赣高速公路惠州段,全长107公里;2005年12月28日全线通车。惠大高速公路,全长75公里;规划完成,开工筹备中。粤湘高速公路,惠州段长141公里。粤湘高速公路惠州段计划分三期建设,“十一五”期间建设博罗(接广惠高速公路)
13、至深圳段,投资30亿,已开工建设。“十二五”期间建设龙门(接广河高速公路)至博罗(接广惠高速公路),“十三五”期间建设龙门(接广河高速公路)至新丰段。粤湘高速公路博罗至深圳段已完成工可评审,进入了工程勘测设计阶段。除规划的“五横三纵”高速公路外,全市的高速公路网附加线有四条:附横1线:环市高速南线,长约15公里;附横2线:吉巽高速,长约22公里;规划完成,待实施。附纵1线:从莞高速,长约30公里;09年动工,2011年通车。附纵2线:瑞汕高速,长15公里;规划完成,待实施。,未来区域内外轨道交通的建成,惠州内部将进一步整合,外部深莞惠一体化会进一步加快。,区域影响“异城族”将成时尚“轨道经济”
14、将成热点公路时代进入公交时代,楼市影响楼市起伏节奏趋同深莞楼价洼地抹平速度加快产品差异化趋势进一步明显,视角2城市交通:深莞惠一体化,惠州城市价值将进一步得到展示,对房地产市场刺激明显,三环路:贯穿而过,连接河南岸及江北区域(全线已贯通),四环路:贯穿而过,连接金山湖及江北区域(其中南段已开工建设,现已部分通车),四环路南段,惠大高速:紧邻区域,以连接广惠高速及大亚湾(已开工建设),惠州大道东段:贯穿而过,连接江北区域及惠东(已开工建设),据了解,随着四环路建成通车,将承担起惠州过境公路功能;因此,三环路的功能将随之发生改变,变为城市道路,视角2城市交通:惠州城市交通网络分析,视角3土地人口:
15、2003年撤市合区,惠州行政区划面积发生较大调整,尤其是惠城区面积得到较大幅度的扩张。,单位:平方公里,视角3土地人口:规划区内人口规模和建设用地规模呈现大幅度增长趋势,规划区2010年、2020年配套人口规模分别为230万人和370万人。,人口规模发展趋势,建设用地规模发展趋势,规划区2010年、2020年的城市建设用地规模分别控制在253平方公里、427平方公里。,资料来源于惠州市城市总体规划(2006-2020)纲要 惠州统计年鉴,惠城户籍人口的增长高于人口增长,主要是因为第三产业的增长,带来的高素质人才的加入;目前从绝对数量来说,惠州人口增速对房地产市场增长支撑极为有限,视角3土地人口
16、:惠州人口增长对房地产支撑较弱,但人口素质稳步提升,中高端置业能力加强,视角4产业发展:惠州市规划提升第三产业比例,将引入大量高新服务业,三产业比例将由目前的06年的10.3:57.2:32.5达到65440;大力发展商贸、金融、信息服务等第三产业;高新技术产品产值占工业总产值的比重达到42%。惠州市城市近期建设规划(2006-2010)提升第三产业发展质量,重点发展现代服务业与旅游文化产业。惠州市城市总体规划(2006-2020)纲要,中心镇经济板块,工业园区经济板块,城市中心区板块,开发区经济板块,视角4产业发展:未来惠州市将形成“2+6”强势支柱产业体系和四大强势经济板块,“2+6”强势
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